Ипотека от предприятия для работника

Сегодня дальновидные представители крупного бизнеса проявляют интерес к участию в льготных программах кредитования, направление которых – покупка жилья. Цель корпоративной ипотеки – мотивация собственных работников к высокой производительности труда. Такой вид заимствования базируется на взаимовыгодных отношениях кредитного учреждения, работодателя и его специалистов.

Несмотря на то что данная программа кредитования существует относительно недавно на российском рынке предоставления кредитных услуг, она уже успела стать известной в среде различных компаний, а некоторые успешно ее опробовали. Те компании, которые еще недостаточно знакомы с услугой «корпоративная ипотека», задаются вопросом: в чем преимущество нового вида кредитного продукта?

Корпоративный заем. Что это?

Корпоративное кредитование – это форма взаимовыгодных трехсторонних отношений (банка, компании, сотрудников компании).

Сущность сделки: предприятие выбирает финансово-кредитную организацию и заключает с ней договор кредитования. Далее компания предоставляет возможность своим работникам получить заем на лояльных условиях. Надо заметить, что в данном варианте именно компания становится основным клиентом банка.

Воспользоваться достоинствами корпоративного кредитования может каждый специалист компании, производственный стаж работы которого на данном предприятии минимально составляет два года, а доход позволяет осуществлять погашение ссуды.

Взаимовыгодное соглашение

Корпоративный заем предполагает взаимный интерес всех трех сторон сотрудничества. Это долгосрочный заем, банки выдают его сроком до 20 лет. У некоторых компаний-заемщиков возникают некоторые сомнения по поводу собственной стабильности на рынке труда, поскольку от этого зависит платежеспособность.

Что касается непосредственно самих работников, то для них данный вариант приобретения жилья имеет очень выгодные условия. Кроме этого, специалисты приобретают полную гарантию, что работодатель вряд ли пойдет на их увольнение, что очень важно при сегодняшней нестабильности.

Для самой компании также наблюдается немалая выгода. Работодатель, стимулируя работников льготной ипотекой, имеет возможность удержать ценных специалистов, которые, получив опыт, не перейдут на другое предприятие, а будут улучшать эффективность своего производства, что очень важно.

При таком заботливом подходе к кадрам кардинально меняются и сами работники, у них повышается ответственность к своим обязанностям, поскольку они понимают, что от успешности компании зависит их благосостояние. Человеку, получившему корпоративную ипотеку, становится важен не только его личный доход, но и стабильность предприятия.

Для банков такой вид кредитования представляет повышенный интерес потому, что дает возможность привлекать большое количество заемщиков сразу. Кроме этого, кредитная организация при корпоративном заимствовании имеет более низкие риски. Почему? Если работник компании вдруг не сможет лично оплачивать кредит, то за него будет расплачиваться сама организация.

Немаловажное преимущество для банков в подобном варианте кредитования – это формирование собственного положительного имиджа, который складывается за счет многочисленных упоминаний в средствах массовой информации о надежных и перспективных отношениях с высокоразвитыми компаниями.

Банки при выдаче корпоративной ипотеки ничего не теряют, прибыль не меньше чем при классической ипотеке, потому что льготную часть процентной ставки по кредиту для своих работников компенсирует предприятие-работодатель. Банк же от этого только в выигрыше.

В чем льгота?

Льготы для работников предприятия-корпоранта проявляются в более низкой ставке по кредиту, этот пункт заранее оговаривается между банком и компанией.

К особым условиям кредитования относится и первоначальный взнос, его планка для служащих компании-корпоранта падает до комфортных 10%.

Со стороны кредитора для компании будут применены дополнительные послабления. Это пониженные тарифы на комиссионные сборы, банковская ячейка будет иметь более привлекательную цену, обналичивание средств будет не таким затратным, как при классических вариантах, и другие более интересные предложения кредитора.

Что касается страхования, то при корпоративной ипотеке банки предлагают оформлять только обязательную страховку залога, то есть квартиры. Остальные виды страховки (жизнь, здоровье, потеря трудоспособности) остаются за бортом.

