При получении ипотечного кредита в числе обязательных требований к заемщикам значатся не только платежеспособность и возможность исполнения долговых обязательств, но и наличие первоначального взноса. Оформить ипотеку без такого платежа невозможно: банки отказываются кредитовать заемщиков, не имеющих первоначального взноса. Что такое первоначальный взнос по ипотеке, и для чего он нужен?
Определение понятий
С развитием рынка ипотечного кредитования возможность покупки собственной недвижимости стала более доступной. Но оформить ипотеку могут только те граждане, которые обладают для этого достаточными средствами и уже имеют какие-то накопления. Подавляющее большинство банков сегодня готовы кредитовать граждан только на условиях внесения первоначального взноса.
Под первоначальным взносом по ипотеке понимается определенная часть денег в стоимости недвижимости, которые заемщик оплачивает из своего кармана. Остальные средства в пользу продавца недвижимости (это могут быть физлицо или застройщик) выплачивает за квартиру банк.
Внесенный заемщиком первоначальный взнос уменьшает сумму основного долга покупателя квартиры перед банком. Именно на сумму основного долга банк начисляет проценты и затем заемщику предстоит вернуть всю сумму через выплаты ежемесячными платежами.
Первый взнос выгоден банку-кредитору и заемщику.
Для чего нужен первоначальный взнос банкам
Первоначальный взнос предоставляет банкам дополнительные гарантии и снижает их риски при оформлении ипотечного кредита. Ведь выдача ипотечных кредитов всегда сопровождается повышенными рисками: суммы здесь существенные, а сроки длительные. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков невозврата по ипотеке, банки применяют различные схемы: требуют привлечь поручителей, оформить страховку или доказать наличие первого взноса. По статистике, большая часть дефолтов приходится именно на ипотеку без первоначального взноса.
Наличие собственных сбережений на покупку квартиры может подтвердить серьезность намерений заемщика и его платежеспособность. Считается, что чем больший первый взнос внес заемщик, тем больше он заинтересован в выкупе полной стоимости недвижимости. Согласно финансовому обзору Центробанка, даже при первоначальном взносе в 10-20% просрочки по ипотеке возрастают в 1,5-2 раза, чем при кредитах со взносом 20-40%.
Выдача заемщику не всей стоимости квартиры, а 85-90% от ее оценочной стоимости увеличивает шансы на полную компенсацию затрат банка при отказе заемщика исполнять свои долговые обязательства в перспективе.
Первоначальный взнос по ипотечному кредиту выступает одним из определяющих критериев для формирования банком условий кредитования.
Для чего нужен первоначальный взнос заемщику
Заемщик через внесение первого взноса уменьшает размер основного долга перед банком и может рассчитывать на наиболее выгодные условия кредитования. Так, чем больше первоначальный взнос, тем ниже получается переплата по ипотеке. Достигается экономия за счет более выгодной процентной ставки и уменьшенных сроков выплат по ипотеке.
При первом взносе от 30% процентная ставка может быть снижена на 0,5-2,5 п. п. (процентного пункта) по сравнению со взносом в 10-15%. Не стоит забывать и о потенциальной экономии на стоимости страховки. Она может составлять до 1-2% суммы займа и чем меньше размер основного долга, тем дешевле страховка.
Также не стоит забывать, что внесение личных накоплений в стоимость жилья или строительство дома способствует увеличению шансов на одобрение ипотеки лицам, которые имели проблемы в своей кредитной истории (например, какие-либо просрочки при исполнении обязательств) или с подтверждением доходов (работающие неофициально и в случае отказа от предоставления справки о доходах работодателем).
Минимальные размеры. Влияние на параметры кредитования
Стандартного размера показателя первоначального взноса или каких-то законодательно установленных параметров не установлено. Банки сами определяют требования к первоначальному взносу исходя из своих предпочтений и кредитной политики.
Минимальный размер первоначального взноса составляет не менее 10-15% от стоимости недвижимости. Минимальные ставки действуют, например, в Промсвязьбанке, ВТБ, Юникредите (от 10%) и Сбербанке (от 15%). Газпромбанк также предоставляет ставку в 10% на первый взнос, но при наличии у заемщика материнского сертификата.
Ряд банков требует заплатить как минимум 20-40% от цены недвижимости (например, Абсолют банк – от 20%).
Первоначальный взнос в сумме более 50% требуют в исключительных случаях: например, если у заемщика нет возможности подтвердить собственные доходы документально с помощью справки 2-НДФЛ и иным способом.
От размера первого взноса зависят многие важнейшие параметры кредитования:
- Чем выше размер первоначального взноса, тем ниже процентная ставка.
