ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.
Особенности двух вариантов выплаты
От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.
Дифференцированный взнос
Этот вид подразумевает планомерное погашение задолженности, при котором тело кредита выплачивается одинаковыми долями, а проценты ежемесячно уменьшаются. По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.
Пример. Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.
Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.
Аннуитетный взнос
Это способ погашения кредита, при котором ежемесячные платежи остаются одинаковыми на протяжении всего срока действия ипотечного договора. В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:
Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.
Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.
Сходства и отличия
Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.
Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:
- в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
- при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
- при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
- все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.
Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей
С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).
Несмотря на то что при дифференцированной схеме переплата меньше, не всегда данный способ будет существенно выгоднее. Так, финансовые аналитики утверждают, что для сокращения затрат эта схема лучше подойдет для долгосрочных займов, что характерно для ипотеки. Если кредит оформляется на короткий период или планируется проводить досрочное погашение, то предпочтительнее выбрать аннуитет: ввиду меньшего срока либо сокращения «тела кредита» общая сумма начисленных процентов будет сопоставима дифференцированной схеме.
Еще один плюс в пользу аннуитета – большая сумма заемных средств. При равных показателях доходов и расходов заемщика, по такой схеме кредитный лимит будет выше, чем по дифференцированной. Это актуально в тех случаях, когда клиент рассчитывает на максимально возможный объем денежных средств, что тоже характерно для ипотечных займов.
Однако, если доход заемщика высок либо сумма кредита небольшая и банк одобряет ее по любой схеме расчета, переплата по аннуитету будет неоправданной, даже если она невелика.
Изменить схему выплаты в процессе действия договора нельзя. Это возможно сделать только путем рефинансирования, то есть нужно переоформить ипотеку в другом банке и выбрать необходимый способ выплат.
Обзор ипотечных программ кредитования
Сегодня среди банковских продуктов можно найти вариант с любым способом расчета. Как правило, кредитор предлагает либо аннуитет, либо обе схемы на выбор. Для сравнения рассмотрим предложения ведущих российских банков.
Ипотека с аннуитетом
Данный порядок расчета применяется всеми банковскими учреждениями, так как он является более выгодным и удобным для кредитора, а выплата равных сумм комфортна для заемщика. Для примера можно сравнить условия с аннуитетной схемой по разным видам ипотеки.
Сбербанк России
Лидер жилищного кредитования в России – Сбербанк – работает только с аннуитетной схемой. В банке действует несколько разных программ, все они предполагают равные платежи на протяжении всего срока выплаты. Например, рассмотрим продукт «Приобретение строящегося жилья», которая позволяет купить квартиру только в аккредитованных новостройках на этапе строительства.
Программа «Приобретение строящегося жилья» в Сбербанке
Сумма кредита
от 300 тысяч рублей до
80% цены жилья
ставка кредита
от 7,4%
годовых
* — покупка жилья от застройщика позволяет снизить ставку на 2%
По продукту предусмотрены следующие условия:
- Ставка от 7,4 (с учетом скидки от застройщика в 2%) до 9,5% годовых. В случае отказа от оформления личного страхования, отсутствия зарплатной карты применяются надбавки.
- Сумма кредита устанавливается в пределах от 300 тыс. рублей до 85% от стоимости жилья.
- Максимальный срок – 30 лет (если используется скидка от застройщика, то ипотека выдается на период до 7–12 лет).
Банк ВТБ
ВТБ предлагает специальный ипотечный продукт «Победа над формальностями», в рамках которого можно приобрести имущество на вторичном рынке и в новостройке или рефинансировать жилищный займ. Для оформления заявки заемщику понадобится всего два документа – паспорт и СНИЛС (или ИНН). По программе установлены особые условия:
- повышенный первоначальный взнос – от 30% на новостройку, от 40% — на вторичное жилье;
- надбавка 0,7 п.п. к базовой ставке (9,1%).
Срок кредитования – от 3 до 20 лет, сумма в диапазоне от 600 тыс. до 60 млн рублей.
