По прогнозам аналитиков, ипотека продолжит дешеветь. Но рыночная ставка все равно пока не сможет соперничать с льготной ипотекой. Снижение ключевой ставки подогреет спрос и может привести к росту цен на жилье
Фото: E. O. shutterstock.com
Центробанк России снизил ключевую ставку сразу на 1 п.п. впервые за пять лет — до 4,5% годовых. Это рекордно низкий уровень стоимости заимствований в российской истории, в том числе в период действия режима таргетирования инфляции с 2014 года. Одной из основных причин такого решения стали ограничительные меры, введенные из-за пандемии коронавируса.
«Совет директоров Банка России 19 июня 2020 года принял решение снизить ключевую ставку на 100 б.п., до 4,50% годовых. Дезинфляционные факторы действуют сильнее, чем ожидалось ранее, в связи с большей длительностью ограничительных мер в России и в мире. Влияние краткосрочных проинфляционных факторов в основном исчерпано. Риски для финансовой стабильности, связанные с ситуацией на глобальных финансовых рынках, уменьшились. Инфляционные ожидания населения и бизнеса снизились. В этих условиях существует риск значимого отклонения инфляции вниз от цели 4% в 2021 году. Принятое решение по ключевой ставке направлено на ограничение этого риска и удержание инфляции вблизи 4%».
На последнем заседании в апреле Центробанк снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., до 5,5%. Следующее заседание, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 24 июля. Регулятор не исключает дальнейшего снижения.
Спросили у аналитиков, что будет с ипотечными ставками после рекордного снижения ключевой и ждать ли восстановления спроса на ипотечном рынке.
Ипотека подешевеет, но льготная останется выгоднее
Еще до решения регулятора эксперты предсказывали снижение ключевой ставки ЦБ, причем как раз на 1 п.п. На это работают низкая инфляция и крепкий рубль, а помешать могут опасения второй волны пандемии.
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», прогнозируют снижение ипотечных ставок вслед за ключевой. По их оценкам, ипотека может подешеветь еще почти на 1% уже в ближайшие две недели.
«Как правило, после пересмотра уровня ключевой ставки банки начинают снижать стоимость кредитов через одну-две недели (сначала небольшие игроки, а потом ключевые). Можно ожидать коррекции ставок на уровне 0,25–0,5 п.п.», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В течение недели-двух ипотечные ставки на новостройки могут снизить с текущих 7,8–8,2% до 7–7,2%, считает глава РАСК, эксперт тематической площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко. Однако пока это все равно выше, чем в рамках льготной ипотеки на новостройки, которая выдается под 6,5% годовых и даже ниже.
«Но сама динамика на снижение, несомненно, является положительным фактором для рынка: льготная программа рано или поздно закончится, и к этому моменту нужно подойти с реально доступным уровнем рыночной ставки», — добавил Алексеенко.
Снижение ключевой ставки приведет к снижению ипотечных ставок на 0,5 п.п., считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Однако большинство игроков уже учли сигналы регулятора о переходе к мягкой денежно-кредитной политике и ранее скорректировали проценты по ипотеке», — добавила она.
По данным «Дом.РФ» на 18 июня, средневзвешенные ставки топ-15 ипотечных банков по рыночным продуктам снизились до 8,5–8,7%.
Подогревание спроса и цен на жилье
Снижение ключевой ставки окажет поддержку жилищно-строительному сектору, считают эксперты. С одной стороны, смягчение кредитно-денежной политики означает повышение доступности ипотеки, что критически важно в условиях тяжелой ситуации с доходами граждан. С другой стороны, станут дешевле и кредиты для застройщиков, что поддержит девелоперскую активность.
Реальное влияние на рынок жилья решения ЦБ вкупе с льготной ипотекой будет видно в июле.
Снижение ключевой ставки подогреет спрос на жилье и цены, а также повысит девелоперскую активность
(Фото: Shutterstock/Red ivory)
По мнению директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, уменьшение ключевой ставки, а за ним и снижение ставок по ипотеке ведущими банками еще больше подогреет спрос и цены на рынке первичного жилья. Это может создать риски снижения объема предложений массового сегмента и увеличения цен на жилье. По словам эксперта, рост цен в крупных городах может достигать 10%
«Как показывает практика, выгодно покупать жилую недвижимость сразу после снижения ипотечных ставок, поскольку дальше на фоне растущего спроса рынок начинает реагировать увеличением цены и полученная от снижения ставок дельта очень быстро перекрывается этим ростом», — отметил Ильдар Хусаинов.
