Что будет с ипотекой в долларах 2015

Всем привет!
Хочу рассказать нашу историю, которая пока не завершена, но может кому то пригодится наш опыт.

Поженившись, мы много лет снимали квартиру. И вот в 2008г, когда нас в очередной раз попросили съехать со съемной квартиры, мы приняли судьбоносное решение (сразу скажу в корне неверное) взять ипотеку и купить квартиру.
Сейчас я уже не могу объяснить, по какой причине ипотеку мы брали в долларах, моя зарплата в тот момент совершенно точно была привязана к доллару и, видимо, мужа тоже.
Мы нашли квартиру в МО (г.Климовск) — при наличии двоих детей покупать однушку в ипотеку на 25 лет не видели смысла, поэтому покупали трешку. Пусть и малогабаритную, пусть и в области.
Итак, квартира наша стоила 5 млн, денег на первоначальный взнос мы заняли по друзьям, и взяли в банке 90% стоимости жилья. На тот момент это было 180 тыс. долларов США. Покупателю доллары были не нужны, поэтому банк в ячейку вносил рубли, не забыв взять с нас комиссию за конвертацию.
На дворе май 2008. Доллар 24р

С 2008 г. мы регулярно вносили ежемесячные платежи по ипотеке в размере 1500$. Когда бомбануло в августе, пришлось очень сильно ужаться, однако просрочек не допускали никогда. Несколько раз за эти годы обращались в банк с просьбой конвертировать остаток долга в рубли, однако проверяя наши документы насчитывая нам платежи и комиссии банк в переводе в рубли отказывал нам не однократно. Вплоть до октября 2014 г
В августе 2014 г. у нас родился третий ребенок и тут бомбануло второй раз.
Ежемесячный платеж, по прежнему равный 1500$ стал примерно 100 тыс/мес (округлим в большую сторону чо уж).
Все наши обращения в банк заканчивались одинаково — не вопрос переходите в рубли по текущему курсу, мы вам рассчитаем новый ежем платеж на оставшиеся годы примерно он будет равен 90 тыс/мес. Наш долг на тот момент был 146 тыс долларов.
В течении всего 2015 г. мы продолжали платить без просрочек, заваливая банк просьбами пойти нам на встречу, снизить платеж, изменить курс по которому он предлагал переходить в рубли и т. д. и т. п. Банк был не умолим.
В январе 2016 г. мы вместе с сотнями других заемщиков перестаем вносить деньги по ежемесячным платежам и впервые выходим на просрочку. В этот момент долг равняется 145 тыс. долларов. То есть, все деньги выплаченные за 2015 г. покрыли основное тело долга только на ОДНУ! тысячу! В то время как в рублях мы за год снесли туда миллион!

Находясь в состоянии просрочки, мы по прежнему писали заявления в банк, ища различные варианты выхода из сложившейся ситуации. Однако банк, используя программу аижк и собственную реструктуризацию по прежнему предлагал нам переход в рубли таким образом, что ежем платеж становился 95тыс/мес и это на 15 лет.

В июне банк подал на нас в суд, 24 августа мы этот суд благополучно проиграли и суд постановил:
договор расторгнуть, нас обязать выплатить банку 145 тыс. долларов долга + судебные издержки банка в размере 82 тыс. рублей. Долг гасить путем продажи квартиры с торгов, установив сумму продажи в 4 900 000 руб., а остаток долга, который получится после зачисления средств от продажи квартиры на счет банка, взыскать с нас реализовав остальное наше имущество.

Напомню, что квартира наша находится в МО и на сегодняшний день ее рыночная стоимость не превышает 4 — 4,5 млн руб.