- Чем больший размер первоначального взноса способен внести заемщик, тем на более короткий срок он может оформить кредит, и тем самым снижается переплата за пользование заемными средствами.
Когда и как нужно внести
Первоначальный взнос достаточно важен для определения параметров ипотеки. Именно поэтому указать на размер первого взноса, который готов сделать заемщик, а также подтвердить его наличие необходимо до подписания ипотечного договора.
Первый взнос не идет в пользу банка: он направляется в пользу продавца или застройщика. Процедура перечисления первого взноса выглядит так: при обращении в банк заемщик документально подтверждает наличие у него денег на оплату.
Затем банк-кредитор открывает заемщику спецсчет. После получения одобрения от банка в дату совершения сделки или ранее на него вносится сумма первоначального взноса.
Внести деньги заемщик вправе в наличной форме или безналичном формате через перечисление денег со счета в другом или этом же банке.
Где найти средства
В качестве первоначального взноса по ипотеке могут выступать:
- Собственные накопления заемщика. Сформировать свои накопления заемщик вправе, откладывая нужную сумму из зарплаты, продав другую квартиру или, например, получив крупную премию.
Специалисты рекомендуют первоначально подобрать подходящее жилье и определиться с его стоимостью, выбрать банк с ипотечной программой, позволяющей приобрести недвижимость, определиться с первоначальным взносом по договору. Оптимально вкладывать средства на депозиты, чтобы избежать инфляции. Считается, что наиболее эффективной схемой является та, когда 50% идет на текущие расходы и 30% – на накопления.
- Кредитные средства. Заемщик может взять потребительский кредит на внесение первого взноса или занять у родственников или друзей. Не самый лучший вариант, так как, помимо ипотеки, придется платить еще за другой кредит и в результате долговая нагрузка может стать неподъемной. Стоит понимать, что банк может не выдать ипотеку при наличии незакрытого потребительского кредита по причине высокой закредитованности заемщика (эти сведения банк сможет найти в кредитной истории).
- Залоговое обеспечение в виде другой недвижимости. Не только покупаемую квартиру допускается использовать в качестве залога: если у заемщика есть другая собственность, то подойдет и она. При наличии альтернативного залогового обеспечения не требуется первый взнос: банки могут предоставить в ипотеку 80-85% от стоимости заложенной квартиры. Подобные предложения есть, например, у Промсвязьбанка, Россельхозбанка. Некоторые банки устанавливают требование, что стоимость залога как минимум на 20% должна превышать сумму по ипотеке. К закладываемой недвижимости может относиться не только квартира, но и, например, загородный дом.
- Залоговое обеспечение в виде других активов. В качестве залога может выступать иная ликвидная собственность заемщика: драгоценности, акции, предметы искусства и пр.
- Средства государственных субсидий. Это могут быть, например, жилищный сертификат на улучшение жилищных условий или сертификат на материнский капитал. В ряде банков (например, в Сбербанке) материнский капитал может покрыть до 100% от требуемой величины первого взноса. В других же банках (например, Райффайзенбанк или УралСиб) нужно дополнительно довнести 10% от стоимости квартиры из собственных средств. Нужно понимать, что, рассчитывая заменить первый взнос материнским капиталом, можно оформить только до 2-3 млн р.
При рефинансировании ипотеки, полученной в другом банке, первый взнос не нужен.
Ипотека без первоначального взноса
До кризиса в российской экономике ипотечные предложения без первого взноса были достаточно распространены, но сегодня в чистом виде они не встречаются.
Для покупки квартиры без первого взноса можно попробовать оформить обычный потребительский кредит, но нужно понимать, что его предоставляют на ограниченную сумму (обычно до 1-2 млн р.), которой обычно не достает для покупки квартиры. Также потребительские кредиты оформляют на короткие сроки до 5 лет, что предъявляет повышенные требования к размеру ежемесячных доходов заемщика. Наконец, потребительские кредиты выдают под повышенный процент: под 15-20% годовых вместо 10-11% по ипотеке.
Увеличить сумму потребительского кредита можно через предоставление залога в виде другой недвижимости, но не стоит забывать, что 100% от оценочной стоимости квартиры ни один банк не выдаст: максимум, что можно получить – это 60-80% стоимости.
Можно также воспользоваться федеральными и региональными программами по выдаче ипотеки без собственных сбережений. Это различные проекты для молодых семей, малообеспеченных, военнослужащих, семей с детьми и пр.
Как рассчитать взнос
Для расчета первоначального взноса по ипотеке нужно обладать сведениями о стоимости квартиры, а также требований банка. Иногда первый взнос зависит от типа недвижимости: на аккредитованные новостройки он ниже, на квартиры на вторичном рынке – выше.
