Февраль 26, 2019
Нет комментариев
Заключение договора ипотечного кредитования в иностранной валюте имеет смысл только людям, которые получают доход в этой же валюте.
Однако вследствие финансовых сложностей, большинство кредитных учреждений ввело запрет на территории России на выдачу валютной ипотеки.
Смысл валютной ипотеки
Сложности с существующими валютными кредитными продуктами оказались для многих россиян, взявших ипотеку в евро или долларах, очень значительными.
Самостоятельно решить их оказалось невозможно.
В 2010 году лиц, оформивших валютные ипотечные кредиты, по статистическим данным, было примерно 80 тыс. человек.
На основании данных агентства по ипотечно-жилищному кредитованию примерно у 5 тысяч из которых к данному момент уже имелась крупная просрочка по задолженности.
Большинство таких заемщиком, разумеется, оказались жителями федеральных городов РФ: Москвы и Санкт-Петербурга.
По сравнению с ипотекой в рублях такие кредиты обошлись должникам в 5 раз дороже, а средняя величина займа в Москве находилась на отметке 15 млн. руб.
Со временем количество недовольных должников стало меньше, но ситуация все равно остается сложной.
Экономический кризис сильно ударил «по карманам» многих наших соотечественников, многие лишились своих доходов, потеряли бизнес и т.д. Поэтому они не смогли оплачивать кредит на старых условиях, тем более в условиях существенно подорожавшей валюты.
Граждане, взявшие валютную ипотеку, попали действительно в кабальные условия.
Однако такое явление как валютная ипотека все-таки существует в России и по настоящее время.
Банки, использующие ее, сделали правила ее выдачи более строгими. Повысилась процентная ставка, а также нужна более высокая сумма первоначального взноса.
Ужесточились требования по отношению к клиентам и приобретаемым в ипотеку объектам – сейчас можно претендовать на ипотечный займ только на рынке вторичного жилья.
Поэтому оформить такой банковский продукт в условиях экономического кризиса большинству крайне сложно.
Преимущества и недостатки валютной ипотеки
Почему же клиенты банков так охотно шли на выбор иностранной валюты в качестве средства платежа по кредиту?
В ситуации до того, как произошел резкий скачок стоимости иностранной валюты, имелся спрос на предоставление валютных кредитов.
На это граждан мотивировали следующие факторы:
В результате повышенного спроса банки активно использовали недорогие кредитные продукты западных банков.
Напротив, Центральный Банк РФ не мог предложить таких выгодных условий, поэтому коммерческие банки, действующие на территории нашей страны не предоставляли низкие ставки в рублях.
Кроме того, сотрудники банков часто говорили своим клиентам, что валютная ипотека по всем условиям более выгодна.
Некоторые банки намекали будущим клиентам, что заявка на выдачу рублевой ипотеки не будет одобрена.
Однако когда потом должники стали обращаться за реструктуризацией займа в рубли, они получали отказ по различным причинам.
В одних банках сообщали о том, что подходящие программы отсутствуют, в других обращали внимание на неплатежеспособность должника или просто без объяснения причин затягивали время.
В итоге сложилась ситуация, что задолженность валютных должников увеличилась в 2 раза больше при пересчете на рублевый эквивалент.
Риски заемщиков
От внезапно изменившихся обстоятельств при кредитовании никто не застрахован. Если человек лишился работы, утратить здоровье или бизнес, то с выплатой ипотеки возникнут серьезные проблемы.
При росте задолженности на нее начисляются пени и штрафы. Реструктуризация не меняет положения в положительную сторону.
В результате может сложиться ситуация, что семья лишается жилья, причиной этому является валютная ипотека. Суды не могут решить вопрос в пользу должников.
При аннуитетном типе платежей первоначально банком удерживаются проценты по кредиту, но вот основной долг практически не уменьшается.
При такой ситуации для клиентов банка единственным разумным способом не влезать в еще большие долги является продажа заложенного жилья.
Однако рынок жилья практически не меняется, а приобрести заложенную квартиру желающих немного.
Чересчур сложной будет эта процедура, плюс вероятность лишиться денежных средств крайне высока.
Решения правительства по валютной ипотеке
Отдельные экономисты считают, что резкое понижение рубля и прочие финансовые сложности в России могут привести к очередному кризису. При этом должники могут лишиться приобретенного в кредит жилья, в случае отсутствия мер государственной поддержки. Банками было принято решение в 2019 г. закрепить курс доллара на уровне 40 руб. Данное решение может вызвать существенные финансовые убытки кредитных учреждений, а в итоге могут страдать клиенты банков.
Банки не могут выплачивать неустойки по имеющимся депозитам.
Итоговым вариантом государственных мер является предоставление финансирования из бюджета. Указанные средства направляются на компенсации заемщикам, получившим ипотечный кредит в иностранной валюте.
В 2020 году правительство РФ имеет намерение пойти на следующие меры:
- Расчет совокупного размера задолженности по ипотеке может осуществляться исходя из стоимости доллара США, существовавшей до кризиса.
- В отношении заемщиков могут приниматься меры социальной помощи от государства. Но такая программа не применяется к гражданам, приобретшим недвижимость в рамках коммерческой деятельности.
- Процентная ставка по ипотечным займам будет значительно понижена.
В 2018 году начала действовать государственная программа поддержки пострадавшим валютным должникам. Им будут возвращены частично денежные средства из федерального бюджета РФ.
Реструктуризация
Еще в 2015 году Центральный Банк РФ рекомендовал банкам рассмотреть вопрос о реструктуризации.
Эта рекомендация не носит для банков обязательный характер, они по своему усмотрению могут применять его.
