11 ноября 2018г.
Современный рынок недвижимости является показателем развитой экономики государства, где одним из главных элементов основания является ипотека (залог недвижимости).
Порядок предоставления ипотеки регламентируется нормативно – правовыми актами, а именно: Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости), Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами.
Ипотека является залогом любого недвижимого имущества: жилых помещений, земельных участков, предприятий и так далее. В случае неисполнения должником кредитных обязательств по договору, залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, осуществив его реализацию. В данном случае залогодержатель будет иметь преимущество перед другими кредиторами.
Ипотека с каждым годом приобретает особое значение, так как позволяет не только улучшить жилищные условия отдельным категориям граждан, но и развивать банковскую систему страны в целом. Однако правовой институт ипотеки не сумел избежать пробелов в правовом регулировании, которые необходимо восполнить совершенствованием действующего законодательства.
Принимая во внимание комплексность проблем развития ипотечного кредитования в России, для ее решения необходим системный подход.
Рассмотрим юридические проблемы института ипотеки более детально.
Необходимо отметить, что проблемы имеют принципиальное значение, однако соответствие залогового права, установленного гражданским правом РФ, приобретают ключевое значение для развития ипотечной системы в целом. В юридической литературе неоднократно отмечалось, что «формирование цивилизованной системы ипотечного кредитования, возможно только после единообразного нормативного закрепления принципов ипотечного кредитования и ипотеки в целом в различных законодательных актах, непосредственно касающихся ипотечного кредитования». В теории отечественного гражданского законодательства, а также законодательства других развитых стран, основным принципом залога недвижимого имущества является принцип преимущественности. В научной литературе, данный принцип нередко именуют принципом «специальности» или принципом «старшинства».
Эти принципы отразились в определении договора ипотеки, в котором указано, что «по договору о залоге недвижимого имущества, залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику, из стоимости заложенного недвижимого имущества. Одновременно с этим, статья 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве от 02.10.2007 № 229-ФЗ указывает, что судебный пристав исполнитель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество на основании исполнительного листа. Следовательно, что в данном случае имеет место нарушение принципа специальности залога. Как следствие, частично утрачивается смысл залога, суть которого заключается в том, что залог выделяется из всей массы имущества должника, специально для удовлетворения требований залогодержателя. Представляется, что в данном противоречии, если данная ситуация проецируется в объективную действительность, приоритет должен быть отдан Федеральному закону «Об ипотеке» и закреплен на законодательном уровне.
Кроме того, необходимо сосредотачивать внимание на другом, не менее важном принципе ипотечной системы, а именно, принципе бесповоротности. Так, норма, содержащаяся в Федеральном законе «Об ипотеке», указывающая, что залог прекращается в случае виндикации, вступает в прямое противоречие с указанным принципом. Так, согласно статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ, в случаях, когда имущество, выступающее в качестве предмета договора ипотеки, изымается у залогодателя на основании того, что собственником имущества является другое лицо, ипотека в отношении данного имущества подлежит прекращению. В свою очередь, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Залогодержатель, основываясь на достоверность сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), обращается в государственный орган по месту нахождения предлагаемого в залог недвижимого имущества с заявлением о предоставлении выписки из реестра. Государственный орган выдает будущему залогодержателю выписку, подтверждающую право собственности залогодателя на интересуемую недвижимость. Тем не менее на самом деле благодаря статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ, запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится.
Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципами ипотечной системы, основным смыслом создания которой было создание «прозрачности» прав и защита полагавшихся на данные ипотечных книг лиц (принцип публичной достоверности). Принимая в залог недвижимость в качестве обеспечения обязательств, кредитор справедливо полагается на то, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а во-вторых, что сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним достоверны.
Противоречие российской модели виндикации известным принципам ипотечной системы приводит к утрате смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Напомним, указанная модель закреплена в статьях 301, 302 Гражданского Кодекса РФ и сводится к следующему. По общему правилу собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Действующее гражданское законодательство при построении модели виндикации реализовало в себе так называемую теорию «наименьшего зла». Суть данной теории состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного продавца. Например, если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не потерпит финансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотря на добросовестность приобретателя, имущество возвращается собственнику.
