Автор статьиАфанасьева МаринаНалоговый консультант с 4 летним стажем работы.
Здравствуйте. В данной статье я написала только о том, как рассчитывается вычет за квартиру, которая куплена в ипотеку + был использован материнский капитал. Также найдете подробные примеры, чтобы легче все понять. Частично информация взята отсюда.
Остальную информацию прочтете здесь — супруги купили квартиру в ипотеку: считаем и распределяем вычеты. Есть и общая статья — вычет при ипотеке.
→Бесплатно узнайте какие вычеты вам положены и сколько денег сможете вернутьСпециалисты ВернитеНалог.ру бесплатно разберутся какие вычеты вам положены и посчитают сколько денег вы сможете вернуть. Успейте вернуть налоги за 2017 год, иначе они «сгорят».VerniteNalog.ru
Налоговый вычет — это возврат 13%-ого НДФЛ (подоходного налога), который Вы оплачиваете с зарплаты/доходов. Вычет, который представляется при покупке недвижимости, называется имущественным — п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 и п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с вашей зарплаты/доходов не удерживают 13% НДФЛ (например, не работаете, в декрете или работаете неофициально), тогда и возвращать вам пока нечего. Когда начнете оплачивать НДФЛ, тогда и можете возвратить его в виде вычета. Статья — кто имеет право на имущественный вычет и когда это право возникает.
Пишу заранее — вычет не имеет срока и не сгорает. Его можно вернуть хоть через 10 лет после покупки квартиры, причем даже когда она уже продана. Такую позицию не раз озвучивал Минфин РФ. Например, в письме от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28141.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
При ипотеке предоставляется два вычета
Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты
Когда квартира куплена с помощью ипотеки, вернуть можно два вида вычета — за расходы на покупку и за расходы на уплату ипотечных процентов — пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Далее для простоты я буду указывать их как вычет за покупку и ипотечный вычет.
Вычет за покупку. Он равен 13% от понесенных расходов на покупку квартиры (ее стоимости), но есть максимальная сумма по возврату — 260 тыс.руб., т.е. 13% от 2 млн.руб. Больше этой суммы получить нельзя — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Весь вычет распределяется между собственниками по размеру их долей. Стоимость квартиры указана в договоре купли-продажи.
Если квартира куплена после 1 января 2014 года, максимальные 260 тыс.руб. может получить каждый из собственников — пп. 1 п. 3. ст. 220 НК РФ. Если квартира куплена до 1 января 2014 года, максимальные 260 тыс.руб. рассчитываются на всю квартиру, то есть делятся между всеми собственниками по размеру их долей — абз. 17 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (старая редакция). В январе 2014 года были изменения в законодательстве по отношению к вычетам — Федеральный закон от 23.07.2013 N 212-ФЗ. Ниже я указала примеры для наглядности.
Ипотечный вычет. Он равен 13% от суммы уплаченных процентов — пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. В ипотечном договоре сумма платежа делится на две части: сумма основного долга и процентов. С суммы процентов и возвращают 13%.
Если квартира куплена с 1 января 2014 года, максимальная сумма ипотечного вычета на каждого собственника составляет 390 тыс.руб., т.е. 13% от 3 млн.руб. — п. 4 ст. 220 НК РФ. Если куплена до 2014 года, максимальной суммы нет.
Особенности расчета вычетов при использовании материнского капитала
На сумму материнского капитала нельзя получить вычет. Материнский капитал являются не личными расходами гражданина, а поддержкой государства. А именно для улучшения жилищных условий семьи после рождения второго ребенка — ст. 2 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ. Такого же мнения у Минфина РФ — письмо от 18.07.2013 г. N 03-04-05/28149.
Как тогда считать? Здесь важно знать как был использован материнский капитал. Поэтому выберите свою ситуацию — 1) Мат.капитал был использован при покупке квартиры в качестве первоначального взноса. 2) Мат.капиталом оплатили часть ипотеки после покупки квартиры.
