После заключения ипотечного договора у заемщиков часто возникает вопрос – как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? В данной статье мы рассмотрим особенности регистрации права на ипотечную квартиру, приобретенную в новостройке и на вторичном рынке жилья, расскажем куда можно обратиться для оформления жилья в собственность и какие для этого необходимы документы.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.
Особенности оформления ипотечной квартиры в собственность
Приобретая квартиру за счет средств ипотечного кредита, заемщик сразу становится ее собственником (статья 1 ФЗ № 102), но распоряжаться своим жильем в полной мере еще не может. Пока все заемные средства не возвращены банку квартира находится в залоге и заемщик ограничен в своих действиях (статья 11 ФЗ № 102).
Ограничения прав заемщика
Плательщик по ипотечному кредиту имеет право проживать в приобретенной квартире, ремонтировать ее и использовать для нужд своей семьи. Однако существует ряд ограничений на некоторые действия, которые без разрешения залогодержателя собственник не может совершать:
- регистрация в квартире лиц, которые не являются созаемщиками или сособственниками;
- отчуждение жилого помещения;
- перепланировка квартиры;
- заключение договора аренды жилья;
- переуступка права по ипотечному договору (статья 38 ФЗ № 102).
Все эти ограничения действуют до момента полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с заложенного имущества.
На кого может быть оформлено право собственности?
Собственником квартиры, купленной в ипотеку, может быть одно или несколько лиц:
- Заемщик может оформить право собственности единолично. Если он состоит в браке, то квартира будет считаться совместной собственностью супругов.
- Созаемщики имеют право стать собственниками жилья. В качестве созаемщиков обычно выступают супруг, родители либо другие родственники заемщика.
- Несовершеннолетние дети должны быть включены в число сособственников, если в целях приобретения квартиры было продано жилое помещение, собственниками которого они являлись.
Созаемщики по согласованию между собой могут принять решение оформить право собственности только на одного из них и не воспользоваться правом стать сособственниками жилого помещения.
Право собственности на квартиру на вторичке
Регистрация права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке, осуществляется сразу после подписания договора купли-продажи по стандартным документам, а также подтверждающим залог имущества. При этом одновременно регистрируется право собственности нового владельца квартиры и вносится отметка об обременении в виде залога у банка.
Информация об обременении будет содержаться в выписке из ЕГРН до момента погашения ипотеки.
Право собственности на квартиру в новостройке
Оформить право собственности на квартиру в строящемся доме заемщик может только после сдачи его в эксплуатацию (статья 16 ФЗ № 214). Между оформлением договора долевого участия в строительстве, ипотечного договора и регистрацией права собственности может пройти несколько лет.
После передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости по акту приема-передачи он может заниматься оформлением права собственности самостоятельно либо доверить решение данного вопроса застройщику.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае
Куда обращаться для регистрации права собственности?
Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:
- Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
- Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
- Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.
Необходимые документы
Для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке жилья, потребуются следующие документы:
- паспорта участников сделки купли-продажи;
- заявление о регистрации права собственности;
- договор купли-продажи;
- правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
- предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если несовершеннолетние входили в число собственников продаваемой квартиры);
- ипотечный договор и договор залога;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию потребуются:
- паспорта участников долевого строительства;
- договор долевого участия в строительстве;
- передаточный акт;
- технический и кадастровый паспорт дома;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимости индекса и почтового адреса.
В случае нарушения застройщиком условий ДДУ (например, уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры) право собственности может быть зарегистрировано на основании соответствующего решения суда, подтверждающего исполнение обязательств участником долевого строительства и его фактического права на приобретенный объект недвижимости.
Порядок регистрации права собственности на квартиру при ипотеке
Процедура оформления права собственности при ипотечной сделке особо не отличается от стандартной. Отличия лишь в необходимости взаимодействия с банком для получения необходимых документов на некоторых этапах регистрации права.
Пошаговый алгоритм действий
Когда договор купли-продажи квартиры уже подписан сторонами, полный пакет документов подготовлен, необходимо совершить следующие действия:
- Решить, каким способом удобнее подать документы на регистрацию.
- Записаться на прием и сдать документы в назначенное время.
- Получить расписку о принятии документов.
- В назначенный день получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.
- Предоставить выписку в банк для перечисления денежных средств продавцу.
Документом, подтверждающим переход права собственности, будет являться выписка из ЕГРН. В ней указывается новый владелец жилого помещения, а также отметка об обременении имущества.
После регистрации права собственности на квартиру в новостройке полученные в Росреестре документы участник долевого строительства должен предоставить в банк для оформления ее в залог. Также необходимо будет провести оценку квартиры для определения рыночной стоимости и застраховать жилье в соответствии с требованиями ипотечного договора.
Сроки и расходы
Сроки оформления квартиры напрямую зависят от выбранного способа передачи документов на государственную регистрацию:
Обратите внимание, что сроки указываются в рабочих днях. Срок рассмотрения документов может быть продлен при необходимости предоставления дополнительных документов.