Восполнение указанных выше пробелов, окажет благоприятное влияние на развитие правового института ипотеки на территории нашей страны.
Список литературы и источников
1. Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. – 2015. – № 7. – С. 14–17.
1 .Александрова А.Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: Дисс. … на соиск. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 21.
2 .Грачев И.Д. Закон об ипотеке: проблемы и перспективы. [Текст] // Юридический мир. — 2008. — №2. — С. 29.
3 .Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
5. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 2016, № 27 (часть II), ст. 4248.
6. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об исполнительном производстве» // «Собрание законодательства РФ», 08.10.2007, N 41, ст. 4849.
Источник
Вместе с ростом ипотечного рынка в 2017 году отмечается рост жалоб заемщиков по ипотечным продуктам.
Виктор КлимовЧлен Центрального штаба Общероссийского народного фронта, руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков»
— Виктор Владимирович, есть какая-то статистика по претензиям заемщиков в банки?
— Если посмотреть на данные отраслевых ресурсов, которые в числе прочего являются своеобразной общероссийской «книгой жалоб» для клиентов банков, то мы увидим явную тенденцию, которая характеризует рост недовольства ипотечных заемщиков своими кредиторами. В 2016 году на портал банки.ру поступило 1350 обращений, в 2017-ом – 1930. За три месяца текущего года потребители разместили 670 жалоб, связанных с проблемами по ипотечным продуктам.
Я бы объяснил это тем, что из-за снижения процентных ставок в последнее время популярность ипотеки растет, банкам приходится увеличивать темпы обработки заявок и оформления сделок. Чаще возникают операционные ошибки и сбои системы.
намеренные ошибки банков связаны с:
- проблемами с досрочным погашением,
- со снятием обременения,
- отказами в рефинансировании,
- потерей закладных.
Кроме того, многие банки в последнее время увлеклись стремлением увеличить небанковские – комиссионные доходы.
Также банки очень часто навязывают потребителю дополнительные услуги.
Рефинансировать кредит получается не у всех
— После того, как Банк России, последовательно снижая ключевую ставку, довел ее до 7,25%, проценты по ипотеке сейчас тоже упали – она уже предлагается по ставкам 10% и ниже. Между тем, большое количество «старых заемщиков» имеют крупные непогашенные суммы по кредитам, выданным под 12–14% годовых. Могут ли они как-то облегчить для себя ситуацию?
— Потребители часто обращаются в свой банк с просьбой пересмотреть условия кредитования.
Реальная практика такова, что улучшить условия по уже заключенному договору ипотеки удается далеко не всем
Дело здесь не столько в «жадности» банков, сколько в регулятивных требованиях Банка России, согласно которым снижение ставки «своему» заемщику по имеющемуся кредиту приравнивается к реструктуризации и требует от банка доначисления резервов.
Поэтому заемщик вынужден уходить в другой банк, чтобы привлечь средства на рефинансирование своей ипотеки. Схема предполагает, что кредит, взятый в первом банке, «закрывается» досрочно, а в другом банке открывается новый кредитный договор на новых условиях, которые соответствуют рыночной конъюнктуре.
нередки случаи, когда «первые» банки, не желая терять клиентов, намеренно затягивают процесс погашения кредита под разными предлогами
Проблема, например, может возникнуть у тех, кто до такого рефинансирования успел воспользоваться материнским капиталом для частичного погашения задолженности. При использовании маткапитала жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность супругов и детей. Существующий механизм рефинансирования с переходом заемщика к другому кредитору предусматривает погашение «первого» кредита, после чего дети обязаны получить свои «доли».
банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками
«Второму» кредитору, таким образом, в качестве залога достанется жилье с несовершеннолетними собственниками, что влечет повышенные риски для банка в случае, если у родителей возникнут проблемы с погашением кредита.
