В России появилась еще одна программа льготной ипотеки — то есть такой, по которой часть процентов банку компенсирует государство. Благодаря таким субсидиям ипотека будет стоить заемщику 6,5% годовых. Но получить такой кредит можно только до 1 ноября 2020 года.
Екатерина Мирошкина
экономист
Квартиру по этой программе смогут купить не только семьи с детьми. Это не та программа, по которой ставку снижают до 6%, но только если есть хотя бы двое детей, да еще с требованиями к году рождения.
Вот кто может взять новую льготную ипотеку.
Как взять ипотеку под 6,5%
Основные условия новой программы льготной ипотеки:
- Нет требований к заемщикам, кроме гражданства РФ.
- Договор ипотеки нужно заключить с 17 апреля по 1 ноября 2020 года.
- Квартира должна быть в новостройке, продавец — юрлицо. Вторичка не подойдет.
- Дом может еще строиться или быть уже готовым к заселению.
- Максимальная сумма — 3 млн или 8 млн рублей в зависимости от региона.
- Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
- Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости жилья.
- Можно использовать маткапитал и другие виды господдержки.
- Срок кредита не ограничен.
- Для семей с детьми продолжает работать другая программа — под 6%.
Расскажите тем, кто хотел покупать квартиру:
Что это за программа
24 апреля 2020 года было опубликовано постановление правительства с условиями новой программы, по которой можно взять ипотеку под 6,5%. Это совершенно новый вид господдержки. Не перепутайте с той ипотекой, что дают семьям с детьми: она тоже работает, но подходит не всем.
Постановление о новой льготной ипотеке вступит в силу только 2 мая, но такие кредиты дают уже сейчас: в постановлении указано, что банкам будут возмещать проценты по кредитам, которые выданы с 17 апреля по 1 ноября 2020 года включительно.
Если собирались покупать квартиру и коронавирус не повлиял на эти планы, присмотритесь к этой программе. Еще месяц назад многие заемщики не могли взять ипотеку под 6,5%, а в ближайшие месяцы это будет реально — независимо от семейного положения, наличия детей или даты их рождения.
Т—Ж, нет времени читать. Подскажи, подхожу ли я под программу льготной ипотеки?
Подскажем и все объясним. В России действует несколько программ льготной ипотеки. Например, до ноября 2020 можно купить новостройку под 6,5%, а семьи с детьми могут взять жилье или рефинансировать старую ипотеку под 5 и 6%. Ответьте на несколько вопросов и узнайте, есть ли у вас шанс сэкономить на процентах:
Кто может взять ипотеку под 6,5%
По этой программе есть только одно требование к заемщикам и созаемщикам: наличие гражданства РФ. Получается, что взять льготную ипотеку сможет и холостой мужчина, и девушка, которая живет в гражданском браке и не планирует заводить детей, и пенсионеры, у которых дети давно выросли, и семья, в которой двое детей, родившихся до 2018 года.
Ни возраст, ни семейное положение, ни количество и возраст детей не повлияют на возможность сэкономить при покупке квартиры в ипотеку. Но есть требования к недвижимости.
Какое жилье можно купить с господдержкой
Ипотеку под 6,5% дадут только при таких условиях:
- Это квартира в новостройке. На нежилые помещения такую ипотеку не дадут.
- Ее купили у юрлица — кроме инвестиционных фондов и их управляющих компаний.
- Заключен договор участия в долевом строительстве, уступки права требования или купли-продажи — но с застройщиком.
Квартира может быть в строящемся доме или в уже сданном, но вторичка не подойдет.
Какую сумму можно взять в кредит по льготной ставке
По программе ипотеки с господдержкой дадут не сколько угодно денег, а только сумму в пределах установленного лимита. Меньше взять можно, больше — нельзя.
