Если у вас пока нет всей суммы на покупку жилья, его можно приобрести в ипотеку. То есть, взять в кредит деньги у банка под залог покупаемой квартиры. Рассказываем о порядке действий этой процедуры, необходимых документах и том, на что обратить особое внимание.
Фото: Pinterest
1. Определитесь с бюджетом
Первым делом заемщику нужно определиться с бюджетом и подсчитать, за какую сумму он готов купить квартиру и сколько сможет ежемесячно платить банку. Платежи по кредиту не должны быть больше 40% общего дохода семьи.
Поскольку ипотека чаще всего берется на 10-15 лет, нужно проявить дальновидность и учесть все, что может произойти с вами за этот срок – прибавление в семье, потеря работы, тяжелая болезнь близкого, другие непредвиденные обстоятельства. Позаботьтесь о подушке безопасности, которая сможет покрывать ипотеку хотя бы в течение полугода.
Подготовьте и первоначальный взнос – чем больше будет эта сумма, тем ниже будет процентная ставка, и вы меньше переплатите за недвижимость.
2. Узнайте, есть ли для вас господдержка или другие льготы
Перед обращением в банки узнайте, какие ипотечные программы предлагает рынок. Например, государство предоставляет жилищный сертификат для военных и некоторых госслужащих, субсидию или деньги на первоначальный взнос для молодых семей, специальные программы с реализацией материнского капитала и т.д. Если вы подходите под одну из программ, рассматривайте банки, которые в ней участвуют.
Возможно, вы уже пользуетесь услугами определенного банка, тогда уточните, нет ли у него особых предложений по ипотеке для постоянных клиентов. Так, в «Сбербанке», «ВТБ» и «Газпромбанке» есть льготные условия для тех, кто получает в данном банке зарплату.
3. Выберите банк
Вы сможете выбрать любой из банков, который работает с подходящей госпрограммой. А если льготы для вас не предусмотрены, сравните кредитные организации по критериям: сумма первоначального взноса, размер процентной ставки, форма и срок платежа, репутация банка, качество сервиса.
Условия у банков разные – где-то процентная ставка составляет 8%, а где-то 12%. Как правило, чем ниже процентная ставка, тем больше должен быть первоначальный взнос. Его минимальный размер – 10-15% от стоимости квартиры. Сроки выплаты ипотеки могут быть от 5 до 30 лет.
Требования к заемщикам тоже разные – одно кредитное учреждение просит справку с подтверждением официальных доходов, второму достаточно предоставить данные о своем доходе в свободном виде, третьему для одобрения понадобится даже документ об образовании, а еще и поручитель.
Вы сможете узнать об условиях банков на их сайтах и в офисах. Там же доступны калькуляторы для самостоятельного расчета ежемесячных платежей. Если же вы покупаете квартиру в новостройке, то компания застройщика предложит вам услуги своего ипотечного брокера, который предоставит разные варианты по желаемым критериям. Важно при встрече с этим специалистом узнать как можно подробней обо всех условиях.
Что нужно узнать у ипотечного брокера или представителя банка на встрече:
- Способ расчета ипотечной ставки, размер штрафа за просрочку платежа, комиссии, льготные программы и акции.
- Условия досрочного погашения.
- Способ подтверждения доходов (определенная справка или свободная форма).
- Варианты пользования недвижимостью, допустимые банком (ремонт, сдача квартиры в аренду).
- Возможность привлечения созаемщиков.
- Наличие особых требований к приобретаемой недвижимости.
- Срок действия положительного решения банка, возможность повторной подачи заявки.
- Бесплатные услуги и сервисы, предоставляемые банком (онлайн-банк упрощает процесс оплаты ежемесячных платежей).
Отдайте предпочтение самому выгодному и комфортному для вас варианту. И учтите, что точные условия по вашей ипотеке банк сообщит только после одобрения заявки – до этого цифры будут примерные.
4. Соберите документы и подайте заявку на ипотеку
Для подачи заявки выберите не один, а несколько банков, чтобы не терять время и получить одобрение хотя бы в одном из них. Узнайте, какие документы необходимо подготовить, и уделите особое внимание заявлению-анкете. Специалисты говорят, что нельзя оставлять в ней пустые поля – лучше подробно отвечать на все вопросы, а если что-то непонятно, спрашивать у представителя банка.
Стандартный набор документов для подачи заявки выглядит так:
- Заявление-анкета. Можно заполнить на сайте или вживую при посещении банка.
- Копии всех страниц вашего паспорта.
- Справка 2-НДФЛ или другая справка по форме банка. Запросите ее в бухгалтерии и помните, что она имеет ограниченный срок действия – 30 дней.
