Ипотека подразумевает выдачу кредита для покупки жилья на длительный срок. При этом сумма выдается довольно крупная, а к ней добавляются проценты или комиссионные. Поэтому зарплата для ипотеки должна быть такой, чтобы ее хватило не только на погашение ежемесячных платежей, но и на поддержание нормальных условий для жизни. Общепризнанных требований не существует, однако есть ряд нюансов, при которых банки готовы выдать жилищный кредит. Одно из основных условий – стабильный доход, подтвержденный официально.
Какой доход должен быть для получения ипотеки?
Не существует минимального или максимального показателя, при котором клиенту гарантировано одобрят ипотеку. Это рассчитывается в индивидуальном порядке, но минимальный оклад вряд-ли подойдет. Сколько же должен зарабатывать потенциальный заемщик, чтобы ему выдали ипотечный кредит?
Все просто: чем выше заработок – тем больше шансы на получение жилищного кредита. Тут надо отметить 2 фактора.
- При расчете ипотеки учитывается процент от зарплаты, соразмерно которому определяется максимально допустимая сумма. Конкретных цифр нет – многое зависит от локации, в которой планируется покупка недвижимости. Квартиры в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге дорогие, поэтому уровень дохода должен быть высоким. Жилье в области или на окраине города стоит дешевле, а значит для оформления ипотеки подойдет зарплата поменьше.
- Принимается во внимание также итоговое соотношение доходов и расходов. Норма, согласно которой банки готовы утвердить кредит – когда на его погашение у клиента будет уходить не больше, чем 40-50% дохода. Если же у человека есть другие долговые обязательства (например, ранее оформленный автокредит), то сумма на их погашение добавляется к расходам.
Примеры:
- Если при зарплате 40000, 15000 рублей уходит на автокредит, об ипотеке можно даже не мечтать.
- Когда гражданин зарабатывает 30000 рублей, но при этом не имеет других долгов, то кредит в большей вероятности одобрят – при условии, что ежемесячный платеж не превысит 15000 рублей.
- А если клиент получает ежемесячный доход 20000 рублей, и при этом у него есть ребенок, которого нужно содержать, то банк в ипотеке откажет.
Когда ипотеку оформляет семья, – учитывается совокупный доход, а долговые обязательства (как и все имущество) делятся поровну. Тогда после вычета суммы погашения и других долговых выплат, остатка средств должно хватить на жизнь – то есть, на каждого члена семьи должен оставаться прожиточный минимум. Но и тут есть ряд нюансов:
- при наличии детей вычитаются расходы на них;
- при наличии пособия оно добавляется к доходам;
- если супруга находится на иждивении у мужа, это приведет к снижению суммы выданной ипотеки.
В любом случае, платежеспособность клиентов будет оцениваться банком индивидуально.
Что учитывает банк при оценке доходов для выдачи ипотеки
В большинстве случаев для оценки платежеспособности потенциального заемщика используется скоринговая система. Заполненную претендентом анкету-заявку обрабатывает компьютерная программа, после чего выставляет оценку в виде баллов. Самые высокие баллы начисляются тем, кто продемонстрировал хорошее финансовое положение, предусматривающее наличие:
- недвижимого имущества (загородного дома, дачи);
- автомобиля и гаража;
- собственного бизнеса или доходов от самозанятости;
- прибыли от инвестиций;
- земельного участка.
Оценка повышается при наличии большого трудового стажа на текущем месте работы, высшего образования и востребованной профессии, при участии в общественных организациях, а также для людей трудоспособного возраста. Автоматически отсеиваются граждане, которые не подходят по критериям:
- возраст (старше 75 лет);
- плохое здоровье;
- трудовая занятость (недостаточный стаж работы);
- уровень дохода;
- множество иждивенцев.
Для «малонадежных» клиентов может быть предложен кредит в минимальном размере под максимальные проценты. Соглашаться ли на такие условия – личный выбор каждого.
Необходимый доход для получения ипотеки в Сбербанке
Ведущее финансовое учреждение России, жилищные программы которого пользуются высоким спросом. Банк рассматривает каждую заявку на ипотеку индивидуально, но действует общее правило для всех заемщиков: их ежемесячный доход должен быть больше ежемесячных выплат по ипотеке как минимум в 2 раза. В идеале – когда платежи не превышают 40% от официальной прибыли. Сумма остатка определяется после вычитания обязательных затрат:
- алименты;
- аренда жилья;
- другие долги;
- прочие обязательства.
