Инвестиции в жилье — один из неплохих вариантов в кризис. Особенно учитывая самые низкие ипотечные ставки за всю историю рынка жилья в России. Рассказываем, стоит ли это делать прямо сейчас или нужно подождать еще
Апарт-комплекс Salut в Санкт-Петербурге
(Фото: Роман Пименов/ТАСС)
Понижение ключевой ставки Центробанком и объявление правительством программы льготного ипотечного кредитования привели к тому, что ипотечные ставки стали низкими как никогда. И они продолжают снижаться: в мае банки опускают ставки как собственных программ, так и тех, что субсидированы властями.
К примеру, «Сбербанк» в этом месяце снизил ставки на 0,3-0,4 процентных пункта, «Росбанк» — на 0,5 п.п., «ДОМ.РФ» — на 0,2-1,1 п.п. в зависимости от программы. Снижаются и ставки по льготной госпрограмме, предусматривающей ипотеку со ставкой 6,5% для покупки жилья комфорт-класса стоимостью до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Петербурге. «Райффайзенбанк» понизил ставку по ней до 6,19%, банк «Санкт-Петербург» — до 6-6,25%, а банк «Возрождение» — до 5,5%.
Представители ряда банков сообщили «Ведомостям», что тоже планируют снизить ставки в ближайшее время. Мы собрали мнения экспертов рынка недвижимости о перспективах ипотечного кредитования в России в 2020 году.
Ипотечные ставки продолжат падать?
24 апреля Центробанк понизил ключевую ставку до 5,5% годовых. А 8 мая глава регулятора Эльвира Набиуллина заявила о том, что на июньском заседании ЦБ может снизить ее до 4,5%. Это сказывается на действиях банков, продолжающих снижать ставки по ипотеке.
Кроме того, удешевлению кредитов на жилье помогает резкое падение спроса на ипотеку из-за введения карантинных мер. По предварительным данным «ДОМ.РФ», за апрель 2020-го было выдано 90 тысяч ипотечных кредитов на сумму ₽208 млрд. Падение по сравнению с 2019 годом составило около 17% в количественном выражении и 13% в суммарном. Снижением ставок банки пытаются удержать объемы кредитования на приемлемом уровне.
Фото: Группа ПИК
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрия Лебедева,
ключевая ставка
ЦБ продолжит снижение — таким образом государство компенсирует влияние коронакризиса. По его мнению, вслед за ней упадут и ипотенчые ставки, но при этом они будут падать не резко, а аккуратно сползать вниз. Он добавил, что спрос на жилье будут стимулировать льготные предложения от застройщиков, которые уже сейчас предлагают ипотеку под 3% для отдельных проектов.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая высказалась более осторожно: «Если учитывать политику ЦБ по снижению ставок, можно предполагать, что повышение доступности ипотеки продолжится. Однако никаких гарантий этого нет. Скажем, после выхода из карантина экономика может начать не восстановительный рост, а провалиться в более глубокий кризис, когда станет понятным, что самоизоляцию не пережили очень многие предприятия и небольшой бизнес. В этом случае возможна девальвация рубля и ужесточение кредитно-денежной политики с последующим повышением ипотечных ставок».
Литинецкая отметила, что ситуация с занятостью и доходами будет ухудшаться, и это прямо повлияет на желание банков выдавать кредиты. Также она указала на возможность ужесточения оценки потенциальных заемщиков и недоступности кредитов для некоторых групп клиентов из-за их принадлежности к «токсичным» отраслями экономики, плохо переживающим кризис.
Лучший момент для ипотеки — сейчас?
Несмотря на вероятность дальнейшего снижения ставок, эксперты считают, что при наличии планов на ипотеку, тянуть с этим смысла нет.
«В сущности сейчас и есть тот самый благоприятный момент для получения кредита с точки зрения внешних условий. Ставки находятся на исторически минимальном уровне, экономика стоит на «паузе» — то есть, не происходит резких изменений конъюнктуры, ведь все ожидают выхода из режима самоизоляции и только после этого будут оценивать масштаб катастрофы. Покупателей на рынке мало — а значит, возможность получить скидку повышается», — заявила РБК Quote Мария Литинецкая.