Ситуация №1 — Мат.капитал использовали в качестве первоначального взноса при покупке
В данной ситуации сумму мат.капитала нужно вычесть со стоимости квартиры, а не с суммы вычета. Поэтому вычет будет 13% * (стоимость квартиры — мат.капитал). Все обычно указывается в договоре купли-продажи. Также не забываем о максимальной сумме в 260 тыс.руб.
Вычет по ипотеке будет не тронут, т.е. также 13% от уплаченных процентов. Из них не нужно вычитывать сумму мат.капитала. Проще понять по нижеуказанным примерам.
ПРИМЕР №1: В 2019 году семья из 4 человек купили квартиру за 5 600 000 руб, из них 3 000 000 руб. были взяты в ипотеку. Квартира оформлена в долевую собственность — у каждого ребенка по 1/50, у каждого супруга по 12/25. При покупке был использован материнский капитал в размере 453 000 руб как часть первоначального взноса. Значит семья потратила 5 600 000 — 453 000 = 5 147 000 руб.
Вычет за покупку: Хоть у каждого супруга получается по 13% * (5 147 000 * 12/25) = 321 172, они могут вернуть только по максимальным 260 000 руб. У детей вычет будет по 13% * (5 147 000 * 1/50) = 13 382 руб. Родители не смогут вернуть вычет за детей, потому что и так получат по максимальной сумме. Дети смогут получить вычет когда начнут работать и оплачивать НДФЛ.
Ипотечный вычет: В ипотечном договоре указано, что вся сумма ипотечных процентов равна 2 700 000 руб. Родители могут получить часть данного вычета своих детей, потому что не доходят до максимальных 390 000 руб. Поэтому каждый супруг может вернуть 13% * (2 700 000 / 2) = 175 500 руб.
Итого: Каждый супруг может вернуть 260 000 + 175 500 = 435 500 руб., каждый ребенок по 13 382 руб., но только когда начнут работать и оплачивать НДФЛ.
ПРИМЕР №2: В 2019 году семья из 4 человек купили квартиру за 3 300 000 руб. Из них 1 900 000 ипотечные. У каждого ребенка по 1/30, у каждого супруга по 7/15. Был использован материнский капитал как часть первоначального взноса — 453 000 руб. Значит расходы семьи составили 3 300 000 — 453 000 = 2 847 000 руб.
Вычет за покупку: Каждый супруг может рассчитывать на 13% * (2 847 000 * 7/15) = 172 718 руб., каждый ребенок по 13% * (2 847 000 * 1/30) = 12 337 руб.
В данной ситуации оба родителя или один из них может получить вычеты за своих детей. Поэтому каждый родитель может получить по 172 718 + 12 337 = 185 055 руб. Или один из родителей 172 718 + 12 337 + 12 337 = 197 392, а второй свою часть вычета в 172 718 руб.
Ипотечный вычет: В ипотечном договоре указано, что вся сумма ипотечных процентов равна 1 200 000 руб. Родители могут получить часть данного вычета за своих детей, потому что не доходят до максимальных 390 000 руб. Поэтому каждый супруг может вернуть 13% * (1 200 000 / 2) = 78 000 руб.
Итого: Каждый супруг может вернуть 185 055 + 78 000 = 263 055 руб.
ПРИМЕР №3: В 2013 году семья из 4 человек купили квартиру за 2 800 000 руб. Из них 1 700 000 ипотечные. У каждого ребенка по 1/25, у каждого супруга по 23/50. Был использован материнский капитал как часть первоначального взноса — 408 000 руб. Значит расходы семьи составили 2 800 000 — 408 000 = 2 392 000 руб. То есть больше 2 000 000 руб.
Супруги только в 2019 году узнали о своем право на возврат вычета. Так как квартира куплена до 2014 года, значит к ним действует старое законодательство.
Вычет за покупку: За купленные квартиры до 2014 года максимальные 260 000 руб. выдаются на всю квартиру и делятся между собственниками по размеру их долей. Поэтому у каждого ребенка вычет будет 13% * (2 392 000 * 1/25) = 12 438 руб., а каждый из родителей получит оставшееся 117 562 руб.