Итого, сейчас мы готовимся подавать апелляцию в суд, чтобы опротестовать это решение, что однако, совершенно бесполезно на мой взгляд. Ждем судебных приставов для того, чтобы они реализовали нашу квартиру с торгов, или по процедуре зачислили ее на баланс банку с дисконтом. Ну, а далее не знаю, что нас ждет)

Жить нам скоро будет негде, поэтому я ищу участок земли, чтобы даже в условиях этой странной ситуации начать стройку своего дома, ибо купить квартиру нам теперь не светит точно нигде и никогда. Детей по прежнему трое и по прежнему надо где то жить. официально, конечно, все это будет оформляться на родственников, так как у нас не должно быть никакой недвижимости.

Безумие и отвага наш девиз)
Я, разумеется, считаю, что во всей этой ситуации мы виноваты полностью самостоятельно, что не просчитали риски и взяли долг в валюте, что не настояли на решении перейти в рубли, когда разница не была такой колоссальной, что не приняли решения продать квартиру на этапе, когда это позволило нам выйти в ноль, а не уйти в такой бесконечный минус как сейчас.
Что нам делать в этой ситуации?
Я не знаю, пока просто ждем дальнейшего развития событий. Надеюсь так или иначе эта проблема разрешится. Надеюсь, у нас не сажают в тюрьму за долги.
Предвосхищая вопрос, скажу, что пройти по программе банкротства у нас никак не получается. Там куча условий, по которым мы не проходим, к сожалению.

Если есть какие то дельные советы, буду рада)
Нет, юриста нормального у нас тоже нет, потому что дело заведомо провальное и никто не хочет за него браться, чтобы не портить себе историю дел)

Привет привет, мои дорогие читатели!

Совершенно случайно пришлось столкнуться с популярной нынче проблемой — валютной ипотекой. Ну как столкнуться, у меня такого кредита нет, но у моих клиентов, как оказалось, их более чем достаточно. Чтобы стало окончательно понятно о чем идет речь, я уточню.

Валютная ипотека — это популярная в 2006 — 2008 годах программа ипотечного кредитования, при которой заемщик получал кредит на покупку квартиры не в рублях, а в валюте. Естественно, процентная ставка по таким кредитам была гораздо ниже обычных рублевых займов. Выбор валют был достаточно широк. Не возьмусь перечислять все, но помню, что их перечень выходил за рамки доллара и евро.

Такие кредиты были популярны раньше, в эпоху какой ни какой, но стабильности. Сейчас, интерес к ним, естественно поугас. И это еще мягко сказано. Так зачем я о них рассказываю, спросите Вы? А затем, что ипотечные кредиты, если помните из вот этой статьи, позволяли заемщикам получить крупную сумму денег на очень длительный срок. Один из крупнейших банков в свое время пестрил рекламными слоганами: «Ипотека на полвека». Представляете! Кредит на 50 лет! За это время любая новостройка придет в негодность и может быть признана ветхим жильем. А проценты по кредиту все капают. Нет это бред, на мой взгляд.

Тем не менее, это было, и это по-прежнему есть. Подумайте сами, все кредиты, заключенные в 2006 — 2008 годах действуют по сей день. Люди до сих пор их выплачивают. Ужас.

Но перейду уже к сути. Пока курс доллара был относительно стабилен, выплачивать заемщикам такие кредиты было даже выгодно. Но, когда грянула Олимпиада 2014, а затем «в нашу гавань вернулся Крым», все изменилось коренным образом.

Курс доллара резко изменился, и к 2015 году платежи по ипотечным кредитам увеличились втрое. Улавливаете суть? Если раньше заемщик платил 24 000 рублей в месяц, то теперь он стал платить 60 000 рублей за ту же самую квартиру, по тому же самому кредитному договору. В графике же стоит сумма — 1 000 долларов США в месяц, так будь любезен.

Вы, наверняка, видели и слышали по ТВ репортажи о различных акциях протеста, голодовках и митингах, которые в последнее время устраивают валютные заемщики. Все они хотят одного — стабильности и защиты. Причем, защиты требуют от государства, а стабильности — от банка. Понять их можно.

