Ипотечное кредитование в наше время является одним из лучших вариантов решения жилищных проблем и сбережения накопленных средств от неумолимо растущей инфляции.
Важным моментом при покупке жилья в кредит является тип выплат задолженности по кредиту – выбор, который, к сожалению, предлагают немногие российские банки.
Выплаты по ипотеке могут вестись посредством аннуитетных и дифференцированных платежей.
Для того чтобы сделать правильный выбор необходимо иметь представление и разобраться в различиях того или иного варианта погашения долга перед финансовым учреждением.
В чем отличие аннуитетных и дифференцированных платежей?
Настоящий бум ипотечного кредитования в России связан с тем, что большинство отечественных банков своевременно переориентировались и переключились на аннуитетный способ погашения кредита, который пришел на смену дифференцированным платежам.
Разница между ними очевидная, и в то время, когда один из вариантов нашел всенародное признание, но является выгодным для банка, другой, который подходит не всем заемщикам, является для них более выгодным.
Дифференцированные платежи
Дифференцированные платежи представляют собой сложную схему выплат, когда сумма основного долга, выплачиваемого ежемесячно, не изменяется, однако существенно меняется сумма выплат процентов по кредиту.
В данном случае основная финансовая нагрузка ложится на заемщика в первые месяцы, когда ему приходится выплачивать большую часть банковских процентов. Это часто не по карману простому обывателю со средним уровнем дохода.
Менее интересна данная форма погашения ипотеки и для банков, которые умеют считать свои деньги, и с большим удовольствием подавляющее их большинство перешло на аннуитетные платежи.
Аннуитетные платежи
Это абсолютно иной тип взаимоотношений кредитора и заемщика, которые устраивают обе стороны.
Суть его сводится к тому, что при заключении кредитного договора заемщику предлагается выплачивать кредит равными долями, что очень удобно. Выгодно это и банкирам, которые в данном случае получают максимальную прибыль.
Как и в первом случае с дифференцированными платежами, в первую очередь здесь также происходит выплата процентов по кредиту, а уж потом выплачивается основная сумма ипотечного долга.
Сравнивая два типа платежей по ипотеке, следует отметить, что каждый из них имеет свои положительные черты, и выбор варианта погашения задолженности, если такую возможность предлагает финансовое учреждение, надо делать осознанно.
Аннуитетные платежи, в частности, имеют очевидные преимущества:
- Во-первых, получить такой кредит проще, так как в случае с дифференцированной схемой выплат, когда на ранних стадиях кредитования необходимо выплатить до 2/3 кредита, а это означает, что доход должен быть значительно выше.
- Во-вторых, заемщику очень сложно разобраться во всех тонкостях ипотечного кредитования, поэтому их привлекает возможность погашения равными долями, где все более или менее понятно, пусть даже и не так выгодно.
График платежей: сравнительная информация
Если еще некоторое время назад разобраться с хитросплетениями ипотечного кредитования простому обывателю было очень сложно, то теперь банки стали ближе, а их продукты — более прозрачными.
Сегодня будущие клиенты имеют возможность не только получить качественную консультацию в отделении банка, но и могут произвести примерный расчет будущих платежей самостоятельно. Для этого достаточно воспользоваться одним из многочисленных кредитных калькуляторов, которые помогут рассчитать платежи по ипотеке и даже сравнить все варианты.
В качестве примера, помогающего оценить преимущества и недостатки того или иного варианта кредитования, можно привести сравнительную таблицу, где представлены графики платежей при получении ипотечного кредита на сумму 2 миллиона рублей.
Процентная ставка по кредиту составляет 13%, а выплачивать кредит виртуальный заемщик должен в течение 12 месяцев.
Анализируя полученные данные, следует отметить, что в первый месяц кредитования финансовая нагрузка на заемщика, выбравшего дифференцированный тип платежа, действительно, больше чем в случае с аннуитетными платежами, чего не скажешь о последнем месяце кредитования, когда эта сумма значительно снижается.
Отличается и общая сумма платежа по кредиту, которая в данном случае почти на 3 тысячи больше.
Следует напомнить также, что ипотечные кредиты в большинстве своем берутся не на один год и сумма их часто значительно больше, чем в приведенном примере.
В этом случае не сложно подсчитать, насколько выгодней будет выбрать дифференцированный способ погашения задолженности.
Какой тип выплат лучше (выгоднее для заемщика)?