В данной ситуации родители тоже могут получить вычеты за своих детей. Поэтому каждый супруг может вернуть по максимальным 130 000 руб.
Ипотечный вычет: В ипотечном договоре указано, что вся сумма ипотечных процентов равна 1 300 000 руб. Родители могут получить часть данного вычета за своих детей, потому что максимальной суммы нет. Каждый супруг может получить 13% * (1 300 000 / 2) = 84 500 руб.
Итого: Каждый супруг может вернуть 130 000 + 84 500 = 214 500 руб.
→Бесплатно узнайте какие вычеты вам положены и сколько денег сможете вернутьСпециалисты ВернитеНалог.ру бесплатно разберутся какие вычеты вам положены и посчитают сколько денег вы сможете вернуть. Успейте вернуть налоги за 2017 год, иначе они «сгорят».VerniteNalog.ru
Ситуация №2 — Мат.капиталом оплатили часть ипотеки после покупки
Когда собственники оплачивают мат.капиталом часть ипотеки, банк решает как распределить его сумму. Обычно в такой пропорции: 95% мат.капитала на оплату основного долга, 5% на оплату процентов. Или 90% и 10%. В каждом банке соотношение немного отличается.
Поэтому ипотечный вычет будет 13% * (сумма ипотечных процентов — часть мат.капитала, которой были оплачены данные проценты). Еще есть максимальная сумма в 390 тыс.руб. на каждого собственника.
Вычет за покупку не меняется, то есть будут те же 13% от стоимости квартиры. Напоминаю о максимальной сумме в 260 тыс.руб. Примеры ниже.
Как доказать что был использован мат.капитал? Нужно будет взять в банке справку об оплате ежегодных процентов. Обычно в ней написано какая сумма мат.капитала пошла на оплату процентов, а какая на основной долг.
ПРИМЕР №1: В 2019 году супруги купили квартиру за 6 300 000 руб, из них 3 500 000 руб. были взяты в ипотеку. Квартира оформлена в совместную собственность. Позже супруги оплатили мат.капиталом часть ипотеки.
Вычет за покупку: Хоть у каждого супруга получается по 13% * (6 300 000 / 2) = 409 500, они могут вернуть только по 260 000 руб. каждый, ведь это максимальная сумма.
Ипотечный вычет: В кредитном договоре указано, что вся сумма процентов равна 4 600 000 руб. Позже супруги оплатили часть ипотеки мат.капиталом — 453 000 руб. Банк распределил мат.капитал так: 45 000 руб. пошли на оплату ипотечных процентов, а 408 000 на оплату основного долга. Нас интересуют только ипотечные проценты. Поэтому у каждого супруга ипотечный вычет будет по 13% * ((4 600 000 — 45 00) / 2) = 269 075 руб.
Итого: Каждый супруг может вернуть 260 000 + 269 075 = 556 075 руб.
ПРИМЕР №2: В 2018 году супруги купили квартиру за 3 800 000 руб. Из них 2 500 000 ипотечные. Квартира оформлена в совместную собственность. Позже супруги оплатили мат.капиталом часть ипотеки.
Вычет за покупку: Каждый супруг может получить по 13% * (3 800 000 / 2) = 247 000 руб.
Ипотечный вычет: В ипотечном договоре указано, что вся сумма ипотечных процентов составляет 2 300 000 руб. Позже супруги оплатили часть ипотеки мат.капиталом — 453 000 руб. Банк распределил мат.капитал так: 25 000 руб. пошли на оплату ипотечных процентов, а 428 000 на оплату основного долга. Значит каждый супруг может рассчитывать на 13% * ((2 300 000 — 25 000) / 2) = 147 875 руб.
Итого: Каждый супруг может вернуть 247 000 + 147 875 = 394 875 руб.
ПРИМЕР №3: В 2012 году супруги купили квартиру за 3 500 000 руб. Из них 2 400 000 ипотечные. Позже оплатили часть ипотеки мат.капиталом.