Максимальная сумма кредита для ипотеки под 6,5%
Регион, где находится квартира
Сумма кредита
Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область
До 8 млн рублей включительно
Другие регионы
До 3 млн рублей включительно
Ограничение касается не стоимости квартиры, а суммы кредита. То есть в долг у банка можно взять 8 млн рублей, а квартира может стоить и 15 млн — это не запрещено. Можно взять и меньше лимита, например 1 млн рублей. Но если речь о новостройке, в ней, скорее всего, понадобится ремонт. Поэтому даже при наличии свободных денег может быть целесообразно взять побольше на квартиру, а свои накопления потратить на отделку. Потому что по ипотеке ставка льготная, а по кредиту на ремонт будет обычная.
Если застройщик продает квартиры с отделкой, всю сумму можно включить в договор. Тогда и отделка войдет в договор с льготной ставкой.
Если сумма кредита больше лимита, такой договор не подойдет для субсидии. Не сработают и схемы, по которым в пределах лимита заключается договор с господдержкой, а на сумму превышения — новый договор, уже без субсидирования. Договор ипотеки должен быть один, и максимальная сумма по нему ограничена лимитом. Все недостающие средства нужно вносить как первоначальный взнос. Часть денег для этого можно взять как потребительский кредит — это уже дело заемщика.
Сколько денег нужно внести в качестве первоначального взноса
Чтобы взять ипотеку с господдержкой, нужно внести не менее 20% от стоимости квартиры. Если квартира стоит 2 млн рублей, заемщик должен иметь минимум 400 тысяч для первоначального взноса.
Первоначальный взнос может быть и больше. Например, если квартира стоит 3 млн рублей, нужно внести минимум 600 тысяч. Но если есть 1 млн рублей, всю эту сумму можно внести как первоначальный взнос, и тогда кредит составит только 2 млн рублей.
В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или любые другие субсидии из бюджета.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Как считают ставку для льготной ипотеки
Процентная ставка по этой программе составит не более 6,5% годовых — то есть при соблюдении всех требований программы это максимум. Ставка будет действовать весь срок ипотеки. Ограничений по длительности кредита нет — ипотеку можно взять и на 5, и на 15 лет.
Но в некоторых случаях ставку могут повысить:
- На время с даты выдачи кредита и до конца того месяца, в котором заемщик сообщил кредитору, что оформлен залог.
- Если заемщик не застраховал жизнь, здоровье и жилье. В этом случае ставка может вырасти максимум на 1 процентный пункт.
В общей сложности ставку можно повышать до уровня ставки ЦБ плюс 3 процентных пункта. В апреле 2020 года ключевая ставка составляет 5,5% — даже без страховки и регистрации залога ипотека по льготной программе должна быть не дороже 8,5% годовых.
Банки, которые захотят участвовать в программе, должны подать заявки. Каждому из них выделят определенную сумму на выдачу льготных кредитов. В программе будут участвовать не все банки. Дело в том, что государство не собирается возмещать любую разницу между процентами по договору и льготной ставкой. Субсидию считают как разницу между ставкой ЦБ плюс 3 процентных пункта и 6,5% годовых или повышенной ставкой. Если банк выдает ипотеку под 12%, ему будет невыгодно участвовать в такой программе.
Выдавать льготную ипотеку — это право, а не обязанность банка. Поэтому прежде, чем подавать заявку и выбирать квартиру, стоит уточнить, оформляет ли банк кредиты по новой программе.
Можно ли использовать другие виды господдержки
Да, вместе с программой льготной ипотеки можно использовать материнский капитал, региональные субсидии или погасить 450 000 Р за счет бюджета, если семья многодетная.
Программа семейной ипотеки продолжает действовать. Семья с детьми может взять ипотеку еще дешевле — под 6% годовых. А максимальная сумма кредита по этой программе выше. Но нужно, чтобы второй или последующий ребенок родился не раньше 2018 года.
Можно ли взять несколько таких ипотек
В программе нет ограничений по количеству льготных кредитов. Теоретически один заемщик может купить две или четыре квартиры, это зависит от его платежеспособности и оценки банка. Со стороны государства запрета на несколько кредитов нет.
Этими квартирами можно потом распоряжаться как угодно. Жилье может не быть единственным для семьи и не использоваться для постоянного проживания.