Как известно, в вопросах кредитования, как и в повседневной жизни человека, правым часто бывает тот, кто имеет деньги. В данном случае правила игры определяют банки, которые дают деньги в долг.
Многие из них, в этой связи, и понимая свою очередную выгоду, не оставляют клиентам выбора и предлагают воспользоваться аннуитетным видом платежей по ипотеке.
В этом случае банк, выдавая средства на тот же самый срок, получает прибыль, которая отличается иногда значительно. Именно по этой причине, на аннуитетные платежи, начиная с 2002 года, перешли порядка 90% банков.
Те же банки, которые предлагают два варианта выплаты долга, ужесточают порядок выдачи кредита, предусматривающего дифференцированную форму погашения долга.
Выдать его могут только тем кандидатам, доход которых превышает среднестатистические показатели.
Что дает страхование жизни при ипотеке? Узнайте из нашей статьи.
Какие документы от поручителя для ипотеки требуют банки? Читайте тут.
В каких случаях производится расторжение договора ипотеки по соглашению сторон? Смотрите здесь.
Что касается самих заемщиков, то нельзя на сто процентов сказать, какой из предлагаемых кредитов выгоднее.
Несмотря на то, что вполне очевидным является тот факт, что гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, выплачивать который придется дифференцированно, большинство заемщиков выбирают аннуитетные платежи.
Как уже было сказано, выплачивать кредит равными долями очень удобно, особенно учитывая большие сроки ипотечного кредитования и постоянно растущую инфляцию, ведь в этом случае растет и уровень заработной платы, притом, что сумма платежа не увеличивается.
Дифференцированный график погашения платежей выгоден заемщикам, которые имеют высокий уровень дохода, который является, к тому же, стабильным. В этом случае, они гарантированно получат кредит, а жилье обойдется гораздо дешевле.
Таким образом, выбирая способ кредитования, следует трезво оценить свои финансовые возможности, где не стоит особо рассчитывать на случайные заработки, не подтвержденные документально.
Также не стоит допускать фальсификаций в документах, подтверждающих ваш доход, особенно, что касается последних 6 месяцев. Это может привести к плачевным результатам в виде отказа банком и занесением в черный список, что перечеркнет все ваши надежды и чаяния получить новое жилье.
Очень часто заемщики банка сталкиваются с весьма привлекательными предложениями банков, что наталкивает на мысль о перекредитовании.
В этом случае вполне логичным, на первый взгляд, является решение перейти на кредит с аннуитетным графиком погашения, где процентная ставка значительно ниже.
Как известно, банки стараются обезопасить свои средства и застраховать свои риски. В данном случае вас поставят в известность о том, что на ранних этапах вы оплачивали в большей степени проценты по кредиту, а не его тело.
Проценты эти, естественно, возвращать вам никто не собирается, а сумма основного долга, в чем вы можете сами убедиться, существенно не изменилась.
Выбор способа кредитования и банка-кредитора, часто зависит от заемщика, панацеи и идеального совета здесь быть не может, только трезвый расчет поможет сделать единственный правильный выбор.
Видео: Виды платежей по кредиту — аннуитетные и дифференцированные
Аннуитетные платежи и досрочное погашение ипотеки
Аннуитетный график характеризует метод погашения задолженности, при котором предусмотрено ежемесячное внесение одинаковых сумм платежей. Аннуитетный платеж состоит их определенной части основного долга и начисленных по кредиту процентов.
Отличие аннуитета от дифференцированного способа выплаты долга заключается в том,…
Как рассчитать аннуитетный платеж по ипотеке?
Рассматривая предложения по жилищным займам от различных российских банков, можно встретить упоминание об аннуитетных платежах, с помощью которых и погашается кредит. Однако далеко не все граждане представляют себе наглядно этот процесс и не могут сами рассчитать размер ежемесячных выплат финансовому учреждению.
Ниже…
Что такое аннуитетные платежи?
Жизнь в кредит сегодня становится привычным делом, и даже те, кто еще недавно относились к вопросам кредитования скептически, не особо задумываясь о возможных последствиях, берут в кредит бытовую технику, мебель, автомобиль и даже покупают недвижимость.