Среди положительных моментов — снижение ставок и повышенный спрос будут стимулировать девелоперов выводить новые объекты на рынок, а это позволяет максимально быстро восстановить строительную отрасль после пандемии, добавил он.
Потенциальное снижение ставки больше всего пригодится для покупателей вторички, а также в целом для существующих ипотечных заемщиков: рефинансироваться на льготную ипотечную программу нельзя, а перейти с 10–11% на 7–7,2% уже достаточно выгодно, добавил глава РАСК.
Ключевой фактор — доходы населения
При этом спрос на жилье в 2020 году будет определяться в большей степени динамикой доходов населения, чем ипотечными ставками, считают эксперты. У заемщиков и сейчас есть выбор достаточно привлекательных предложений по ипотеке, льготная под 6,5%, которая на текущий момент является драйвером рынка.
«Но снижение доходов домохозяйств на фоне пандемии и неопределенность относительно их динамики будет в ближайшие три — шесть месяцев сдерживать спрос на жилье как со стороны потенциальных клиентов, так и со стороны банков, которые будут сохранять консервативный подход к оценке заемщиков», — отметила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».
Снижение доходов насления на фоне пандемии и неопределенность относительно их динамики будет в ближайшее полгода сдерживать спрос на жилье
(Фото: Shutterstock/Victoria Denisova)
Серьезный рост спроса возможен только при восстановлении реальных доходов населения и повышении возможностей для накопления первоначального взноса и обслуживания ипотеки, согласен Николай Алексеенко из РАСК. «Сейчас экономика страны только начинает отходить от потрясений, следовательно, про ближайшее восстановление именно рыночного спроса (не за счет государственных субсидий и программ) говорить пока затруднительно», — добавил он.
По мнению Марии Литинецкой, до конца года спрос на жилье со стороны заемщиков в полной мере не восстановится. Но полного провала активности благодаря льготной ипотеке удастся избежать, и мы будем иметь 40–60% от среднемесячных показателей сделок прошлого года, заключила она.
Что происходило на рынке жилья в пандемию
Рынок жилья уже ощутил на себе последствия пандемии. По оценкам Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в некоторых регионах спрос на жилье в пандемию упал на 65%. По данным Росреестра, в мае рынок новостроек в России обвалился почти в два раза. В Москве также наблюдалось падение сделок с жильем. В мае Росреестр отметил трехкратное падение сделок с жильем на вторичном рынке Москвы. Число сделок с новостройками в мае упало в 2,5 раза.
Запуск льготной ипотечной программы под 6,5% помог рынку избежать серьезного обвала. В мае объемы выдачи ипотеки в России превысили докризисный уровень. Выдано 87 тыс. кредитов на 205 млрд руб. (+1,4% по количеству, +8% по сумме к маю 2019-го). При этом в Москве пока наблюдается падение. По данным Росреестра, число зарегистрированных в мае ипотек снизилось на 65% в годовом выражении.
«Дом.РФ» уже предсказал восстановление спроса на ипотеку в Москве в июне-июле. Драйвером развития ипотечного рынка станет льготная программа.
Источник
Для многих семей вопрос о том, стоит ли брать квартиру, зависит от того, какими будут ставки по ипотеке в 2020 году. Несомненно, это очень рискованный шаг, так как слишком высокие ставки станут значительным препятствием для выплаты ипотечных кредитов. Но в этой статье мы хотели бы разобраться в том, какой будет ситуация в грядущем году, и насколько сильно она повлияет на граждан, которые хотят обзавестись собственным жильем.
По прогнозам экспертов, 2020 год может стать более благоприятным для решения жилищного вопроса. Но несмотря на то, что государство всеми силами пытается поддерживать семьи, создавая социальные программы, которые делают приобретение собственного жилья более возможным, не все граждане смогут себе это позволить. Главной проблемой в этом случае являются банки, предлагающие невыгодные условия и процентные ставки, которые не под силу потянуть среднестатистической семье. Но, к счастью, ситуация начинает постепенно меняться, так как по поручению президента РФ, банки обязаны снизить процентную ставку на жилье до 8%.
