Договор представляет собой сделку, совершенную ее участниками в соответствии с положениями ГК РФ. Недействительность договора подразумевает, что факт его заключения не порождает последствий, которые ожидали стороны, его заключившие. Закон предусматривает два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Недействительность сделок удостоверяет только суд. Закон допускает признание только части заключенного договора недействительным: в этом случае положения, отвечающие закону, исполняются по обязательству между сторонами.
Абсолютная и относительная недействительности
Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица. К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты. Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.
К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана. Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).
Специальные основания
Основания, рассмотренные выше, можно применить к любым видам и типам договоров. Но существуют и специальные основания, касающиеся только ипотечного соглашения. Во-первых, это отсутствие в тексте договора ипотеки существенного условия. По статье 9 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», кредит считается оформленным при достижении сторонами договоренности по всем существенным условиям контракта. Если хотя бы одно из них не включено в его текст, контракт даже в случае прохождения государственной регистрации является незаключенным.
Второй специальной причиной признания договора недействительным может быть то, что банк принял в залог имущество, в отношении которого было наложено ограничение по его использованию. Например, квартиру, которая являлась ранее совместной собственностью разведенных супругов. Раздела имущества не было. Банк, принимая недвижимость супругов, был обязан спросить согласие одного из супругов на ее передачу в залог.
Если соглашение было заключено между банком и должником с целями обеспечения ранее подписанных между ними кредитных договоров, то сделка также будет признана незаконной. В первую очередь, финансовые претензии в этом случае удовлетворяет банк-залогодержатель, требования иных кредиторов не принимаются во внимание, кроме того, ипотека делает невозможной возмещение задолженности перед ними. Также недействительность ипотеки наступает при наличии двух условий: причинение вреда и умысел должника, знающего о наступлении негативных последствий для кредитора.
Порядок признания через суд
Ипотека признается недействительной только через суд. Признание относительной недействительности ипотечного договора через суд необходимо в силу закона. Судебная практика показывает, что наиболее распространенными основаниями для инициирования этого процесса выступают нарушения положений гражданского законодательства (например, неуказание в тексте величины процентной ставки), нарушение правопорядка (цель договора — поддержание противоправной деятельности) и другое.
Примеры судебной практики о признание ипотечного договора недействительным
В 2011 году Тимирязевский районный суд Москвы принял решение по делу № 2-2294/11. Н.Валицкая обратилась с иском к банку «Хоум Кредит», в обосновании которого заявила, что между ней и организацией был заключен договор ипотеки на 115 000 долларов сроком на 122 месяца, в качестве обеспечения обязательств была подписана закладная на имеющуюся в собственности квартиру. В марте 2010 года это имущество, долг по кредиту были взысканы по решению суда. Истица просила признать сделку и договор ничтожными, поскольку в соглашении не была указана полная стоимость выданного кредита. Суд посчитал, что в данном случае нет причин для удовлетворения иска, поскольку на дату заключения договора отсутствовала императивная норма об обязательном предоставлении заемщику до заключения кредитного договора информации в отношении полной стоимости кредита.
В 2012 году Советский районный суд Махачкалы принял решение по делу № 2-3463/11. Г. Гаджиева обратилась к Сбербанку с иском, в обосновании которого заявила, что сделка по ипотеке должна быть признана недействительной, поскольку сведения о залогодателе в договоре являются ложными, а ее подпись поддельной. В ходе разбирательства выяснилось, что ипотека была оформлена на основании доверенности, выданной Г. Гаджиевой своей дочери, при этом в доверенности не были указаны полномочия заключения ипотечных сделок. Истица не знала о свершившейся сделке, таким образом не было высказано волеизъявление залогодателя. Исходя из материалов дела и руководствуясь положениями нормативно-правовых актов РФ, суд удовлетворил требования истицы и признал сделку недействительной.
В случае признания ипотеки недействительной, все юридические последствия, следовавшие за ее оформлением, прекращаются, все полученное (денежные средства) возвращается. Суд обязывает Управление федеральной регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на спорную недвижимость.
Заключение
Таким образом, сделки по ипотеке и соглашения их скрепляющие могут быть признаны ничтожными, недействительными по ряду причин. Их перечень устанавливается нормативно-правовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке». Решение о прекращении действия соглашения может быть принято в досудебном порядке, если обе стороны согласны. В противном случае конфликт разрешается в ходе судебного разбирательства.
Источник
Здравствуйте!
Можно задать Вам несколько вопросов, связанных с признанием договора ипотеки незаключенным?
Суть дела в том, что в октябре 2010 года между мной и еще одним гражданином был заключен договор займа сроком до 2014 года с уплатой ежемесячных процентов (огромных!!! 84 процента годовых) и еще большей неустойки — в размере 5 процентов от суммы займа за каждый день просрочки. . . В залог шел мой единственный дом с земельным участком (договор ипотеки зарегистрирован в регпалате).
5 месяцев платила исправно. Не справившись с ежемесячными платежами — получила претензию — по которой сумма долга в 8 раз превышает сумму основного долга(платежей не было где то около трех месяцев).
