Какие платежи лучше всего выбирать по ипотеке

Ипотечное кредитование в наше время является одним из лучших вариантов решения жилищных проблем и сбережения накопленных средств от неумолимо растущей инфляции.

Важным моментом при покупке жилья в кредит является тип выплат задолженности по кредиту – выбор, который, к сожалению, предлагают немногие российские банки.

Выплаты по ипотеке могут вестись посредством аннуитетных и дифференцированных платежей.

Для того чтобы сделать правильный выбор необходимо иметь представление и разобраться в различиях того или иного варианта погашения долга перед финансовым учреждением.

В чем отличие аннуитетных и дифференцированных платежей?

Настоящий бум ипотечного кредитования в России связан с тем, что большинство отечественных банков своевременно переориентировались и переключились на аннуитетный способ погашения кредита, который пришел на смену дифференцированным платежам.

Разница между ними очевидная, и в то время, когда один из вариантов нашел всенародное признание, но является выгодным для банка, другой, который подходит не всем заемщикам, является для них более выгодным.

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи представляют собой сложную схему выплат, когда сумма основного долга, выплачиваемого ежемесячно, не изменяется, однако существенно меняется сумма выплат процентов по кредиту.

В данном случае основная финансовая нагрузка ложится на заемщика в первые месяцы, когда ему приходится выплачивать большую часть банковских процентов. Это часто не по карману простому обывателю со средним уровнем дохода.

Менее интересна данная форма погашения ипотеки и для банков, которые умеют считать свои деньги, и с большим удовольствием подавляющее их большинство перешло на аннуитетные платежи.

Аннуитетные платежи

Это абсолютно иной тип взаимоотношений кредитора и заемщика, которые устраивают обе стороны.

Суть его сводится к тому, что при заключении кредитного договора заемщику предлагается выплачивать кредит равными долями, что очень удобно. Выгодно это и банкирам, которые в данном случае получают максимальную прибыль.

Как и в первом случае с дифференцированными платежами, в первую очередь здесь также происходит выплата процентов по кредиту, а уж потом выплачивается основная сумма ипотечного долга.

Сравнивая два типа платежей по ипотеке, следует отметить, что каждый из них имеет свои положительные черты, и выбор варианта погашения задолженности, если такую возможность предлагает финансовое учреждение, надо делать осознанно.

Аннуитетные платежи, в частности, имеют очевидные преимущества:

• Во-первых, получить такой кредит проще, так как в случае с дифференцированной схемой выплат, когда на ранних стадиях кредитования необходимо выплатить до 2/3 кредита, а это означает, что доход должен быть значительно выше.
• Во-вторых, заемщику очень сложно разобраться во всех тонкостях ипотечного кредитования, поэтому их привлекает возможность погашения равными долями, где все более или менее понятно, пусть даже и не так выгодно.

График платежей: сравнительная информация

Если еще некоторое время назад разобраться с хитросплетениями ипотечного кредитования простому обывателю было очень сложно, то теперь банки стали ближе, а их продукты — более прозрачными.

Сегодня будущие клиенты имеют возможность не только получить качественную консультацию в отделении банка, но и могут произвести примерный расчет будущих платежей самостоятельно. Для этого достаточно воспользоваться одним из многочисленных кредитных калькуляторов, которые помогут рассчитать платежи по ипотеке и даже сравнить все варианты.

В качестве примера, помогающего оценить преимущества и недостатки того или иного варианта кредитования, можно привести сравнительную таблицу, где представлены графики платежей при получении ипотечного кредита на сумму 2 миллиона рублей.

Процентная ставка по кредиту составляет 13%, а выплачивать кредит виртуальный заемщик должен в течение 12 месяцев.

Анализируя полученные данные, следует отметить, что в первый месяц кредитования финансовая нагрузка на заемщика, выбравшего дифференцированный тип платежа, действительно, больше чем в случае с аннуитетными платежами, чего не скажешь о последнем месяце кредитования, когда эта сумма значительно снижается.

Отличается и общая сумма платежа по кредиту, которая в данном случае почти на 3 тысячи больше.

Следует напомнить также, что ипотечные кредиты в большинстве своем берутся не на один год и сумма их часто значительно больше, чем в приведенном примере.

В этом случае не сложно подсчитать, насколько выгодней будет выбрать дифференцированный способ погашения задолженности.

Какой тип выплат лучше (выгоднее для заемщика)?

Как известно, в вопросах кредитования, как и в повседневной жизни человека, правым часто бывает тот, кто имеет деньги. В данном случае правила игры определяют банки, которые дают деньги в долг.

Многие из них, в этой связи, и понимая свою очередную выгоду, не оставляют клиентам выбора и предлагают воспользоваться аннуитетным видом платежей по ипотеке.

В этом случае банк, выдавая средства на тот же самый срок, получает прибыль, которая отличается иногда значительно. Именно по этой причине, на аннуитетные платежи, начиная с 2002 года, перешли порядка 90% банков.

Те же банки, которые предлагают два варианта выплаты долга, ужесточают порядок выдачи кредита, предусматривающего дифференцированную форму погашения долга.