Фото: pixabay.com
Факторы, влияющие на изменения размеров ставок
Существует несколько значительных условий, которые коренным образом влияют на формирование ипотечных процентов:
- Есть большая вероятность, что процентная ставка в 2020 году может значительно снизиться, благодаря чему для многих россиян, покупка жилья в кредит будет более доступна и принесет меньше денежных затрат. И это даже несмотря на то, что по итогам ревизии банков в 2019 году, процент повысился на 0,5 пункта. Люди по-прежнему активно берут жилье в кредит. На первый взгляд это может показаться нелогичным, но на самом деле повышение ставок заставило граждан побеспокоиться о том, что в будущем ситуация может только ухудшиться. Поэтому многие граждане активизировались, полагая, что именно сейчас брать ипотеку будет выгоднее, чем в ближайшем будущем. Другим фактором стало то, что эксперты анонсировали повышение цен на жилье на первичном рынке. По прогнозам, эти изменения являются необратимыми, так как грядет переход на проектное финансирование.
- Условия кредитования по ипотеке напрямую зависят от актуальной ставки Центрального банка, поэтому в следующем году улучшение условий приобретения жилья станут более реальными. На сегодняшний день показатель значения в ЦБ составляет 7,25%, но, по данным экономистов, в скором времени показатель снизиться на 0,25%, что будет являться прямым стимулом для пересмотра условий для выдачи кредитов на приобретение собственного жилья.
- Рост инфляции также является фактором, который не дает возможности сделать условия для приобретения личной недвижимости более выгодными. Снижение уровня инфляции, и, как следствие, удешевление заемных средств, возможно только в том случае, если в будущем экономика государства не будет претерпевать кризисов и макроэкономических шоков.
На данный момент граждане могут брать имущество в ипотеку под 9%, но в следующем году прогнозируется спад ставки. Это значит, что в 2020 году, россияне смогут брать ипотечный кредит под 8% годовых.
Текущая ситуация с кредитованием
Фото: pixabay.com
Ухудшение экономического положения в стране заставило государство более тщательно рассмотреть проблему обеспечения поддержки граждан в приобретении собственной недвижимости. У специалистов экономической отросли уже есть намеченные планы, которые заключаются в увеличении объема кредитования до 6,2 трлн. рублей, потому что текущие показатели слишком незначительны для того, чтобы изменить ситуацию к лучшему.
Несмотря на то, что намеченные планы звучат очень многообещающе, их исполнение вряд ли будет возможным в ближайшее время. Причиной тому служат текущий процент ставок, предоставляемый банком. И даже специальные социальные программы не смогут значительно изменить положение дел.
Реальность такова, что сегодняшняя напряженная ситуация на кредитном рынке не дает возможности гражданам своевременно выплачивать задолженности по кредитам. В связи с этим количество людей, которое живет в долг, становится все больше. Причиной тому является нестабильное положение экономики государства, и как следствие, повышение цен на продукты питания, коммунальные услуги и транспорт.
В итоге, большую часть бюджета россияне тратят на покупку продуктов и базовые услуги, которые необходимы для поддержания здоровья. Большая часть населения не имеет лишних финансов, поэтому банки не торопятся с увеличением ставок, но при этом действуют более осторожно при запросах на выдачу ипотеки в 2020 году на покупку личного жилья.
Поддержка граждан со стороны правительства
Несмотря на сложившееся экономическое положение, правительство не отказывается как от уже существующих социальных программ, так и от намеченных на будущее проектов.
- Накопительная система для военных. По приказу премьер-министра РФ Дмитрия Медведева, на военную ипотеку рассчитывается дополнительное финансирование уже в 2020 году. А уже к 2024 году эта программа будет стабильно обеспечивать военнослужащих жильем.
- Поддержка молодых семей. Дополнительно молодым родителям будут предоставляться более выгодные условия по кредитованию.
- Материнский капитал. Данная программа все также будет существовать, что поможет семьям сделать первоначальный взнос и покрыть текущие задолженности. Более того, в 2020 году планируется повысить ценовое значение материнского капитала, что также положительно скажется на относительной доступности приобретения собственного жилья.
Многие аналитики не имеют положительных прогнозов на будущее, но правительство уверено, что поддержка с их стороны внесет свой вклад. Оно также не заинтересовано в том, чтобы ключевая ставка повышалась, потому что в противном случае это приведет к пересмотру стоимости выдаваемых кредитов со стороны банков. Но в некоторых случаях, например, рыночном спаде, сдерживание повышения ставок будет невозможным, и реализацию планов по увеличению кредитования придется отложить до лучших времен.