• Способ № 1: компенсация вместо части зарплаты
• Какие проценты можно компенсировать сотруднику
• Способ № 2: компенсация вместо квартальной, полугодовой и годовой премии
• В чем экономия
• Сколько выгодно компенсировать
• Какие документы оформить
• Как следить за нормативом расходов
• Компания сама решает, как распределять доходы

Компании применяют два способа сократить расходы на персонал с помощью ипотеки сотрудников. Первый способ — вместо части зарплаты сотруднику компенсируют сумму уплаченных ежемесячных процентов. Второй способ — платят компенсацию вместо квартальной, полугодовой или годовой премии. При любом способе выходит экономия на взносах, снижается налоговая база по прибыли. Разница лишь в периодичности выплат и мерах безопасности. Пакет документов — одинаковый.

Обратите внимание! На общей системе можно не платить НДФЛ с суммы компенсации ипотечных процентов. А на упрощенке — безопаснее платить.

Способ № 1: компенсация вместо части зарплаты

Этот способ предполагает, что компания каждый месяц выдает часть зарплаты в виде компенсации ипотечных процентов. Всю зарплату заменять компенсацией нельзя. Ведь у сотрудника должен быть хотя бы минимальный оклад, равный федеральному или региональному МРОТ. Ежемесячная компенсация лучше всего подходит, если нужно вывести некую сумму зарплаты из конвертов. Тогда оклад и надбавки останутся прежними, а к ним добавится еще и компенсация. И никаких вопросов о снижении зарплаты ни у кого не возникнет.

Также ежемесячную компенсацию можно установить работнику-новичку, сразу договорившись с ним, что часть денег он будет получать в виде возмещения ипотечных процентов. Здесь безопаснее, чтобы оклад сотрудника не сильно отличался от окладов работников с такой же должностью, но без компенсации. Ведь Трудовой кодекс РФ гарантирует сотрудникам равную оплату за равный труд. Если разница в окладах солидная, то можно изменить название должности. Например, взять новенького на должность старшего менеджера, а не менеджера.

Примечание. Компенсация процентов по ипотеке уменьшает облагаемую прибыль и освобождена от взносов

Заменять компенсацией часть официального оклада или надбавку работника, который уже давно работает в компании, рискованно. Это вызовет вопросы у налоговиков, проверяющих из фондов и инспекторов труда. Закон не запрещает уменьшать зарплату по соглашению сторон трудового договора. Но снижение оклада исключительно тем работникам, которым компания начала компенсировать проценты по ипотеке, выглядит подозрительно. Ревизоры из инспекции могут обвинить компанию в занижении НДФЛ, фонды — доначислить взносы, а трудинспекторы — заподозрить в дискриминации сотрудников.

С чем возможна сложность. Чтобы начислить компенсацию, работник должен каждый месяц без задержек приносить в бухгалтерию справку из банка о фактически уплаченных процентах. Она нужна, чтобы подтвердить сумму расходов в налоговом учете и сумму льготной выплаты, освобожденной от взносов и НДФЛ. При этом способе также придется каждый месяц сравнивать компенсацию с расходами на оплату труда.

Какие проценты можно компенсировать сотруднику

1. Можно ли возместить проценты работнику, который занял деньги не у банка? Да, можно. Требований к кредитору нет — это может быть банк, организация, предприниматель или физическое лицо.
2. Можно ли возмещать проценты, если жилье в общей долевой собственности? Да, можно. Но чтобы учесть расходы, платежные документы должны быть на имя работника. На этом настаивают чиновники (письмо Минфина России от 13 января 2014 г. № 03-03-07/291).
3. Можно ли возмещать проценты работникам, которые находятся в продолжительном отпуске? Да, можно. Отпуск, в том числе декретный и детский, не основание прекращать возмещение затрат (письмо Минфина России от 12 марта 2012 г. № 03-03-06/1/122).
4. Можно ли компенсировать проценты, которые работник заплатил до того, как пришел в компанию, или после увольнения? Это рискованно. Налоговики скорее всего снимут такие расходы (письмо Минфина России от 3 апреля 2012 г. № 03-03-06/1/176). Ведь льготы распространяются на компенсации работникам.