Обещания банков и реальность
— О каких нюансах чаще всего могут умалчивать банки при выдаче ипотечных кредитов? На что нужно обращать внимание?
— Если проанализировать практику судебных споров, которые возникают по ипотечным продуктам, то очень часто они касаются процентной ставки. Казалось бы, это то, на что заемщики смотрят в первую очередь.
Нужно понимать, что реальная цифра кредитной ставки в итоге может оказаться совсем не такой, как указано в рекламном или предварительном предложении
Допустим, банк проводил какую-то скидочную акцию по конкретному ипотечному продукту, на которую вы, что называется, клюнули. Но на момент подписания договора она уже закончилась.
комфортный размер ежемесячного платежа
Под комфортом понимается его терпимость или уровень стресса им причиняемый. Нельзя ввязываться в ипотеку на пределе возможностей, так как за долгие годы ситуация может измениться не в лучшую сторону.
Аналогичная ситуация может случиться и с размером первоначального взноса, когда после всех предварительных согласований банк вдруг объявит, что готов выдать кредит только в размере, скажем, 80% от стоимости квартиры, а не 90%, как декларировалось изначально.
Обязательно нужно проверить график платежей. Подписывая его условия, заемщик обязуется следовать ему. Но в графике возможны искажения, например, из-за технического сбоя.
Также заемщику необходимо внимательно проверить сроки и условия договора страхования. По закону обязательным является только страхование предмета залога (жилья). В случае если «в нагрузку» были заключены договоры страхования жизни и здоровья – от них можно отказаться в течение «периода охлаждения», который составляет в настоящее время 14 дней.
При оформлении ипотеки банки могут умалчивать о самых разных нюансах
Например, в одном из банков вносить досрочное погашение через личный кабинет плательщика можно только в отведенные банком интервалы. Если заемщик хочет внести платеж вне этих интервалов, он должен платить комиссию за оформление погашения. При этом в описании продукта и рекламе этих условий нет, к тому же они противоречат п.2 статьи 810 ГК РФ.
Такие дополнительные сборы со стороны банка можно оспорить, направив ему письменную претензию, на которую банк обязан ответить в течение 30 дней. Если ответ не удовлетворит заемщика, можно обращаться за защитой своих прав в организации защиты прав потребителей или в суд.
Штрафы и взыскания
— Летом 2106 года в закон «Об ипотеке», были внесены изменения, ограничивающие размер неустойки (штрафов, пеней) по договору ипотеки со стороны заемщика. Насколько документ улучшил их положение?
— Документ заполнил пробел в законодательстве, когда по необеспеченным потребительским кредитам закон ограничивал кредитора в объеме штрафов, но по ипотечным – никаких лимитов не существовало.
Некоторые банки устанавливали штрафы до 0,5% в день за каждый день просрочки, а это более 180% годовых
Это имело не столько дисциплинирующую функцию, сколько являлось попыткой заработать на проблеме человека. И это только усугубляло и без того сложную ситуацию для заемщика. Особую актуальность этот закон приобрел, в частности для тех, кто взял ипотечный кредит в иностранной валюте.
Теперь закон «Об ипотеке» ограничивает размер неустойки уровнем ставки рефинансирования Банка России в годовом исчислении либо не более 0,06% в день за каждый день просрочки платежа, в зависимости от условий договора. Впрочем, это не исключает того, что до подписания договора по ипотеке нужно детально уточнить все вопросы по ставкам за просрочку платежа, штрафам и прочим мерам воздействия.
Права и обязанности банка
— Справедливо ли, на ваш взгляд, распределяются права и обязанности между банками и ипотечными заемщиками в российской практике?
— Особое внимание при изучении соответствующих пунктов кредитного договора заемщику следует обратить вот на что: имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка). Правила пересмотра ставки по такому кредиту детально прописаны в договоре. Хотя, замечу, что на текущий момент ипотека с плавающей ставкой – экзотический продукт для российского рынка.
прав у банка всегда больше, чем обязанностей
Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество. Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение. Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право потребовать этого в случае однократного просроченного платежа.
