В России с ипотекой сейчас покупаются миллионы объектов жилой недвижимости. Ипотека стала реальным инструментом, который дает возможность обзавестись собственным жильем прямо сейчас.
В то же время каждый потенциальный заемщик должен понимать, что ипотека – это длительное и серьезное обязательство и прежде чем брать его на себя, необходимо взвесить все за и против.
Стоимость кредита
Согласно нормам Гражданского Кодекса, кредитор должен ознакомить клиента с полной стоимостью кредита.
Это та сумма, которую вы в итоге отдадите банку по завершению действия договора. Однако, к сожалению, некоторые банки это требование не соблюдают. Нередко можно встретить кредитные программы с низкими процентами, которые предусматривают скрытые комиссии и дополнительные платежи. В итоге оказывается, что такая ипотека обойдется вам намного дороже, чем кредит в другом банке под более высокий процент.
Еще на этапе рассмотрения того или иного предложения старайтесь выяснить полную стоимость кредита. Так вы сможете выбрать наименее дорогостоящий вариант.
Период кредитования
В подавляющем большинстве финансовых организаций от периода кредитования зависит процентная ставка по ипотеке. Чем короче период кредитования, тем меньший процент заплатит заемщик за пользование заемными деньгами. Многие стремятся взять ипотеку на минимально возможный срок, определяя для себя ежемесячный платеж на пределе своих возможностей. Однако такая экономия может обойтись вам слишком дорого. Разница в процентах в зависимости от количества лет кредитования не так уж и велика, а вот риск не справиться с большим ежемесячным платежом, более чем реален.
Рассчитывая максимальную сумму кредита банки придерживаются правила: ежемесячный платеж не должен превышать 30%-40% от суммарных доходов семьи. Заемщики приглашают созаемщиков, завышают доходы и иными путями стремятся обойти это ограничение. Однако именно такой предел ежемесячного платежа не станет чересчур обременительным для семейного бюджета и вам стоит прислушаться в этом отношении к логике банка.
Выплачивая посильную сумму, вы сможете создать резерв на случай временной нетрудоспособности или иных жизненных форс-мажоров. Потому лучше возьмите кредит на несколько лет дольше, чтобы регулярный платеж был более доступным. Если у вас будут финансовые возможности, то вы всегда можете погасить кредит досрочно, благо сегодня это без каких-либо комиссий или санкций позволяют сделать почти все банки.
Схема кредитования
На этот фактор немногие обращают внимание, но значимость его сложно преувеличить. Особенно если вы прислушаетесь к совету из предыдущего пункта и возьмете кредит не на тот период, за который вы планируете выплатить кредит, а на больший. Банки предлагают две схемы кредитования:
- аннуитетные платежи;
- дифференцированные платежи.
В первом случае вы будете платить одну и ту же сумму весь срок кредитования. Изменяться будет лишь структура процентов и тела кредита в этом платеже (сначала погашаются проценты, а затем тело кредита). Во втором случае в первое время ежемесячный платеж будет самым высоким, постепенно понижаясь по мере выплаты кредита. Суть дифференцированной схемы в том, что каждый месяц заемщик гасит фиксированную сумму тела кредита, а проценты насчитываются на остаток долга. При аннуитетных платежах проще планировать семейный бюджет. Разницу между этими двумя схемами вы сможете наглядно увидеть на расчете полной стоимости кредита. Также стоит учитывать, что с дифференцированными платежами работают далеко не все банки.
Первоначальный взнос
Размер первоначального взноса также оказывает заметное влияние на процентную ставку и соответственно стоимость кредита. Но здесь есть два главных ограничения:
- минимальный размер первоначального взноса, установленный банком (сегодня у большинства кредиторов это 20%);
- размер накоплений, которые имеются в наличии у потенциального заемщика.
Какой размер первоначального взноса вы выберете для себя – решать вам, но учтите, что если вы отдадите все свои сбережения, то у вас может не хватить денег на проведение ремонта и другие необходимые расходы на обустройство своего жилья. Потому прежде чем останавливаться на какой-то сумме, следует все просчитать.
