Ежегодно в России сотни тысяч человек берут ипотеку. И подавляющее большинство делают одну и ту же ошибку.
Сотни тысяч человек ежегодно берут ипотеку в квартире «на вырост»
Если решение о покупке квартиры принято, стараются купить квартиру с перспективой, так сказать, «на вырост». И действуют из расчёта — «могу платить, допустим, 40 тысяч месяц, возьму максимальную сумму, чтобы ежемесячный платёж по кредиту составлял именно 40 тысяч рублей«.
И потом тянут эту лямку 15 или 20 лет, и, соответственно, переплачивают банку двойную, или даже большую стоимость квартиры в виде процентов.
Это крайне неразумная и ошибочная стратегия.
Правильная стратегия — купить ту же квартиру, но в два этапа.
Поясню на примере.
Допустим, вы можете платить по ипотеке те же 40 тысяч рублей. Их и планируем тратить в месяц. Только покупаем квартиру меньше и дешевле, такую, чтобы обязательный ежемесячный платёж банку составлял 20 тысяч рублей, а вторые 20 тысяч также ежемесячно платим банку, но уже в качестве погашения тела долга.
При каждом досрочном погашении банк делает новый график платежей, уменьшая либо сумму обязательного ежемесячного платежа, либо срок кредита.
В принципе, можно и так и так. Обе стратегии по суммам фактически равны, при условии, что ежемесячно будем платить банку те же условные 40 тысяч, закрывая обязательный платёж и остаток долга.
При условии, что уменьшаем срок кредита, пропорция та же: 20 тысяч — обязательный ежемесячный платёж, еще 20 — ежемесячное досрочное погашение кредита. Если уменьшаем сумму ежемесячного платежа, то на сколько этот платёж уменьшился, на столько же и увеличиваем сумму ежемесячного досрочного платежа, чтобы общий ежемесячный платёж был все те же 40 тысяч.
Таким образом, за два- три года ипотека будет выплачена.
После полного погашения ипотеки квартиру продаём, и всю сумму, вырученную от продажи, используем как первый взнос и опять берём ипотеку, исходя из той же арифметики. Планируя так же тратить по 40 тысяч рублей в месяц: 20 тысяч — обязательный ежемесячный платёж и 20 тысяч в качестве ежемесячного досрочного погашения кредита.
И так же, как и в первый раз, быстро закрываем ипотеку с минимальной переплатой банку.
В результате у вас будет та квартира, которую вы и хотели купить, но только она будет полностью выплачена за 6-7 лет вместо 15-20 лет. И, соответственно, вы переплатите банку в два раза меньше.
И последнее. Если следовать этой стратегии и дальше, то за те же 15-20 лет вы банально купите ещё одну такую же квартиру. Тоже в два этапа. Только все будет проще и быстрее: во-первых, вы научитесь правильно все планировать, во-вторых, во вторую квартиру банально поселите арендаторов, которые и будут вам выплачивать или всю, или большую часть обязательного платежа, и вы значительно больше сможете платить в банк в качестве ежемесячного досрочного погашения тела долга, а следовательно выплатите ипотеку ещё быстрее.
О том, как выбрать квартиру, а именно, какие квартиры нельзя покупать, я уже снимал подробное видео. Будьте внимательны!
Вот еще мои статьи, которые могут вас заинтересовать:
???? Подробная пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку
???? Банк отказал в ипотеке? Вот еще 5 способов купить квартиру в кредит, о которых мало кто знает
???? Купить квартиру в ипотеку для граждан Приднестровья, ЛНР, ДНР и стран СНГ. Что для этого нужно?
???? Ипотечные иллюзии, или почему банк квартиры на юридическую чистоту не проверяет
???? Неочевидные, но ключевые моменты для тех, кто берет ипотеку впервые
???? Банки СНИЖАЮТ СТАВКИ после обращения Путина. Новые налоги, выплаты и льготная ипотека
???? Ипотека без первого взноса. Спасение или тюрьма?
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение
Источник
Ипотечный кредит – единственный способ купить жильё для большинства граждан нашей страны, но и он имеет свои недостатки. Вместе с радостью от нового дома или квартиры заёмщику достаётся груз финансовой ответственности, от которого он старается избавиться. Как быстро расплатиться с ипотекой, расскажем в статье.
Преимущества и недостатки ипотечного кредита
У ипотеки много сторонников и противников. Наиболее яркие минусы займа под залог недвижимости:
- Необходимость платить годами. Длительный срок кредитования вынуждает заёмщика экономить более 10 лет, что сильно сказывается на качестве жизни. С психологической точки зрения многолетнее обязательство для многих приравнивается к рабству.