«Альфа-Банк»
В «Альфа-Банке» ипотека на готовое жилье предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос, оплаченный за счет собственных средств, составляет 15% от стоимости недвижимости.
Сумма кредита может достигать 50 млн рублей. Ставка переплаты устанавливается следующим образом:
- для участников зарплатного проекта «Альфа-Банка» – 9,29%;
- 9,59% – стандартные условия;
- 10,29% – для ипотеки по 2-м документам.
Ипотека по дифференцированной схеме
В 2020 году лишь ограниченное число банковских структур предлагают оформить ипотеку с дифференцированными платежами. При этом по каждой программе у заемщика есть возможность выбрать и аннуитетную систему.
«Газпромбанк»
В «Газпромбанке» заемщику предоставляется два вида схемы выплат – аннуитетная или дифференцированная. Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить рефинансирование ипотечного займа другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.
Параметры рефинансирования:
- ставка от 8,8%;
- срок – от 42 до 360 месяцев;
- кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.
Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.
«Россельхозбанк»
Ипотечное жилищное кредитование от «Россельхозбанка» позволяет приобрести следующие виды недвижимости:
- квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
- частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
- участок земли.
Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%. При оформлении клиент самостоятельно может выбрать порядок выплат.
«КубаньКредит»
Банк кредитует приобретение объектов недвижимости по программе «Готовое жилье», которая включает квартиры, в том числе с земельным участком, и частные дома. Финансирование осуществляется как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме.
Ипотека выдается под 10,99% годовых, на период от 1 до 30 лет. Минимальный размер кредита – 300 тыс. до 7 миллионов рублей. Для держателей зарплатных карт ставка снижается до 10,49%.
Программа «Готовое жилье» в банке «Кубань Кредит»
Сумма кредита
от 300 тысяч рублей до
7 миллионов рублей
сроки кредита
от 1 года до
30 лет
ставка кредита
от 10,99%
годовых
* — для зарплатных клиентов ставка снижается до 10,49%
Жилищные займы предоставляются только на территории присутствия банка (Ростовская область, Краснодарский край, республика Адыгея). При этом заемщик – физическое лицо, может иметь прописку в любом регионе РФ.
Таким образом, наряду с огромным количеством предложений банков по ипотеке с аннуитетными платежами, выбор продуктов с дифференцированной схемой ограничен. Однако однозначно нельзя ответить на вопрос, какой вариант выплат лучше. Во-первых, условия выдачи средств по разным системам отличаются незначительно и причина тому – лишь внутренняя политика банка. В подтверждение можно привести любую программу, где предусмотрен выбор схемы расчета ежемесячных выплат: ставки, суммы и сроки не меняются. Во-вторых, необходимо учесть разные факторы: собственные возможности и цели кредитования. В некоторых случаях выгоднее взять квартиру у ключевого застройщика Сбербанка и получить ставку 7,9%, чем обратиться в «КубаньКредит» за дифференцированным платежом и процентом переплаты в 10,99% годовых.
Ознакомившись с плюсами и минусами каждой из схем, каждый заемщик сможет самостоятельно определиться с выбором.
Источник
Несмотря на высокую закредитованность, многие заемщики смутно представляют различия аннуитетных и дифференцированных платежей. При этом распространен первый вариант, когда договором предусмотрена аннуитетная схема погашения долга. Тем не менее, дифференцированные платежи вопреки непопулярности заслуживают пристального внимания. Что и в каких случаях выгоднее: аннуитет или дифференцированная схема, и какая между ними разница – в материале статьи.
Что на самом деле важно знать
9 из 10 заемщиков не задумываются о том, какую схему погашения долга предлагает банк. Подбирают, как им кажется, выгодные условия по кредитам, исходя из личного опыта и опыта знакомых, и упускают из виду важный момент. Он касается будущих долговых обязательств: отдавать деньги банку придется либо по аннуитетной, либо по дифференцированной схеме.
Вот что важно знать при оформлении кредитного договора:
- Процентную ставку по кредиту.
- Срок кредитования.
- Условия досрочного погашения задолженности.