Только в 2019 году узнали что могут получить вычеты. Так как квартира куплена до 2014 года, по ним действует старое законодательство.
Вычет за покупку: За купленные квартиры до 2014 года максимальные 260 000 руб. выдаются на всю квартиру и делятся между собственниками по размеру их долей. Хоть у супругов и получается по 13% * (3 500 000 / 2) = 227 500, каждый может получить только по 130 000 руб.
Ипотечный вычет: В ипотечном договоре указано, что вся сумма ипотечных процентов равна 3 100 000 руб. В 2016 году супруги оплатили часть ипотеки мат.капиталом — 453 000 руб. Банк распределил мат.капитал так: 30 000 руб. пошли на оплату ипотечных процентов, а 423 000 на оплату основного долга. Значит каждый супруг может рассчитывать на 13% * ((3 100 000 — 30 000) / 2) = 199 550 руб.
Итого: Каждый супруг может вернуть 130 000 + 199 550 = 329 550 руб.
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку — полная инструкция
Если хотите, чтобы за вас все посчитали и оформили
Тогда обратитесь к компании ВернитеНалог.ру. Специалисты бесплатно разберутся какие вычеты вам положены и все сами посчитают. Перейдите по ссылке и оставьте заявку на бесплатный расчет.
Также компания оказывает услугу по оформлению вычета. Специалисты подготовят документы и подадут их в налоговую инспекцию. Вся процедура займет менее 24 часа. Эти услуги входят в пакет «Стандарт». Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 руб.
Иногда в ходе камерной проверки налоговая инспекция может ошибиться в размере вычета. У специалистов ВернитеНалог.ру есть опыт в этих ситуациях и помогут их решить. Эти услуги входят в пакет «Премиум». В этот пакет входят услуги пакета «Стандарт» + специалисты контролируют ход камеральной проверки и в случае необходимости вмешиваемся в неё. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 руб.
Источник
Общие правила расчета налогового вычета
Вычет при покупке квартиры с материнским
капиталом
Вычет при продаже квартиры с материнским
капиталом
Нас часто спрашивают — можно ли получить налоговый вычет, если
при покупке жилья был использован материнский капитал? Вопрос
закономерный, так как налоговая льгота распространяется только на
затраты из личного бюджета.
Государственные субсидии, включая материнский капитал, военные
сертификаты, деньги работодателя и прочее не являются личными и не
могут участвовать в расчете налогового вычета.
Так как правильно рассчитать налоговый вычет? Какую сумму можно
включить в состав налогового вычета? Мы создали видео-инструкцию, в
которой подробно ответили на все эти вопросы.
Общие правила расчета налогового вычета
Напомним, имущественный налоговый вычет — это ваши затраты на
приобретение квартиры, дома, земельного участка и прочей жилой
недвижимости в пределах 2 млн рублей. После применения вычета
на ваш счет возвращается до 260 тыс. рублей (13% от
2 млн). Подробно — в нашей статье «Налоговый
вычет при покупке квартиры, дома, участка земли».
Если вы купили недвижимость в ипотеку, вы можете получить еще
один вычет — на проценты по ипотеке. Размер этого вычета ограничен
3 млн рублей. Это значит, что на ваш счет может быть
возвращено до 390 тыс. рублей НДФЛ. Подробно в нашей статье
«Налоговый
вычет при покупке в ипотеку».
Пример:
В 2019 году вы купили дом за 3 млн рублей. В 2020 году вы
имеете право обратиться в налоговую инспекцию и подать декларацию
3-НДФЛ на налоговый вычет в размере 2 млн и вернуть на свой счет
260 тыс. рублей (это 13% от 2 млн).
Пример:
В 2016 году вы купили квартиру за 1,5 млн. По этой квартире
вы имеете право на налоговый вычет в 1,5 млн. Почему не 2 млн?
Потому что размер вычета не может превышать стоимость квартиры. Но
остаток в 500 тыс. рублей не сгорает, и вы можете его получить при
покупке другого жилья. В итоге на ваш счет вернется 13% от 1,5 млн
— 195 тыс. рублей.