Но вот какой нюанс. Есть принцип свободы договора, и есть рыночные отношения. Тут возникла такая ситуация, когда заемщикам сделалось плохо, но никто формально в этом не виноват. И все ни при чем, и вопрос никак не решается. Заемщики больше не могут платить по графику, поскольку такие платежи стали разорительными. Банки не могут ждать долго, и начинают подавать в суд.

И что в итоге: с заемщика взыскивается задолженность к примеру, в долларах США, но в эквиваленте на рубли по курсу на дату подачи иска либо на дату исполнения решения. Естественно, банки не забывают обращать взыскание на заложенные квартиры, оставляя заемщиков и без денег и без жилья.

Ладно бы, если речь шла об обычной рублевой ипотеке. Да, единственное жилье, да, заемщику больше негде жить. Но, если это жилье приобретено на кредитные деньги либо передано банку в залог в счет обеспечения кредитного обязательства, тут уж не обижайтесь, закон будет на стороне банка.

Но, мы говорим о валютной ипотеке. И тут обстоятельства совсем иные. Банк взыскивает с должника, к примеру, 50 000 долларов США. Если в момент получения кредита эта сумма составляла в пересчете на рубли 1 200 000, то на сегодня эти же 50 000 долларов составляют уже 2 800 000 рублей. При этом, стоимость квартиры за эти годы изменилась не сильно. В итоге, должник лишается и квартиры, и еще остается должен целую кучу денег. Именно кучу! Где справедливость? То-то же.

Меры по оптимизации ипотечных кредитов

Государство, в свою очередь, предприняло несколько попыток по урегулированию этой ситуации. Сначала Верховный главнокомандующий предложил банкам зафиксировать курс валюты на определенной отметке, так, чтобы всем было удобно и никому не обидно. Многие банки последовали этой рекомендации, но некоторые, да тот же ВТБ 24, категорически отказался и менять условия кредитных договоров, и каким-либо иным способом фиксировать курс валюты по уже выданным кредитам.

После этого шага, когда подтвердилась его неэффективность, к решению вопроса подключился Банк России. Председатель ЦБ РФ Набиуллина Э.С. в своем письме «О реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте» № 01-41-2/423 от 23.01.2015 г., адресованном всем кредитным организациям, рекомендовала при конвертации использовать официальный курс иностранной валюты по отношению к рублю, установленный Банком России по состоянию на 01.10.2014 г. В письме, естественно, больше текста. Я не хочу его цитировать полностью. Если Вам интересно, просто скачайте его с моего блога по прямой ссылке

Но, как и в первом случае, письмо Банка России носило лишь рекомендательный, но никак не обязательный характер. А это значит, что исполнять его банки не обязаны.

И вот, на фоне всей этой, казалось бы, безвыходной ситуации, грянул гром.

Решение Пушкинского городского суда Московской области

04 февраля 2015 года Пушкинский районный суд МО выносит решение по гражданскому делу № 2-878/2015 по исковому заявлению заемщика к банку ВТБ 24 (ПАО), которым удовлетворяет требования заемщика и обязывает банк:

1) внести дополнения в кредитный договор № ——-, заключенный ——— между Банком ВТБ 24 «ЗАО» и ———— путем заключения дополнительного соглашения, по условиям которого изложить п. 4.3.9 кредитного договора № ——- в следующей редакции: «…Размер Аннуитетного платежа, рассчитанный по вышеуказанной формуле, на дату подписания настоящего Договора, составляет 1 872,03 долларов США», дополнив п. 4.3.9 кредитного договора № ————-, заключенного ———— г.: «…Возврат кредита осуществляется в рублях по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, который не может превышать 24,00 (двадцать четыре) рубля 1 у.е., т.е. 1 доллар США = не более 24,00 (двадцать четыре) рубля.. .», с момента заключения кредитного договора, а именно с <дата> г.

2) произвести перерасчет произведенных ———— платежей в счет погашения долга по кредитному договору № ————, заключенному ———— г., размер которых за весь период превышал курс доллара США, установленный из расчета на день заключения кредитного договора — ————- — 23.51 руб. за 1 у.е., путем зачисления сумм неосновательного обогащения в счет погашения оставшейся части долга.