Сколько всего кредитов выдадут по этой программе
Всего планируется выдать 240 тысяч таких кредитов. Благодаря этому в строительную отрасль рассчитывают привлечь около 900 млрд рублей. Это рабочие места, поставки товаров и налоги. На субсидии уже выделили 6 млрд рублей из резервного фонда правительства.
Каким будет реальный спрос на льготные кредиты в условиях пандемии, оценить нельзя. Может быть, их окажется гораздо меньше запланированного количества. А может, лимит субсидий быстро израсходуется и до 1 ноября денег на всех не хватит: так уже было с другими программами.
Источник
Правительство РФ утвердило новую программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Кредит можно взять на покупку квартиры в новостройке, и он не должен быть больше 3 миллионов ₽ (или больше 8 миллионов ₽ — для Москвы и Петербурга). Разбираемся, как будет работать новая ипотека с господдержкой.
Кто сможет оформить льготную ипотеку
Новая льготная ипотека будет распространяться только на жилые помещения (не апартаменты) в новостройках. Купить квартиру можно только у застройщика: по договорам купли-продажи, участия в долевом строительстве или уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве.
Кредит должен быть не больше 3 миллионов ₽ (или до 8 миллионов ₽ — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области). Причём первоначальный взнос должен составлять минимум 20%.
Выходит, если учитывать максимальный размер кредита и минимальный первоначальный взнос, то в Москве и Петербурге можно будет купить жильё за 10 миллионов ₽ (с первоначальным взносом в 2 миллиона ₽), а в остальных регионах — за 3,75 миллиона ₽ (со взносом в 750 тысяч ₽).
Льготная ипотека выдаётся гражданам РФ. В программе участвуют только рублёвые займы.
Заключить кредитный договор на новую льготную ипотеку можно с 17 апреля по 1 ноября 2020 года включительно.
Какие будут условия по кредиту
Ставка по льготной ипотеке для заёмщика будет составлять 6,5% и сохранится на весь срок выдачи кредита. Разницу между процентами, которые будут платить заёмщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возместит государство.
В некоторых случаях возможно небольшое увеличение ставки:
1. Если заёмщик не заключит договоры личного страхования (страхования жизни, страхования от несчастного случая и болезни) или не застрахует купленную квартиру после регистрации права собственности. Тогда ставка может вырасти на 1%.
2. Пока заёмщик не отдаст в залог банку квартиру или права требований по договору участия в долевом строительстве. На это время ставка может вырасти на 3 процентных пункта от ключевой ставки ЦБ (то есть сейчас — до 8,5%).
Погашение кредита будет осуществляться равными ежемесячными аннуитетными платежами без возможности увеличения остатка ссудной задолженности (это один из возможных способов рефинансирования кредита — получается, им нельзя будет воспользоваться). Рефинансировать с помощью этой программы уже действующую ипотеку тоже нельзя.
Где можно получить льготную ипотеку уже сейчас
Банки уже начали предлагать клиентам ипотеку с госсубсидированием, причём в некоторых из них ставка ещё ниже, чем предлагает государство. Мы собрали предложения по новой программе в банках из топ-20 по объёму ипотечного кредитования за 2019 год.
Имейте в виду: низкая ставка действует, только если заёмщик оформит страховые продукты. Иначе ставка может подняться — максимум до 8,5% (на 3 процентных пункта выше, чем действующая ставка ЦБ).
Полный список банков, которые смогут участвовать в программе, будет опубликован на сайте Дом.рф.
Стоит ли брать ипотеку в разгар кризиса
Что нужно учесть
Прежде всего, нужно понимать, насколько устойчивы ваши доходы — сейчас и в перспективе. «Есть семьи, в которых доход в кризис сохранился: например, их бизнес не завязан на офлайне и пережил не столь сильные потрясения», — приводит пример независимый финансовый советник Екатерина Голубева. Если вы работаете по найму, то оцените, насколько уже отразилась и может сказаться в будущем текущая ситуация с коронавирусом на вашей отрасли.