Выдать его могут только тем кандидатам, доход которых превышает среднестатистические показатели.

Что касается самих заемщиков, то нельзя на сто процентов сказать, какой из предлагаемых кредитов выгоднее.

Несмотря на то, что вполне очевидным является тот факт, что гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, выплачивать который придется дифференцированно, большинство заемщиков выбирают аннуитетные платежи.

Как уже было сказано, выплачивать кредит равными долями очень удобно, особенно учитывая большие сроки ипотечного кредитования и постоянно растущую инфляцию, ведь в этом случае растет и уровень заработной платы, притом, что сумма платежа не увеличивается.

Дифференцированный график погашения платежей выгоден заемщикам, которые имеют высокий уровень дохода, который является, к тому же, стабильным. В этом случае, они гарантированно получат кредит, а жилье обойдется гораздо дешевле.

Таким образом, выбирая способ кредитования, следует трезво оценить свои финансовые возможности, где не стоит особо рассчитывать на случайные заработки, не подтвержденные документально.

Также не стоит допускать фальсификаций в документах, подтверждающих ваш доход, особенно, что касается последних 6 месяцев. Это может привести к плачевным результатам в виде отказа банком и занесением в черный список, что перечеркнет все ваши надежды и чаяния получить новое жилье.

Очень часто заемщики банка сталкиваются с весьма привлекательными предложениями банков, что наталкивает на мысль о перекредитовании.

В этом случае вполне логичным, на первый взгляд, является решение перейти на кредит с аннуитетным графиком погашения, где процентная ставка значительно ниже.

Как известно, банки стараются обезопасить свои средства и застраховать свои риски. В данном случае вас поставят в известность о том, что на ранних этапах вы оплачивали в большей степени проценты по кредиту, а не его тело.

Проценты эти, естественно, возвращать вам никто не собирается, а сумма основного долга, в чем вы можете сами убедиться, существенно не изменилась.

Выбор способа кредитования и банка-кредитора, часто зависит от заемщика, панацеи и идеального совета здесь быть не может, только трезвый расчет поможет сделать единственный правильный выбор.

Видео: Виды платежей по кредиту — аннуитетные и дифференцированные

Аннуитетные платежи и досрочное погашение ипотеки

Аннуитетный график характеризует метод погашения задолженности, при котором предусмотрено ежемесячное внесение одинаковых сумм платежей. Аннуитетный платеж состоит их определенной части основного долга и начисленных по кредиту процентов.
Отличие аннуитета от дифференцированного способа выплаты долга заключается в том,…

Как рассчитать аннуитетный платеж по ипотеке?

Рассматривая предложения по жилищным займам от различных российских банков, можно встретить упоминание об аннуитетных платежах, с помощью которых и погашается кредит. Однако далеко не все граждане представляют себе наглядно этот процесс и не могут сами рассчитать размер ежемесячных выплат финансовому учреждению.
Ниже…

Что такое аннуитетные платежи?

Жизнь в кредит сегодня становится привычным делом, и даже те, кто еще недавно относились к вопросам кредитования скептически, не особо задумываясь о возможных последствиях, берут в кредит бытовую технику, мебель, автомобиль и даже покупают недвижимость.
Именно ипотечные кредиты сегодня являются самыми востребованными после…

Ипотека с дифференцированными платежами

На сегодняшний день ипотека для большей части населения страны является единственным способом приобрести собственное жилье. Ипотеки бывают различных видов, но проще всего их разделить по способу осуществления оплаты задолженности — аннуитетные (равные в течение всего срока предоставления займа) и дифференцированные…

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

Особенности двух вариантов выплаты

От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.

Дифференцированный взнос

Этот вид подразумевает планомерное погашение задолженности, при котором тело кредита выплачивается одинаковыми долями, а проценты ежемесячно уменьшаются. По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.

Пример. Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.

Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.

Аннуитетный взнос

Это способ погашения кредита, при котором ежемесячные платежи остаются одинаковыми на протяжении всего срока действия ипотечного договора. В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:

Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.

Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.

Сходства и отличия

Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей

С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).

Несмотря на то что при дифференцированной схеме переплата меньше, не всегда данный способ будет существенно выгоднее. Так, финансовые аналитики утверждают, что для сокращения затрат эта схема лучше подойдет для долгосрочных займов, что характерно для ипотеки. Если кредит оформляется на короткий период или планируется проводить досрочное погашение, то предпочтительнее выбрать аннуитет: ввиду меньшего срока либо сокращения «тела кредита» общая сумма начисленных процентов будет сопоставима дифференцированной схеме.

Еще один плюс в пользу аннуитета – большая сумма заемных средств. При равных показателях доходов и расходов заемщика, по такой схеме кредитный лимит будет выше, чем по дифференцированной. Это актуально в тех случаях, когда клиент рассчитывает на максимально возможный объем денежных средств, что тоже характерно для ипотечных займов.

Однако, если доход заемщика высок либо сумма кредита небольшая и банк одобряет ее по любой схеме расчета, переплата по аннуитету будет неоправданной, даже если она невелика.