Взгляд экспертов на проблему
Фото: pixabay.com
Текущая экономическая ситуация в стране во многом затрудняет исполнения намеченных государством планов. Если корень проблемы не устранить, и не будет виден прогресс, то у банкиров не окажется выбора, кроме как повысить ставку, тем самым снизив объемы кредитования.
В таком случае, единственное, что сможет улучшить положение – это государственные льготные программы, но только в том случае, если они будут выполняться в полном объеме. Сокращение или полный отказ от реализации программ в пользу экономии бюджетных средств очень негативно отразиться на том, сколько граждан сможет позволить себе приобрести недвижимость.
По утверждениям президента и председателя правления Сбербанка России, банк не испытывает дефицита в клиентах и не считает, что нынешние проценты по ипотеке являются невыгодными. Репутация Сбербанка и его успешность в конкуренции с другими банками позволяют ему делать такие заявления. Также он уверен, что в ближайшее время гражданам не стоит ждать более выгодных предложений по кредитам.
Тем не менее, не исключено, что есть вероятность снижения ключевой ставки от Центробанка. В результате этого россияне действительно смогут брать ипотеку под 9%, а то и под 8% годовых.
По словам Германа Грефа, Сбербанк предлагает выгодную ипотеку и не испытывает недостатка в клиентах. Это можно объяснить не только конкурентоспособностью условий, но и репутацией государственного банка. Греф уверен, что до 2019 года потребителям не следует рассчитывать на дешевые кредиты. Но он не исключает того, что ипотека в 2020 году может выдаваться под 9% или даже 8%, если Центробанк снизит ключевую ставку, от которой зависит стоимость кредитных ресурсов.
Менее утешительные прогнозы касательно того, изменятся ставки по ипотеке в 2020 году или нет, высказывает глава Фонда экономических исследований Михаил Хазин. По его мнению, вероятность того, что правительство сможет осуществить и реализовать намеченные программы и проекты без прямых рычагов влияния, крайне мала. Чтобы грамотно привести планы в действие, необходимо прибегнуть к дотированию процентных ставок за счет государственного бюджета.
Следуя такой стратегии, россияне смогут ежемесячно платить меньше денег для погашения ипотеки в грядущем году. Исходя из последних данных, правительство готово рассмотреть такой вариант развития событий в том случае, если будет выделено достаточно денежных средств.
Оригинал статьи: https://bankiclub.ru/ipoteka/kak-izmenyatsya-stavki-po-ipoteke-v-2020-godu/
Источник
По новой программе в мае была выдана треть от всех кредитов.
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
Ставки по выданным ипотечным кредитам, как следует из данных Центробанка, в мае в среднем опустились до рекордных 7,4%. Еще в начале года было 8,84%.Случилось это, в частности, благодаря льготной ипотеке под 6,5% на покупку новостройки, которая в этих «средневзвешенных» процентах тоже учитывается. По новой программе в мае была выдана треть от всех кредитов.
Эксперты, однако, уверены, что и по обычным, не льготным, программам ипотека в ближайшее время будет только дешеветь. После того, как в июне ЦБ опустил ключевую ставку сразу до рекордных во всей новейшей российской истории 4,5%, банкам просто деваться некуда — будут потихоньку снижать ставки по кредитам.
Так может доживем наконец до того, что и в России средние ставки будут, как в Европе — 2-3%? Или мечтать не вредно? И стоит ли торопиться брать ипотеку — может, подождать еще более выгодных условий?
Оптимисты предполагают, что к концу года обычная ипотека на новостройки вполне может подешеветь до уровня льготной программы.
Фото: Shutterstock
КАК НИЗКО ОНИ МОГУТ УПАСТЬ?
Оптимистичный прогноз такой: если не случится каких-нибудь новых бед типа «второй волны» коронавируса, если вдруг не разгонится инфляция и ЦБ дальше будет активно снижать ставку, к концу года она может опуститься до 3,75-4% годовых.
— Ипотечные ставки при этом неизбежно будут идти вниз. Можно ожидать, что средняя ставка по ипотеке к концу года упадет до 5-6%, — прогнозирует ведущий аналитик инвестиционной компании QBF Олег Богданов.