Государственная пошлина за совершение действий по регистрации права собственности составляет 2000 рублей.
Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!
Как снять обременение после погашения ипотеки?
После полного погашения ипотечного кредита обременение с залогового имущества не снимается автоматически. Для этого собственнику жилого помещения необходимо совершить следующие действия:
- получить в банке справку о выплате ипотечного кредита и закладную с соответствующей отметкой (скачать заявление о выдаче закладной);
- предоставить в Росреестр полученные в банке документы, ипотечный договор и совместное с банком-залогодержателем заявление о снятии обременения (скачать заявление о снятии обременения);
- после погашения записи об обременении получить выписку из ЕГРН.
Заявление должно быть написано всеми собственниками, либо одним из них при наличии нотариальной доверенности от других собственников. Процедура снятия обременения занимает в среднем до 3 рабочих дней.
При военной ипотеке
При снятии обременения с квартиры, приобретенной по военной ипотеке, необходимо учитывать, что ее залогодержателем является не только кредитная организация, но и государство в лице Министерства обороны РФ (статья 15 ФЗ № 117). Ограничения по распоряжению таким имуществом будут, как и при обычной ипотеке.
Право собственности возникает у заемщика в момент регистрации сделки в Росреестре. Однако зарегистрировать его можно только на заемщика – участника накопительной ипотечной системы, так как средства государства являются целевыми. Супруга заемщика не будет иметь права на данное имущество в случае расторжения брака.
Обременение банка снимается после полного погашения ипотечного кредита. Но если заемщик уволен со службы досрочно, то в зависимости от обстоятельств увольнения у него есть возможность погашать ипотеку собственными средствами, сняв при этом обременение, наложенное государством.
Заключение Эксперта
Подводя итоги отметим:
- Заемщик становится собственником квартиры, приобретенной на вторичном рынке, сразу после регистрации договора в Росреестре.
- Права распоряжения имуществом в период выплаты ипотечного кредита у заемщика ограничены.
- Квартира может быть оформлена в собственность основного заемщика и его созаемщиков.
- Оформить в собственность жилье в новостройке можно только после сдачи дома в эксплуатацию.
- Обременение после погашения ипотечного кредита снимается только по заявлению собственников и кредитной организации.
Оформление процедуры перехода права собственности от продавца к покупателю является самым важным и ответственным этапом сделки, в том числе при покупке по ипотеке. Сделать это правильно, найти ответы на вопросы и пути решения в сложных ситуациях вам помогут юристы нашего сайта. Опишите сложившуюся ситуацию и получите консультацию юриста.
Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок
Ответы юриста на частые вопросы
Добрый день! Мной полностью погашен ипотечный кредит. Что я должен сделать, чтобы стать полноценным собственником?
После того как ипотечный кредит полностью погашен Вам необходимо снять с квартиры обременение. Для этого нужно получить в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита. А также письмо из банка о погашении всей суммы задолженности. Следующий шаг обращение в Росреестр, и предоставление туда следующих документов: договор купли продажи жилья, закладная и письмо от банка и совместное заявления заемщика и кредитора о снятии обременения. Поле снятия обременения вы в праве распоряжаться своим имуществом.
Здравствуйте! Я являюсь созаемщиком мужа по ипотеке. Ипотечный договор и договор долевого участия оформлен на мужа. Могу ли я оформить квартиру на себя?
По действующему законодательству, все приобретенное имущество в период брака, в том числе и по ипотечному договору, считается общим имуществом супругов. Даже если оформлено на одного из них. Если вы все-таки хотите быть в числе собственников или стать единоличным собственником, по договоренности с мужем вы можете оформить договор дарения на часть или на всю квартиру.
На меня оформлен договор долевого участия и ипотека. Дом сдан в эксплуатацию, акт приема передачи подписан. Ипотечный кредит выплачен. Мы с отцом хотим оформить долевую собственность на квартиру. Как это можно сделать?
Так как дом уже сдан и застройщик выполнил свои обязательства, переуступить отцу часть право требования по договору долевого участия, не получится. Оформить ½ часть квартиры на отца можно будет заключением договора дарения либо купли продажи.
Приобрел квартиру в ипотеку по ДДУ. Дом сдан. Право собственности подтверждается решением суда, но в Росреестре не зарегистрировано. Долг по ипотеке порядка 2 миллионов. Могу ли я оформить право собственности на другого человека?
Что-бы переоформить право собственности на другое лицо, в первую очередь оно должно быть зарегистрировано на Вас, на основании имеющегося решения суда. Только после этого вы сможете рассматривать возможность продажи квартиры. Но учитывая то, что ипотечный кредит еще не погашен, и квартира находится в залоге у банка, продать ее можно только с разрешения залогодержателя и после снятия обременения. Для этого ипотечный кредит должен быть погашен вашими средствами, или средствами покупателя. Зарегистрировать право собственности недвижимости на другое лицо, не имея на то оснований невозможно.