Способ № 2: компенсация вместо квартальной, полугодовой и годовой премии

При таком способе компания заменяет процентами не саму зарплату, а премию. И не ежемесячно, а раз в квартал, полугодие и по итогам года. Данный способ менее трудоемкий, так как с работника справку об уплаченных процентах надо брать намного реже. И менее рискованный. Оклад, надбавки не затрагиваются, только премиальная часть. А как и кому платить премии, снижать их или отменять, работодатель устанавливает сам в положении о премировании или другом локальном документе.

При таком способе можно заменить хоть всю премию, хоть ее часть. Зависит от того, укладывается ли сумма компенсации в лимит, при котором ее можно списать в расходы, — 3 процента от расходов на оплату труда.

С чем возможна сложность. Сотрудники могут спросить, почему им не выдают премии, а другим выдают. В таком случае стоит заранее предупредить их, что компенсация и премия, по сути, для них это одно и то же. Ведь их размеры совпадают. А при частичной замене компенсация и оставшаяся часть премии в сумме как раз и дают полный размер премии, которую получают другие сотрудники.

Кроме того, проверяющие могут решить, что компания необоснованно лишает премии тех, кто получает компенсацию. Чтобы избежать подобных подозрений, в положении о премировании не пишите, что работникам, получающим компенсацию ипотечных процентов, премия не положена. Сформулируйте лучше условия так, чтобы было ясно: список работников и размеры поощрения определяет руководитель. Например, «по решению генерального директора работникам может быть выплачена премия по итогам работы за квартал».

В чем экономия

Компенсация процентов по ипотеке не облагается страховыми взносами, в том числе на травматизм (п. 13 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ, подп. 14 п. 1 ст. 20.2 Федерального закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ). В отличие от многих льготных выплат ее, как и зарплату, компания вправе учесть при расчете налога на прибыль. Но только в пределах 3 процентов от расходов на оплату труда (п. 24.1 ст. 255 НК РФ).

Такая же возможность есть у компаний на упрощенке с объектом «доходы минус расходы» (подп. 6 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, письмо Минфина России от 11 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/50).

Обратите внимание! С компенсации, которая превышает расходы по налогу на прибыль, надо удержать НДФЛ.

Сотруднику замена зарплаты компенсацией тоже выгодна. Та компенсация, которую компания включила в расходы по налогу на прибыль, освобождена от НДФЛ (п. 40 ст. 217 НК РФ). Правда, если компания применяет спецрежим, то безопаснее удерживать налог со всей компенсации. Этого требуют чиновники (письмо Минфина России от 2 июля 2012 г. № 03-04-05/6–821). Они ссылаются на то, что организации на упрощенке и вмененке не платят налог на прибыль (п. 2 ст. 346.11 и п. 4 ст. 346.26 НК РФ). С этим можно спорить, ведь сотрудники не виноваты в том, что их работодатель применяет спецрежим. Но, к сожалению, практики по данному спору пока нет.

А раз нет расходов, учтенных при расчете налога на прибыль, не действует и льгота по НДФЛ. Быстро сориентироваться в налоговых последствиях можно по таблице ниже. А выгоду покажем на примере.

Расходы, взносы и НДФЛ с компенсации

Пример 1. Сколько можно сэкономить, заменив премию компенсацией процентов по ипотеке

Компания платит троим работникам ежемесячную премию в сумме 10 000 руб. За год выходит 360 000 руб. (10 000 × 12 мес. × 3 чел.). Организация начисляет обычные страховые взносы по общему тарифу. Выплаты в пользу каждого сотрудника укладываются в облагаемый взносами лимит. Тариф по взносам на травматизм составляет 0,6 процента. Тогда, заменив премию компенсацией расходов по ипотеке, компания сможет не платить взносы и тем самым сэкономит за год 110 160 руб. (360 000 × 30% 360 000 × 0,6%).

