Если у вас есть вопросы по ипотеке — задайте их ипотечному брокеруЗадайте вопрос ипотечному брокеру
Лариса Деньгина:
Курс российского рубля стремительно меняется. Как это отражается на рынке недвижимости и ипотеки? Об этом мы поговорим с Дмитрием Овсянниковым, генеральным директором ипотечного брокера «ИПОТЕК. РУ». Здравствуйте, Дмитрий!
Дмитрий Овсянников: Здравствуйте!
Л.Д.: Дмитрий, только за январь курс рубля к доллару изменился на 8,5%. Евро – тоже значительно подорожал. Как это уже отразилось на рынке недвижимости?
Д.О.: Наши сограждане традиционно воспринимают доллары и евро как такую защитную валюту, и стараются держать свои сбережения не только в рублях, но и в иностранной валюте. И когда произошло изменение курса, многие побежали в обменники, менять накопившиеся рубли на доллары или на евро. А некоторые побежали вкладывать их в недвижимость.
Л.Д.: То есть, на рынке недвижимости началась небольшая паника?
Д.О.: Да, возникла некоторая паника, и получилось, что то квартиру никто-никто не смотрел, и вдруг за один вечер – несколько просмотров. То есть, такая ситуация, когда небольшой ажиотаж. Появились, так называемые, аукционы, то явление, о котором уже, можно сказать, на рынке недвижимости почти забыли. Это когда квартира выставляется по более низкой цене, но покупателей столько, и всем квартира вдруг нравится, что покупателям просто говорят: «Кто больше даст – тому она и достанется».
Л.Д.: Мы видим, что курс меняется, а вместе со сменой курса уменьшается и покупательная способность наших денег, что делать?
Д.О.: Получилась интересная ситуация: у людей были рубли. Что делать? Либо вкладывать эти рубли в доллары: менять. Но курс уже повысился, уже произошел скачок, и может получиться достаточно неприятная ситуация: купил долларов по достаточно невыгодному курсу, а дальше доллар начинает опять падать. Либо вторая ситуация: люди смотрят: «Мы хотим купить квартиру. У нас лежали деньги на квартиру. И тут вдруг доллар вырос, а недвижимость еще пока не подорожала. То есть, продавцы еще пока не почувствовали то, что на их квартиры повышенный спрос. И многие как раз в этот момент приняли решение о том, что все: пора покупать.
Л.Д.: А если деньги у покупателя не в рублях, а в долларах?
Д.О.: Если деньги у покупателя в долларах, то также получилась достаточно забавная ситуация. Почему? Потому что когда человек копит деньги, он копит их на что-то. И просто так недвижимость не купишь. Для этого нужны достаточно большие деньги. Соответственно, человек держал n-ную сумму денег в валюте ну, допустим, «с потолка» цифру возьму: было у человека, допустим, 5 миллионов рублей. А квартира, которую он себе присмотрел, стоила 5 миллионов 400 тысяч.
Не хватает денег. И вдруг, курс вырос на 8,5%, и получилась ситуация, что вот они лишние 400 тысяч. Так ему нужно было несколько месяцев работать, чтобы получить эти деньги. А так получилось, что деньги есть: переводи из долларов в рубли по интересному курсу, и покупай.
Л.Д.: Дмитрий, то есть, можно говорить о начале нового роста цен на недвижимость?
Д.О.: Я бы не стал говорить о росте цен на недвижимость.
Почему?
Потому что для роста цен нужны куда более серьезные причины: рост экономики и так далее… таких причин сейчас нет.
Просто получилось, что спрос будущих периодов сместился на несколько месяцев ранее.
Ведь что получается: если у меня, допустим, как в нашем примере, есть 5 миллионов сегодня и сейчас, но для покупки не хватает еще полмиллиона, мне нужно несколько месяцев работать, чтобы эти деньги заработать. А так получилось, что за счет изменения курса, у меня эти деньги появились, и вместо чтобы покупать квартиру через полгода, через год, я совершаю эту покупку именно сейчас.
Но ведь если я совершил сегодня и сейчас эту покупку, я не буду совершать ее через полгода.
Л.Д.: А что происходит на рынке ипотеки? Не ждете ли Вы понижения ставок?