Вычет при покупке квартиры с материнским капиталом
Если вы купили квартиру с использованием материнского капитала
или другой субсидии, при расчете налогового вычета должны считать
стоимость квартиры без учета субсидии. Основание: п. 5 ст. 220 НК
РФ.
Пример:
Вы купили квартиру за 1,6 млн, из которых 450 тысяч были
материнским капиталом.
Считаем размер имущественного вычета: 1 600 000 — 450 000 = 1
150 000 рублей. На ваш счет вернется 13% от этой суммы: 149,5
тыс. рублей.
Помните, субсидия вычитается из стоимости жилья, а не из
налогового вычета! В противном случае вы ошибочно снизите
размер своего вычета.
Пример:
Вы купили квартиру за 3 млн, из которых 450 тысяч были
материнским капиталом. Считаем налоговый вычет. Для этого из
стоимости квартиры отнимаем материнский капитал: 3 000 000 — 450
000 = 2 550 000 рублей. Это значит, что вы имеете право на полный
размер имущественного вычета в 2 млн рублей. На ваш счет вернется
260 тыс. рублей.
Это же правило действует при расчете налогового вычета
по ипотечным процентам.
Пример:
В 2018 году вы купили квартиру за 6 млн. Из них 5 млн вы
взяли в ипотеку. В 2019 году вы получаете материнский капитал и
решаете им частично перекрыть кредит. При этом субсидия частично
закрывает основной долг, а частично — проценты. Вот эти проценты,
погашенные за счет материнского капитала, не будут участвовать в
расчете налогового вычета.
Вычет при продаже квартиры, купленной в прошлом с
материнским капиталом
Если вы продаете квартиру, которой владели меньше минимального
срока, вы обязаны заплатить налог. Об этом мы подробно рассказали в
статье «Налог
с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой
недвижимости».
Чтобы уменьшить налог, можно применить вычет расходов на
приобретение. В этом случае налог платится не со всей суммы
продажи, а за вычетом расходов на приобретение этой же квартиры.
Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Подробно о правилах снижения
налога читайте в статье «Как
уменьшить налог с продажи квартиры».
Нужно ли из суммы расходов вычитать материнский капитал, если а
прошлом он был использован для покупки этой квартиры? Нет, этого
делать не нужно. При расчете вычета применяйте всю сумму,
потраченную на квартиру. Основание: Письмо Минфина РФ от 10 июля
2014 № 03-04-07/33669.
Пример:
В 2017 году вы купили квартиру за 4 млн, из которых 450 тысяч
были материнским капиталом. В 2020 году вы решили продать эту
квартиру за 4,5 млн. Так как квартира находится в вашей
собственности менее 5 лет, вам придется заплатить налог. Применяем
вычет расходов на приобретение и считаем налог:
4 500 000 (стоимость продажи) — 4 000 000
(расходы на приобретение) = 500 000 рублей.
Обратите внимание, в стоимость расходов на приобретение входит
материнский капитал.
В итоге НДФЛ, который вы должны будете заплатить с продажи
квартиры, составит:
13% х 500 000 = 65 000 рублей.
Источник
Прежде стоит немного сказать о самом материнском капитале (МК), об ипотеке и потребительском кредите. Почему немного? Потому что о том, что МК можно использовать на улучшение жилищных условий, на первоначальный взнос, на погашение основного долга и процентов, знают многие. Про учебные программы и ежемесячные выплаты писать не стану, т. к. эта информация и так распространена. Просто убеждение «Я купил квартиру — я имею право на вычет, на использование материнского капитала на погашение долга и процентов!» не всегда работает, хотя право, безусловно, есть. Конечно, большинство прибегает к дополнительному финансированию при покупке жилья именно в банках. Здесь стоит обратить внимание на следующее:
- Семейный капитал в силу нововведений нельзя использовать на уплату займов, взятых в организациях, не подконтрольных ЦБ РФ (вместе с тем закон работает только с момента нововведений, что было раньше — так и остается). Вместе с тем сюда не относятся займы от АО «ДОМ.РФ» и с/х кредитные потребительские кооперативы.