- Высокая ставка. Процент по ипотеке в России минимум в два раза выше, чем в странах Европы. Высокая ставка означает значительную переплату по кредиту. К концу срока она, как правило, соизмерима со стоимостью приобретённых квадратных метров.
- Риск потери недвижимости. Пока ипотека не закрыта, клиент не может стать полноправным владельцем жилья. При возникновении задолженности банк имеет право обратится в суд и реализовать квартиру для погашения долга.
- Сложно получить. Чтобы оформить заём, нужно учесть множество формальностей и требований банка, которые касаются клиента и недвижимости. Процедура занимает много времени и требует денежных затрат. Важная роль отводится и кредитной истории клиента.
- Дополнительные расходы. Страховка, оценка недвижимости и другие расходы увеличивают стоимость ипотеки.
Помимо недостатков банковского продукта есть и преимущества.
- Возможность жить в своей квартире. Вечно снимать жильё не выгодно, а ипотека даёт возможность вкладывать в собственные метры. Другой вариант приобретения недвижимости – накопления – трудно реализуем, поскольку деньги могут обесцениться, а откладывать крупные суммы для быстрого накопления вряд ли получится.
- Своевременность. Если в этот момент ставка по кредиту низкая, или цены на недвижимость «упали», но у человека нет денег на покупку жилья, ипотека – возможность выгодно приобрести квартиру или дом.
Брать или не брать ипотеку?
Принимая решение об оформлении займа, клиент должен оценить собственные риски. Не стоит брать на себя обязательства, если нет стабильной работы или у заёмщика несколько действующих кредитов. В этом случае вероятность быстро закрыть ипотеку резко снижается, плюс появляется шанс столкнуться с серьёзными финансовыми трудностями, вплоть до дефолта.
Лучше подождать с ипотекой, когда экономика страны нестабильна в целом. Если застройщик разорится или будет затягивать сдачу объекта, возникнут проблемы.
Основное условие оформления ипотеки – стабильный доход. Аргументом «за» будет наличие обеспеченного созаёмщика.
Вопрос о получении денег решается индивидуально, но чем надёжнее положение клиента, тем больше шансов на успех.
Как быстрее закрыть ипотеку
Предлагаем несколько лайфхаков, которые помогут выплатить ипотеку быстрее.
1. Накопите большую сумму на первоначальный взнос
Всё логично: чем меньше сумма полученного кредита, тем быстрее клиент отдаёт долг банку. Сумма переплаты при меньшей величине займа также уменьшается.
Некоторые банки, например НС Банк с программой «Большая квартира без первоначального взноса», готовы выдать заём и без первого платежа. Это выгодно, если ипотека нужна любой ценой.
Для заёмщика, рассчитывающего на быстрое погашение, больше подойдет вариант с первоначальным взносом от 20% (а если получится, то и больше). Например ипотека по двум документам Россельхозбанка с первоначальным взносом от 40% стоимости жилья.
Здесь важно найти баланс. Если клиент старается накопить больше на первый взнос, но при этом доходы не растут и приходится платить за съёмное жильё, время не идёт на пользу. Вместо пустого ожидания лучше заняться сбором документов в банк.
2. Найдите минимальную ставку
Если вы покупаете квартиру в новостройке, выбирать приходится из списка банков, в которых аккредитован застройщик. При оформлении сделки на вторичном рынке выбор ипотечных программ намного больше.
Разница в ставке даже на десятую долю процента приведёт к экономии с учётом большого срока займа.
Например, если оформлять ипотеку в сумме 2 млн руб. на 15 лет со ставкой 8,5%, переплата составит 1 544 154 руб. Со ставкой 8% – 1 439 554 руб. За 15 лет при разнице в 0,5% заёмщик экономит 104 600 руб.
Ещё один способ получить сниженную ставку – льготная ипотека. С 2018 года государство поддерживает заёмщиков с детьми при покупке недвижимости. По условиям программы получить помощь могут семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй, третий или последующий ребёнок.
По программе можно купить строящееся или готовое жильё от застройщика. На вторичный рынок предложение не распространяется. Требуемый первоначальный взнос – 20%.
Преимущество программы в сниженной процентной ставке – 6% годовых. Со вторым ребёнком в семье процент действует 3 года, когда родился третий – 5 лет. Если ипотека оформляется при рождении второго ребёнка, а после (до 31 декабря 2022 г.) рождается третий, клиент может продлить действие господдержки.