ДО.: Вот снижения ставок я точно не жду… в ближайшие 2 – 3 месяца. Я жду небольшое снижение где-то в середине лета. Это снижение – где-то в пределах 0,5% — 1% по ставке. Потому что ставки сейчас сбалансировались на уровне 12% годовых, причем, это средняя ставка по кредитам, которая на протяжении 3 – 4 последних лет. 11,7%, 11,8%, 12%, 12,2%, 12,6%, … Значение ставок колеблется именно вокруг этой цифры: 12% годовых: то больше, то меньше. Полгода назад ставки были… Да даже не полгода назад, а в декабре 2013 средняя ставка была на уровне 12,2% годовых. В январе, в конце января, средняя ставка по ипотечным кредитам, по информации Центробанка – 12,6% годовых. То есть, ставка немного выросла.
Л.Д.: А как это может повлиять на цены на недвижимость?
Д.О.: Изменение ставок может повлиять каким образом: цена – это всегда баланс между спросом и предложением. На стороне спроса как-раз работают ипотечные кредиты: выше ставка – меньше людей пользуется ипотечным кредитом, меньше людей готовы ипотечный кредит брать. Меньше людей взяли ипотечный кредит – меньше денег на рынке. Но предложение-то стабильно. И что получается: меньше денег на рынке при стабильном предложении ниже цена.
И наоборот: если ставка снижается – через какое-то время спрос возрастает. Почему? Потому что больше людей готовы взять кредит по более низкой ставке. Больше покупателей при стабильном числе продавцов – цена идет вверх.
Л.Д.: Дмитрий, я правильно понимаю, что Вы ждете снижения цен?
Д.О.: Снижения цен я тоже не жду. Кстати, насчет изменения цен: скорее всего, мы увидим такую ситуацию, когда цены на недвижимость в пересчете на доллары падают, а в пересчете на рубли – растут. И это исключительно за счет разницы курсов.
Л.Д.: Огромное спасибо.
Мы беседовали с Дмитрием Овсянниковым, генеральным директором ипотечного брокера «ИПОТЕК. РУ».
До свидания.
Д.О.: До свидания.
Источник
Падение цен на нефть и валютные колебания заставили аналитиков пересмотреть оптимистичные прогнозы по ипотеке. Одни считают, что уже скоро снижение ипотечных ставок прекратится, другие не исключают, что ставки поползут вверх
Фото: Сергей Фадеичев/ТАСС
Еще недавно глава российского правительства Михаил Мишустин называл текущие ставки высокими и призывал кабмин работать над удешевлением ипотеки. После обвала рубля ключевой задачей стало избежать роста ипотечных ставок, потому что все предыдущие кризисы сопровождались подорожанием ипотеки.
В четверг, 12 марта, курс доллара впервые с февраля 2016 года превысил 75 рублей. Курс евро растет и приближается к отметке 85 рублей. На рынках продолжается паника после объявления пандемии коронавируса.
Разбираемся, что будет с ипотечными ставками после падения цен на нефть и валютных колебаний и, главное, стоит ли брать ипотеку в условиях неопределенности.
Как вели себя ипотечные ставки в предыдущие кризисы
Предыдущие финансовые кризисы (2008, 2014) сопровождались увеличением ипотечных ставок. Если до кризисного 2008 года ставки по ипотеке стабильно снижались, летом 2008-го они находились на уровне 12,5%, то в разгар финансового кризиса выросли до 15%. Это привело к двукратному сокращению рынка ипотеки — с 349 тыс. кредитов в 2008 году до 130 тыс. в 2009-м.
По мере выхода из кризиса ставки по жилищным кредитам стали постепенно восстанавливаться, пока в 2014 году не наступил новый финансовый кризис. В декабре 2014-го Банк России ради спасения рубля поднял ключевую ставку сразу на 6,5 п. п. — до 17%. Это стало рекордным значением за всю историю российского рынка ипотеки. Коммерческие банки отреагировали на решение регулятора и повысили ставки по кредитам. Ипотека стала выдаваться под 17–20% годовых. Спрос на новостройки серьезно упал, а застройщики оказались на грани банкротства. Чтобы избежать негативных последствий, государство запустило программу субсидирования ипотечных ставок на новостройки и ситуацию удалось стабилизировать.