Эксперт добавила, что заемщику нужно учитывать и другие факторы: личную финансовую устойчивость, позиции на рынке труда, долгосрочные планы на жизнь, а также оценить стоимость выбранного объекта и рассмотреть более дешевые, но надежные в плане финансовой нагрузки варианты жилья.
Фото: Группа ПИК
По мнению Дмитрия Лебедева, при покупке недвижимости не надо ориентироваться только на рост или снижение ставок. «Если есть возможность купить хороший объект, надо делать это сейчас, используя программы, которые есть на рынке. В крайнем случае потом можно будет рефинансировать кредит на более выгодных условиях», — отметил финансовый эксперт.
Директор департамента развития группы компаний ПСК Сергей Мохнарь заявил изданию «Деловой Петербург», что ждать лучшего момента не стоит, поскольку увеличение объемов ипотечного кредитования приведет к росту требований к заемщикам — все, кто хочет, не смогут получить ипотеку под низкий процент.
«Это риски невозвратов, и мы хорошо помним пример такого кризиса за океаном. Так что этот поезд скоро уйдет, и также по совершенно объективным причинам», — сказал он.
Продлит ли государство программу льготной ипотеки после 1 ноября?
Программа льготного ипотечного кредитования действует до 1 ноября — но эксперты уверены, что власти продлят ее.
«Уверен, что программа льготного ипотечного кредитования после 1 ноября не закончится. Возможно или ее продление, или появление новой. В том и в другом случае власти достигают сразу двух целей: активизируют спрос на недвижимость и поддерживают строительную отрасль, в которой занято огромное количество людей. Общемировая практика показывает, что это эффективные инструменты для борьбы с кризисом», — заявил РБК Quote Дмитрий Лебедев.
Фото: hey tiffany! / flickr.com
Практика субсидирования ипотеки в 2015 году показала, что одного года для эффективности такой меры мало — поэтому программу скорее всего придется продлевать.
«Наиболее острый момент с точки зрения экономики и строительной отрасли как раз наступит спустя полгода, когда будет ясен урон от пандемии коронавируса и режима самоизоляции. Полагаю, программу субсидирования продлят, во всяком случае необходимость в этом очевидна», — уверена Литинецкая.
Мохнарь также выразил мнение, что после 1 ноября правительство продлит поддержку ипотечного кредитования: «Текущая льготная ипотека, надо полагать, приучит рынок, и прежде всего покупателей, к относительно низким ставкам. Поэтому имеет место теория, что ноябрем всё не закончится. Будет новая льготная ипотека или какое-то дополнительное снижение ставок».
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Процентная ставка, по которой центральный банк страны предоставляет кредиты коммерческим банкам. Эта ставка определяет минимальную стоимость денег в стране, влияет на ставки кредитов, депозитов, размер купона размещаемых и дисконт торгуемых облигаций. Изменяя ставку центральный банк может воздействовать на инфляцию и валютные курсы. Например, повышая ставку, центральный банк делает кредиты и депозиты дороже, тем самым сдерживая инфляцию и укрепляя валютный курс.
Источник
По прогнозам аналитиков, ипотека продолжит дешеветь. Но рыночная ставка все равно пока не сможет соперничать с льготной ипотекой. Снижение ключевой ставки подогреет спрос и может привести к росту цен на жилье
Фото: E. O. shutterstock.com
Центробанк России снизил ключевую ставку сразу на 1 п.п. впервые за пять лет — до 4,5% годовых. Это рекордно низкий уровень стоимости заимствований в российской истории, в том числе в период действия режима таргетирования инфляции с 2014 года. Одной из основных причин такого решения стали ограничительные меры, введенные из-за пандемии коронавируса.
«Совет директоров Банка России 19 июня 2020 года принял решение снизить ключевую ставку на 100 б.п., до 4,50% годовых. Дезинфляционные факторы действуют сильнее, чем ожидалось ранее, в связи с большей длительностью ограничительных мер в России и в мире. Влияние краткосрочных проинфляционных факторов в основном исчерпано. Риски для финансовой стабильности, связанные с ситуацией на глобальных финансовых рынках, уменьшились. Инфляционные ожидания населения и бизнеса снизились. В этих условиях существует риск значимого отклонения инфляции вниз от цели 4% в 2021 году. Принятое решение по ключевой ставке направлено на ограничение этого риска и удержание инфляции вблизи 4%».