После расчета размера первого взноса стоит также рассчитать параметры будущей ипотеки. Платеж по ипотеке не должен превышать 30% от величины месячных доходов.
Иногда заемщику удается договориться с банком об уменьшении размера первоначального взноса. Этого можно достичь за счет привлечения созаемщиков и поручителей либо внесением дополнительного залога.
Таким образом, первоначальный взнос – это сумма денежных средств за недвижимость, которые заемщики вносят из своих сбережений. Его размер составляет от 10-15%. Первый взнос выступает для банка способом защиты от рисков невозврата крупного и долгосрочного ипотечного кредита, а для заемщика наличие первого взноса повышает шансы на одобрение кредита и позволяет получить наиболее выгодные условия. Чем выше первый взнос, тем ниже процентная ставка, сумма переплаты по кредиту и страховым услугам. Крупный первый взнос дает заемщикам с испорченной кредитной историей шанс на одобрение ипотеки.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Источник
При оформлении ипотечного кредита банковские учреждения выставляют требование – наличие первоначального взноса – в зависимости от типа кредита он может составлять 10 — 40%. Первоначальный взнос — это сумма собственных средств заемщика, которые он должен передать продавцу недвижимости (если это ипотечный кредит) или автомобиля (в случае оформления автокредита).
Наличие первоначального взноса позволяет кредиторам убедиться, что физическое лицо – платежеспособно, умеет контролировать свой бюджет и иметь сбережения. Также это некоторого рода подстраховка банка от сделок с мошенниками и «серыми» организациями.
Зачем нужен первоначальный взнос?
Требование банков о первоначальном взносе – это защита банковских рисков от неликвидного имущества. Особенно наглядно это видно при выдаче автокредитов. Представьте ситуацию, когда сумма кредита равна стоимости автомобиля (первоначального взноса нет) и клиент допускает длительную просрочку. Даже если это «свежий» кредит и обесценивание залога минимальное, с учетом начисленных процентов и штрафов суммы реализации объекта будет недостаточно для закрытия всей задолженности.
Ситуация будет еще более губительной, если прошло несколько лет с момента выдачи кредита — амортизация еще больше снизит рыночную стоимость залога. При продаже имущества с торгов кредит полностью не закроется, и банку придется искать иное имущество должника или арестовывать доходы. Наличие просроченных кредитов у банка пагубно влияет на состав кредитного портфеля организации и на ее репутацию.
По этой причине наличие первоначального взноса позволяет сократить размер остаточных обязательств после реализации залога. Даже если клиент допустил просрочку и залог в некоторой степени обесценился, продажа имущества с торгов позволит максимально закрыть кредит, а в некоторых случаях – даже вернуть разницу от продажи и остатком долга заемщику.
Какой первоначальный взнос по ипотеке: топ-10 банков
Крупные банки России устанавливают различные требования к первоначальному взносу в значимости от программы. Но в большинство случаев минимальный первоначальный взнос составляет 10-15% от стоимости квартир на первичном или вторичном рынке жилья:
От чего зависит взнос
Если зайти на сайт любого банка, можно заметить, что даже в рамках одной организации значения первоначального взноса различны и зависят от ликвидности закладываемого жилья. Например, реализовать квартиру в городской черте гораздо проще, чем индивидуальный жилой дом площадью несколько сотен квадратов за городом, поэтому в первом случае требования по собственным средствам будут менее жесткими.
Можно ли взять ипотеку без ПВ
В сфере ипотечного кредитования есть несколько направлений по покупке недвижимости в кредит без первоначального взноса:
Ипотечные кредиты на приобретение строящейся недвижимости.
Такие кредиты выдаются без каких-либо комиссий или дополнительных залогов в рамках маркетинговых ходов или акционных предложений и распространяются, как правило, только на покупку строящейся недвижимости с целью привлечения новых клиентов. Например, «Промсвязьбанк» выдает такие кредиты под 12% годовых. «Абсолют банк» выдает льготные кредиты для сотрудников РЖД без первоначального взноса под 10.5-12% годовых.
Кредиты под залог имеющегося жилья
Кредиты отличаются меньшим сроком кредитования и чуть более высокой процентной ставкой, но при этом не требуется подтверждение целевого использования, поэтому кредитные средства можно направить на приобретение иной недвижимости. Под залог актива оформляется, как правило, не более 60% от стоимости. Предложение действительно в «Альфа-банке», «Юникредит банке», «Нико-банке».