Предположим, что компенсация в сумме 360 000 руб. не превышает 3 процентов от расходов на оплату труда. Тогда компания включит эту сумму в расходы точно так же, как и зарплату.

А работники сэкономят на НДФЛ. За год с каждого из них не удержат по меньшей мере лишние 15 600 руб. (10 000 × 12 мес. × 13%).

Сколько выгодно компенсировать

В первую очередь вам нужно просчитать, насколько выгодно компенсировать проценты и стоит ли вообще с этим связываться. Для этого попросите у работника график погашения процентов по ипотеке. Если сумма процентов для компании незначительна, то нет смысла заменять зарплату компенсацией.

Максимально сэкономить за счет компенсации процентов можно при условии, что компания всю ее учтет в расходах. Поэтому надо заранее прикинуть, какую сумму возмещать работнику — все проценты или их часть.

Пример 2. Как рассчитать, сколько процентов выгодно компенсировать.

В компании есть два сотрудника с ипотекой. Один в месяц платит банку проценты в сумме 8000 руб., а второй — 10 000 руб. Ежемесячные расходы на оплату труда в налоговом учете составляют 400 000 руб. Каждый месяц можно включать в расходы компенсацию ипотечных процентов в сумме 12 000 руб. (400 000 × 3%). Эту сумму можно по-разному распределить между работниками. Допустим, в компании решили, что пополам. Ежемесячно она будет компенсировать каждому из двух сотрудников по 6000 руб. процентов (12 000 : 2 чел.).

Какие документы оформить

В Налоговом кодексе РФ и законодательстве по взносам нет конкретного списка документов, подтверждающих сумму компенсации процентов по ипотеке. Безопаснее ориентироваться на перечень, который рекомендовал Минфин России (письмо от 12 марта 2012 г. № 03-03-06/1/122). А для работников сделайте памятку:

1. Заявление сотрудника.
2. Копия договора займа (кредита).
3. Копия договора купли-продажи недвижимости (долевого участия).
4. Справка из банка о фактически уплаченных процентах за конкретный период.

Трудовой договор, положение об оплате труда. Условия и порядок возмещения процентов по ипотеке надо закрепить в трудовом договоре. Образец приведен ниже. Если компенсацию решили назначить сотруднику, с которым уже заключен трудовой договор, то можно составить дополнительное соглашение к нему.

Другой вариант — в трудовом договоре сделать ссылку на положение об оплате труда. А уже в этом документе подробно расписать, при каких условиях, как часто и кому компания платит компенсацию процентов.

Заявление работника. Этот документ достаточно составить один раз, повторять его каждый месяц, квартал и год не нужно. В заявлении работник должен попросить возместить ему расходы, а не оплатить за него проценты. Образец ниже.

Если компания перечислит проценты со своего счета, то инспекторы снимут расходы (письма Минфина России от 13 января 2014 г. № 03-03-07/291, от 26 июня 2013 г. № 03-03-06/1/24140). На основании заявления надо издать приказ с точной суммой компенсации для конкретного работника. Советуем оформлять не общий документ на весь год, а каждый месяц (квартал, полугодие) новый приказ. Образец ниже.

Во-первых, если сотрудник не принесет очередную справку об уплаченных процентах из банка, вы не сможете рассчитать точную сумму компенсации. Но при этом общий приказ будет обязывать выплатить ее сотруднику.

Во-вторых, нужно каждый месяц следить, не превышен ли лимит — 3 процента. И если да, то платить компенсацию уже невыгодно.

Копии кредитного договора и договора на покупку жилья. Эти документы нужны, чтобы подтвердить, что работник истратил деньги именно на проценты по ипотеке. Вместо кредитного договора подойдет договор займа. Вместо договора купли-продажи недвижимости подойдет договор долевого участия.