Спустя полтора года ипотека вернулась к докризисному уровню и дальше стала дешеветь. В 2018 году ставки опустились до 10,5%, это привело к рекордной выдаче ипотеки. За 2018 год россияне оформили около 1,5 млн жилищных кредитов на 3 трлн руб. Это стало абсолютным рекордом.
Позже ЦБ дважды повышал ключевую ставку из-за высоких инфляционных ожиданий и валютных колебаний, что привело к удорожанию ипотеки и охладило спрос. Но к концу 2019 года ипотечные ставки вслед за ключевой вновь поползли вниз. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в декабре 2019 года достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9,0%.
В феврале 2020 года Банк России опустил ключевую ставку в шестой раз подряд — до 6% годовых. На это отреагировали ведущие коммерческие банки, понизив ставки по кредитам. Тогда же регулятор допустил снижение ключевой ставки на ближайших заседаниях (мартовском и апрельском). Эксперты в свою очередь заявили, что уже в первом полугодии ставки по ипотеке могут снизиться до исторических 8,5%.
Ипотека под ударом
Однако после событий 9 марта (снижение стоимости нефти, резкое ослабление рубля) прогнозы пришлось пересмотреть. До обвала рубля предполагалось, что регулятор на мартовском заседании понизит ключевую ставку на 0,25 п. п. Это позволило бы коммерческим банкам на столько же уменьшить ставки по кредитам. Теперь снижение ипотечных ставок ставится под сомнение. Впрочем, все будет зависеть от того, как ЦБ поступит с ключевой ставкой на ближайшем заседании (запланировано на 20 марта), почти единогласно говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
Ипотечные ставки в первую очередь зависят от ключевой ставки ЦБ. На нее ориентируются коммерческие банки, выдавая кредиты. Ключевая понижается — уменьшаются ставки по кредитам, и наоборот. Стоимость валюты в данном случае влияет на ипотеку опосредованно, пояснил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
«Ослабление рубля может заставить регулятора перестать понижать ставки, а если ситуация продолжит развиваться негативно, то и перейти к умеренному повышению. В этой ситуации вслед за ключевой вырастут и ипотечные ставки», — рассказал аналитик.
Реакция банковского сектора на скачок курсов валют будет в значительной мере зависеть от действий, которые предпримет Банк России, подтвердила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «В случае значительного роста инфляционных рисков ключевая ставка будет повышена. Как следствие, вырастут стоимость фондирования на рынке и кредитные ставки. Однако на текущий момент более вероятен сценарий приостановления цикла снижения ключевой ставки, чем ее повышение», — заявила она.
При этом даже в условиях низкой инфляции регулятор может отказаться от дальнейшего смягчения монетарной политики, допустил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «В таких условиях тенденция к снижению ипотечных ставок может приостановиться. Мы ожидаем движения средневзвешенных ипотечных ставок к уровню 8,5%. Однако текущие условия делают период достижения этого уровня труднопрогнозируемым», — сказал он.
Однако маловероятно, что повторится ситуация резкого повышения ключевой ставки, как это было в декабре 2014 года, отметил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. «Если и произойдет коррекция, то максимум на 1,5–2%. Если же отталкиваться от одного из основных индикаторов для банков (с точки зрения доходности ипотечных ставок) — доходности десятилетних ОФЗ, то стоит ожидать, что уже в ближайшее время ипотечная ставка может повыситься на 0,5–1 п. п.», — пояснил он.
Текущая ситуация с ипотекой имеет свои особенности, которые, возможно, заставят ЦБ отложить такое решение, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Последние месяцы президент и премьер неоднократно заявляли о необходимости сокращения ипотечных ставок, и разворот на 180 градусов может быть воспринят очень негативно накануне голосования за поправки в Конституцию 22 апреля», — отметила она. По ее мнению, на грядущем заседании ЦБ сохранит ставку на текущем уровне, но повысит ее через один — три месяца, когда порожденная девальвацией рубля инфляционная волна накроет экономику.