Вот он, переворот! СМИ разрываются радостными воплями, банки негодуют. Правозащитники почесыват руки. Но, на мой взгляд, радоваться рано.

• Во-первых, решение еще не вступило в законную силу, и, по слухам, на 22 июня 2015 года назначено рассмотрение апелляционной жалобы банка.
• Во-вторых, даже если апелляционная инстанция оставит решение в силе, есть еще две судебных инстанции.
• В-третьих, даже если решение суда устоит в неизменном виде, важно помнить, что российская система права не знает института «судебный прецедент». Это означает, что любой другой суд по аналогичному спору может вынести полностью противоположное решение, и будет по-своему прав.

Но, в остальном, я согласен, тенденция очень неплохая. Тем более, что я читал это решение, и, скажу Вам, я ему верю. Позиция суда вполне доказана и подкреплена нужными нормами права. Красивое решение, я бы сказал.

Что делать с одним единственным решением?

Так вот к чему я все это рассказываю. Ко мне обратился клиент с именно таким спором. Я взвесил все ЗА и ПРОТИВ, и решил попробовать. А почему нет, подобной практики еще нет ни у кого, так будем первыми, не считаю этого удачливого заемщика из подмосковного города.

Но, давайте все делать по-порядку. Завтра я научу Вас писать в банк претензию на предмет изменения условий кредитного договора. А в четверг покажу Вам образец искового заявления к банку и расскажу как и куда его подавать. Давайте создадим судебную практику вместе!

А теперь несколько новостей. Меня давненько здесь не было, а потому есть что сказать помимо основной темы.

Новость № 1 — Обзор закона о банкротстве граждан

Я уже который месяц обещаю Вам сделать обзор этого злосчастного закона. И тут причина задержки не в нехватке времени. Я, естественно, изучил уже этот Закон, и даже общался с людьми, которые принимали непосредственное участие в его разработке. Но, дело в том, что все эти нормы пока самая что ни на есть теория. Реальные результаты по реальным делам будут только к концу 2015 года, поскольку с 1 июля 2015 года суды начнут принимать заявления о банкротстве граждан, а учитывая, что вся процедура занимает минимум пол года, ждать ранних вестей с фронта не стоит.

Кроме того, в настоящее время продолжается незримый бой между Арбитражным судом и судом общей юрисдикции на предмет того, кто из них будет рассматривать все эти дела. Да, Закон уже закрепил эту вотчину за общей юрисдикцией, но война еще не проиграна.

И еще. В кулуарах законодательной власти все еще слышен шепот о том, что вступление Закона в силу может быть отложено.

Ну да ладно, я обещал, я сделаю. На днях будет Вм обзор. Кстати, я видел, у Интернете уже немало всего о нем сказано. Но думаю, Вам будет интересно именно мое мнение. Я, как ни крути, в этом вопросе не посторонний человек.

Валютная ловушка – ипотека дорожает не по дням, а по часам

Доля валютной ипотеки на российском рынке недвижимости невелика — по статистике на неё приходится примерно 3,5 % от всего объёма задолженности в масштабах страны. Однако именно эта категория заёмщиков к концу 2014 года оказалась в самом уязвимом положении. Просрочка по долларовым кредитам по состоянию на 1 ноября 2014 года составила 14,2%. Положение осложняется тем, что последовательная девальвация рубля продолжалась практически весь год и предсказать, достигла ли национальна валюта дна, или впереди еще более глубокое падение, не берутся даже эксперты.

В условиях экономической стабильности валютная ипотека казалась достаточно выгодным банковский инструментом. Проценты по такому кредиту в среднем на четверть меньше, чем по рублевому. Однако, по оценкам экспертов, изначальные преимущества «дешевой ипотеки» уже нивелированы ростом курса доллара и евро. С финансовой точки зрения оформлять валютный кредит не просто невыгодно – учитывая динамику рынка, сумма долга по такому займу стабильно увеличивается с каждым днем, делая его погашение трудновыполнимой задачей.