Но надо, чтобы целью кредита и займа была покупка или строительство жилья. А не приобретение бытовой техники или машины. А в договорах с заемщиком и покупателем выступал работник, а не его родственник или посторонний человек. Иначе инспекторы снимут расходы, доначислят НДФЛ и налог на прибыль вместе с пенями. Ведь в Налоговом кодексе сказано о затратах работника, а не компании или других физических лиц (п. 24.1 ст. 255 НК РФ). Потребуется доплатить и взносы.

Справка об уплаченных процентах. Банковский ежемесячный платеж содержит в себе и проценты, и сумму основного долга. Но возместить работнику надо лишь ту часть, что приходится на проценты. Чтобы ее определить, нужна справка о фактически уплаченных процентах. Некоторые банки берут за нее комиссию.

Как следить за нормативом расходов

Лимит в 3 процента от расходов на оплату труда надо считать ежемесячно нарастающим итогом с начала года (п. 4 ст. 272 НК РФ). Это при условии, что компания каждый месяц компенсирует проценты. Если же делать это раз в квартал, то и лимит достаточно определять ежеквартально.

Безопаснее начислять проценты после того, как бухгалтерия рассчитала и начислила зарплату. Тогда уже можно определить лимит и издать приказ на соответствующую ему сумму компенсации. Это справедливо для компаний на общей системе.

Другое дело, если компания на упрощенке с объектом «доходы минус расходы», когда учет ведут кассовым методом. Лимит надо определять не по начисленным, а по выплаченным суммам. То есть издавать приказ о компенсации безопаснее после выдачи зарплаты.

Налоговый кодекс не уточняет, как определить НДФЛ по каждому работнику, когда сумма возмещения превышает необлагаемый предел. В ФНС считают, что компания вправе сама определить порядок определения НДФЛ в такой ситуации. И прописать его в учетной политике (см. комментарий чиновника).

Компания сама решает, как распределять доходы

Под НДФЛ не подпадает лишь та часть компенсации уплаченных процентов, которую компания включила в расходы по налогу на прибыль (п. 40 ст. 217 НК РФ). С той суммы, что выплачена работникам сверх этого предела, налог нужно удержать. В Налоговом кодексе РФ нет конкретных правил распределения сверхлимитной суммы таких доходов между работниками. Поэтому каждая организация вправе определить их самостоятельно. И закрепить в учетной политике. Например, можно прописать условие о равномерном распределении доходов в виде компенсации процентов. Еще вариант — базу распределить пропорционально доле дохода каждого из работников.

Пример 3. Как распределять базу по НДФЛ между работниками

В июне 2015 года ООО «Метеор» начислило двоим работникам возмещение расходов по уплаченным процентам в сумме 100 000 руб. Из них на Петрова приходится 40 000 руб., а на Васечкина — 60 000 руб.

Расходы на оплату труда за полугодие составили 2 500 000 руб. Значит, учесть расходы компания может в сумме, не превышающей 75 000 руб. (2 500 000 × 3%). Руководитель принял решение не ограничиваться этой суммой и выдать работникам всю сумму возмещения, пусть и придется доплатить за счет средств компании 25 000 руб. (100 000 – 75 000).

Для расчета НДФЛ компания может распределить сумму возмещения между работниками пропорционально или поровну. Допустим, в положении об оплате труда установлен первый вариант. Соответственно, доля Петрова в общей сумме возмещения — 40 процентов (40 000 : 100 000 × 100%). А доля Васечкина — 60 процентов (100 – 40). Это означает, что НДФЛ не начисляется на доход Петрова в сумме 30 000 руб. (75 000 × 40%) и на доход Васечкина в размере 45 000 руб. (75 000 × 60%).

Бухгалтер удержит НДФЛ с суммы возмещения, выплаченной Петрову, в сумме 1300 руб. ((40 000 – 30 000) × 13%). У Васечкина вычтут из возмещения 1950 руб. ((60 000 – 45 000) × 13%).