Рефинансирование ипотечного кредита
Оформление рефинансирования по кредиту также не предполагает внесение первоначального взноса – клиент просто переводит свой долг к другому кредитору. При этом происходит перерегистрация обременения в Едином государственном реестре недвижимости. Предложение по рефинансированию есть практически в каждом банке, в среднем ставки варьируются от 9,5% до 13% годовых.
Социальная ипотека
Для отдельных категорий населения (физические лица, проходящие военную службу, молодые семьи или педагоги и др) разработаны государственные программы по улучшению жилищных условий. Решение о соцподдержке принимают органы местной власти и, если просьба удовлетворена, то выдается жилищный сертификат, который можно использовать в качестве средств первоначального взноса. Сертификат можно использовать в течение полгода, то есть в это время необходимо подобрать жилье и приобрести недвижимость. Программа действует в «Альфа-банке», «Сбербанке», «ВТБ» и др.
Военная ипотека
Программа по военной ипотеке подходит только для военнослужащих, являющихся участниками накопительно–ипотечной системы. Участники НИС выбирают объект недвижимости, а Министерство обороны РФ оплачивает сумму первоначального взноса (за счет имеющихся накоплений военнослужащего на его счете НИС), а также перечисляет средства в счет ипотечного кредита военного до закрытия кредита. Условие действительно только для клиентов, проходящих военную службу. Программа действует в банке «Зенит», «Связь-банке», «Газпромбанке».
Ипотечные кредиты под поручительство или залог ценностей
Если у заемщика отсутствует иное жилье, но есть какое – либо имущество в собственности (автомобиль, дача, ценные бумаги и пр) или он может предоставить поручительство физических лиц, то банк может пойти на уступки и выдать ипотеку без первоначального взноса под залог активов клиента. Каждый случай рассматривается индивидуально.
Получение ПВ через потребительский кредит
В случае отсутствия собственных средств для первоначального взноса можно оформить потребительский кредит. Однако, данный вариант подходит не всем заемщикам, так как существенно увеличивает долговую нагрузку на семейный бюджет, поэтому принимать подобное решение необходимо крайне взвешенно. Вариант получения первоначального взноса через потребительский кредит подходит только для клиентов, имеющих достаточный уровень заработной платы и способных за период менее года закрыть этот займ. Потребительский кредит для первоначального взноса доступен в «Ситибанке», «Альфа-банке», «ВТБ», «Почта банке» и др.
Ипотека с материнским капиталом
Семья, в которой воспитывается двое и более детей, вправе направить средства материнского капитала для первоначального взноса по ипотеке. Сделка с использованием материнского капитала проводится через Пенсионный фонд РФ. В большинстве крупных банков (Сбербанк, ВТБ и др) есть такая программа ипотечного кредитования.
Может ли маткапитал быть первоначальным взносом?
Высокая конкуренция в банковской среде вынуждает банки использовать средства материнского капитала в виде первоначального взноса. Схема следующая:
- Клиент подает документы на ипотечный кредит для оценки платежеспособности. Банк выносит решение.
- При одобрении заявки заемщик предоставляет документы по приобретаемой недвижимости, сертификат МК и справку с Пенсионного фонда с указанием остатка средств. Банк выносит решение по объекту.
- На сделке стороны подписывают кредитную документацию и передают на госрегистрацию в Росреестр. Государственный орган регистрирует переход права собственности и обременение.
- Продавцы недвижимости получают от банка сумму кредита и сумму, равную сумме маткапитала. Если у заемщика отсутствуют собственные средства для первоначального взноса как таковые, то банк перечисляет 100% стоимости жилья.
- В течение двух месяцев пенсионный фонд отправляет средства маткапитала на ссудный счет заемщика, кредит гасится досрочно на сумму поступивших средств.
- Клиент собственными силами погашает остаток долга по кредиту.
Источник
Первоначальный взнос при ипотеке, как правило, — это гарантия предоставления кредита на покупку квартиры.
Некоторые банки, правда, могут такое требование и не выставить, но тогда возникают другие осложнения, о которых поговорим позже.
Правда, этот взнос некоторых от ипотеки и отпугивает. Некоторые не видят в этом необходимости. Да и требуемая сумма в 10-30% стоимости жилья найдётся не у каждого. Давайте же подробнее рассмотрим, что такое первый взнос и чем его можно погасить.
Зачем нужен первоначальный взнос по ипотеке?
- Во-первых, для кредитной организации он станет показателем вашей платежеспособности.
Согласитесь, если вы не можете для начала накопить относительно небольшую сумму, задумав большую покупку, могут возникнуть сомнения и в вашей способности вообще грамотно управлять собственными финансами.