- Условия участия в страховой программе.
- Схему погашения кредита.
Какие различия между схемами погашения
Учет такой позиции в кредитном договоре — определяющий фактор комфортного погашения долга. Вот в чем разница:
1. При аннуитете размер ежемесячных платежей будет неизменным на протяжении всего срока.
- платежи включают часть тела кредита и начисленные на его текущую величину проценты;
- распределение частей тела кредита неравное;
- в начале срока части тела кредита, включенные в ежемесячный платеж, будут небольшими относительно начисляемых процентов;
- график погашения — равные суммы взносов на каждую дату платежа.
Пример: кредит в 100 тысяч на 12 месяцев под 20%. Без страховки и каких-либо комиссий. При аннуитете платеж составит 9,2 тысячи рублей для всего срока. В первый месяц он складывается из 7,5 тысячи основного долга + 1,6 тысячи начисленных процентов. В последний месяц – 9,1 тысячи основного и 0,15 тысячи начисленного по процентам долга.
2. При дифференцированной схеме погашения размер ежемесячного платежа ощутимо уменьшается к концу срока.
- платежи включают равные части тела кредита и начисленные на остаток долга проценты.
- тело кредита поделено в равных долях на количество месяцев (по сроку кредитования);
- на остаток тела кредита на каждую дату платежа начисляется все меньше процентов.
Пример: те же 100 тысяч на год под 20%. Страховку и комиссии, если они есть, не учитываем. В первый месяц платеж составит 10 тысяч, основной долг в которых – 8,3 тысячи, а начисленные проценты – 1,7 тысячи. В последний месяц платим 8,4 тысячи рублей, где 8,3 – по-прежнему основной долг, а 0,1 тысячи – долг по начисленным процентам.
Какой вид платежей по кредиту выгоднее
Чтобы определиться со схемой погашения долга, учитывайте характер и периодичность получения дохода.
Аннуитет
Кому подойдет:
Схема станет удобной для заемщиков, имеющих регулярный фиксированный доход. Должнику не потребуется постоянно обращаться к графику, чтобы создавать плавающий резерв средств для выполнения обязательств.
Преимущества:
- снижение риска неоплаты долга: фиксированные платежи благоприятно влияют на планирование бюджета;
- досрочное частичное погашение уменьшает размер каждого последующего платежа.
Дифференцированная схема
Кому подойдет:
Будет удобна заемщикам, доход которых непостоянный и от месяца к месяцу может разниться. При этом он не должен быть меньше самого большого планового платежа – первого, сложенного с минимальной суммой на оплату коммунальных услуг и покупку продуктов.
Преимущества:
- размер ежемесячного платежа ощутимо снижается к концу срока кредитования;
- в итоге сумма переплат по процентам меньше, чем при аннуитетной схеме.
Сравнительный анализ видов платежей по кредиту
Рассмотрим приближенный к реальности пример.
Планируем ремонт квартиры и покупку бытовой техники на сумму 845 тысяч рублей. Зарплатный банк одобрил сумму в 880 тысяч на 3 года под 14,9% годовых. Без страховки и комиссий за выдачу.
Берем все 880 тысяч (излишки от рассчитанной суммы – на непредвиденные расходы), оформляем договор и 20 мая 2019 года получаем перевод на карту. Вот как будут выглядеть графики платежей при аннуитетной и дифференцированной схеме:
Аннуитет
Дифференцированные платежи
Таким образом, приходим к выводу, что дифференцированные платежи по кредитам выгоднее: выбирая их, можно сэкономить на переплате по начисленным процентам. В приведенном случае: 1 112 211,39 — 1 095 710,00 = 16501,39 рублей.
Совет: если остаются свободные деньги, лучше потратить их на частичное досрочное погашение. Так вы расстанетесь с кредитом быстрее.
Что надо запомнить
Оформляя кредиты, стоит учитывать не только процентные ставки, срок кредитования и другие важные условия, но и тип платежей. Сделав выбор в пользу дифференцированной схемы погашения (особенно при крупном кредите), реально сэкономить. Если для приведенного случая такая экономия вылилась в 16,5 тысяч рублей, то для нескольких миллионов ипотечного кредита она составила бы ощутимые 100 000.