Перевод задолженности из валюты в рубли по стоимости 40 рублей за 1 доллар и 50 рублей за 1 евро, мог привести существенным убыткам банков.
В частности, Банк ДельтаКредит во исполнение этого Постановления правительства под номером №373 ввел несколько кредитных программ для содействия валютным должникам.
Заемщики могут так уменьшить размер задолженности на 10 процентов, однако не больше чем 600 тыс. руб., со снижением процентов до 10% на оставшийся срок.
При реструктуризации валютной ипотеки размер ежемесячных платежей может быть снижен на 1 год либо до завершения действия договора при повышении его срока.
ВТБ также с помощью реструктуризации унизило число должников, к началу 2019 г. которых стало на 30% меньше.
Рефинансирование задолженности
Отдельные банки ввели свои программы рефинансирования задолженности в рубли, чем воспользовались многие их клиенты.
По каким причинам могут отказать в ипотеке смотрите статью: почему отказали в ипотеке.
ВТБ установил в качестве базового стандартный курс, однако ввел пониженные ставки.
Валютные заемщики этих банком смогут воспользоваться указанными акциями до 2019 года.
«Газпромбанк», Банк «Хоумкредит», «Совкомбанк» и «Абсолют банк» по валютным ипотечным кредитам установили пониженный курс, который составляет от 45 до 60 руб. за один доллар.
Сбербанк РФ предложил следующие условия:
Однако рефинансирование допускается не только там, где была выдана ипотека, но и в другом банке.
Во время кризиса, безусловно, таких банковских предложений мало, но кому-то это может оказаться очень полезным.
Пересмотр долга
Без мер дополнительной поддержки заемщикам не решить сложную ситуацию.
При этом банки-кредиторы также заинтересованы в том, чтобы восстановить поступление регулярных платежей от должников.
Поэтому банки вводят разные программы.
Кроме прочего, в отношении клиентов банка могут применяться кредитные каникулы, т.е. они могут быть освобождены на срок от 6 месяцев до 1 года от оплаты основной задолженности, в этот срок оплачиваются только проценты.
Пересмотр задолженности по кредитам, как правило, не приводит к выгоде банков.
Отдельные банки могут продлевать срок ипотеки за счет снижения платежей, а другие за счет изменения графика платежей, например, вводя новые схемы оплаты.
Изменение договора
Все изменения в договоре ипотечного кредитования должны быть зафиксированы в договоре. При внесении каких-либо изменений, должно быть составлено дополнительное соглашение, которое подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора.
Для изменения условий договора, необходимо следующие условия:
Если должник несколько раз допускает неуплату ежемесячных платежей, то банк имеет право через суд затребовать досрочное погашение задолженности.
Такое право на расторжение ипотечного договора в одностороннем порядке закреплено в гражданском законодательстве.
Банкротство заемщика
Законодательство о банкротстве устанавливает запрет на изъятие единственного жилья либо его реализацию с торгов.
Однако в отношении заложенного жилья по ипотеке данное правило не распространяется.
Поэтому при объявлении гражданина банкротом, недвижимость под обременением в виде залога в пользу банка, может быть продана банком-залогодержателем.
На практике, большинство граждан боятся процедуры реструктуризации и объявления банкротом через суд.
И с гражданина, который был объявлен банкротом, спишется задолженность, не покрытая за счет реструктуризации или реализации недвижимого имущества.
Другие способы
В каждом конкретном случае валютного кредитования необходимо индивидуально искать способы решения сложившейся ситуации.
Для должника, находящегося в тяжелом экономическом положении, имеются меры правовой поддержки.
Обычные граждане, которые рискнули оформить кредит в валюте, зачастую не знают о своих правах и не могут уладить вопрос с ипотекой.
Весной 2017 г. было принято постановление правительства РФ, дающее право на получение необходимой поддержки отдельным группам населения.
Постановление Правительства направлено на содействие около 22 тыс. заемщиков, получивших валютную ипотеку.
В рамках реализации программы на 4 млрд. руб. повышен уставной капитал АО «Дом.рф» (бывшее АИЖК).
Многие принятые программы поддержки, действующие в различных кредитных учреждениях, не приносят на деле банкам какой-либо выгоды.
АРИЖК — дочерняя компания АО «Дом.рф», занимается реструктуризацией ипотечных жилищных кредитов, граждан для предоставления последним времени для восстановления их финансового положения и возобновления самостоятельной оплаты своих ипотечных займов в будущем. С 2011 года агентство стало выполнять еще и функции коллекторского агентства. Заемщику менялся график оплаты с учетом его платежеспособности на срок до 1 года.
Заемщик платит в данное время столько денежных средств, сколько может себе позволить.
По истечению 12 месяцев применялся один из 2-ух вариантов:
- Увеличение срока ипотеки.
- Повышение величины ежемесячных платежей до 10%.
Даже учитывая не самые выгодные условия, в программе участвовало множество соотечественников.
При помощи мер государственной помощи граждане смогли сохранить недвижимость.
Кто может рассчитывать
Поддержка государства и некоторых банков направлена на отдельных лиц, на нижеуказанных условиях:
Особенности
Для того, чтобы не попасть в сложное положение, рекомендуется при подписании ипотечного договора внимательно знакомиться со всеми его пунктами.
Имеют значение следующее:
Ипотека для молодой семьи смотрите статью: ипотека для молодой семьи.
Видео: Валютная ипотека в России:
Загрузка…
Источник
Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают… Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?
Кто виноват?
Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.
— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?
— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.
— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.
— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.
Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства. Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай. Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.
Что делать?
Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:
— вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);
— вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;
— вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);
— вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.
Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.
А можно пойти иным путем.
— Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.
— И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.
— Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.
— Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить. Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение. Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.
Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.
Источник