Именно ипотечные кредиты сегодня являются самыми востребованными после…
Ипотека с дифференцированными платежами
На сегодняшний день ипотека для большей части населения страны является единственным способом приобрести собственное жилье. Ипотеки бывают различных видов, но проще всего их разделить по способу осуществления оплаты задолженности — аннуитетные (равные в течение всего срока предоставления займа) и дифференцированные…
Источник
- 26 ноября 2019
- Категория: Ипотека
- 0
- 5109
Портал о недвижимости Move.ru (495) 134-00-05 г. Москва, Высоковольтный пр, д.1, стр. 49, офис 330
На сегодняшний день ипотека для большинства россиян является единственным доступным способом приобретения собственного жилья. Конечно, когда берешь любой кредит, а тем более такой долгосрочный, думать о переплате не хочется, – иного выбора просто нет. Но, экономить на ипотечных выплатах можно и нужно. Об одном из таких способов, мы и расскажем.
Дело в том, что существует два вида погашения ипотечного кредита: аннуитетные платежи или дифференцированные. В чем их разница? Аннуитетные платежи подразумевают равные платежи по кредиту в течение всего срока гашения. При этом основная часть процентов выплачивается заемщиком в первые годы приобретения недвижимости. Дифференцированный платеж – это платеж, который постоянно снижается.
Обычный обыватель, не посвященный в тонкости ипотечных дел, может подумать, что разницы как платить долг, нет никакой. Тем более, что платеж равными частями большинству людей может показаться более удобным по нескольким причинам: во-первых, на старте выплат аннуитетный платеж будет ниже, чем дифференцированный; во-вторых, при аннуитетном платеже можно более четко планировать свои ежемесячные расходы. Например, заемщик знает, что ему ежемесячно нужно заплатить 22 тыс. рублей ипотеки. Он выбирает дату гашения исходя из собственных финансовых поступлений. Например, если у него в середине месяца приходит зарплата, то, вероятнее всего, дату выплат он выберет двумя-тремя днями позже. Таким образом, зарплатные деньги придут на карту и автоматически спишутся в счет ипотеки. Внешне удобно, но не более.
Вторая хитрость состоит в том, что банки зачастую не говорят кредитору о наличии выбора, подсовывая ему по умолчанию график с аннуитетными платежами. Переплата тем временем оказывается гораздо существенней, чем могла бы быть. Судите сами, при ипотечном кредите в 2 млн.руб. на 15 лет по ставке в 10% переплата по аннуитетному графику составит 1 868 579 рублей, при дифференцированных платежах – 1 508 333 рубля. То есть, проявив определенную настойчивость, вы сможете сэкономить 360 000 рублей!
Талица 1. Сравнение ежемесячных и итоговых выплат по процентам при разных графиках:
Калькулятор погашения ипотеки при аннуитетном графике платежей
Калькулятор погашения ипотеки при дифференцированном графике платежей
Да, в начале платежей по дифференцированному графику вы будете платить больше. При вышеупомянутых условиях расклад сил будет следующий. По аннуитетному графику ежемесячные выплаты в течение всего срока составят 21 500 рублей. Дифференцированные платежи начнутся с суммы в 27 800 рублей. Из месяца в месяц они будут постепенно снижаться и к началу шестого года выравниваются с аннуитетными, а к концу шестого года станут ниже. Но! За пять полных лет гашения кредита по аннуитетным платежам вы выплатите всего 369 тысяч «тела» кредита (основной его части), а при дифференцированных – 667!
Таблица 2. Соотношение процентов и основного долга при гашении ипотеки по соответствующему виду платежа:
Учитывая, что средний срок гашения ипотеки в России составляет 7 лет, то гораздо выгоднее постараться первые годы действия кредитного договора платить как можно больше в счет погашения кредита и как можно меньше в счет выплаты по процентам.
А что же банки? Банки, прежде всего, зарабатывают деньги. И они либо по умолчанию предложат вам договор с аннуитетными платежами, или в нужном им ключе обоснуют его предпочтительность. Так, «Сбербанк», рассказывая об ипотеке на своем сайте, упоминает оба способа ее гашения, однако, дифференцированный график подается как более подходящий для состоятельных граждан. Но, мы не достаточно богаты, друзья, для того чтобы переплачивать такие суммы по аннуитетным платежам. О том, как можно сэкономить еще и какие ошибки не стоит совершать при взятии ипотеки, читайте в следующих наших публикациях.
Источник
Платежи по ипотеке – это способ погашения ипотечного кредита, своего рода, инструмент ипотечного кредитования. Сегодня используются различные виды платежей по ипотеке, позволяющие максимально учитывать возможности заемщика. Данный инструмент позволяет рассчитать выплаты по займу. График, согласно которому осуществляются платежи процентов и долга по ипотечному кредиту показывает остатки суммы задолженности в каждый период времени.