На последнем заседании в апреле Центробанк снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., до 5,5%. Следующее заседание, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 24 июля. Регулятор не исключает дальнейшего снижения.
Спросили у аналитиков, что будет с ипотечными ставками после рекордного снижения ключевой и ждать ли восстановления спроса на ипотечном рынке.
Ипотека подешевеет, но льготная останется выгоднее
Еще до решения регулятора эксперты предсказывали снижение ключевой ставки ЦБ, причем как раз на 1 п.п. На это работают низкая инфляция и крепкий рубль, а помешать могут опасения второй волны пандемии.
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», прогнозируют снижение ипотечных ставок вслед за ключевой. По их оценкам, ипотека может подешеветь еще почти на 1% уже в ближайшие две недели.
«Как правило, после пересмотра уровня ключевой ставки банки начинают снижать стоимость кредитов через одну-две недели (сначала небольшие игроки, а потом ключевые). Можно ожидать коррекции ставок на уровне 0,25–0,5 п.п.», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В течение недели-двух ипотечные ставки на новостройки могут снизить с текущих 7,8–8,2% до 7–7,2%, считает глава РАСК, эксперт тематической площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко. Однако пока это все равно выше, чем в рамках льготной ипотеки на новостройки, которая выдается под 6,5% годовых и даже ниже.
«Но сама динамика на снижение, несомненно, является положительным фактором для рынка: льготная программа рано или поздно закончится, и к этому моменту нужно подойти с реально доступным уровнем рыночной ставки», — добавил Алексеенко.
Снижение ключевой ставки приведет к снижению ипотечных ставок на 0,5 п.п., считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Однако большинство игроков уже учли сигналы регулятора о переходе к мягкой денежно-кредитной политике и ранее скорректировали проценты по ипотеке», — добавила она.
По данным «Дом.РФ» на 18 июня, средневзвешенные ставки топ-15 ипотечных банков по рыночным продуктам снизились до 8,5–8,7%.
Подогревание спроса и цен на жилье
Снижение ключевой ставки окажет поддержку жилищно-строительному сектору, считают эксперты. С одной стороны, смягчение кредитно-денежной политики означает повышение доступности ипотеки, что критически важно в условиях тяжелой ситуации с доходами граждан. С другой стороны, станут дешевле и кредиты для застройщиков, что поддержит девелоперскую активность.
Реальное влияние на рынок жилья решения ЦБ вкупе с льготной ипотекой будет видно в июле.
Снижение ключевой ставки подогреет спрос на жилье и цены, а также повысит девелоперскую активность
(Фото: Shutterstock/Red ivory)
По мнению директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, уменьшение ключевой ставки, а за ним и снижение ставок по ипотеке ведущими банками еще больше подогреет спрос и цены на рынке первичного жилья. Это может создать риски снижения объема предложений массового сегмента и увеличения цен на жилье. По словам эксперта, рост цен в крупных городах может достигать 10%
«Как показывает практика, выгодно покупать жилую недвижимость сразу после снижения ипотечных ставок, поскольку дальше на фоне растущего спроса рынок начинает реагировать увеличением цены и полученная от снижения ставок дельта очень быстро перекрывается этим ростом», — отметил Ильдар Хусаинов.
Среди положительных моментов — снижение ставок и повышенный спрос будут стимулировать девелоперов выводить новые объекты на рынок, а это позволяет максимально быстро восстановить строительную отрасль после пандемии, добавил он.
Потенциальное снижение ставки больше всего пригодится для покупателей вторички, а также в целом для существующих ипотечных заемщиков: рефинансироваться на льготную ипотечную программу нельзя, а перейти с 10–11% на 7–7,2% уже достаточно выгодно, добавил глава РАСК.
Ключевой фактор — доходы населения
При этом спрос на жилье в 2020 году будет определяться в большей степени динамикой доходов населения, чем ипотечными ставками, считают эксперты. У заемщиков и сейчас есть выбор достаточно привлекательных предложений по ипотеке, льготная под 6,5%, которая на текущий момент является драйвером рынка.