- Жилье должно быть пригодным для проживания
Немного о кредите и займе. Если Вы взяли обычный потребительский кредит или займ, где не прописаны конкретные характеристики жилья, то вернуть вычет по уплаченным ипотечным процентам не получится:
- необходимо целевое использование (Письмо Минфина от 08.04.2016 №03-04-05/20053)
Теперь еще один из важных моментов. Он вроде бы и прост, но когда уже об этом знаешь.
Вычет можно получить с фактически понесенных расходов
Материнский капитал, который хотя и передан Вам, лишь чисто по-человечески является Вашим, и расходуете его как бы Вы. Но здесь главное в том, что Вы лично не несли расходов.
Материнский капитал, составляющий 453 026 р. — это субсидия, а потому при покупке квартиры (дома) учесть его к понесенным расходам нельзя. Как, например, и приобретение квартиры от родственников или дарственная, с этого Вы вообще вычет не получите.
Здесь больше интересны следующие ситуации. Маткапитал, как мы уже выяснили, может быть использован на уплату первого взноса, на погашение процентов или основного долга. Соответственно, при заполнении декларации 3-НДФЛ обратить внимание надо на:
1. Цену покупки квартиры.
2. Какая часть была потрачена на первый взнос, какая на проценты, какая на основной долг.
Маткапитал необходимо отнимать от стоимости квартиры при заполнении декларации 3-НДФЛ. Конечно, если сумма фактически произведенных расходов даже с вычетом МК превышает 2 000 000 на основной вычет на покупку, то вычет вы всё равно получите в полном объеме. Например, если квартира стоила 5 000 000 р., то если вычесть МК, то вы всё равно вернете максимум.
Предел имущественного вычета равен 2 000 000 р.
Если же условно квартира стоила 2 000 000 рублей, и был учтен МК в качестве первого взноса, то расходы учтенные можно принять лишь в размере (2 000 000 — 453 026), т. е. с суммы 1 546 974 р. можно будет вернуть 13%. Т. е. если стоимость квартиры с учетом МК в пределах вычета (2 000 000), то нужно отделять МК.
Аналогично происходит и в тех случаях, когда уже была взята ипотека, и родился второй (или последующий ребенок). Решено было оплатить ипотеку за счет МК. Тогда необходимо узнать в банке, как были потрачены средства.
Например, разбивка МК была в такой пропорции, на основной долг 400 000 р., а на проценты 53 026 р. Тогда, если квартира стоила 2 000 000 р., необходимо будет отминусовать 400 000 р. для основного имущественного вычета на квартиру (если уже была сдана декларация, то необходимо будет подать уточненную декларацию). Потому что учесть можно будет лишь 1 600 000 р.
Теперь об уплаченных процентах
Сразу поясню. Есть два вычета. Один с покупки жилья, он равен 2 000 000 р., к возврату максимум 260 000 р. Второй вычет — вычет с уплаченных процентов, он равен 3 000 000 рублей, к возврату максимум 390 000 р.
Принимаем к учету проценты, которые не были погашены МК.
Отражаем фактически уплаченные расходы по процентам, наши кровно заработанные : )
То есть если сумма процентов была за год уплачена в размере 353 026 р., то мы убираем сумму 53 026 р., шедшую с МК на погашение процентов.
специально для визуалов : ) Пример, когда квартира куплена с учетом ипотеки, но стоит 2 000 000 рублей.
Будьте бдительны при расходовании средств материнского капитала. Налоговая не сразу может разобраться, что был учтен маткапитал. Разбираться потом и доказывать что-то — не самое лучшее занятие.
Если Вам понадобится оформить декларацию 3-НДФЛ, то я с удовольствием это сделаю для Вас. Я на яндекс-услугах
Также можно оформить заявку через сайт https://3ndflpartner.ru
Всем большое спасибо за прочтение!
Источник