Способы и виды платежей по ипотечному кредитуВ графике ежемесячных выплат также отражается, какая часть суммы погашает основную сумму долга, а какая идет на выплату процентов. Платежи по ипотеке определяют форму организации денеж¬ного потока по долгосрочному жилищному займу, и призваны учесть ин¬тересы банка и заемщика. От способа погашения ипотечного зависит доходность банка, которая, в свою очередь, регулирует размер процентной ставки.
В зависимости от способа выплат, ипотечные кредиты подразделяются на постоянные (аннуитетные) ипотечный ссуды и ипотеку с переменными (дифференцированными) выплатами. Дифференцированные ипотечные кредиты, в свою очередь, делится на: ипотеку с фиксированными выплатами, с «шаровыми» платежами, с нарастающими платежами и другие инструменты ипотечного кредитования. Разберем подробнее основные из них.
Как рассчитать постоянные ипотечные платежи?
Постоянная ипотека – это стандартный ипотечный кредит, предусматривающий периодические равновеликие выплаты. Такие платежи называются аннуитетными. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита, а другая часть — на уплату процентов. Данный способ погашения жилищного займа дает заемщику стабильность в размере его расходов на ипотеку.
В случае постоянного ипотечного платежа рассчитать ежемесячную сумму выплаты труда не составит, поскольку банк задает постоянные величины, составляющие данный кредит:
- Максимальную суму ссуды, в зависимости от размера первоначального взноса заемщика
- Максимальный срок ипотечного кредитования
- Размер процентной ставки.
Исходя из этих данных, можно легко рассчитать размер периодических, как правило, ежемесячных выплат по ипотеке, используя простую формулу:
Формула расчета постоянного платежа по ипотекеНапример, нам известны такие переменные:
- Сумма займа – 4 000 000 рублей
- Срок кредита – 25 лет (300 месяцев)
- Процентная ставка – 12% (1% каждый месяц).
Исходя из известных переменных, мы видим, что для погашения основного долга, необходимо ежемесячно вносить платежи в размере более 40 000 рублей, иначе будет выплачивать только процент по ипотеке. Расчет по формуле показывает, что для погашения долга в 4 млн рублей, ежемесячно нужно выплачивать банку 42, 129 рублей.
По этой же формуле можно рассчитать основную сумму кредита, его срок или процентную ставку.
Ипотека с переменными (дифференцированными) платежами
Основной особенностью данной группы инструментов ипотечного кредитования – является периодическая изменяемость одной или нескольких составляющих займа, которые влияют на размер ежемесячных выплат.
Среди ипотечных займов с дифференцированными платежами наиболее распространенными являются:
- Ипотека с ростом платежей
- Займы с «шаровым» платежом
- Кредиты с фиксированной выплатой основного долга
- Ипотека с переменной процентной ставкой
- Индексируемые ипотечные кредиты
- Займы с регулируемой отсрочкой платежа.
Рассмотрим более детально каждый из этих способов внесения ежемесячных переменных выплат.
Ипотека с ростом платежей
Жилищные ссуды с нарастающим способом платежа предусматривает переменные выплаты, когда, к примеру, в течение первых нескольких лет выплаты по ипотеке являются более низкими, но в течение последующих лет они постоянно повышаются так, чтобы полностью погасить основной долг в течение оговоренного срока.
Таким образом, в первые годы ипотека с ростом выплат дает отрицательную выплату — размер платежа ниже выплат стандартной ипотеки + процентной ставки. При этом остаток основной суммы долга постепенно увеличивается. Для полной выплаты по кредиту, платежи последних лет должны превышать размер выплат по стандартной ипотеке.
Инструменты ипотечного кредитования подобного рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск роста процентной ставки, обеспечивают эффективность долгосрочных ипотечных кредитов.
Займы с «шаровым» платежом
В последнее время широкое распространение, особенно на Западе, получили займы с так называемыми «шаровыми» выплатами, при котором предусмотрен крупный итоговый платеж, погашающий основной долг. Данный порядок погашения ипотеки подходит для заемщика с небольшими ежемесячными выплатами, однако должник увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и обязан выплатить крупную сумму в конце срока кредита.