Для беспроблемной выплаты ипотеки нужен достаточный уровень дохода,минимальная зарплата для ипотекине подойдет. Достаточный доход подразумевает, что независимо от жизненных сложностей или временных материальных проблем, которые могут возникнуть во время действия ипотечного договора (потеря работы, болезнь), клиент сможет в стандартном порядке выполнять свои долговые обязательства. С учетом прожиточного минимума и расценок на недвижимость, Сбербанк готов одобрить ипотеку при зарплате заемщика около 40000 рублей. Но эта сумма условная.
Поскольку ипотечные программы Сбербанка выбирает большинство клиентов, рассмотрим условия для среднестатистических заемщиков, не пользующихся услугами учреждения (зарплатными проектами, депозитным счетом и др.).
Тот, кто планирует взять квартиру в новостройке, должен сначала накопить минимум 15% от стоимости жилья для первого взноса. Базовая процентная ставка составляет 7% (при использовании зарплатной карты Сбербанка сокращается до 6,5%). Но:
- при отказе от страхования жизни она увеличивается до 8%;
- а если квартира выбрана не у определенных застройщиков, аккредитованных банком, ставка повышается еще на 2,2%.
В итоге мы вышли на ставку 10,2%. При невозможности подтверждения дохода справкой она возрастает до 10,5%. Максимальный срок ипотечного кредитования – 30 лет.
Расчет ипотеки по доходу
Теперь рассмотрим на конкретных примерах, как производится рассчет суммы возможного ипотечного кредита при определенной зарплате.
Пример расчета №1
Допустим, молодой специалист хочет выяснить, дадут ли ипотеку с зарплатой 20000 рублей и на что он может рассчитывать при таком доходе, если хочет купить квартиру в Московской области, стоимостью в 2 млн. руб. При соблюдении условий:
- оплата минимального 15% первоначального взноса в размере 300 000 руб.;
- страховании жизни;
- подтверждении дохода справкой;
- выборе квартиры у застройщика из списка;
- оформлении кредита на максимальный срок 30 лет
он получит ставку 8,6%. В итоге минимальный ежемесячный платеж будет составлять 13193 руб. В идеале требуемая зарплата для одобрения такой ипотеки – 21987 р. Поскольку разница между существующей и требуемой з/п небольшая (всего 1987 руб.), банк может утвердить ипотеку при условии, что у клиента хорошая кредитная история.
Пример расчета №2
При официально подтвержденной зарплате 50000 рублей, клиент выбирает квартиру в одной из новостроек Санкт-Петербурга от аккредитованного застройщика, которая оценивается в 4 миллиона рублей. Оптимальные условия при этом:
- первоначальный взнос – 30%;
- использование страховки;
- срок ипотеки – 10 лет.
Тогда при итоговой ставке 7,7% размер ежемесячного платежа составит 33554 рубля, что приравнивается к требуемому ежемесячному доходу в 47934 рубля. Поскольку у клиента зарплата для ипотекипревышает эту сумму, вероятно, кредит ему выдадут.
Пример расчета №3
Если чистый доход заемщикасоставляет 80000 рублей, но его невозможно подтвердить официально. Допустим, этот клиент планирует купить квартиру в Москве у стороннего застройщика по цене 7 млн.руб., и не хочет использовать страховку. Он выбирает условия:
- первоначальный взнос – 50%;
- срок кредитования – 7 лет.
В такой ситуации ставка будет 10,5%, ежемесячный платеж составит 59013 руб., а требуемая зарплата – 73766 руб. Скорее всего, этому гражданину ипотека с неофициальным доходомбудет одобрена.
Здесь приведены только предварительные расчеты. При обращении в банк они могут изменяться как в большую, так и в меньшую сторону (в зависимости от индивидуальных возможностей потенциального клиента).
Как подтвердить доход?
Будущий заемщик должен подтвердить постоянное трудоустройство с официальным заработком. Для этого требуется справка по форме 2-НДФЛ с отображением зарплаты за последние полгода. Не все сотрудники крупных организаций могут предоставить такой документ, поэтому банк готов принять от них на рассмотрение справку, в которой указан:
- уровень доходов;
- реквизиты и контактные данные фирмы (для проверки информации службой безопасности банка);
- факт, что потенциальный заемщик работает в компании не меньше 6 месяцев (с указанием должности).