Валюта кредита
Подавляющее большинство экспертов в сфере кредитования рекомендуют брать кредиты в той валюте, в которой формируются ваши доходы. В противном случае валютная ипотека превращается в азартную игру, где вы можете, и выиграть, и серьезно проиграть. Многие валютные заемщики впервые ощутили на себе этот эффект в 2008 году, когда после нескольких лет стабильного укрепления рубль резко подешевел относительно остальных мировых валют.Вторым уроком стала девальвация рубля конца 2014 года. В отдельные моменты курс достигал почти 70 рублей за доллар. Долг тех заемщиков, которые брали ипотеку, когда доллар стоил 30 рублей, без какого-либо влияния с их стороны вырос более чем в два раза. Во столько же раз вырос и ежемесячный платеж. Все это вынудило многих валютных заемщиков митинговать под зданием Центробанка, с требованием пересчитать кредиты в рубли по льготному курсу.Если вы не желаете играть в кредитную рулетку, не умеете предсказывать курс отечественной валюты на несколько лет вперед и не получаете свои доходы в иностранной валюте, то лучше выбирайте ипотеку в рублях.
Дополнительные расходы
Помимо непосредственно выплаты ежемесячных взносов по кредиту на этапе оформления вам необходимо будет оплатить:
- страховку объекта ипотеки, а также (по выбору заемщика) жизни и работоспособности заемщика;
- нотариальное оформление документов и соответствующие госпошлины;
- услуги риэлтора, кредитного брокера и других посредников, если вы планируете воспользоваться их услугами;
- независимую оценку жилья;
- единоразовая комиссия за рассмотрение заявки и/или выдачу кредита (правда, в большинстве банков эти комиссии уже не взимаются).
Расходы по страхованию вам придется нести на протяжении всего срока кредитования. Каждый год вам необходимо будет продлять действие страхового полиса, внося соответствующую сумму. Страхование рисков, связанных с объектом ипотеки в пользу банка является обязательным этапом получения ипотечного кредита. А вот страхование жизни и трудоспособности является добровольным выбором заемщика, к которому банк подталкивает его небольшим снижением процентной ставки.
На самом деле такая страховка выгодна, и банку, и заемщику. Банк не потеряет свои деньги, если вдруг с заемщиком что-то случится. Разумеется, у него в залоге находится жилье, которое в случае невозможности обслуживания кредита можно продать и закрыть остаток долга. Но на практике все может быть сложнее: в квартире может быть прописан ребенок, которого банк не имеет права лишить жилья по закону или текущая стоимость жилья не покрывает остаток долга. А при наличии страховки деньги банку вернет страховая компания.
Заемщик же, приобретая полис, обеспечивает возможность сохранить жилье за собой или за своей семьей в случае каких-либо трагических событий. При наступлении страхового случая страховая компания выплатит банку остаток долга, а заложенное жилье останется за заемщиком или его наследниками. Эту страховку также необходимо будет продлять каждый год.
Что еще стоит учесть?
Перед тем, как отправляться в банки за кредитными предложениями, рекомендуем вам проверить свою кредитную историю. Даже если вы никогда не допускали просрочек, в ней может быть ошибочная информация, которая не понравится вашим потенциальным кредиторам. Один раз в год вы можете бесплатно запросить свое досье в бюро кредитных историй, в котором оно хранится. Если в вашей кредитной истории есть ошибки, то вам стоит позаботиться об их устранении заранее.
Заявку на ипотечный кредит и на рефинансирование по программе ДОМ РФ и других банков можно оставить здесь. Рассмотрение бесплатно! Ставки от 5,25% годовых.
Что еще почитать:
Кредитный договор. На что обращать внимание?
Ипотека или аренда?