«Но снижение доходов домохозяйств на фоне пандемии и неопределенность относительно их динамики будет в ближайшие три — шесть месяцев сдерживать спрос на жилье как со стороны потенциальных клиентов, так и со стороны банков, которые будут сохранять консервативный подход к оценке заемщиков», — отметила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».
Снижение доходов насления на фоне пандемии и неопределенность относительно их динамики будет в ближайшее полгода сдерживать спрос на жилье
(Фото: Shutterstock/Victoria Denisova)
Серьезный рост спроса возможен только при восстановлении реальных доходов населения и повышении возможностей для накопления первоначального взноса и обслуживания ипотеки, согласен Николай Алексеенко из РАСК. «Сейчас экономика страны только начинает отходить от потрясений, следовательно, про ближайшее восстановление именно рыночного спроса (не за счет государственных субсидий и программ) говорить пока затруднительно», — добавил он.
По мнению Марии Литинецкой, до конца года спрос на жилье со стороны заемщиков в полной мере не восстановится. Но полного провала активности благодаря льготной ипотеке удастся избежать, и мы будем иметь 40–60% от среднемесячных показателей сделок прошлого года, заключила она.
Что происходило на рынке жилья в пандемию
Рынок жилья уже ощутил на себе последствия пандемии. По оценкам Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в некоторых регионах спрос на жилье в пандемию упал на 65%. По данным Росреестра, в мае рынок новостроек в России обвалился почти в два раза. В Москве также наблюдалось падение сделок с жильем. В мае Росреестр отметил трехкратное падение сделок с жильем на вторичном рынке Москвы. Число сделок с новостройками в мае упало в 2,5 раза.
Запуск льготной ипотечной программы под 6,5% помог рынку избежать серьезного обвала. В мае объемы выдачи ипотеки в России превысили докризисный уровень. Выдано 87 тыс. кредитов на 205 млрд руб. (+1,4% по количеству, +8% по сумме к маю 2019-го). При этом в Москве пока наблюдается падение. По данным Росреестра, число зарегистрированных в мае ипотек снизилось на 65% в годовом выражении.
«Дом.РФ» уже предсказал восстановление спроса на ипотеку в Москве в июне-июле. Драйвером развития ипотечного рынка станет льготная программа.
Источник
По новой программе в мае была выдана треть от всех кредитов.
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
Ставки по выданным ипотечным кредитам, как следует из данных Центробанка, в мае в среднем опустились до рекордных 7,4%. Еще в начале года было 8,84%.Случилось это, в частности, благодаря льготной ипотеке под 6,5% на покупку новостройки, которая в этих «средневзвешенных» процентах тоже учитывается. По новой программе в мае была выдана треть от всех кредитов.
Эксперты, однако, уверены, что и по обычным, не льготным, программам ипотека в ближайшее время будет только дешеветь. После того, как в июне ЦБ опустил ключевую ставку сразу до рекордных во всей новейшей российской истории 4,5%, банкам просто деваться некуда — будут потихоньку снижать ставки по кредитам.
Так может доживем наконец до того, что и в России средние ставки будут, как в Европе — 2-3%? Или мечтать не вредно? И стоит ли торопиться брать ипотеку — может, подождать еще более выгодных условий?
Оптимисты предполагают, что к концу года обычная ипотека на новостройки вполне может подешеветь до уровня льготной программы.
Фото: Shutterstock
КАК НИЗКО ОНИ МОГУТ УПАСТЬ?
Оптимистичный прогноз такой: если не случится каких-нибудь новых бед типа «второй волны» коронавируса, если вдруг не разгонится инфляция и ЦБ дальше будет активно снижать ставку, к концу года она может опуститься до 3,75-4% годовых.
— Ипотечные ставки при этом неизбежно будут идти вниз. Можно ожидать, что средняя ставка по ипотеке к концу года упадет до 5-6%, — прогнозирует ведущий аналитик инвестиционной компании QBF Олег Богданов.
— Мы ожидаем до конца года средний размер ставки на новостройки в районе 6-6,5%, на вторичное жилье — 7-7,5%, — говорит президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.