- Заверенная копия трудовой книжки. Возьмите ее в отделе кадров вашей организации.
- Военный билет (у мужчин призывного возраста).
Некоторые банки требуют также другие документы – водительские права, дипломы об образовании, свидетельство о заключение или расторжении брака. Есть кредитные организации, которые, наоборот, предлагают упрощенное оформление по двум документам – внимательно изучите условия, потому что, скорее всего, процентная ставка у них будет выше.
Ответ от банка придет в течение 2-3-х дней, если не возникнет никаких вопросов по вашей кандидатуре. После положительного ответа уточните, сколько будет действовать одобрение. Стандартный срок – 90 дней, за это время вы должны будете найти и купить квартиру.
Фото: Pinterest
5. Выберите квартиру
Естественно, выбор квартиры должен отвечать вашим личным запросам – срок проживания, район города, новостройка или вторичка, планировка, стоимость жилья. Когда вы определитесь с выбором, предстоит проверить продавца и саму недвижимость.
При покупке квартиры в новостройке удостоверьтесь в надежности застройщика. Узнайте, сколько лет работает, сколько и какого плана проектов выполнил, были ли просрочки сдачи объектов, почитайте отзывы тех, кто с данной компанией работал.
Чтобы быть уверенным в чистоте продавца вторичного жилья, запросите у него следующие документы:
- Паспорт продавца и доверенность (заверенная нотариально), если сделку заключает представитель.
- Права продавца или справку из наркологического диспансера (чтобы убедиться в его дееспособности).
- Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.
- Выписку из ЕГРН с указанием данных нового собственника (вас).
- Выписку из домовой книги.
- Справку из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.
- Справку из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам .
- Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).
Однако учтите, что у банков свои требования к квартире, на которую они выдают кредит. Это нужно заранее уточнить у представителя банка. Например, материнский капитал можно использовать при покупке любой квартиры, а вот использовать льготу для семей с детьми можно только в новостройке.
Если у банка нет особых условий по ипотеке, то руководствоваться он будет двумя основными критериями к жилью:
- Объект, в котором вы выбрали квартиру, находится не в аварийном состоянии и не требует капитального ремонта.
- Подключение дома к электрическим и газовым система отопления и функционирование холодного и горячего водоснабжения.
Когда квартира отвечает этим условиям, банк может быть уверен в том, что вернет себе денежные средства, даже если заемщик не сможет выплачивать ипотеку. Но для принятия решения банк в обязательном порядке также проверяет документы квартиры и может отказать, если засомневается в чистоте сделки.
Закажите Экспресс-дизайн, чтобы поскорее начать ремонт и переехать в новое жилье. Дизайн двухкомнатной квартиры стоит, к примеру 5900 рублей и выполняется за 3 дня. Оставьте заявку на сайте izidizi.com, чтобы дизайнер связался с вами.
6. Закажите услугу оценки недвижимости
Оценка недвижимости – обязательное требование при выборе ипотечного способа кредитования. Банку не нужны примерные цифры, он должен точно знать, какова цена вашей квартиры на рынке.
Для этого вы должны обратиться к независимому специалисту для оценки вашего будущего жилья. Банк предоставит список оценочных компаний, которым доверяет, но вы можете выбрать и другого эксперта. Главное, чтобы оценщик был членом СРО, а его ответственность была застрахована не менее чем на 300 тысяч рублей.
Специалист будет оценивать расположение недвижимости, возраст дома, конструктивные особенности жилья и внутреннее составляющее квартиры. После этого он выдаст заключение, а банк будет решать, готов ли выдать вам в займ полную стоимость данного жилья.
7. Застрахуйте недвижимость
Банку нужно защитить себя от неприятностей, связанных с повреждением квартиры, проблем со здоровьем и неплатежеспособности. Поэтому в законе прописано, что квартиру, которая находится в залоге у банка, обязательно нужно застраховать.Тогда в непредвиденных ситуациях страховая компания сможет погасить ваш долг перед банком.
Вам предложат также застраховать свою жизнь и титул (право на владение имуществом), чтобы в случае чего страховая погасила ваш долг перед банком. Этот пункт не обязательный, но если вы на него согласитесь, вероятно, банк снизит кредитную ставку.
Обратите внимание, что оплачивать страховку вам придется каждый год – учтите это перед тем, как подписывать договор с банком.
8. Заключите договоры с банком и продавцом
С банком нужно будет заключить кредитный договор, по которому он выдаст вам деньги под залог квартиры. Этот договор заключается в письменном виде и регистрируется в Росреестре по месту жительства.