Досрочное погашение кредита. Нюансы
Источник
Следует очень внимательно отнестись к оформлению ипотечного договора. Банки, составляя документы, стараются минимизировать собственные риски, обезопасить себя при наступлении невыгодных обстоятельств. Несмотря на то, что договора являются типовыми, необходимо внимательно прочитывать все условия, права и обязанности сторон сделки, до их подписания.
- Какие пункты ипотечного договора требуют проверки?
- На что обратить особое внимание?
- На что обратить внимание при подписании?
- Практические советы
Какие пункты ипотечного договора требуют проверки?
Когда все предварительные этапы оформления ипотеки пройдены и осталось только подписать договора до получения заветной суммы, зачастую заемщики это делают автоматически, не вникая в содержание документов.
Однако в дальнейшем могут возникнуть проблемы из-за неответственного отношения к оформлению договоров.
В обязательном порядке проверяются следующие пункты договора:
- Обязанности заемщика по договору, например, наличие пункта о необходимости уведомления банка при наступлении непредвиденных обстоятельств. Если заемщик в письменном виде не уведомил кредитора в определенный договором срок, это может трактоваться, как невыполнение условий ипотечного договора;
- Возможность и правила досрочного погашения кредита;
- Наличие у кредитора возможности повышения процентной ставки в одностороннем порядке при изменении экономических условий;
- Условия досрочного расторжения договора;
- Вид процентной ставки; плавающая или фиксированная.
На что обратить особое внимание?
Особое внимание уделяется пунктам, которые предусматривают уплату дополнительных комиссий:
- Наличие комиссий за рассмотрение заявки, за ведение счета (Банком России запрещено начислять дополнительные комиссии при выдаче кредита);
- Условия добровольного страхования, на сколько пунктов поднимается процентная ставка при отказе от страховки;
- Величина пени и штрафов при непогашении вовремя задолженности.
Дополнительно следует проверить следующие условия:
- Наличие возможности взять «кредитные каникулы», воспользоваться услугой «отсрочка платежа» или пролонгировать кредитный договор;
- Способ формирования графика платежа, возможность изменить дату ежемесячных взносов;
- Обеспечением по договору выступает приобретаемая недвижимость, а не все имущество заемщиков, как иногда отражается в кредитных договорах;
- Какие в договоре предусматриваются ограничения по пользованию заложенным имуществом, каким образом и в какой срок происходит согласование действий с банком. Например, можно ли заложенное имущество сдать в аренду, прописать на его площади родственников или третьих лиц и т.д.
- Порядок действий при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Необходимо проверить описанные родовые признаки предмета сделки. Наличие ошибок может привести к возврату документов с регистрации и изменения даты предоставления кредита.
На что обратить внимание при подписании?
Когда уже происходит подписание документов на выдачу кредита, следует проверить следующее:
- Основные параметры кредитования: сумму, срок, процентную ставку;
- Сформированный график платежей, он представляется на отдельном листе и заверяется подписями уполномоченных лиц и печатью банка.
Практические советы
Формы кредитного договора, и договора ипотеки лучше изучить заранее, их можно получить в банке или скачать с сайта кредитной компании. Если непонятны какие-то пункты документов, их следует обязательно уточнить у менеджера банка.
Желательно, чтобы в договоре было четко прописано: сколько раз в какой сумме и какой длительностью допускается просрочка, каким образом будут распределяться средства в случае реализации залога.
Если сделка остается для заемщика не понятной, ему лучше обратиться за помощью к кредитному брокеру, который проверит и согласует всю документацию.
Источник
В статье разберем подводные камни, связанные с оформлением ипотеки. Узнаем, какие риски могут быть при покупке квартиры на вторичном рынке и на что нужно обратить внимание при заключении договора с банком. Мы подготовили для вас полезные советы и собрали отзывы о получении ипотеки.
На что нужно обратить внимание при оформлении ипотеки?