Анализируйте, подходите к выбору кредитов с умом и принимайте правильные решения!
Была ли полезной эта статья? Напишите нам в группу Вконтакте, о чем бы вы хотели узнать из наших материалов в будущем: https://vk.com/credithub
Наш веб сайт: credithub.ru
Источник
Информация будет полезна будущим заемщикам. А также поможет принять решение о рефинансировании и выбрать подходящий банк тем кто уже получил и выплачивает ипотеку.
Существуют два способа возврата кредитов. Один из них предполагает возврат аннуитетными платежами, второй — дифференцированными. В обоих случаях платежи нужно вносить каждый месяц в установленную дату. В обоих случаях в состав ежемесячного платежа входят проценты за пользование кредитом и часть основного долга. Отличаются эти способы «начинкой» ежемесячного платежа. Разбираемся.
Аннуитетный платеж по ипотеке
При аннуитетном способе расчетов за кредит банк сперва считает сумму процентов, которую должен выплатить заемщик за весь срок ипотеки. Процентная ставка в течение всего периода изменяться не будет, а вот сумма зависит от остатка основного долга. В первый месяц ипотеки долг самый большой, и размер процентов самый большой. А потом проценты будут уменьшаться, поскольку основной долг тоже будет уменьшаться.
Аннуитетный платеж каждый месяц одинаковый, это обязательное условие аннуитетного платежа. Заемщик твердо знает сумму своего долга и может планировать свои ежемесячные расходы. В этом удобство аннуитетного платежа для заемщика.
Неудобство заключается в том, что в первые месяцы и годы в составе платежа сумма в погашение основного долга значительно меньше чем сумма процентов. Именно при аннуитетном платеже бывают ситуации, когда люди по два-три года отдают большие суммы, а долг перед банком почти не уменьшается.
Если банк предлагает вам аннуитетную форму расчетов, имеет смысл взять ипотеку на максимально возможный срок, чтобы ежемесячный платеж для вашего бюджета не был обременительным. А далее нужно платить досрочно с сокращением срока ипотеки. В этом случае все средства сверх размера ежемесячного платежа будут сокращать сумму основного долга. График платежей после каждого частичного досрочного платежа банк будет пересчитывать, и пропорция между процентами и основным долгом будет постепенно меняться в сторону основного долга.
Дифференцированный платеж в погашение ипотеки
При дифференцированном способе расчетов за ипотечный кредит банк каждый месяц получает одинаковую часть основного долга. Заемщик всегда знает насколько уменьшился его долг перед банком. Проценты банк тоже планирует получать своевременно, поэтому рассчитывает их сумму по фиксированной ставке на остаток основного долга. Как и при аннуитетном платеже сумма процентов каждый месяц уменьшается.
Получается что при дифференцированном способе расчетов размер процентов в составе ежемесячного платежа постепенно уменьшается, часть основного долга всегда одинаковая, ежемесячный платеж сперва очень большой, а к концу кредита сокращается. И основной долг, и проценты погашаются равномерно.
Дифференцированные платежи для заемщика выгоднее, но нужен высокий и стабильный доход чтобы банк одобрил такой способ возврата кредита. Частичное досрочное гашение в этом случае тоже доступно, если доходы позволяют.
Многие считают ипотеку злом, многие отличной возможностью. Но здесь как в анекдоте про кошек — чтобы любить ипотеку нужно уметь ею пользоваться (в анекдоте — нужно уметь их готовить). Брать или не брать решать вам, давать или не давать — решать банку. Пусть ваши с банком намерения и возможности совпадают на ваше общее благо.
Счастливого новоселья!
Пишите в комментариях свои впечатления от расчетов по ипотеке — какая у вас форма платежей, насколько она для вас удобна и выгодна, хотели бы что-то изменить или все устраивает.
Кстати, подписывайтесь на наш канал — пользы от нас много, а вреда никакого!
Источник