Перед тем, как подписать документ, внимательно ознакомьтесь со всеми условиями – какие есть запреты, сколько составляет неустойка, чем чревата просрочка платежа. Некоторые банки устанавливают лимиты по досрочному погашению ипотеки и размеру ежемесячного взноса. Посмотрите, нет ли пунктов с дополнительными пошлинами или комиссиями.
Помимо договора вы также подпишете с банком закладную, ценную бумагу, которая подтвердит, что вы передали квартиру в залог банку. Именно этот документ будет служить доказательством правоты в судебных спорах, поэтому важно проверить информацию и сравнить с тем, что написано в договоре – между ними не должно быть никаких противоречий.
С покупателем вы подписываете договор купли-продажи. Его, как правило, составляет банк, но вам необходимо будет самому тщательно его проверить и заверить у нотариуса. Можно и не обращаться в нотариальную контору, но лучше сделать это, чтобы в дальнейшем у другой стороны не появилось никаких претензий. Продавца заранее предупредите, что оформляете квартиру в ипотеку – от этого зависит процедуру оформления сделки.
9. Оплатите квартиру
Когда все договоры подписаны, вы можете оплатить квартиру. Всего есть 4 способа, чтобы это сделать:
- Аккредитив. Покупатель переводит деньги на специальный счет, а продавец получает их после успешной регистрации сделки. Есть комиссия за услугу, поэтому нужно уточнить у банка, во сколько она вам обойдется – обычно 0,75 – 0,5% от суммы за открытие, плюс за продление и сам платеж.
- Банковская ячейка. Покупатель кладет в ячейку наличные, а продавцу дают к ней доступ после сделки. Эта услуга тоже платная.
- Расчет без участия банка – наличными или переводом. Здесь нет гарантий ни для одной из сторон, поэтому этот вид оплаты считается самым опасным.
- Сервисы для безопасных расчетов. Это быстрее и дешевле, есть в «Сбербанке и «Альфа-банке», стоит в среднем 2000 рублей.
Чаще всего покупатель вносит аванс или задаток еще перед заключением сделки, чтобы подтвердить свое намерение о покупке, пока ждет ответа от банка. Оставшуюся сумму продавец получает после совершения сделки, до или после регистрации права – в зависимости от условий банка.
Будьте внимательны: аванс в случае расторжения договоренности возвращается покупателю, а вот задаток – нет. Условия оплаты и возможности возврата средств покупателю прописываются в договоре купли-продажи или договоре о внесении аванса/задатка.
Фото: Pinterest
10. Получите ключи
После успешной регистрации сделки вы принимаете квартиру у продавца и подписываете акт приема-передачи квартиры. В документе будет указано состояние, в котором приняли недвижимость, и в дальнейшем акт пригодится в суде в случае спора.
В новостройке акт приема-передачи жилья подписывается в обязательном порядке. А при покупке квартиры на вторичном рынке стороны зачастую опускают этот юридический документ, и напрасно. Там же помимо состояния квартиры можно указать срок освобождения жилья продавцом, чтобы закрепить договоренность на бумаге и не попасть в неприятную ситуацию.
11. Зарегистрируйте право собственности и залог
Право собственности обязательно нужно зарегистрировать, иначе оно не возникнет. Для этого соберите следующие документы:
- Договор купли-продажи.
- Оформленную закладную.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Договор ипотеки.
Вы обращаетесь в МФЦ или заполняете документы на портале Госуслуг, оплачиваете госпошлину в размере 2000 рублей и получаете выписку из госреестра, которая подтверждает право нового владельца на квартиру, подлинность ипотечного договора и правомерность купли-продажи по договору.
12. Оформите регистрацию по месту жительства
Когда право собственности зафиксировано, вы можете прописаться в квартире или зарегистрировать в ней членов семьи. Не забудьте уведомить также ТСЖ о том, что у жилья новые хозяева.
Теперь в квартире можно жить или сдавать ее в аренду. Однако есть то, что нельзя делать с недвижимостью, находящейся в залоге у банка:
- Продавать без оповещения банка.
- Проводить перепланировку или другие глобальные изменения без согласия банка. Это изменит характеристики квартиры и повлияет на ее стоимость.
- Наносить вред недвижимости, который тоже может снизить ее стоимость.
13. Получите имущественный вычет
С покупки квартиры в ипотеку вы сможете вернуть часть денег. Для этого нужно заявить имущественный вычет и получить обратно уплаченный НДФЛ со стоимости квартиры и суммы процентов.
Подать заявление можно лично при обращении в налоговую инспекцию, по почте или через сайт ФСН. Для этого вам понадобится собрать пакет документов:
- Форма налоговой декларации 3-НДФЛ.