Подтвердить наличие дополнительных источников дохода можно, предоставив:
- выписки по вкладам;
- подтверждение страховых денежных выплат;
- выписки по прибыли от акций и других ценных бумаг;
- подтвержденные договором средства, полученные от сдачи недвижимости в наем;
- справку с неофициальной работы по форме банка;
- выписки по начислениям с банковских счетов;
- налоговую декларацию на полученный доход (для ИП и юрлиц);
- доказательства наличия дивидендов от участия в бизнесе;
- пожизненные выплаты определенным категориям граждан;
- вознаграждения по договорам гражданско-правового характера или от пользования интеллектуальной собственностью потенциального заемщика.
Все будет строго проверяться, и не все документы примут в расчет в том или другом банке. Однако стоит использовать такую возможность для получения большей суммы. В данном случае клиент будет контролироваться в жестком порядке.
Дадут ли ипотеку с серой зарплатой?
Среднестатистический банк выдаст ипотечный кредит только в случае, если заемщик сможет документально подтвердить достаточный для погашения доход. Поэтому «серая» зарплата и словесные гарантии не принимаются.
Тем не менее, некоторые финансовые учреждения (в т.ч. Сбербанк) все чаще предлагают ипотечные программы, которые дают возможность оформить кредит по двум документам, без справки о доходах. Для этого нужен:
- паспорт;
- дополнительный документ, удостоверяющий личность.
При этом процентная ставка будет выше, а кредитная история клиента должна быть безупречной.
Вариант выхода из ситуации, как и в случае оформления ипотеки с маленькой официальной зарплатой – внести первый взнос в размере более 50% от стоимости жилья, а остальную половину оформить в ипотеку, что предлагает Сбербанк. В результате сумма ежемесячных выплат будет относительно небольшой, и подтверждение доходов не понадобится.
Другими словами, при оценке платежеспособности клиента банк отталкивается от официальной «белой» зарплаты, однако принимает в расчет наличие других незадекларированных доходов, в числе которых может быть «серая» зарплата.
С другой стороны – лучше обратиться в банк, где изначально предусмотрены программы без подтверждения зарплаты. Например, есть учреждения (ВТБ), предлагающие ипотеку «без формальностей» и доказательств платежеспособности.
Если официальная зарплата маленькая
Как выйти из ситуации тем, кто мечтает о собственном уютном жилье, но зарплаты, чтобы взять ипотеку, недостаточно? Даже из итого тупика можно найти выход. Есть несколько основных вариантов:
- Самый простой – выбрать жилье подешевле.
- Воспользоваться программой кредитования, где не требуется подтверждение занятости и платежеспособности заемщика.
- Подключиться к зарплатному проекту выбранного банка. Своим клиентам обычно предлагаются более лояльные условия и пониженные процентные ставки.
- Предоставить залог – например, ценное высоколиквидное имущество или другую недвижимость, оформленную на вас.
- Выбрать максимальный срок кредитования. Итоговая сумма к погашению при этом может увеличиться, зато размер ежемесячных платежей будет существенно ниже.
- Подтвердить наличие дополнительных неофициальных доходов. Некоторые прибегают к оформлению дополнительного потребительского кредита на родственника, однако в данном случае «облегчение» будет временным, поскольку потом придется выплачивать два займа одновременно.
- Увеличить первоначальный платеж, чтобы снизить ежемесячные взносы.
- Использовать льготы наподобие материнского капитала.
- Внимательно изучить все акции по жилищному кредитованию, предлагаемые банками, а также муниципальные и государственные программы по субсидированию. Нашедшие подходящие для себя варианты смогут получить более выгодные условия или воспользоваться предусмотренными скидками.
- Привлечь со-заемщиков по ипотеке (некоторые банки позволяют привлекать до 3-х человек). Главное, чтобы их доходы были учтены кредитором.
Перед обращением в банк необходимо реально оценить свои доходы и рассчитать размер платежей, который будет максимально комфортным. При этом нужно учитывать как накопления, так и текущие затраты (к примеру, на аренду жилья), а потом выяснить в банке, на сколько одобрят ипотеку при такой зарплате. Тогда будет гораздо проще подобрать оптимальный кредит и заранее спрогнозировать ситуацию с возможными вариантами развития.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
25 484 просмотра
Подпишитесь на Bankiros.ru
Источник
Маленькая официальная зарплата и ипотека
Какая должна быть зарплата чтобы дали ипотеку
В банках нет ограничений на минимальный размер зарплаты для получения ипотеки.
Ограничение касается суммы, которую клиент сможет получить. Большая зарплата — большой кредит. Маленькая зарплата — маленькая сумма кредита.
Расчет суммы ипотечного займа делается так, чтобы месячная выплата была не более (как правило) 40% месячного дохода заемщика.
Предполагается, что зарплаты должно хватить на оплату жилья, покупку продуктов и иных товаров первой необходимости.
