Всем привет! С Вами Денис! Приветствую всех новых подписчиков, пришедших на мой уютный канал после поста истории о Егоре, который откладывая 5000 рублей в месяц, уже сейчас обеспечил себе достойную старость на пенсии.
Ну а сегодня, как я и обещал, расскажу о своем мнении по поводу ипотеки, как средства инвестирования. Т.е. если вы берете квартиру в ипотеку, сразу же ее сдаете в аренду, и со временем выходите » в плюс».
У меня есть несколько знакомых, которые вложили деньги по этому методы. Давайте я расскажу Вам о всех плюсах и минусах.
В чем суть инвестиции в ипотечную квартиру?
Итак, как говорят приверженцы этого метода вложения денег, плюсов тут очень много:
- Вы берете ипотеку, а оплачиваете ее за счет арендатора;
- Через какое-то время, стоимость аренды вырастет, а платеж по кредиту останется прежним;
- В конце, через 10-20 лет, у вас останется квартира в собственности, которая к тому же вырастет в цене.
Т.е., пока все выглядит очень»красиво», выгодно, перспективно. Но, мы пока не говорили о минусах и дополнительных расходах, которые понадобятся.
Но, давайте для начала просто рассчитаем все доходы и расходы. И в конце уже определимся, выгодна ли эта схема как инвестиция или нет.
Подробный расчет: Ипотека — Аренда — Прибыль
Итак, «начнем с начала». Давайте для наглядности возьмем самый обычный Российский город. Скажем город Пенза. Возьмем за основу стоимость квартиры в одном из домов и стоимость аренды такой же квартиры.
На известном сайте объявлений, мы нашли неплохой дом в спальном районе, цены там такие:
- Стоимость 1-комнатной квартиры (34 кв.м.) — 1 700 000 рублей;
- Стоимость аренды такой квартиры в таком же доме по соседству — 8000 рублей.
В квартире простенький, но вполне «годный» ремонт, остается кухонный гарнитур. Стоимость коммунальных услуг — в среднем 2500 в месяц (зимой больше, летом меньше).
Первоначальный взнос
Итак, в первую очередь, нам понадобится первоначальный взнос. Как известно, это минимум 20% от стоимости квартиры. Это около 350 000 рублей.
Но, при таком первоначальном взносе, платеж по квартире будет составлять не 8000, а 13600, что больше платежа от жильцов.
Чтобы платеж соответствовал стоимости аренды, первоначальный взнос нужен как минимум в 900 000 рублей.
Но! Мы забываем о коммунальных платежах и дополнительных расходах(страховка, ремонты), которые придется регулярно платить. Подробнее о них, мы расскажем ниже. А пока, просто добавим первоначального взноса, чтобы платежа от жильцов хватало на все.
Навскидку, я спрогнозировал, что чтобы окупить все ежемесячные затраты, нужен первоначальный взнос, около 1,2 миллиона рублей. Ниже, в итогах я расскажу откуда такая большая сумма.
Косметический ремонт, мебель
По опыту моих приятелей, которые уже несколько лет занимаются сдачей своих ипотечных квартир, на начальном этапе и периодически, раз в 5 лет, требуются расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии.
После покупки квартиры — в нее нужно купить минимально необходимую мебель, бытовую технику. Без всех необходимых удобств, жильцов на долгий срок не найти.
Минимальный ремонт и мебель понадобятся в любом случае
Вам понадобится: диван-кровать, горку (под телевизор), плоский телевизор, холодильник, микроволновая печь, стиральная машинка, шкаф для вещей. В ванной комнате, обязательно нужно сделать техническое обслуживание, или полностью заменить трубы и сантехнику на новые, надежные. На первом этапе, если подбирать мебель и бытовую технику на «Авито» — уйдет около 50 тысяч рублей.
Также, примерно раз в 5 лет, приходится делать небольшой косметический ремонт, ремонтировать технику, менять мебель. Эти расходы тоже нужно учитывать.
Не забываем про страховку, обязательную при ипотеке
Все забывают про платежи по страховке (имущество, жизнь), которую придется покупать каждый год и предъявлять банку. Без этого, процентная ставка по кредиту возрастет.
Это еще около 10 тысяч рублей в год.
Учитываем «простои» квартиры
Очень редко встречаются ситуации, когда одни жильцы живут в съемной квартире много лет. Периодически, квартиросъемщиков придется менять. А это означает простои квартиры.
В среднем, возьмем — 1 месяц простоя в год.