В ожидании часа Х
Пока ничего страшного не произошло: рынок жилья не ощутил влияния валютных колебаний ввиду своей инертности, говорят эксперты. Обстановка относительно стабилизировалась, паники, которая царила 9 марта, уже нет. Многое будет зависеть от того, насколько ЦБ и Минфину удастся взять под контроль ситуацию на валютных рынках.
«Доллар навряд ли вернется к отметке в 62 руб., но остановить рост на уровне 68–70 — вполне возможно. Тем более что в условиях шоков и кризисов правительству слишком крепкий рубль невыгоден. Небольшое ослабление национальной валюты позволяет экспортерам нефти за счет курсовых разниц компенсировать часть потерь», — отметил аналитик ГК «Финам».
При этом текущие валютные колебания нельзя сравнивать с кризисом 2008 или 2014 годов. У России есть резервы противостоять подобной ситуации: нет большого внешнего долга, колоссальные золото-валютные резервы и огромный фонд национального благосостояния, в значительной степени произошло импортозамещение. Это позволит избежать фатального роста цен и пережить кризис с минимальными потерями, уверен аналитик.
Что будет со спросом
Ипотечный спрос будут определять ставками. Их повышение приведет к подорожанию ипотеки, это охладит покупательский интерес. «Если ситуация на валютном рынке стабилизируется, то рынок ипотеки также не претерпит существенных изменений», — сказал Валерий Пивень из АКРА.
Если кризисные явления в экономике начнут углубляться, то спрос на ипотечные кредиты снизится, а банки могут повысить требования к новым заемщикам (увеличение первоначального взноса и ограничение кредитования клиентов «с улицы»), считает Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». «В таком случае могут быть предприняты меры государственной поддержки. Например, предоставление кредитов по льготной ставке широким категориям населения, как это было в период прошлого кризиса», — допустила эксперт.
Николай Алексеенко, напротив, считает, что в случае негативного сценария ипотечный рынок может обойтись без дополнительных мер поддержки. По его мнению, в последнее время государство и так существенно поддержало рынок за счет реализации различных программ для молодых семей. Опыт прошлых лет показал, что жилищный рынок в последнее время снизил свою зависимость от валютных колебаний. Кроме того, многие семьи, которые планируют улучшить свои жилищные условия, держат сбережения на валютных счетах. Соответственно, такая категория только выигрывает от валютных колебаний.
Брать или не брать ипотеку
Людям, которые планируют брать ипотеку, необходимо следить за решением совета директоров ЦБ по поводу ключевой ставки. При этом тем, кто уже определился с объектом и программой кредитования, лучше не оттягивать с покупкой, советуют эксперты.
Для тех, кто планировал в ближайшее время улучшить жилищные условия, надо брать ипотеку, считает глава РАСК. «В ближайшие месяц-два можно застать ситуацию, при которой цены и ставки еще не успеют среагировать на валютные колебания. Конечно, все это верно при условии отсутствия резкого повышения ключевой ставки уже в ближайшее время», — уточнил он.
Аналогичную точку зрения озвучила и Екатерина Щурихина. «В ближайшее время брать ипотеку стоит только тем, кто планировал приобретать жилье таким способом и уже нашел подходящие варианты. С высокой вероятностью ставки по ипотеке ниже уже не будут, а валютный шок еще не отразился в полной мере в ценах на недвижимость», — сказала она. Однако поспешно искать объект недвижимости и брать ипотеку в инвестиционных целях может быть слишком рискованно, добавила эксперт.
В такой обстановке покупателям, находящимся в стадии получения кредита, не нужно долго раздумывать, согласилась Мария Литинецкая. «Следует приготовиться и клиентам, рассматривающим возможность приобрести квартиру с помощью кредита, так как повышение ставок может быть плавным, а не резким, как в 2015 году. Стоит подумать о рефинансировании заемщиков с непогашенными кредитами, полученными в прошлые годы по высоким ставкам», — посоветовала она.
По мнению Алексея Коренева, маловероятно, что кто-то побежит брать ипотеку, просто чтобы не стало хуже. Ипотека — это серьезная нагрузка и ответственность, поэтому большая часть к этому вопросу подходит взвешенно.
Источник
Ипотека в валюте — довольно редкое явление в нашей стране. Большинство людей предпочитают брать кредиты в рублях, а многие даже не слышали такого понятия, как валютная ипотека. О том, что такое ипотека в валюте, выгодно ли ее брать, каковы ее преимущества и недостатки, а также в каких банках ее можно оформить, пойдет речь в статье.