Оставшаяся сумма будет уходить на ипотечные платежи. Если она слишком мала – в ипотеке могут отказать.
Первоначальный взнос от 15%
Срок кредита до 30 лет
Квартира или доля — 5,99%
Новостройка — 5,99%
Рефинансирование — 7,99%
Какая зарплата нужна для ипотеки в Сбербанке
По закону, ипотечный платеж за месяц не может превышать 40% ежемесячного дохода заемщика.
Размер среднего платежа у Сбербанка составляет 17 – 20 тысяч рублей.
Чтобы получить кредит, нужно иметь зарплату не меньше 35 – 40 тысяч рублей.
В схеме вычислений есть несколько моментов:
В сумму месячного дохода включаются доходы созаемщиков по данному кредиту
Из учитываемого дохода отнимаются обязательные ежемесячные выплаты (алиментные, или выплаты за кредиты)
Чтобы получить точный ответ о том, дадут ипотеку или нет, можно обратиться в представительство банка.
А если вам не хочется возиться с сбором справок, воспользуйтесь кредитным калькулятором.
Ипотека с зарплатой 20 000 рублей
И небольшой зарплатой можно получить ипотеку.
Несколько способов:
Если ипотеку берет один супруг, а второй становится поручителем, банк рассматривает заработок обоих супругов
Поручителем может стать любой родственник, у которого доход больше, чем у заемщика
Для молодых семей, существуют государственные и муниципальные программы предоставления ипотечных кредитов. Есть заметный недостаток. Требуется предоставить большой пакет документов.
Подробно узнать о существующих программах можно в городской администрации или на муниципальном сайте.
Ипотека с зарплатой в 15000 рублей возможна
Для внесения первоначального взноса можно получить в банке потребительский кредит.
Займы предоставляют, без справки о доходах.
Постарайтесь оформить кредит так, чтобы в банке, давшем ипотеку, не узнали об этом.
Если это станет известно, банк может вычесть сумму платежей из дохода, и естественно, сократить сумму, которую вам дадут на покупку жилья.
Не платят зарплату — что делать с ипотекой
Задержка зарплаты — это нарушение трудового договора и трудового законодательства, очевидно, что вины клиента в несвоевременном внесении платежей по кредиту нет.
Чтобы не понести финансового ущерба нужно вовремя:
Получить из бухгалтерии по месту трудоустройства справку о задержке зарплаты
Обратитесь с заявлением в представительство банка. В заявлении укажите, что причиной задержки выплаты взносов является невыплата зарплаты, приложите к заявлению справку из бухгалтерии
После получения заявления банк примет решение дать отсрочку выплаты
Положительное решение банк примет, если раньше вы исправно вносили платежи без просрочек.
Если банк не идет на компромисс, стоит обратиться к юристу. Это нередко оправданный шаг, ведь передача дела коллекторам – противозаконный шаг банка.
Как правило, банк предлагает клиентам способы отсрочки или реструктуризации долга.
Обращение в суд – последняя мера, на которую банки идут довольно неохотно. Банк несет убытки. Пока идет судебный процесс, операции с квартирой невозможны. Выгоднее для банка найти компромиссное решение с клиентом, и получить свои деньги. Важно помнить, что возвращение кредита – долг в первую очередь клиента банка.
Если у вас есть поручители, то банк не пойдет на уступки. Платеж будет взыскан с поручителя в полном объеме, при условии, что такое возможно.
Черная зарплата — как взять ипотеку
Получить в подтверждение доходов справку 2-НДФЛ не удастся. Это не означает, что получить ипотеку невозможно. Банки идут навстречу таким клиентам и предлагают ипотечные без подтверждения доходов.
Такие кредиты менее выгодны для клиента.
Процентная ставка по ипотеке будет выше. Увеличение составляет 1 — 2%.
Некоторые банки, не повышая процентной ставки, увеличивает первоначальный взнос. Взнос может составлять 50% стоимости жилья.
Сроки таких ипотечных займов будут меньше на 3-5 лет.
Получить ипотечный кредит можно и при невысокой зарплате, однако в этом случае заемщику придется рассчитывать только на свои силы. Кредит может стать неподъемным грузом для семьи, а просроченный долг может привести к потере жилья.
Нет поручителей
Когда нет поручителей, а доходы невысоки, то можно рассчитывать на льготные условия по государственным программам, если он относится к определенной категории граждан.
К примеру, для многодетных или молодых родителей могут предоставляться: субсидии для приобретения недвижимости.
Источник