3. Все деньги – в досрочное погашение
Думая о том, как лучше платить ипотеку, планируйте свои расходы. Ежедневная экономия поможет быстрее рассчитаться по обязательствам. Если откладывать по 200 руб. каждый день в течение месяца, вы получите 6000 руб., которые можно отправить на погашение. Кроме экономии на ежедневных покупках, найти деньги на досрочное погашение можно следующими способами:
- Используйте материнский капитал.
Ещё один вариант ответа на вопрос «Как быстро расплатиться с ипотекой?» – уменьшение долга с помощью материнского капитала.
Сертификат на материнский капитал выдаётся женщине, родившей второго ребенка до 31 декабря 2021 года. Допускается несколько вариантов для использования средств, в том числе и улучшение жилищных условий. В 2018 году сумма материнского капитала равна 453 026 руб.
- Получите налоговый вычет.
При покупке недвижимости заёмщик может получить налоговый вычет. Максимальная сумма – 260 000 руб. (13% от стоимости жилья). До 390 000 руб. можно вернуть с выплаченных по ипотеке процентов.
Чтобы получить деньги, нужно подготовить для налоговой службы документы:
- справку 2-НДФЛ с указанием дохода за предыдущий год;
- заполненную форму 3-НДФЛ (можно заполнить в электронном виде);
- договор купли-продажи недвижимости (копия);
- копию ипотечного договора;
- подтверждение перечисления денег продавцу;
- копию свидетельства о браке и письмо о распределении вычета между супругами.
Распределять вычет с недвижимости между супругами есть смысл, если стоимость квартиры превышает 2 млн руб. Например, жильё обошлось в 3,2 млн руб. Если распределить сумму на двоих, каждый из супругов получит вычет с суммы 1,6 млн руб., то есть максимум по 208 000 руб.
Налоговая возвращает сумму в пределах 13% дохода за год. В зависимости от зарплаты суммы будут выглядеть так:
таблица скроллится вправо
За каждый прошедший год клиент будет возвращать рассчитанную сумму, пока суммарная величина не достигнет 260 000 руб.
Покупатель недвижимости может получить компенсацию за год одной суммой или оформить возврат через бухгалтерию работодателя. В последнем случае из зарплаты не будет удерживаться налог 13%.
Когда вся сумма вычета получена, заёмщик обращается за вычетом по процентам. Для этого потребуется ежегодная справка из банка, информация из которой переносится в налоговую декларацию.
Чтобы быстрее выплатить ипотеку, направьте полученные деньги на досрочное погашение займа.
- Пустите пожить квартирантов.
Вариант подходит для тех, у кого приобретённая недвижимость – не единственно возможное место жительства. Наиболее он привлекателен при условии, что ежемесячная плата квартирантов будет составлять минимум 70% платежа. В результате у вас появятся свободные деньги для погашения долга сверх установленного договором минимума.
Другое преимущество способа – возможность переждать финансовый кризис, не доводя до просрочки.
Сдавать в аренду можно не всю жилплощадь, а только часть, например одну комнату. И не обязательно на всё время. Короткие периоды, такие как отпуск, тоже принесут дополнительный доход.
4. Воспользуйтесь рефинансированием
Рефинансирование – оформление нового ипотечного договора для погашения действующего кредита на жильё. Клиент получает деньги, погашает ими задолженность и выплачивает долг по графику уже другому банку.
Преимущество способа в разнице процентных ставок. Например, вы оформляли ипотеку по ставке 13%, а рефинансировали со ставкой 8%.
При оформлении договора рефинансирования клиент получает максимальную выгоду, если платить ипотеку еще минимум 5 лет.
Получение нового займа под залог жилья сопровождается затратами времени и денег. Квартиру снова нужно оценивать, собирать документы и подтверждать финансовое положение. Поэтому, если платить осталось недолго, просчитайте собственную выгоду.
5. Изучите график погашения
Существует два вида платежей, которыми погашаются кредиты: дифференцированные и аннуитетные:
- Аннуитетные платежи подразумевают погашение равными суммами, что удобно для клиента. Платёж состоит из двух частей (основного долга и процентов), соотношение которых меняется со временем. В начале выплат преобладают проценты.
- Дифференцированные платежи уменьшаются по мере выплат. Сумма основного долга распределяется по месяцам поровну, а процент начисляется на остаток основного долга. По мере выплат основная сумма уменьшается, как и начисляемый процент, что приводит к уменьшению платежа.
Клиенту выгоднее погашать ипотеку дифференцированными платежами, но не все банки предоставляют возможность выбора.
Рассмотрим два варианта выплат при условии суммы кредита 2,5 млн руб., срока для погашения 15 лет и процентной ставки 8% годовых.