Кто платит за коммунальные услуги?
Обычно, в цену аренды квартиры, для жильцов уже включены платежи по ЖКУ, хозяева просят доплачивать только «по счетчикам», т.е. за воду и электричество.
Все права и обязательства, нужно прописать в договоре с жильцами
Т.е., на руки от жильцов, мы будем получать примерно 8500 в месяц, но нам придется платить в среднем 2000 рублей в месяц дополнительно, за основную квитанцию по квартплате.
Подробный расчет инвестиций
Итак, давайте сделаем итоговый расчет. Что мы имеем:
Ипотека на 20 лет, с ежемесячным платежом в 5000 рублей.
Только при таких вложениях, ипотека будет самая себя окупать
Ваши инвестиции:
Первоначальный взнос — 1 200 000 рублей;
Косметический ремонт, мебель, бытовая техника на начальном этапе — около 70 тысяч рублей.
Страховка — 10 тысяч в год.
Другие непредвиденные расходы, например на риелтора или «оценку» для банка.
К ежемесячному платежу по кредиту, придется добавить 2000 рублей за ЖКУ.
ИНВЕСТИЦИИ на начальном этапе — около 1 300 000 рублей.
Что вы получите:
О жильцов, каждый месяц будут поступать средства в размере 8500. 500 рублей сразу минусуем, они уходят на оплату «по счетчикам».
Итого, мы получаем — 8000 рублей. Этого как раз хватит на все расходы по содержанию квартиры и ипотеки:
- 5000 — платеж по кредиту;
- 2000 — ЖКУ;
- 1000 — мы включили сюда страховку + средства на мелкие ремонты.
Итоги, выводы
Итак, давайте сделаем выводы. На первый взгляд, инвестиция в ипотечную квартиру кажется очень удачной. Но, это не всегда так. Как можно видеть по нашим прикидкам, и конечно же по отзывам моих приятелей, которые в это «влезли», все не так просто.
Чтобы ипотека себя окупала, нужно изначально вложить около 75% от стоимости квартиры. Если вложений в первоначальный взнос будет меньше — платежи за аренду не будут покрывать все расходы.
Да, через 20 лет у вас на руках будет квартира в собственности. Но ведь вы ее практически полностью оплатили уже сейчас! 75% — это уже не мало.
Мое мнение: в данный момент этот вид инвестиции не выгодный. Проценты по ипотеке высокие, порядочных жильцов найти сложно, жилье не обоснованно дороге. Если уж и ввязываться в подобный «бизнес», то лучше добавить немного средств, и купить квартиру «за наличку».
Как вы считаете, выгодна ли эта схема?
Напишите в комментариях, как вы считаете, взять ипотеку и сдавать квартиру — хорошее решение?
Ставьте лайки, делитесь, подписывайтесь
Источник
Главная
•
Ипотечные кредиты
•
Ипотека на вторичном рынке жилья
Получить ипотеку на вторичном рынке жилья со ставкой от 1.6% можно в одной из 67 компаний. У будущего заемщика по состоянию на 16.08.2020 есть возможность выбрать из 199 предложений. Все 67 банков являются надежными и лицензированными кредиторами.