Оцените уровень кредитной нагрузки: сколько процентов от вашего дохода будет «съедать» минимальный платёж по кредиту. «Кредитная нагрузка должна составлять не более 30–40% от дохода, причём в кризис считается минимально возможный доход. Подумайте, сможет ли ваша семья придерживаться этого соотношения», — советует Екатерина Голубева.
Далее нужно подумать, насколько быстро вы сможете поменять работу в случае её потери, говорит финансовый советник. Задайте себе вопросы: обладаете ли вы редкими знаниями или навыками, хорошими рекомендациями и связями в вашей отрасли? Можете ли уйти в онлайн? Сможете ли найти дополнительный заработок? Насколько ваша специализация в принципе позволяет вам быстро сменить профессию?
Ещё один важный момент — подушка безопасности. Желательно, чтобы резервный фонд был у всех, кто хочет взять большой кредит. Он должен составлять минимум 2–3 ежемесячных платежа, а лучше — 3–6 сумм ежемесячных расходов семьи.
Когда можно попробовать
Всё зависит от вводных каждой конкретной семьи. Если заёмщик снимает квартиру и так или иначе тратит на это деньги, сопоставимые с минимальным ежемесячным платежом по кредиту, то льготная ипотека может стать оптимальным решением. «Вряд ли мы ещё увидим такую низкую ставку в ближайшей перспективе — учитывая, что это программа ограниченного времени», — рассуждает Екатерина Голубева.
Ещё один вариант, когда льготная ипотека может быть выгодной, — если у заёмщика уже есть довольно дорогая ипотека под более высокую ставку. В этом случае можно продать ипотечное жильё и купить новое, используя льготный кредит с господдержкой — получится своеобразное «рефинансирование» ипотеки. «То есть мы меняем квартиру на более хорошие условия и при этом ещё и получаем более низкую субсидированную ставку. Ежемесячный платёж в этом случае может остаться на том же уровне или стать совсем немного выше, чем был», — объясняет Екатерина Голубева.
Когда не стоит пробовать
Есть ситуации, когда точно не нужно брать большой кредит в кризис, пусть даже и под самую низкую ставку. Не берите новый кредит, если у вас:
уже есть другие кредиты;
неустойчивое финансовое положение: вас или вашего супруга могут легко уволить с работы, в вашей компании происходят сокращения, вы не обладаете эксклюзивными знаниями и навыками для вашей рабочей отрасли;
нет подушки безопасности;
нет дополнительного дохода или возможностей, чтобы его получить;
нет первоначального взноса в 20% от стоимости нового жилья (важно: нельзя использовать для этого подушку безопасности!);
минимальный платёж по ипотеке будет больше 40% от вашего дохода.
Источник
Эксперт Sobesednik.ru подсчитала, сколько на самом деле будет стоить льготная ипотека, и не советует ею пользоваться.
Щадящие проценты по ипотеке, которые ввели с 17 апреля, при более близком рассмотрении оказываются далеко не таким уж дешевым кредитом. Подводные камни, поджидающие заемщиков, Sobesednik.ru обсуждает с президентом Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), академиком Ириной Радченко.
Что предлагают
Договор о льготной ипотеке можно заключить с 17 апреля по 1 ноября 2020 г. При этом льготная ставка в 6,5% сохранится на весь срок кредита.
Ипотеку смогут взять только те граждане, у кого нет другого ипотечного кредита. Реструктуризировать старый кредит по этой программе не получится.
Категория граждан может быть любой (раньше речь обычно шла либо о молодых семьях, либо о многодетных — для них продолжают работать собственные программы).
Дом, в котором человек собирается приобретать квартиру, непременно должен быть новостройкой (либо на начале строительства, либо уже готовый к заселению), комфорт-класса.
Обязательное условие: 20% от стоимости квартиры россиянин должен внести в качестве первоначального взноса.
Стоимость квартиры, которую берете в кредит, не может быть больше 8 млн для недвижимости в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, и не больше 3 млн в других регионах России.
Может быть использован материнский капитал и другие виды господдержки.