При выборе аннуитетных платежей ежемесячный взнос составит 23 891 руб. Величина не будет изменяться на протяжении всего периода кредитования.
Если выбраны дифференцированные платежи, сумма ежемесячного взноса в начале выплат составит 30 780 руб. (на 6889 руб. больше, чем при аннуитетной схеме погашения). С учётом времени платеж будет меняться:
- через 6 лет – 23 907 руб.;
- через 9,5 лет – 20 100 руб.;
- через 13 лет – 15 771 руб.
Последний платеж составит 13 983 руб.
Первые годы оплаты нагрузка на семейный бюджет больше, чем в случае с аннуитетным платежом, но когда сумма ежемесячного взноса уменьшается, клиент может использовать свободные деньги для досрочного погашения ипотеки. После первых 6 лет оплаты получится ежемесячно вносить минимум на 6000 руб. больше.
Резюме
«Как быстро расплатиться с ипотекой?» – первая мысль клиента банка по утрам. Чтобы максимально оперативно рассчитаться по обязательствам, направляйте все свободные средства на досрочное погашение кредита, следите за предложениями банка по рефинансированию и не упускайте возможности получить помощь от государства.
Источник
Брать жилищный кредит можно в том случае, если вы отлично понимаете тонкости оного банковского продукта и особенности его выплаты.
Ипотека — это не простой займ по типа «дайте в долг»
Далеко не все пользуются ипотекой. Те, у кого с пеленок есть квартира и машина, едва ли будут думать об ипотеке.
Причина незнания, как на самом деле работает ипотека и как ее лучше брать, на мой взгляд, в том, что никого из участников, кроме вас как заемщика (агент, банковский клерк или продавец квартиры), как правило, не интересует, КАК вы будете жить с ипотекой и КАК вы будете ее выплачивать и, уж тем более, гасить досрочно.
А потом получается, что ипотеку взяли неверно — там и плавающая ставка, и невозможность досрочных погашений, и — не дай бог — иностранная валюта.
Чтобы избержать слез и истерик после того, как кредитный договор подписан, давайте посмотрим на основные моменты выплаты ипотеки, о которых, как правило все молчат.
(В основе статьи — мой личный опыт и немного опыта других людей).
Сколько лет на самом деле выгодно выплачивать ипотеку? Разбираем тонкости жилищного кредита
Ипотека (жилищный кредит) состоит из двух частей — тело долга (сколько вам не хватает на квартиры и сколько вы хотите занять у банка) и проценты на пользование банковским продуктом.
И вот, что важно понимать.
1 — Первые 5-7 лет процент переплаты банку максимальный: только около 10% от ежемесячного платежа идет в счет погашения тела долга
Например, вы взяли ипотеку за покупку новостройки за 3 млн рублей. Ваш первый взнос был 400 тысяч. Остальную сумму (2 млн 600 тысяч рублей) — тело долга вашего кредита, то есть сколько вам не хватило на оплату кватиры.
На таких условиях ежемесячный платеж по кредиту будет примерно 20 тысяч рублей. Хорошо, вы подписали кредитный договор и начинаете выплаты каждый месяц в определенный день отчисляете 20 тысяч на ипотечный счет и проводите погашение ипотеки в личном кабинете мобильного приложения.
Ваша задача — уменьшать тело долга по ипотеке, как можно быстрее.
Так вот, когда вы делаете ежемесячный платеж 20 тысяч рублей в месяц, только около 10% от суммы платежа (то есть 2 тысячи) пойдет на уменьшение основного долга. Остальные 18 тысяч — вы просто перечисляете банку за пользование ипотекой.
С течение лет объем процента снижается. В среднем, самый большой процент и самый маленький размер погашения тела долга — это первые 5-7 лет кредита.
2 — Когда вы платите платежи по ипотеке первые 5-7 лет, тело долга уменьшается только на 1-2 тысячи в месяц
Продолжаем рассматривать пример.
За 12 месяцев выплат по 20 тысяч рублей в месяц платежей по ипотеке, можно наивно подумать, что вы за год «погасите» свой долг на 20*12 месяцев = 240 тысяч рублей.
Нет, это не так.
90% от суммы 240 тысяч в год — это выплаты по процентам и только 10% — тело кредита. Таким образом, выплачивая ипотеку год по 20 тысяч в месяц, вы сможете уменьшить тело долга только на 24-30 тысяч рублей.
Понимаете?
Погашение кредита в реальности будет выглядеть весьма уныло.
В личном кабинете банка вы будете видеть сумму долга (это стоимость займа, почти полная стоимость квартиры за минусом первоначального взноса). Когда вы вносите ежемесячный платеж, то цифра долга НЕ уменьшается сильно! Максимум на 1-2 тысячи рублей в месяц (зависит от условий ипотеки).