Пожалуй, сохранять спокойствие пока могут лишь те ипотечники, которые получают основной доход в валюте. Всем остальным остается нервничать и надеяться, что нефть перестанет дешеветь, взаимные санкции будут отменены, а грамотные меры Центробанка смогут остановить дефолт. Если сохранять оптимизм и сидеть сложа руки становится вам не по карману, придется приложить усилия для того, чтобы выбраться из валютного капкана и избавиться от золотого кредита.

Как избавиться от валютной ипотеки – советы заёмщикам

Прежде всего несчастным обладателям долларовой ипотеки не стоит терять голову. Самый плохой и бессмысленный путь – отказываться от выплат, рискуя навсегда похоронить свою кредитную историю или спешно избавляться от жилья, в которое уже было вложено много сил и средств. Пикетирование городской администрации, Кремля, Белого дома или здания Центробанка также сложно отнести к конструктивным вариантам решения проблемы.

Эксперты рекомендуют несколько способов спасти свой кошелёк от черной дыры валютного кредита:

• Увеличить срок кредитования

В краткосрочной перспективе основная проблема валютной ипотеки – это даже не увеличение общей кредита, а резкий взлет суммы ежемесячного платежа. Если смотреть в будущее с оптимизмом, в течение года курс рубля может стабилизироваться, а долларовые кредиты вновь стать выгодными. Но в переходное время сумма выплат рискует стать неподъёмной для кошелька заемщика. Чтобы облегчить себе жизнь и не выходить за рамки запланированного бюджета, можно попросить банк увеличить срок кредитования. При этом процентная переплата, конечно, увеличится, зато ежемесячный платеж вновь окажется по карману.

• Рефинансировать валютную ипотеку в рубли

Если динамика падения рубля вызывает у вас самые мрачные предчувствия и долларовая ипотека с каждым днем кажется всё более тяжким ярмом, можно попробовать перевести кредит в российскую валюту. Для этого придется запросить у банка рефинансирование займа. Ставка и объем кредита неизбежно вырастут, но зато вы будете уверены в стабильности ипотеки. Для заёмщиков, которые живут на рублевые доходы, этот вариант считается оптимальным. К сожалению, он не подходит покупателям квартир в новостройках – для рефинансирования потребуется свидетельство о праве собственности на жильё. Также в процессе рефинансирования придется повторно потратить время и деньги, необходимые для оформления кредита.

• Перекредитоваться в другом банке в рублях

Если в вашем банке по какой-то причине невозможно рефинансировать ипотеку, остается вариант получить новый кредит в другой финансовой организации для погашения старого. Это возможно в том случае, если в ипотечном договоре нет прямого запрета на перекредитацию в сторонних банках. При этом потенциальный заёмщик должен понимать – ему придется заново собирать справки о доходах и подтверждать платежеспособность. В большинстве случаев перекредитоваться получится, если задолженность не превышает 70% от стоимости объекта залога, а за заёмщиком не замечено просрочек по платежам на протяжении минимум года. С учетом всех новых обстоятельств рублевый кредит будет дороже валютного, но зато стабильнее.

Эксперты рекомендуют владельцам валютной ипотеки, которые подумывают о рефинансировании или перекредитовании займа, поторопиться с решением. Девальвация рубля и высокая инфляция неизбежно скажется на всём ипотечном рынке России. После того, как Центробанк резко увеличил ключевые ставки, банки будут вынуждены занимать у государства под более высокий процент и, конечно, постараются переложить траты на клиентов. Многие прогнозируют, что в 2015 году ипотека может подняться до барьерной планки в 18 – 20% годовых и стать «заградительной» — то есть слишком дорогой и недоступной. В этом случае останется лишь один выход из положения – попытаться перепродать жильё с валютной ипотекой на рынке недвижимости, однако это будет слишком дорогим компромиссом. Даже в более благополучные времена заключить такую сделку достаточно сложно и не слишком выгодно.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