Изменить схему выплаты в процессе действия договора нельзя. Это возможно сделать только путем рефинансирования, то есть нужно переоформить ипотеку в другом банке и выбрать необходимый способ выплат.

Обзор ипотечных программ кредитования

Сегодня среди банковских продуктов можно найти вариант с любым способом расчета. Как правило, кредитор предлагает либо аннуитет, либо обе схемы на выбор. Для сравнения рассмотрим предложения ведущих российских банков.

Ипотека с аннуитетом

Данный порядок расчета применяется всеми банковскими учреждениями, так как он является более выгодным и удобным для кредитора, а выплата равных сумм комфортна для заемщика. Для примера можно сравнить условия с аннуитетной схемой по разным видам ипотеки.

Сбербанк России

Лидер жилищного кредитования в России – Сбербанк – работает только с аннуитетной схемой. В банке действует несколько разных программ, все они предполагают равные платежи на протяжении всего срока выплаты. Например, рассмотрим продукт «Приобретение строящегося жилья», которая позволяет купить квартиру только в аккредитованных новостройках на этапе строительства.

По продукту предусмотрены следующие условия:

• Ставка от 7,4 (с учетом скидки от застройщика в 2%) до 9,5% годовых. В случае отказа от оформления личного страхования, отсутствия зарплатной карты применяются надбавки.
• Сумма кредита устанавливается в пределах от 300 тыс. рублей до 85% от стоимости жилья.
• Максимальный срок – 30 лет (если используется скидка от застройщика, то ипотека выдается на период до 7–12 лет).

Банк ВТБ

ВТБ предлагает специальный ипотечный продукт «Победа над формальностями», в рамках которого можно приобрести имущество на вторичном рынке и в новостройке или рефинансировать жилищный займ. Для оформления заявки заемщику понадобится всего два документа – паспорт и СНИЛС (или ИНН). По программе установлены особые условия:

1. повышенный первоначальный взнос – от 30% на новостройку, от 40% — на вторичное жилье;
2. надбавка 0,7 п.п. к базовой ставке (9,1%).

Срок кредитования – от 3 до 20 лет, сумма в диапазоне от 600 тыс. до 60 млн рублей.

 «Альфа-Банк»

В «Альфа-Банке» ипотека на готовое жилье предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос, оплаченный за счет собственных средств, составляет 15% от стоимости недвижимости.

Сумма кредита может достигать 50 млн рублей. Ставка переплаты устанавливается следующим образом:

• для участников зарплатного проекта «Альфа-Банка» – 9,29%;
• 9,59% – стандартные условия;
• 10,29% – для ипотеки по 2-м документам.

Ипотека по дифференцированной схеме

В 2020 году лишь ограниченное число банковских структур предлагают оформить ипотеку с дифференцированными платежами. При этом по каждой программе у заемщика есть возможность выбрать и аннуитетную систему.

«Газпромбанк»

В «Газпромбанке» заемщику предоставляется два вида схемы выплат – аннуитетная или дифференцированная. Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить рефинансирование ипотечного займа другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.

Параметры рефинансирования:

• ставка от 8,8%;
• срок – от 42 до 360 месяцев;
• кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.

«Россельхозбанк»

Ипотечное жилищное кредитование от «Россельхозбанка» позволяет приобрести следующие виды недвижимости:

• квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
• частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
• участок земли.

Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%. При оформлении клиент самостоятельно может выбрать порядок выплат.

«КубаньКредит»

Банк кредитует приобретение объектов недвижимости по программе «Готовое жилье», которая включает квартиры, в том числе с земельным участком, и частные дома. Финансирование осуществляется как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме.

Ипотека выдается под 10,99% годовых, на период от 1 до 30 лет. Минимальный размер кредита – 300 тыс. до 7 миллионов рублей. Для держателей зарплатных карт ставка снижается до 10,49%.

Жилищные займы предоставляются только на территории присутствия банка (Ростовская область, Краснодарский край, республика Адыгея). При этом заемщик – физическое лицо, может иметь прописку в любом регионе РФ.

Таким образом, наряду с огромным количеством предложений банков по ипотеке с аннуитетными платежами, выбор продуктов с дифференцированной схемой ограничен. Однако однозначно нельзя ответить на вопрос, какой вариант выплат лучше. Во-первых, условия выдачи средств по разным системам отличаются незначительно и причина тому – лишь внутренняя политика банка. В подтверждение можно привести любую программу, где предусмотрен выбор схемы расчета ежемесячных выплат: ставки, суммы и сроки не меняются. Во-вторых, необходимо учесть разные факторы: собственные возможности и цели кредитования. В некоторых случаях выгоднее взять квартиру у ключевого застройщика Сбербанка и получить ставку 7,9%, чем обратиться в «КубаньКредит» за дифференцированным платежом и процентом переплаты в 10,99% годовых.

Ознакомившись с плюсами и минусами каждой из схем, каждый заемщик сможет самостоятельно определиться с выбором.