Получается, что вы платите-платите ипотеку, регулярно отчисляете платежи по кредиту, а жирненькая цифра долга в телефоне вообще не уменьшается.
Что делать?
3 — Быстро уменьшать кредит могут помочь досрочные погашения (особенно в первые 5-7 лет выплаты ипотеки)
Досрочные погашения бывают двух видов:
- в счет уменьшения ежемесячного платежа;
- и в счет уменьшения срока кредита.
Цифра основного долга будет существенно уменьшаться ТОЛЬКО при досрочных погашениях (особенно в первые 5-7 лет, когда процент переплаты максимальный). Здесь без разницы, уменьшаете вы платеж или срок.
а) Досрочные погашения в счет уменьшения срока ипотеки
При досрочном погашении срока ипотеки (вместо уменьшения платежа) снижется общая переплата за квартиру за весь срок выплат.
Например, вы можете снижать срок ипотеки и выплатить ее не за 30 лет, как было в договоре изначально, а за 15, если делать досрочные погашения в счет уменьшения срока.
С точки зрения общей переплаты за жилье, ипотеку выгоднее гасить в счет уменьшения срока.
- Если я делаю досрочное погашение 500 000 рублей в счет уменьшения срока, то срок ипотеки составит 18 лет (вместо 30-ти). Переплата в этом случае составит 2,5 млн за весь срок ипотеки.
- Если я делаю досрочное погашение 500 000 рублей в счет уменьшения ежемесячного платежа, то платеж снизится на 5 тысяч рублей, срок ипотеки по-прежнему останется 30 лет. А вот переплата этом случае переплата составит уже 4,5 млн.
Получается, с точки зрения переплаты за весь срок ипотеки, выгоднее вносить регулярные досрочные погашения в счет уменьшения СРОКА кредита.
Плюс при снижении срока кредитования уходят платежи по страхованию жизни и имущества.
Вот, что показывает калькулятор с досрочным погашением.
Исходные данные: кредит на 30 лет, платежи по 23 тысячи рублей в месяц. Источник: https://ru.myfin.by/ipoteka/kalkulyator-dosrochnogo-pogasheniya
Исходные данные: кредит на 30 лет, платежи по 23 тысячи рублей в месяц. Источник: https://ru.myfin.by/ipoteka/kalkulyator-dosrochnogo-pogasheniya
Исходные данные: кредит на 30 лет, платежи по 23 тысячи рублей в месяц. Источник: https://ru.myfin.by/ipoteka/kalkulyator-dosrochnogo-pogasheniya
б) Досрочные погашения в счет уменьшения ежемесячного платежа
Если вам дорого выплачивать текущий платеж (например, он занимает больше 50% ваших доходов в месяц), тогда имеет смысл начать делать досрочные погашения, чтобы сначала снизить платеж.
В среднем каждые 100 тысяч досрочных погашений в счет уменьшения платежа уменьшают платеж на 1000 рублей.
С точки зрения переплаты за жилье, гасить ипотеку, уменьшая размер платежа НЕВЫГОДНО (см. скрншот 3 в пункте выше), ибо переплата будет на 2 млн больше при прочих равных.
На мой взгляд, если есть возможность делать досрочки, то лучше гасить срок. И только если вообще нет денег и нечем платить ежемесячные платежи, тогда — снижать платеж до комфортного, а затем — опять продолжать гасить срок…
4 — Обязательно вносите досрочные погашения. Особенно первые 5-7 лет
Очень важно и выгодно применять стратегию досрочных погашений. Подумайте, как вам удобнее. Можно сначала гасить ежемесячный платеж и достигнуть комфортной суммы, а затем — начать гасить срок.
5 — Гасить ипотеку досрочно имеют в том случае, если это жилье для жизни, а не для перепродажи
Если вы купили квартиру, чтобы продать ее через какое-то, то лишние деньги лучше откладывать на первый взнос на новую квартиру, а не пускать в счет досрочных погашений.
Также, покупая квартиру для перепродажи, имеет смысл брать максимально возможный срок ипотеки и наименьший первый взнос: в этом случае, возврат вложений будет максимальным. (Читайте этот канал, здесь много об этом).
Практика показывает, что никто не выплачивает ипотеку весь заявленный срок по договору: как правило, все закрывают кредит быстрее. Теперь вы знаете, как это можно сделать путем досрочных погашений в первые 5-7 лет.
✔️ Друзья, подписывайтесь на мои ресурсы — Telegram, Инстаграм, Youtube-канал!
Источник