— Мы ожидаем до конца года средний размер ставки на новостройки в районе 6-6,5%, на вторичное жилье — 7-7,5%, — говорит президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.
Иными словами, оптимисты предполагают, что к концу года обычная ипотека на новостройки вполне может подешеветь до уровня льготной программы (6,5%), которую после 1 ноября планируется свернуть.
— Более низкие ставки уже маловероятны, так как для этого ключевая ставка ЦБ должна будет составить 3−3,5%. А такое не позволит нынешний уровень инфляции, — объясняет эксперт по инвестициям Ян Марчинский.
Не-оптимисты считают, что основное снижение ставок уже произошло, дальше возможна лишь небольшая корректировка. А еще более красивых показателей к концу года не будет. В том числе по причине завершения в ноябре программы льготной ипотеки под 6,5% — она тоже выступает драйвером для снижения ставок. В общем, ниже чем на 7-7,5% в среднем лучше не рассчитывать. (Заметим, что еще пару лет назад о таком «пессимистическом варианте» можно было только мечтать).
При этом эксперты полагают, что основной объем кредитов будет выдаваться все-таки по льготным программам. В самом деле, не так уж много желающих найдется покупать в кредит вторичку под 8% годовых (да пусть даже 7%!), если на новостройку по льготной программе некоторые банки дают денег даже не под 6,5%, а уже под 6,1-6,2%. А тут еще и возможный потолок льготного кредита повысили до 12 миллионов для Москвы и Петербурга и до 6 миллионов для остальных регионов.
— Сейчас на рассмотрении еще и предложения Минфина о снижении первоначального взноса по льготной ипотеке до 15%. Плюс дополнительно расширяется лимит сельской ипотеки, где ставка вообще в пределах 3%, — говорит вице-президент НОСТРОЙ, член рабочей группы «Устойчивое развитие» Высшего совета партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда» Антон Мороз.
Будешь дожидаться более выгодных ставок — можешь дождаться, что благодаря ним вырастет спрос и подорожает твоя будущая долгожданная квартира.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА
БРАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ?
Снижение ставок — это, конечно, хорошо. Но есть еще и цены на жилье. Будешь дожидаться более выгодных ставок — можешь дождаться, что благодаря ним вырастет спрос и подорожает твоя будущая долгожданная квартира. Возможный вариант в нынешней ситуации?
Мнения экспертов расходятся.
— Цены на недвижимость будут расти. Это связано с увеличением себестоимости строительства, инфляцией, колебаниями рубля, — утверждает руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
— С чего во время кризиса недвижимость должна дорожать? Покупатели-паникеры скоро закончатся и мы перейдем к долгой стагнации рынка, если не случится экономическое чудо и ВВП России снова не начнет расти на 7% в год, — высказывает прямо противоположную точку зрения Виталий Манкевич. — Да, сейчас достаточно привлекательные условия по ипотеке. Это не даст резко уронить спрос на недвижимость, но вряд ли поможет его повысить. Реальные доходы населения за последние три месяца упали на 20-30%, больше половины отмечают сокращение доходов, реальная безработица 10-15%.
— Некоторые застройщики поднимают цены, но так как население продолжит беднеть в условиях неблагоприятной финансовой ситуации, в перспективе ближайших шести месяцев мы можем наблюдать падение цен на новостройки на 5-10%, — прогнозирует Ян Марчинский. — На рынке вторичного жилья ситуация более сложная, так как он остался без поддержки со стороны государства. Спрос здесь уже упал на 50%. Прогнозирую, что к осени квартиру на вторичке можно будет купить со скидкой до 15% от текущих цен, и даже до 20%, если вы умеете торговаться.
ДАЕШЬ ПЕРЕКРЕДИТОВАНИЕ
С чем согласны почти все эксперты — снижение ставок по нельготным программам вызовет массовое желание перекредитоваться у тех, кто брал ипотеку раньше, под 10-12%, а то и еще на менее выгодных условиях. Бум рефинансирования кредитов в нынешних условиях более вероятен, чем ощутимый рост спроса на покупку жилья.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Минстрой: «Ипотека по льготной ставке 6,5% заканчивается 1 ноября. Покупайте жилье сейчас»
Замглавы ведомства Никита Стасишин подтвердил журналистам, что продлевать популярную программу не планируется (подробности)
Источник