Налетай, подешевело! Кому дают ипотеку под 2,7 процента
Что на самом деле
Казалось бы, условия очень выгодные. Разницу между рыночной ставкой и льготной банкам восполнит государство. Непременное условие — покупать квартиры только в новостройках, по идее авторов новации должно подстегнуть рынок, находящийся сегодня в застое. Власти надеются, что таким образом строительная отрасль получит серьезные деньги, так как, по их подсчетам, на это предложение должно откликнуться не менее 250 тысяч граждан.
Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко уже отрапортовал: банк ДОМ.РФ предлагает ипотечные кредиты в рамках госпрограммы по ставке от 6,1% годовых, и он начал выдавать льготную ипотеку одним из первых среди российских банков в соответствии с поручением президента РФ, отданным 16 апреля. По состоянию на 23 апреля, по словам Мутко, Банком ДОМ.РФ по этой программе уже принято около 1000 заявок от потенциальных заемщиков на сумму 2,8 млрд рублей. Наибольшее количество заявок поступило из Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Краснодарского края, Свердловской и Ростовской областей.
Между тем, эксперты рынка недвижимости скептически относятся к новой идее властей.
— С точки зрения покупателя недвижимости, никаких плюсов не вижу. Экономической выгоды вкладываться в новостройки сегодня нет, — уверяет Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН). — Это в начале 2000-х ежегодный рост цен на новостройки измерялся двухзначными цифрами (на 10-12%). Но смешно думать, что так будет и сейчас.
Другой нюанс, — продолжает Ирина Станиславовна, — с 1 июля 2019-го ввели порядок финансирования строительства через эскроу-счета (а это как раз то, с чем столкнутся заемщики по льготной ипотеке, если они выберут покупку недвижимости в новостройке на нулевом этапе. — Прим. Sobesednik.ru). В итоге у нас получилось совсем не так прозрачно, как в Европе (за их систему эскроу-счетов я ратую уже не один год). Там финансирование новостройки происходит поэтапно. Например, во Франции шесть этапов: 5% — резервация лота, 10% — когда вырыли котлован, еще 10%, когда возвели коробку и т.д. И последние 10% — когда получил ключи. А что получилось в России? Вроде как банки напряглись: по идее, они должны контролировать процесс постройки. Но заемщиков-то это мало касается: они все равно должны внести банкам все 100%.
Мне хотелось бы, чтобы прежде, чем нестись в банк за льготным кредитом, люди подсчитали, сколько лет они будут сидеть и трястись — построят не построят, получат компенсацию или не получат. Так не лучше ли, если у кого-то уже есть накопления на 20% первоначального взноса, положить эти деньги в банк на депозит, спокойно получать 5% годовых, и купить квартиру через три, скажем, года (а она, уверена, будет даже дешевле, чем сейчас), возможно, даже и без ипотеки. На мой взгляд, для людей абсолютно нет никакого смысла лезть в эту авантюру сейчас, чтобы поддержать застройщиков.
— Почему вы так уверены, что процент по ипотеке на новостройки будет падать?
— Потому что с введением эскроу-счетов банки оказались в одной упряжке с застройщиками. И в падении процента будут заинтересованы сами же банки, которые кредитуют девелоперов. Им все равно эти деньги, эти 20% первоначального взноса приносят заемщики. Бесплатно. К тому же банки кредитуют застройщика и за это тоже получают деньги. Но они в одной упряжке с застройщиком, поэтому должны увеличивать клиентскую базу для девелоперов.
Так что нормальный банк с нормальным девелопером должны договориться и привлекать заемщиков низкими ставками по ипотеке, лишь бы они принесли хотя бы какие-то деньги первоначально. Хотя бы те же 20%. И зафиксировали, что хотят купить квартиру в новостройке. Ну и потому, что при такой схеме, как вы понимаете, от снижения ставки банки ничего не теряют. Поэтому-то я считаю, что нормальные умные банки и без льготных программ правительства будут делать демпинги по ставкам.