- Копия паспорта налогоплательщика (страницы с основной информацией и пропиской);
- Справка 2-НДФЛ (оригинал).
- Договор купли-продажи (договор долевого участия).
- Платежные документы (оригиналы или заверенные платежные поручения, расписки, квитанции об оплате).
- Выписка из ЕГРН о госрегистрации права собственности на квартиру (заверенная копия).
- Акт приема-передачи жилья.
- Копия кредитного договора.
- Справка об удержанных процентах, выданная банком (требуется для получения вычета на погашение процентов по ипотеке).
Деньги с покупки квартиры вам выдаст работодатель по уведомлению из налоговой.
Ипотека – это серьезные обязательства, которыми вы свяжете себя на ближайший десяток лет, поэтому подходить к выбору банка и квартиры нужно рационально.
Узнайте обо всех льготах, которые можете получить по ипотеке, рассмотрите несколько вариантов банков и квартир. Внимательно изучите условия банка, проверьте его репутацию, а также удостоверьтесь в юридической чистоте недвижимости и ее продавца.
Кроме того, на встречу с представителем банка приходите в опрятном виде – респектабельная внешность тоже влияет на положительное решение по ипотеке. Не пропускайте просрочки платежей и не нарушайте правил, прописанных в ипотечном договоре – иначе банк вправе выставить ее на продажу, даже если это ваше единственное жилье.
Вы уже знаете, каким будет ваш интерьер? Пройдите тест на определение стилевых предпочтений, чтобы получить рекомендации для своего дома.
Источник
Сегодня ипотека является самым распространенным способом покупки квартиры.
Ее суть в том, что банк выдает некую денежную сумму заемщику на определенных условиях. Прежде чем взять ипотеку человек должен определиться с банком, который выдаст ему заем, необходимой программой кредитования.
В каждом финансовом учреждении свои условия и ипотечные программы, а вот этапы покупки квартиры в ипотеку одинаковые для всех.
Любому заемщику важно знать последовательность действий при оформлении квартиры в ипотеку, чтобы обезопасить себя от дополнительных расходов, не тратить впустую время.
Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке в 2020 году
Совершая сделку купли-продажи квартиры, важно все сделать правильно, своевременно и в полном объеме, чтобы в дальнейшем не бегать по нескольку раз в банк или страховую компанию.
Чтобы ничего не забыть при оформлении договора, необходимо последовательно рассмотреть все этапы ипотечной сделки:
- Этап 1. Подача заявления на выдачу ипотечного кредита. Распространенная ошибка потенциальных покупателей квартир в том, что они изначально начинают просматривать подходящее жилье на сайтах, а потом вживую, а некоторые даже оставляют задаток. Люди считают, что банки должны выдать им ипотеку, ведь у них положительная кредитная история и достаточно дохода, чтобы вовремя погашать ипотеку. Результат таких действий может быть не очень хорошим: банк может отказать в выдаче ипотеки, человек может потерять задаток. Поэтому вначале подается заявление в банк о предоставлении ипотеки и только потом можно рассматривать подходящие варианты квартир.
- Этап 2. Получение одобрения банка о предоставлении ипотеки. Получить уведомление предпочтительно в письменном виде. В документе должна быть отражена информация об условиях ипотечного соглашения, о сроках действия одобрения (обычно это 3-4 месяца).
- Этап 3. Поиск квартиры. На этом этапе покупателю обязательно нужно сообщить продавцу квартиры об условиях оплаты (квартира приобретается по ипотечному договору). Если этого не сделать, то на стадии совершения сделки продавец может отказаться продавать квартиру только потому, что будет понимать, что попадает на налоги, поскольку его объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет. Или же причиной его отказа может быть опасение того, что он может не получить деньги после того, как право владения квартирой перейдет новому собственнику.
- Этап 4. Получение в банке списка документов по приобретаемой в ипотеку квартире. Этот список нужно будет предоставить продавцу недвижимости, чтобы он подготовил документы согласно списку.
- Этап 5. Подписание предварительного договора о передаче задатка. Если не подписать предварительное соглашение, то можно столкнуться с такими проблемами, как повышение цены на квартиру, нарушение сроков сделки или вовсе отказ продавца от продажи жилья.
- Этап 6. Получение от продавца полного пакета документов. Пока продавец будет готовить документы, покупатель может сделать независимую оценку квартиры, результат которой приложить к тому пакету документов, что подготовил продавец.