Затем был суд (во время судебных разбирательств был мной выставлен встречный иск о признании данного договора недействительным по кабальности — отказали по причине пропуска исковой давности) в итоге — выплатить вместо 360000 руб долга — 1200000 ( проценты по дату вынесения решения суда, неустойка в размере основного долга плюс сам основной долг и, главное — обратить взыскание на мое единственное жилье) — затем была апелляция с моей стороны (решение оставить в силе ) — в кассации отказано. Для того чтоб продолжать бороться за мое жилье — изучила до буквы мой договор ипотеки и у меня закрались сомнения в законности его пунктов.
1. В пункте описания предмета и содержания договора упоминается займ, заключенный между нами (сумма срок возврата и проценты по схеме). Про схему начисления неустойки не сказано ни слова.
2. В пункте с заголовком СРОК действия договора указано — что настоящий договор является неотъемлемой частью Договора Займа и вступает в силу с момента его регистрации, а также что он действует до момента полного выполнения Залогодателем обязательств, предусмотренных Договором Займа. (то есть в этом пункте отсутствует конкретный срок окончания действия договора)
Могу ли я, применив п. 1 ст. 339 ГК РФ, 9 ст. Закона об ипотеке, а также ст 190 ГК РФ, подать исковое заявление о признании данного договора ипотеки незаключенным?
18 Декабря 2012, 15:59, вопрос №32646
Нина Александровна, г. Рязань
200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
уважаемый Пользователь!
1. любые сомнения в законности пункта о начислении неустойки не повлекут признание договора незаключенным, поскольку данное условие договора не являются существенными. и кроме того, имеется вступившее в законную силу решение суда, которым с вас взыскана неустойка, то есть законности данного пункта договора уже давалась судом оценка.
согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
кроме того, вы указываете, что договором была предусмотрена неустойка в размере 5 процентов от суммы займа за каждый день просрочки. этого вполне достаточно, чтобы посчитать размер подлежащей уплате неустойки, без указания каких-либо дополнительных схем.
2. согласно ст.190 ГК РФ срок, в том числе и срок действия договора, может определяться не только конкретной датой, но и указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. в вашем случае срок и определен указанием на такое событие: договор действует «до момента полного выполнения Залогодателем обязательств , предусмотренных Договором Займа».
в связи с чем перспектива обращения в суд с иском о признании договора незаключенным по изложенным вами основаниям весьма сомнительна.
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Доброго Вам дня!
1. В пункте описания предмета и содержания договора упоминается займ , заключенный между нами (сумма срок возврата и проценты по схеме). Про схему начисления неустойки не сказано ни слова.
А это и не обязательно. На этот случай есть ст. 337 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
2. В пункте с заголовком СРОК действия договора указано — что настоящий договор является неотъемлимой частью Договора Займа и вступает в силу с момента его регистрации , а также что он действует до момента полного выполнения Залогодателем обязательств , предусмотренных Договором Займа.( то есть в этом пункте отсутствует конкретный срок окончания действия договора)
Законом не предусмотрено требование для договоров залога указания конкретного срока действия договора.
Берем общее правило о сроке действия договора, указанное в ст. 425 ГК РФ:
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Кроме того в п. 1 ст. 352 ГК РФ содержится перечень оснований для прекращения залога. Среди этих оснований нет окончания срока действия договора залога.
Для поручительств важно, чтобы срок поручительства был указан конкретной датой, да и то при его неуказании поручительство всё равно будет действительным определенное законом время, а для залога это не является существенным условием, поэтому это не может являться основанием для признания недействительным договора.
————————-
Обратитесь к юристу, чем искать основания для признания договора недействительным самостоятельно, тем более, если вопрос серьезный.
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте! Согласен с мнением коллег, что по тем основаниям, на которые пытаетесь сослаться вы, могут привести вас к дополнительным затратам. Вам необходимо найти квалифицированного юриста в данной области. так как ваши меры самозащиты. к сожалению, не совсем действенны. Это показывает факт, что вы не заявили требование о снижении неустойки по 333 ГК. Сумма долг была бы значительно уменьшена.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
1. Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе
Решением суда исковые требования истца удовлетворены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания-магазина для торговли промышленными и продовольственными товарами признан недействительным с применением последствий недействительности сделки. При вынесении решения суд указал, что договор ипотеки части здания является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как при его заключении предметом залога должна быть и часть земельного участка под зданием, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.
Отменяя решение суда и вынося новое решение об отказе в иске суд кассационной инстанции указал следующее.
Не принято во внимание, что в соответствии с положениями земельного законодательства право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. В связи с этим заключения дополнительного договора ипотеки земельного участка при заключении договора ипотеки здания не требовалось. Вывод суда о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе. Данных о том, что указанным договором нарушены законные права истца не имеется (см. подробнее определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297)
2. Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора
Л.В. обратилась в суд с иском к А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора займа, заключенного между С.А. и А.А., в части включенного в него соглашения об ипотеке квартиры, и признании отсутствующим обременения (ипотеки) данной квартиры, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указыл, что на основании пунктов 1 и 3 ст. 10 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку соглашение об ипотеке, включенное в договор займа, не содержит всех данных, указанных в п. 2 ст. 9 данного Закона, договор займа от 31 июля 2009 года не подлежал государственной регистрации.