Продавать или подождать: как изменился рынок недвижимости после падения рубля
Риски для заемщиков
— Если рассматривать дальше ситуацию с точки зрения заемщика, можно отметить и еще целый ряд неблагоприятных моментов, — перечисляет Ирина Радченко. — Во-первых, не стоит забывать о ключевой ставке ЦБ. Она уже сейчас 5,5%. Скорей всего и дальше будет снижаться. А, значит, будут снижаться и проценты — как по кредитам, так и по депозитам. А вы берете ипотеку под 6,5% и (по закону), потом не сможете ее рефинансировать. Зачем же себя подвешивать на 10-15 лет? Причем именно в такой момент, когда из-за коронавируса остановилась экономика, и совсем непонятно, что будет с вашей работой, будут ли у тебя доходы, чтобы этот кредит выплачивать.
Поймите, я не против ипотеки, — говорит эксперт. — Но для нее нужно четко понимать время, место и обстоятельства. А обстоятельства сейчас не лучшие. Все это «работает», если человеку остро нужно это жилье, как его Путин назвал комфорт-класса, а на самом деле — это просто эконом, да еще и непонятного качества… Но, если честно, я не понимаю, зачем покупать квартиру в новостройке с ипотекой в данный момент. Это должно быть очень все просчитано, не стоит кидаться в ипотеку лишь потому, что объявили льготную ставку.
— Заключая договор об этой льготной ипотеке, надо ли непременно заключать и страховку?
— Конечно. В обязательном порядке страхование жизни и здоровья. И обязательное страхование собственности. Но собственность вы страхуете потом, а жизнь и здоровье — сразу (а это будет не очень дешево, потому что уже сейчас страховые компании плачутся, что из-за коронавируса очень много страховых выплат).
— Получается, в реальности вы берете льготную ипотеку не под 6,5%, а дороже?
— Естественно. Прибавьте где-то минимум 1,5-2%. Выйдет, что ваша льготная ипотека обойдется где-то в 8,5%.
Кстати, на днях прошла новость о ом, что ЦБ призвал банкиров обсуждать тему включения страхования рисков в ставку. Это очень хорошая новость, потому что сейчас каждый банк решает этот вопрос кто во что горазд. ЦБ же хочет добиться того, чтобы если тебе говорят 6,5%, то это должны быть честные 6,5%, включая страховые риски. Очень правильная постановка вопроса. Потому что сейчас какая практика? Вот, предположим, я взяла ипотечный кредит. И мне дают перечень аффилированных с банком страховых компаний, с которыми я обязана заключить договор. Я, естественно, выбираю из этого пула ту, где самые выгодные для меня условия. Но я не уверена, что через год (а заемщик обязан перестраховываться ежегодно) эта компания останется в пуле, да и вообще на рынке. И что ставка будет такой же, а не вырастет. Получается, я не могу рассчитать свою кредитную нагрузку в полной мере. Потому мне, как заемщику, было бы удобнее четко понимать: ставка банка 6,5% плюс 1,5% за страховку, и вперед!
— Но если вы берете обычную ипотеку, можно обойтись и без страховки…
— Да. Но тогда процент по ипотеке возрастет. Но эта небольшая экономия может оказаться в результате слишком дорогой. Представьте, насколько ужасно, если семья живет в квартире ипотечной, а кормилец погибает, и семью выселяют. Или вот был такой случай — женщина заболела онкологией, у нее двое детей и ипотечная квартира. А банк говорит: это не мои проблемы, выселяйся.
Зачем лишний раз создавать социальное напряжение? Поэтому, конечно, давно надо было создать программу, чтобы, с одной стороны, все страховали риски, а, с другой, чтобы эта выплата была цивилизованно организована. Моя идея — уже давно предлагаю ее депутатам — сделать государственный компенсационный фонд, как это было с компенсационным фондом для дольщиков. И пусть каждый банк отчисляет туда по 0,5% от цены кредита. А если случается форс-мажор, фонд должен будет должен компенсировать банкам стоимость оставшегося кредита. Но пока мы только в начале пути по выработке такой программы.
«Мой клиент заказал старушку». Исповедь московского риелтора
Источник