Оформление ипотеки может быть сопряжено с рядом нюансов, о которых лучше знать заранее:
- во время процедуры возникнут дополнительные расходы;
- жильё не является полностью вашим на момент выплат по ипотеке, и его можно лишиться в случае регулярных просрочек;
- возможная потеря квартиры не избавит вас от необходимости выплачивать ипотеку.
Давайте более подробно рассмотрим все возможные риски.
Альфа-Банк
от 6,5%
ставка в год
Перейти
Газпромбанк
от 7,5%
ставка в год
Перейти
Транскапиталбанк
от 7,99%
ставка в год
Перейти
Росбанк
от 7,39%
ставка в год
Перейти
Дополнительные расходы
Вам, как будущему заёмщику, придётся столкнуться со списком услуг, которые нужно оплатить. Среди них:
- регистрационные пошлины и сборы;
- банковские операции со счетами;
- нотариальные услуги;
- выпуск банковской карты;
- работа оценщиков.
Чтобы для вас тот или иной вид услуги не стал сюрпризом, необходимо заранее выяснить, какие дополнительные расходы предполагает заявка на ипотеку в выбранный банк.
Обратите внимание, что некоторые банки могут настаивать на том, чтобы оценку недвижимости проводил именно их специалист. В этом случае оспорить оценку будет невозможно, и есть вероятность, что она будет произведена с большей выгодой для банка, чем для вас.
Другой момент, на котором также хотелось бы сделать акцент, это страхование. Конечно, защитить приобретённое в ипотеку жилище, разумный шаг. Однако зачастую банки предлагают и другие виды страховых услуг. Так, в Сбербанке вам порекомендуют страховку жизни на весь срок погашения кредита. Это довольно дорогая услуга, и вы можете от неё отказаться, но банк увеличит процентную ставку, чтобы снизить собственные риски.
Альфа-Банк
от 6,5%
ставка в год
Перейти
Газпромбанк
от 7,5%
ставка в год
Перейти
Транскапиталбанк
от 7,99%
ставка в год
Перейти
Росбанк
от 7,39%
ставка в год
Перейти
Ограничение прав на недвижимость
До полного расчёта по кредиту банк устанавливает некоторые ограничения. Эти условия могут меняться от банка к банку. Важно лишь, чтобы они не выходили за рамки законодательства.
В любом договоре будут следующие условия:
- нельзя перепродавать имущество;
- о сдаче жилья в аренду следует уведомить банк;
- о любой перепланировке нужно заранее ставить банк в известность;
- нельзя отдавать жильё в дар.
Дополнительно могут присутствовать такие пункты:
- необходимость уведомлять банк о переезде или отъезде на длительное время;
- необходимость отчитываться об изменениях дохода;
- возможность проверки банком состояния жилища, законности проживания третьих лиц.
Иногда банк может вписать условия о запрете досрочного погашения или, например, о возможности изменять процентную ставку в одностороннем порядке. Подобные действия нарушают гражданское законодательство и могут быть оспорены в суде.
Сохранение залога
Давайте рассмотрим риски, связанные непосредственно с залоговым имуществом. Жильё может быть уничтожено или существенно повреждено в результате всевозможных происшествий — от урагана до пожара. Это не снимает с вас ответственности перед банком. В случае полного уничтожения имущества необходимо предоставить альтернативный вариант залога. Если повреждения возможно устранить, то следует согласовать сроки ремонта с банком.
Могут появиться наследники, которые претендуют на залоговую квартиру. Если по решению суда недвижимость останется за ними, то вы всё равно будете вынуждены выплатить задолженность по ипотеке.
Альфа-Банк
от 6,5%
ставка в год
Перейти
Газпромбанк
от 7,5%
ставка в год
Перейти
Транскапиталбанк
от 7,99%
ставка в год
Перейти
Росбанк
от 7,39%
ставка в год
Перейти
Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: плюсы и минусы
Поиск квартиры на вторичном рынке можно проводить самостоятельно или при помощи риелтора. Подобный вариант имеет как свои преимущества, так и недостатки.