Являюсь участником долевого строительства(долгострой). Дом сдан год назад, но застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи. В квартире фактически не проживаю и не прописан. Как мне оформить право собственности на эту квартиру?
Если застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи, Вам придется обратиться в суд. В суде нужно будет доказать, что по ДДУ Вы свои обязательства выполнили и стоимость квартиры вами оплачена. На основании решения суда вы сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Источник
О том, какие документы нужно предоставить для банка (на примере получения ипотеки гражданам из стран СНГ, ЛНР, ДНР и Приднестровья), я уже писал в предыдущей статье.
Опять же, на примере нашей работы, какая должна быть последовательность действий, пошагово:
1) Сбор документов, согласно требованиям банка.
2) Проработка предварительных вариантов покупки квартиры, чтобы определиться с реальной стоимостью квартиры, которую вы намерены купить.
Пошаговая инструкция по получению ипотеку
3) Имея понимание, какая сумма у вас есть на первый взнос, вычисляем сумму необходимого кредита по принципу: цена квартиры минус первоначальный взнос = сумма кредита.
4) Подаем заявки в несколько банков на требуемую сумму займа, исходя из п. 3.
5) Получив одобрение в банке, начинаем поиск варианта. Одобрение в банках действует 2-3 месяца, соответственно, время на поиск квартиры у вас на один месяц меньше срока одобрения банка, потому что часть времени нужно затратить на подготовку к сделке и проверку документов по выбранной квартире.
6) Желательно посмотреть как можно больше вариантов квартир, чтобы сделать правильный выбор. Есть одно золотое правило, сложившееся из моей практики: первую же сильно понравившуюся квартиру надо брать, а не искать лучше. Лучше может не попасться, а та, что вам понравилась, наверняка понравится и другим, и ее купят на следующий день, а вы будете об этом очень сильно жалеть.
7) После того, как вы определились с вариантом, за нее необходимо внести аванс или задаток, чтобы продавец снял квартиру с продажи и начал готовить документы, необходимые для банка. В договоре аванса (задатка) обязательно нужно указать, что квартира покупается с использованием ипотечных средств такого-то банка, и в случае отказа банка от кредитования данной квартиры, внесенная сумма аванса или задатка возвращается в полном объеме.
8) Осуществляем проверку юридической чистоты квартиры и личности продавца, помня о том, что банк фактически не несет никакой ответственности за объект недвижимости, которую вы приобретаете (подробно об этом я уже писал здесь).
9) Смотрим наличие перепланировок, узаконены они или нет. Если не узаконены, – есть ли реальная возможность эту перепланировку узаконить (что можно, а что нет, я уже писал тут и снимал видео).
10) Организуем оценку квартиры, обязательно привлекая для этого только аккредитованных в конкретном банке оценщиков, а не друзей, знакомых или рекомендованных оценщиков со стороны.
Организовывать оценку квартиры нужно только с аккредитованными в конкретном банке оценщиками
11) После получения отчета об оценке и полной проверке по квартире подаем заявку в страховую компанию, для согласования тарифа по страхованию сделки и имущества, приобретаемого в ипотеку. Обычно банки требуют комплексное ипотечное страхование, которое включает в себя три позиции: страхование жизни и здоровья заемщика, самого объекта, титула (страхование потери права собственности).
12) Отчет об оценке, все документы на квартиру, заключение страховой компании – весь этот комплект передается в банк. После рассмотрения и одобрения объекта банк назначает дату сделки.
13) На сделке подписывается договор купли – продажи, кредитный договор с банком, оформляется страховка, производятся денежные расчеты, путем закладки денег в ячейку или с использованием аккредитива.
14) Условия доступа продавца к деньгам: при использовании ипотеки продавец всегда получает деньги после государственной регистрации перехода права по договору купли- продажи квартиры.
15) После сделки все документы, договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, документы на квартиру, сдаются на госрегистрацию в МФЦ.
16) После государственной регистрации покупатель получает зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из Россресстра, что он является собственником и что квартира находится в обременении в виде ипотеки (у банка).
17) После этого производятся денежные расчеты между продавцом и покупателем в полном объеме.
18) После завершения расчетов в согласованный сторонами срок квартира продается по акту приема-передачи.
На этом сделка считается завершенной.
Остались вопросы, нужна консультация? Писать мне лучше в Whatsapp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение.
Вот еще мои статьи, которые могут вас заинтересовать:
???? Банк отказал в ипотеке? Вот еще 5 способов купить квартиру в кредит, о которых мало кто знает
???? Купить квартиру в ипотеку для граждан Приднестровья, ЛНР, ДНР и стран СНГ. Что для этого нужно?
???? Ипотечные иллюзии, или почему банк квартиры на юридическую чистоту не проверяет
???? Неочевидные, но ключевые моменты для тех, кто берет ипотеку впервые
???? Как быстро закрыть ипотеку. И меньше заплатить процентов банку. Простой рецепт ипотечного счастья
???? Ипотека без первого взноса. Спасение или тюрьма?
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Источник