Валютная ипотека: что это такое
Валютная ипотека представляет собой целевой кредит на покупку жилья, выданный в иностранной валюте. Получить такой займ можно в валюте любой страны, начиная от долларов и евро, заканчивая менее популярными денежными единицами, такими, как фунты, йены, франки и другие.
В целом валютная ипотека практически не отличается от рублевой. Требования банков к желающим оформить эти два вида жилищного кредита одинаковые, также как и пакет документов, которые необходимо предоставить для одобрения заявки. Единственная разница между валютной и рублевой ипотекой состоит в валюте, в которой вносятся ежемесячные платежи. В первом случае — это рубли, во втором — денежные единицы другой страны. В переводе на наши деньги размер ежемесячных платежей и суммы долга по валютной ипотеке нестабильны и постоянно меняются в зависимости от курса валюты.
Основные преимущества и недостатки валютной ипотеки
Валютная ипотека имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам ипотеки в валюте можно отнести:
- Низкие процентные ставки. В связи с повышенным риском для заемщика банки предлагают взять ипотеку в валюте на 3-5% годовых меньше, чем в рублях;
- Шанс оказаться “в выигрыше”. Если курс рубля по отношению к валюте, в которой выплачивается ипотека, станет выгоднее, размер ежемесячного платежа в рублевом эквиваленте уменьшится;
- Возможность взять ипотеку на длительный срок. Максимальный срок, на который возможно оформить жилищный кредит в валюте, больше, чем для рублевой ипотеки.
Недостатки валютной ипотеки следующие:
- Вероятность понести значительные убытки в случае “обвала” рубля;
- В рублевом эквиваленте ежемесячный платеж не фиксирован;
- Постоянное напряжение заемщика в ожидании изменения курса рубля.
Резкий скачок доллара в 2014-2015 году поставил валютных заемщиков в тяжелое финансовое положение. После этого популярность валютной ипотеки в России резко упала. Однако при стабильной финансовой обстановке в стране плюсы ипотеки в валюте перевешивают минусы.
Выгодно ли сегодня брать валютный кредит
По мнению большинства экспертов, экономическая ситуация в стране сейчас нестабильна. Курс доллара по отношению к рублю в последние годы удерживается на отметке около 65 рублей за доллар, но периодически поднимается. Не исключено резкое падение рубля в ближайшее время. Ипотека в валюте на данный момент представляет большой риск и невыгодна для желающих сэкономить на процентной ставке.
Ипотека в валюте подходит тем, кто получает доход в этой же валюте и не зависит от скачков курса рубля. Для таких граждан рост доллара ( или любой другой валюты) будет даже выгоден, ведь платеж по ипотеке вносится фиксированной суммой.
В каких банках можно оформить ипотеку в валюте
После резкого обвала рубля в 2015 году крупнейшие банки страны свернули ипотечные программы в валюте. В результате скачка доллара и евро тысячи ипотечных заемщиков оказались неспособны рассчитываться по своим обязательствам. Это привело к убыточности банков, которые вовремя не получали платежи по кредитам.
На сегодняшний день ипотеку в валюте можно оформить лишь в нескольких банках. Среди них:
Действующим владельцам валютной ипотеки многие банки предлагали рефинансировать их кредиты и перевести в рублевые. Кроме того, государство запустило программу помощи ипотечным заемщикам от АИЖК, в ходе которой должникам списали до 30% суммы кредита. К концу 2018 года программы помощи ипотечным заемщикам завершились.
На сегодняшний день ипотека в валюте невыгодна для большинства граждан нашей страны. Для кредитных учреждение предоставление ипотеки в валюте также довольно рискованно. Именно поэтому популярность ее в последние годы резко упала. При условии укрепления рубля и стабилизации экономического положения валютная ипотека может вновь занять свою нишу на рынке кредитных услуг.
Автор: Ольга Васильева.
Фото: Instagram, Infastar, YouTube.
Если Вы являетесь автором одного из фото и не согласны с его публикацией — обратитесь в администрацию и мы исправим ошибку.
18 992
Источник