- Вторая функция первоначального платежа – он является первой минимизацией и гарантией риска банка при совершении операции.
Представьте, что платить ежемесячные платежи по каким-то причинам вы платить всё-таки не можете уже после первоначального взноса. Квартира еще не ваша, а в залоге, и банк законно занимается теперь её продажей.
Но это требует определённых расходов. И, плюс к этому, стоимость заложенной квартиры обычно ниже рыночной. Значит, при её продаже кредитная организация понесёт убытки. Они и компенсируются из первоначального взноса. Кстати, не будь его, эти убытки вам пришлось бы компенсировать всё равно, только уже без жилплощади.
Бывают, правда, редкие случаи, когда квартиру банку удаётся продать дороже вашего кредита. Тогда разница будет вам возвращена. Но это происходит нечасто.
Что такое залоговая квартира (или недвижимость с обременением) и как ее выгодно приобрести читайте в нашей статье.
Какая минимальная сумма возможна?
У разных кредитных организаций разные условия предоставления ипотеки, в том числе и величина первоначального взноса.
Какой размер первоначального взноса на ипотеку придется заплатить будет вычисляться в зависимости от процентной ставки, максимального срока и других параметров.
- Сбербанк.
По различным программам здесь требуется внести от 15 до 25 % стоимости квартиры.
Так же и варьируется и процентная ставка. Например, при покупке готового жилья нужно сразу внести 15 % его стоимости, а при участии материнского капитала или военной ипотеки – 25%.
Это учреждение работает с покупкой нового жилья и устанавливает такой платёж в размере процентов от цены, которая платится за жильё.
- РосЕвроБанк.
При сделке с новым жильём авансовый платёж здесь вообще можно уменьшить до 5%.
- Россельхозбанк.
Здесь первоначальные взносы колеблются в размере 15 – 30%, в зависимости от качества жилья и его стоимости.
- Промсвязьбанк.
Авансовый платёж в этом кредитном учреждении начинается от 20%.
На что влияет сумма первого взноса?
Большинство финансовых учреждений, которые традиционно занимаются ипотекой, увеличение первоначального взноса только приветствуют.
При этом возможно не только уменьшение процентной ставки, но и снижения суммы страховых выплат на случай форс-мажорных обстоятельств, смерти или потери работоспособности заёмщика.
В случае, если у вас плохая кредитная история, банки ипотеку одобряют редко. Некоторые и вовсе сразу отказывают после проверки. Но высокий первоначальный платёж может их категоричность существенно смягчить.
Когда и кому осуществляется платеж?
Авансовый платёж обычно отдается банку, то есть вносится в кассу сразу после подписания ипотечного договора.
В условиях договора указывается срок, в течение которого платится первый взнос.
Только после этого банк оплатит необходимую сумму продавцу квартиры. При этом этапы сделки должны быть строго определены соответствующими документами.
Законные способы получения ипотеки без первоначального взноса
Возможно ли это? Да, такие варианты существуют.
Некоторые банки, например, Банк Москвы, соглашаются на ипотеку без первоначального взноса, но процентные ставки при этом сильно возрастают, как и страховка.
Кредитные учреждения идут на такую сделку, взяв под залог имущество: квартиру, загородный дом или даже земельный участок. Эконом-банк и некоторые другие может таким образом принять в залог автомобиль.
А Газпромбанк предлагает интересную программу улучшения жилищных условий. То есть, принимается во внимание жильё, которое вы занимали до покупки ипотечного.
В этом случае вы обязаны его продать в определённый срок, а деньги внести банку в счёт уплаты ипотечного кредита. Происходит своеобразный обмен с доплатой.
Способы внесения
С помощью потребительского кредита
Выход, конечно, видится сразу лёгким. Можно просто взять потребительский кредит в другой кредитной организации. Но тут есть свои подводные камни. Придётся платить сразу 2 кредита – это раз.
Плюс к этому ипотечный банк на такую сделку может посмотреть с недоверием.
Сотрудники отдела андеррайтинга всегда обращают внимание на количество кредитов, оформленных на заявителя.
При этом потребительские кредиты на значительную сумму выдаются редко, так что при большой стоимости приобретаемой квартиры на такой вариант лучше не рассчитывать.
С привлечением созаёмщика
Таким человеком может стать не только член семьи или дальний родственник, но и любой ваш знакомый, который, правда, на это согласится.
Имейте в виду, что и здесь предстоят будущие расчеты, но вполне можно оговорить их длительность.
Материнский капитал может быть первоначальным взносом?
Дочитайте статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/pervonachalnyj-vznos.html
Источник