В удовлетворении требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что в договоре залога, заключенном между А.А. (залогодержателем) и С.А. (залогодателем), залогодержатель предоставляет залогодателю займ сроком возврата до 1 декабря 2009 года. В договор включено условие о залоге квартиры, зарегистрированной на праве собственности за С.А. Указанный договор удостоверен нотариусом, принадлежность С.А. заложенного имущества проверена, договор зарегистрирован в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем имеется соответствующая отметка.
Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора.
Из содержания договора следует, что все существенные условия, которые обязательны для данного вида договора, сторонами указаны. Указан предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось (см. подробнее кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965)
3. Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом
Истец (физическое лицо) обратился в суд с иском к ответчику (физическому лицу) о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора ипотеки, заключенного между истцом и ответчиком, путем возврата сторон в первоначальное положение и снятии обременения с нежилого помещения. Указал, что согласно ст. 69 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, однако в данном договоре ипотеки указания на залог земельного участка или прав на него не содержится. Также не указано место заключения договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки.
Отказывая в иске суды обеих инстанций указали, что истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Поэтому довод истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка суду не доказан. Нельзя согласиться с требованием о несоответствии договора требованиям ст. 9 ФЗ «об ипотеке». Договор имеет описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и в п.2. договора указано место совершения платежа (см. подробнее кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011)
4. В иске о признании договора залога недвижимости (ипотеки) недействительным отказано , так как предмет залога в договоре определен, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства
Со ссылкой на несоответствие договора залога требованиям действующего законодательства, Истец обратился в суд с иском к АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о признании недействительным (незаключенным) договора №… залога недвижимости (договор ипотеки) в силу ничтожности.
Суд первой инстанции в иске отказал. Оставляя без изменения решение суда, суд второй инстанции указал, что «…в договоре залога недвижимости (договор ипотеки) от … определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, как в части суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитом. Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недвижимости недействительным, является обоснованным (см. подробнее кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927)
5. То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами
Истец обратился в суд с иском к ОАО Банк о признании незаключенным, недействительным договора залога недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в нем не согласованы все существенные условия договора об ипотеке.
Отказывая в иске суды указали, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства (указаны лимит кредитования, срок действия кредитной линии, периодичность платежей и их размер,ставка процентов за пользование кредитом, неустойка), то есть все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, в части суммы основного долга и неустойки сторонами согласованы, то суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договор залога незаключенным по мотиву несогласования сторонами его существенных условий.
То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, на что указано в кассационной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами. Поэтому данный довод жалобы основанием для отмены решения суда не является (см. подробнее определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года по делу № 33-1760/2011)
6. Предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства
Истец обратилась в суд с иском к о признании недействительным договора ипотеки квартиры.
В иске отказано. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.
Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.
Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни — личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки. Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается (см. подробнее кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10)
7. Анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства. Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства, в связи с чем договор в данной части является незаключенным, истец отвечает только в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества
Истец Ч обратился с иском к ООО о признании недействительным договора ипотеки в части.
Указал, что пунктом 3.3. договора ипотеки установлено, что в случае неисполнения ООО 1 обязательств по договору поставки нефтепродуктов, ООО 2 вправе обратить взыскание на вышеназванный предмет ипотеки. В то же время, пунктом 4.4. договора ипотеки предусмотрено, что в случае, если суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки, будет недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из другого имущества залогодателя.
Суд в иске отказал, суд кассационной инстанции решение суда оставил без изменения, указав следующее.
Имущественный поручитель — это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательств другого лица — должника.
Таким образом, ипотека является разновидностью залога и отдельным обеспечением обязательства, а потому какое — либо изменение основного обязательства не требует согласия имущественного поручителя — ипотекодателя.
Вместе с тем, анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.
Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства.
Имущественный поручитель не является стороной основного договора, обеспеченного ипотекой, он лишь обязуется перед кредиторами отвечать за исполнение должником договорных обязательств в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества.
Предметом указанного договора ипотеки является объект недвижимости — нежилое помещение № V, общей площадью 154, 3 кв.м., и именно на это имущество может быть обращено взыскание по правилам Закона об ипотеке.
Кроме того, договор залога другого имущества, принадлежащего Ч., не заключался (см. подробнее кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года, по делу № 33-1687/2011)
8. Решение о признании договора ипотеки незаключенным отменено. Суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия договора
ОАО «Банк» обратилось в суд с иском к ФИО об обращении взыскания на предмет залога — подземную боксовую стоянку. Суд в иске отказал. Отменяя решение суда первой инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, областной суд указал следующее.
Делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны этого договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также размер и сроки исполнения обязательств по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку возврата основного долга по кредиту, суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, и поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным в целом (см. подробнее определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года)
Вернуться к началу обзора: «Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)»
Источник