взыскание на квартиру или дом
В случае систематического нарушения условий договора банк может обратить взыскание на предмет залога – квартиру или дом, купленный в ипотеку. Ни наличие несовершеннолетних детей, ни тот факт, что ипотечное жилье – единственное для семьи должника, никак не помогут освободиться от взыскания со стороны кредитора.
Часто условия, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту. В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др. За несоблюдение этих условий банк может применить к вам штрафные санкции.
Навязанные услуги
— Существует ли практика «навязывания» услуг при выдаче ипотечных кредитов? Например, страховки.
— Да, существует. К примеру, очень часто при оформлении ипотечных документов в счет включается плата за различные консультации и юридические услуги, которые якобы оказывались в ходе визита клиента в банк. Но при этом менеджер о таких деталях умалчивает.
И если клиент не прочитает внимательно все подписываемые бумаги, то он просто распрощается с несколькими лишними тысячами рублей
Наши мониторинги также выявляют жалобы на навязывание платных услуг по оформлению документов и справок по имеющимся финансовым продуктам, реализацию дополнительных кредитных продуктов, например, кредитных карт.
Но, конечно, основной навязанный продукт – это страховка. В отличие от потребительского кредитования, по ипотеке требования по страхованию законны и обязательны. Но, как я уже отмечал выше, ипотечному заемщику следует помнить, что он обязан страховать только предмет залога, то есть жилого объекта, покупаемого в кредит. Все остальные риски страхуются по его добровольному согласию.
На практике банки предлагают ипотечным заемщикам много дополнительных страховых продуктов. Например, расширенное страхование залоговой недвижимости, титульное страхование. А также прочие виды, характерные для потребительских кредитов – страхование жизни, от несчастных случаев и болезней и другие. Часто клиенту делают «пакетное» предложение, «зашивая» в него добровольные виды страховок вместе с обязательным страхованием предмета залога.
Что касается страхования предмета залога, то тут важно иметь ввиду, что в договоре должна быть предусмотрена возможность отключения от программы страхования при досрочном погашении кредита. Иначе часть суммы страховки за «неиспользованный» период вам никто не вернет.
— Можно ли брать деньги на квартиру в микрофинансовых организациях? Есть ли при этом повышенный риск?
— Действующим законодательством микрофинансовым организациям разрешено выдавать ипотечные займы. Вместе с тем, МФО специализируется на краткосрочном кредитовании. Согласно данным Банка России, микрофинансовые компании обычно кредитуют физических лиц на срок до 2-х лет. Поэтому для ипотеки, средний срок которой в России составляет 15 лет, больше подходят банки, у которых больше «длинных» финансовых ресурсов.
Резюмируя все вышесказанное, отмечу, что в любом случае до подписания кредитной, да и вообще любой, документации необходимо и важно очень внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре ипотеки, обговорить спорные, по вашему мнению, моменты с кредитным специалистом, требовать разъяснения от него всех пунктов договора, по которым у вас возникают вопросы и сомнения.
памятка циан.журнала: на что обращать внимание при оформлении ипотеки
- Случайные ошибки в кредитных документах, связанные с техническими сбоями в работе операционных систем банков, а также с «человеческим фактором».
- Комиссии, взимаемые при досрочном погашении ипотеки.
- Включение в ипотечный договор условий (процентная ставка, размер первоначального взноса, график и сроки погашения и др.), несоответствующих рекламным декларациям и первоначальным договоренностям.
- Изменение условий по ипотеке банком в течение действия кредитного договора без согласования с клиентом.
- Ужесточение требований, являющихся основанием со стороны банка для расторжения кредитного договора с ипотечным обеспечением.
- Препятствия, чинимые при переходе на рефинансирование кредита в другой банк.
- Включение банками в договор дополнительных обязанностей для заемщика, неисполнение которых карается штрафом. Например, обязательств ежегодного предоставлять кредитору предмет залога для осмотра, отчитываться по оплате страховых взносов и др.
- «Навязывание» клиенту при заключении договора по ипотеке дополнительных услуг и продуктов.
Источник