Иными словами, оптимисты предполагают, что к концу года обычная ипотека на новостройки вполне может подешеветь до уровня льготной программы (6,5%), которую после 1 ноября планируется свернуть.
— Более низкие ставки уже маловероятны, так как для этого ключевая ставка ЦБ должна будет составить 3−3,5%. А такое не позволит нынешний уровень инфляции, — объясняет эксперт по инвестициям Ян Марчинский.
Не-оптимисты считают, что основное снижение ставок уже произошло, дальше возможна лишь небольшая корректировка. А еще более красивых показателей к концу года не будет. В том числе по причине завершения в ноябре программы льготной ипотеки под 6,5% — она тоже выступает драйвером для снижения ставок. В общем, ниже чем на 7-7,5% в среднем лучше не рассчитывать. (Заметим, что еще пару лет назад о таком «пессимистическом варианте» можно было только мечтать).
При этом эксперты полагают, что основной объем кредитов будет выдаваться все-таки по льготным программам. В самом деле, не так уж много желающих найдется покупать в кредит вторичку под 8% годовых (да пусть даже 7%!), если на новостройку по льготной программе некоторые банки дают денег даже не под 6,5%, а уже под 6,1-6,2%. А тут еще и возможный потолок льготного кредита повысили до 12 миллионов для Москвы и Петербурга и до 6 миллионов для остальных регионов.
— Сейчас на рассмотрении еще и предложения Минфина о снижении первоначального взноса по льготной ипотеке до 15%. Плюс дополнительно расширяется лимит сельской ипотеки, где ставка вообще в пределах 3%, — говорит вице-президент НОСТРОЙ, член рабочей группы «Устойчивое развитие» Высшего совета партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда» Антон Мороз.
Будешь дожидаться более выгодных ставок — можешь дождаться, что благодаря ним вырастет спрос и подорожает твоя будущая долгожданная квартира.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА
БРАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ?
Снижение ставок — это, конечно, хорошо. Но есть еще и цены на жилье. Будешь дожидаться более выгодных ставок — можешь дождаться, что благодаря ним вырастет спрос и подорожает твоя будущая долгожданная квартира. Возможный вариант в нынешней ситуации?
Мнения экспертов расходятся.
— Цены на недвижимость будут расти. Это связано с увеличением себестоимости строительства, инфляцией, колебаниями рубля, — утверждает руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
— С чего во время кризиса недвижимость должна дорожать? Покупатели-паникеры скоро закончатся и мы перейдем к долгой стагнации рынка, если не случится экономическое чудо и ВВП России снова не начнет расти на 7% в год, — высказывает прямо противоположную точку зрения Виталий Манкевич. — Да, сейчас достаточно привлекательные условия по ипотеке. Это не даст резко уронить спрос на недвижимость, но вряд ли поможет его повысить. Реальные доходы населения за последние три месяца упали на 20-30%, больше половины отмечают сокращение доходов, реальная безработица 10-15%.
— Некоторые застройщики поднимают цены, но так как население продолжит беднеть в условиях неблагоприятной финансовой ситуации, в перспективе ближайших шести месяцев мы можем наблюдать падение цен на новостройки на 5-10%, — прогнозирует Ян Марчинский. — На рынке вторичного жилья ситуация более сложная, так как он остался без поддержки со стороны государства. Спрос здесь уже упал на 50%. Прогнозирую, что к осени квартиру на вторичке можно будет купить со скидкой до 15% от текущих цен, и даже до 20%, если вы умеете торговаться.
ДАЕШЬ ПЕРЕКРЕДИТОВАНИЕ
С чем согласны почти все эксперты — снижение ставок по нельготным программам вызовет массовое желание перекредитоваться у тех, кто брал ипотеку раньше, под 10-12%, а то и еще на менее выгодных условиях. Бум рефинансирования кредитов в нынешних условиях более вероятен, чем ощутимый рост спроса на покупку жилья.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Минстрой: «Ипотека по льготной ставке 6,5% заканчивается 1 ноября. Покупайте жилье сейчас»
Замглавы ведомства Никита Стасишин подтвердил журналистам, что продлевать популярную программу не планируется (подробности)
Источник