Найдено 90 ипотечных кредитов
показать все преимущества
Название кредита, банк
Мин. ставка
Платеж, ₽
Популярность
8,10%
преимущества
Рассмотрение заявки от 2
до 6 дней
12 640
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 2
до 6 дней
6,39%
преимущества
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
11 087
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
8,10%
преимущества
Рассмотрение заявки от 2
до 6 дней
12 640
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 2
до 6 дней
4,50%
преимущества
Рассмотрение заявки от 2
до 6 дней
9 490
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 2
до 6 дней
от 7,30%
преимущества
Рассмотрение заявки 3 дня
11 901
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки 3 дня
8,29%
преимущества
Рассмотрение заявки от 2
до 5 дней
12 819
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 2
до 5 дней
2,00%
преимущества
Рассмотрение заявки от 1
до 8 дней
7 588
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 1
до 8 дней
от 7,60%
преимущества
Рассмотрение заявки 3 дня
12 176
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки 3 дня
8,40%
преимущества
Рассмотрение заявки 3 дня
12 923
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки 3 дня
4,99%
преимущества
Рассмотрение заявки от 2
до 5 дней
9 891
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 2
до 5 дней
8,29%
преимущества
Рассмотрение заявки от 2
до 5 дней
12 819
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 2
до 5 дней
8,89%
преимущества
Рассмотрение заявки 1 день
13 390
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки 1 день
8,49%
преимущества
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
13 008
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
7,40%
преимущества
Рассмотрение заявки от 2
до 6 дней
11 992
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 2
до 6 дней
от 8,60%
преимущества
Рассмотрение заявки до 2 дней
13 112
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки до 2 дней
от 9,50%
преимущества
Рассмотрение заявки до 2 дней
13 982
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки до 2 дней
7,50%
преимущества
Рассмотрение заявки до 2 дней
12 084
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки до 2 дней
от 4,70%
преимущества
Рассмотрение заявки до 2 дней
9 652
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки до 2 дней
от 7,80%
преимущества
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
12 361
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
13,69%
преимущества
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
18 316
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
10,25%
преимущества
Рассмотрение заявки от 3
до 5 дней
14 725
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 3
до 5 дней
8,59%
преимущества
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
13 103
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
8,60%
преимущества
Рассмотрение заявки до 2 дней
13 112
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки до 2 дней
11,49%
преимущества
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
15 986
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки от 1
до 3 дней
от 8,60%
преимущества
Рассмотрение заявки до 2 дней
13 112
Без подтверждения дохода
Без страхования
Рассмотрение заявки до 2 дней
Указанные условия и ставки действуют для головного офиса банка либо центрального представительства банка
в регионе. Информацию о конкретных подразделениях банка, в которых реализована возможность
предоставления данного продукта, можно получить в офисах банка или по телефонам его справочной службы.
Все предложения, отображенные на данной странице, являются лучшими или выгодными исключительно по мнению
экспертов Банки.ру.
Источник
Вопрос, что лучше — ипотека или аренда, почти философский. Нюансов много. Все предусмотреть не получится
Фото: Евгения ГУСЕВА
До кризиса такой вопрос даже не стоял. Когда цены на жилье росли по 50% в год, любые ставки по ипотеке окупали инвестиции в недвижимость. Сейчас все не так. Цены на столичные квартиры падают. Аренда дешевеет. Мы решили выяснить, стоит ли влезать в жилищные долги. Если да, когда это лучше делать: сейчас или позже? Или лучше накопить всю сумму самому, а потом купить квартиру на свои?
СТАВКИ ОПУСТЯТСЯ НИЖЕ 10%
Ипотека — это жизнь в своей квартире. Там, как говорится, «хочу халву ем, а хочу пряники». Но двузначные ставки по кредиту на длинных сроках делают квартиру золотой (см. графику). Приходится переплачивать две-три стоимости жилья, особенно при низком первоначальном взносе.
Но тенденция очевидна. Ставки по ипотеке снижаются. Сбербанк предлагает от 10,7% годовых. За ним потянутся другие банки.
— В 2018 году сможем увидеть ставки на уровне 10% и ниже, — полагает глава аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Михаил Гольдберг. Если хотите взять ипотеку, есть смысл подождать. Даже 1% экономии на длинных сроках превращается в десятки и сотни тысяч рублей. Хотя в условиях, когда цены почти не растут, выгоднее другая стратегия — снимать и копить. Мы сделали подробный расчет и расклад по плюсам и минусам.
КРЕДИТНЫЕ НЮАНСЫ
Плюсы ипотеки
— Не приходится ютиться на 33 квадратах с родителями.
— Не нужно отдавать деньги чужому дяде. Платите за свое.
— Ставки выгоднее, чем пару лет назад (тогда было 13 — 16% годовых).
— Цены на недвижимость снизились, предложение превышает спрос. Можно требовать большие скидки.
«Раньше в Москве почти не было квартир дешевле 5 млн. руб. А сейчас купить ее можно за 4 млн., а студию — даже за 3 млн.», — говорит глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Минусы ипотеки
— Большая переплата по кредиту. Часто она составляет десятки и сотни процентов от стоимости квартиры.
— Плата по ипотеке обычно выше стоимости аренды. Есть опасность загнать себя в финансовый угол, когда денег вам будет хватать только на еду и взнос по кредиту. Тогда это кабала.
— Дополнительные платежи. Например, страховку нужно оплачивать каждый год.
«Заемщики! Вы рабы. Купив себе в кредит хрущевку, вы сделаете счастливым и банк, и работодателя. Узнав, что вы ипотечник, начальник будет эксплуатировать вас нещадно. А от трудностей с работой или форс-мажора типа долгой болезни никто не застрахован», — пишет на профильном форуме одна из ипотечниц.