Займы с «шаровым» платежом могут структурироваться следующими способами:
- Выплата только основного долга, а проценты выплачиваются в конце итоговым «шаровым» платежом
- Выплата только процентов по кредиту, а основная сумма долга выплачивается в конце
- Частичная выплата основного займа и процентов с итоговым «шаровым» платежом.
Данный вид платежа отличается повышенным риском невозврата денежных средств, поэтому банк запросит более высокий процент и выдвинет более суровые требования к недвижимости. Этот способ погашения займа удобен для тех заемщиков, у которых на текущий момент нет денег, но через некоторое время она должна появиться.
Кредиты с фиксированной выплатой основного долга
Жилищный займы с фиксированной выплатой суммы основного долга предполагает, что заемщик ежемесячно осуществляет равные платежи в счет погашения основного долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа (прямолинейный возврат капитала). Так, размер ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.
Прямолинейный платеж означает, что погашение кредита будет происходить ежемесячно равновеликими частями. Размер ежемесячного платежа можно легко рассчитать по формуле:
- РМТ= PV/mn + i/m[PV- PV(k — l)/mn],
где РМТ— сумма ежемесячной выплаты, руб.; PV— сумма долга, руб.; i — процентная ставка, %; к — настоящий месяц; (к — l) — предшествующий месяц; m — количество накоплений в год; п — срок кредита, лет.
Недостатком кредита с фиксированной выплатой основного дол¬га является существенная нагрузка на заемщика в первые несколько месяцев, а также увеличение требуемого порога платежеспособности заемщика.
Ипотека с переменной процентной ставкой
В условиях с нестабильной экономики наиболее приемлема ипотека с переменной процентной ставкой, в основе которой лежит изменение процентной ставки по кредиту в зависимости от ситуации на финансовом рынке. Расчеты изначально проводятся по той же формуле, что и постоянные платежи. Размер выплаты, полученный таким образом, действует до изменения процентной ставки. Затем с помощью той же формулы производятся новые расчеты до следующего изменения ставки.
Используя жилищные займы с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с такими проблемами, как:
- Возможна несопоставимость платежей по ипотеке и доходов заемщика
- Частый пересмотр процентной ставки делает ссуду менее привлекательной
- Относительная сложность способа.
Однако к подобным кредитам часто применяется механизм регулирования процентной ставки, то есть на максимальный уровень процентов устанавливается ограничение, что повышает его привлекательность для заемщиков.
Индексируемые ипотечные кредиты
В странах с высоким уровнем инфляции часто используются ипотечные кредиты с индексацией платежей. При этом индексация может распространяться, как на сумму долга, так и на проценты. В этом случае индексирующим показателем могут служить: стоимость государственных ценных бумаг, ставка LIBOR, ставки по межбанковским кредитам, средний процент по депозитам коммерческих банков, курс иностранных валют и т. д. Выбор индекса обусловлен показателем, за счет которого предоставляются ссуда.
Ипотека с индексацией платежей позволяет производить погашение займа одинаковыми платежами при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма кредита корректируется на основе выбранного индекса. В результате повышается процентная ставка, которая будет отражать реальную стоимость займа на момент выдачи. Расчет платежей основывается на стоимости непогашенной суммы задолженности.
Увеличение недополученных сумм платежей на первоначальном этапе погашения ипотечной ссуды с индексацией обеспечивает кредитору большую доходность по жилищным займам по сравнению с другими видами кредитования. А снижение размера платежей на первоначальном этапе погашения повышает доступность кредита.
Займы с регулируемой отсрочкой платежа
Данный вид платежа представляет собой разновидность ипотеки с индексацией, и предполагает использование двух процентных ставок: одна ставка (более высокая) обеспечивает прибыльность банку, а вторая (более низкая) – доступность для заемщика. Размер процентной ставки постоянно рассчитывается на основе процента на межбанковском рынке кредитования, и более высокая «контрактная» ставка действует, как правило, на более поздних сроках выплат, а на ранних сроках применяется более низкая «платежная» ставка.
В то же время использование займов с регулируемой отсрочкой платежа, то есть с индексацией основной суммы долга, всегда сопряжено с простом кредитной задолженности, что увеличивает риск ликвидности. Риск ликвидности может стать причиной банкротства финансового учреждения.
Таким образом, способ выплаты ипотеки кредита, то есть виды платежей по ипотечному кредиту, играют очень важную роль в определении того, насколько эффективна та или иная ипотечная операция для кредитной организации, и насколько она доступна для заемщика.
Оценка статьи:
Загрузка…
Источник