Что ещё нужно знать о покупке недвижимости в ипотеку?
Чтобы не прогадать и вступить в сделку с максимальной для себя выгодой, следует тщательно просчитать и учесть все нюансы.
Вот несколько советов:
- Как бы вы ни пытались распланировать свою жизнь наперёд, всего знать вы не можете, и любой форс-мажор может внести свои не всегда приятные коррективы. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом в надежде меньше переплатить в итоге — необдуманный шаг. Выбирайте тот вариант, который позволит вам продолжать вести комфортный образ жизни. Даже если вы рассчитываете на увеличение своих доходов, лучше думать, что с этим делать по факту, а не заранее.
- Не бойтесь брать ипотеку, если вы снимаете жильё и понимаете, что собственной недвижимости у вас не появится в ближайшие 10-15 лет. Вы значительно больше переплатите за аренду.
- Не переживайте, что, взяв квартиру в ипотеку, вы будете привязаны к одному месту. Если обстоятельства изменятся, вы сможете договориться с банком, например, о сдаче жилья в аренду.
- Соберите небольшой капитал. Во-первых, это позволит вам внести первоначальный взнос, в связи с чем условия ипотеки будут мягче. Во-вторых, вы подстрахуете себя на случай потери работы, болезни или иных непредвиденных ситуаций.
- И самое важное: внимательно читайте договор. Вы должны понимать все тонкости ипотеки. И если что-то вызывает вопрос, нужно проконсультироваться как с сотрудниками банка, так и со сторонними юристами.
Альфа-Банк
от 6,5%
ставка в год
Перейти
Газпромбанк
от 7,5%
ставка в год
Перейти
Транскапиталбанк
от 7,99%
ставка в год
Перейти
Росбанк
от 7,39%
ставка в год
Перейти
Отзывы о получении ипотеки
Предлагаем вам также ознакомиться с отзывами о получении ипотечного кредита в разных банках.
Жарков Константин написал:
Вот что рассказала Катерина Ваганова из Екатеринбурга об ипотеке в Сбербанке:
«Решили с мужем взять ипотеку на вторичное жильё. Собрали документы (копия трудовой книжки и заявление) и отправили через сайт Домклик.
Нам одобрили заявку уже через три дня. Менеджер подробно проконсультировал о дальнейших действиях: подобрать жильё и собрать нужные бумаги (отчёт об оценке, справка о количестве жильцов, документы о праве собственности, договор купли-продажи).
После того как мы выбрали понравившееся жильё, заказали на сайте Сбербанка работу оценочной компании. Отчёт был готов через три дня. 30.03 мы предоставили все документы. 5.04 Сбербанк одобрил квартиру в качестве залога.
Сделка была назначена на 16.05. Задержки произошли из-за долгой выписки предыдущих жильцов. Стоит отметить, что это было единственное посещение отделения банка. Там мы подписали 2 договора: на кредит и куплю-продажу. Регистрация заняла всего полтора часа. 19.05 был подтвержден переход права собственности».
Альфа-Банк
от 6,5%
ставка в год
Перейти
Газпромбанк
от 7,5%
ставка в год
Перейти
Транскапиталбанк
от 7,99%
ставка в год
Перейти
Росбанк
от 7,39%
ставка в год
Перейти
Своим отзывом об ипотеке в Промсвязьбанке делится Ирина Кислицина:
Антон Лобач рассказал о том, как пытался безуспешно рефинансировать ипотечный кредит через ГПБ и Дом.РФ, а затем без проблем провёл эту процедуру в Райффайзенбанке:
«25 сентября заполнил анкету на сайте Райффайзенбанка. На следующий день она была одобрена. Собрал и отправил документы, заказал оценку. Через сутки после того, как был подготовлен отчёт об оценке, заявку одобрили. 10 октября провели сделку и понизили ставку до 6%. Очень быстрая работа. Всё было подготовлено за две недели. В ГПБ от заявки до сделки могло пройти 2 месяца».
Источник