ОСОБЕННОСТИ СЪЕМА
Плюсы аренды
— Вы выбираете, где хотите жить. Можно переезжать с места на место. Например, поближе к работе, если ее поменяли. В другой город или страну.
— Платить нужно в большинстве случаев меньше, чем по кредиту на точно такую же квартиру.
— Сейчас рынок аренды — это рынок покупателя. Можно смело торговаться и выбивать скидки у хозяев.
«Я сдаю однушку в Москве и снимаю таунхаус в Подмосковье. Переплата — всего 20 тысяч. И у меня остались все сбережения. А по ипотеке отдавал бы за такой дом не меньше 100 тысяч в месяц и пришлось бы все продать», — пишет читатель «КП» Андрей.
Минусы аренды — Рынок теневой. Права квартиросъемщика никак не защищены. В любой момент вас могут выгнать.
— Вы отдаете деньги постороннему человеку. И они никак не работают на ваш собственный кошелек. В молодости аренда представляется более выгодной альтернативой. Но чем старше человек, тем все уже не так очевидно. Никакой пенсии не хватит на съем жилья в Москве.
— Ставки по аренде могут повышаться (на величину инфляции, например). В отличие от фиксированного платежа по ипотеке.
— Нет стимула откладывать деньги дополнительно (для покупки квартиры в будущем). Велик шанс, что вы потратите их на другие цели: машина, шуба, отпуск и пр. Точнее, в большинстве случаев именно так и происходит.
«Я взял новостройку в ипотеку. Хочу оставить квартиру детям. И мне так легче. Кредит меня мотивирует — его кровь из носу нужно отдать. Копить самостоятельно не могу, не получается: то в отпуск на тропические острова уедем, то машину покруче куплю», — объясняет читатель «КП» Валерий.
Покупать квартиру в кредит или лучше самостоятельно на нее накопить?
Фото: Алексей СТЕФАНОВ
СОВЕТЫ «КП»
Как не влезть в долговую яму
— Не берите ипотеку, не учитывая свой реальный заработок. Размер кредита должен быть таким, чтобы потом платежи банку не превышали 30% вашего дохода.
— Потренируйтесь, сможете ли вы платить банку, получив кредит. Сделать это просто. Откройте вклад и каждый месяц вносите туда сумму, равную размеру будущих ипотечных платежей. Кстати, так можно и на первоначальный взнос накопить.
— Основательно проверяйте застройщика, если покупаете новостройку. Чтобы потом не остаться без ипотеки и без квартиры.
— Не менее тщательно выбирайте банк. Сравните условия по кредитам. В интернете есть специальные сайты-агрегаторы, которые позволяют это сделать. Но не забывайте, что банки часто заявляют одну ставку (минимальную), по которой получить кредит невозможно. Поэтому, найдя лучшие предложения, сходите в эти банки. Ипотека — не тот случай, когда надо экономить время.
— Не допускайте просрочки. Вносите деньги в полном объеме и вовремя.
— Не покупайте в кредит роскошные апартаменты. Сумма кредита не должна быть запредельной. Лучше потом шаг за шагом улучшать жилищные условия.
— Старайтесь гасить кредит досрочно. Выгоднее всего это делать в первые пару лет, когда вы платите в основном проценты. Лучше поднапрячься вначале, чтобы спокойно платить по долгам потом.
ВМЕСТО ВЫВОДА
Вопрос, что лучше — ипотека или аренда, почти философский. Нюансов много. Все предусмотреть не получится. Вот неизвестные, которые от вас не зависят.
— Цены на квартиры могут как расти, так и падать.
— Ставки по вкладам как увеличиваются, так и снижаются.
— Проценты по ипотеке меняются.
Как именно вы хотите решать жилищный вопрос, зависит от вас. Главное — так или иначе его решать. Самая неправильная стратегия — арендовать квартиру, а все оставшиеся деньги тратить на еду и развлечения. Если ничего не откладывать (эксперты советуют сберегать хотя бы 10 — 20% дохода), рано или поздно вы окажетесь банкротом.
И наконец, кажущаяся сейчас выгодной стратегия (аренда + вклад) работает лишь в том случае, если вы как часы откладываете нужную сумму на депозит в банке. Именно как часы. На самом деле для подавляющего большинства людей это утопия. Кредит часто дисциплинирует и помогает достигнуть цели. Но лишь тогда, когда его берут расчетливо (накопив хотя бы 30 — 50% от нужной суммы).
Источник