- Этап 7. Оформление договора купли-продажи ипотечной квартиры. Шаблон такого договора можно попросить у кредитного специалиста банка. Этот этап очень важный, поскольку при неправильном оформлении или внесении данных в договор, его могут не принять в Росреестре, куда покупатель должен будет обратиться для переоформления прав собственности на жилье.
- Этап 8. Подготовка документов для предоставления в Росреестр. Запросить список этих документов можно в Росреестре. Принеся необходимые бумаги, специалист должен выдать расписку. Этот документ покупатель недвижимости должен показать специалисту банка, который занимается выдачей ипотеки. В ней должна быть указана дата, когда заявитель может получить документы о переходе прав собственности с Росреестра. Эту дату важно знать, чтобы можно было договориться с банковским специалистом о дате выдачи ипотеки.
- Этап 9. Получение документов из Росреестра. Получив свидетельство, обязательно нужно проверить наличие записи об ипотеке в разделе «Обременение». В договоре должен стоять штамп о регистрации ипотеки. Если нужна выписка из ЕГРП, тогда на месте ее можно заказать (поинтересоваться в банке, нужна ли такая выписка).
- Этап 10. Оформление страховки. Без оформленной страховки рассчитывать на ипотечные деньги не стоит. Можно воспользоваться предложениями банков, ведь зачастую многие работают со своими страховыми компаниями.
- Этап 11. Получение кредитных денег, произведение расчетов с продавцом, получение графика платежей по ипотеке. В банке нужно уточнить, каким способом он выдаст деньги – наличными покупателю на его счет, а уже потом тот передаст деньги продавцу либо напрямую на счет продавца. После совершения сделки банк должен выдать покупателю квартиры платежное поручение о том, что перевод был совершен, а также запросить у продавца расписку о получении денежных средств.
Особенности и этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке
Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:
- зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
- приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
- банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
- одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.
Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:
- Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.
- Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.
- Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.
- Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.
- Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.
- Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.
- Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.
Процесс оформления квартиры в ипотеку в «Сбербанке»
Одним из самых популярных банков в сфере ипотечного кредитования является «Сбербанк». Для оформления сделки в этом финансовом учреждении нужно пройти такие шаги при покупке квартиры в ипотеку:
- Шаг 1. Выбор ипотечной программы и расчет кредита в режиме онлайн на сайте банка – www.sberbank.ru. «Сбербанк» предлагает клиентам разнообразные программы, включая программу с материнским капиталом, военную ипотеку, с государственной поддержкой. Важно выбрать ту, что окажется наиболее подходящей для заемщика.
- Шаг 2. Отправка заявки на получение ипотеки. Заявку можно отправить в режиме онлайн на официальном сайте банка. К заявке нужно приложить такие документы: копию трудовой книжки, справку о доходах, копию страниц паспорта.
- Шаг 3. Получение одобрения банк и выбор необходимого жилья. На сайте банка можно выбрать подходящую квартиру, установив курсором ограничения по расположению недвижимости, типу жилья, типу сделки и стоимости квартиры.
- Шаг 4. Оформление залога и страховки, оценка недвижимости. В качестве залога выступает недвижимость: та, которую заемщик планирует купить по ипотеке либо имеющаяся у него недвижимость (принадлежащая ему на правах собственности).
- Шаг 5. Оформление сделки в банке. В назначенное время в банк должен явиться заемщик и подписать ипотечный договор. После этого банк передает ему деньги и клиент может начать процедуру оформления сделки купли-продажи.
- Шаг 6. Подписание договора купли-продажи. Регистрация перехода прав собственности на жилье.
Пятый шаг может быть изменен. Банк может контролировать расчеты между продавцом и покупателем, поэтому на сделку приглашает обе стороны.
Он открывает банковскую ячейку, куда помещает первоначальный взнос и кредитные средства. Деньги будут находиться там до тех пор, пока заемщик не пройдет процедуру государственной регистрации перехода прав собственности.
И только после того как сделка будет оформлена, банк даст продавцу доступ до ячейки, где он сможет забрать свои деньги.
Покупка квартиры в ипотеку имеет свою специфику. Вначале потенциальный заемщик должен определиться с банком и программой кредитования, подать заявку, получить одобрение.
Дальше ему нужно выбрать подходящее жилье, получить документы на него от продавца, оформить сделку с банком и продавцом и только потом перечислить деньги за квартиру, получить от нее ключи.
Чтобы сделать все правильно и ничего не пропустить, желательно обратиться за помощью к услугам ипотечного брокера, который подскажет, какие документы нужны для осуществления сделки, когда и куда заемщику обращаться для оформления страховки, оценки имущества и т. д.
Видео: Пошаговая инструкция «Как купить квартиру в ипотеку»
Источник