Список документов на одобрение квартиры при ипотеке

Каждый кредитор предлагает несколько вариантов ипотечных программ. Чтобы воспользоваться банковским продуктом, заемщик должен собрать документы на квартиру для оформления ипотеки. Если клиент не знает, какой вариант для него подходит, нужно собрать базовый пакет бумаг. Он подходит для любой ипотечной программы.

Основные группы документов для ипотеки на квартиру

Обычно документы для ипотеки на квартиру принято разделять на три основных группы:

1. Документы для заявки. Они включают в себя: персональные документы потенциального ипотечного заемщика (созаемщика, поручителя) и документы, подтверждающие доход, трудовую деятельность и финансовое состояние, а также заявление-анкету.
2. Документы на квартиру, которые подтверждают юридическую чистоту сделки и документы, содержащие общую информацию о приобретаемой квартире или другом объекте недвижимости.
3. Документы для выдачи ипотеки – страховка и документы подтверждающие оплату первого взноса.

Документы для заявки

Прежде чем оформлять квартиру нужно получить ипотечное решение. Для этого нужно предоставить первичный пакет документов:

1. Заявление-анкету.
2. Персональные документы потенциального ипотечного заемщика (созаемщика, поручителя).
3. Документы, подтверждающие доход, трудовую деятельность и финансовое состояние заемщика (созаемщика, поручителя).

Заявление анкета

Все больше банков переходят в оформление ипотеки онлайн, поэтому такой документ как анкета все чаще оформляется в электронном виде на сайте банков, но также его всегда можно распечатать и заполнить вручную, чтобы принести в банк.

Анкета-заявление – это очень важный документ, поэтому его стоит заполнять очень внимательно и лучше под присмотром опытного специалиста, чтобы не занизить скоринговый бал и не получить отказ. Каждый пункт анкеты имеет значение. Даже простая галочка в графе образование сможет сыграть решающую роль в одобрении.

Персональные документы

Сюда следует отнести документы покупателя квартиры, которые подтверждают личность потенциального заемщика, его отношение с государством и семейное состояние:

• Паспорт – обычно потребуется сделать скан только основных страниц (с фотографией, пропиской, дети, семейное положение, сведения об отношении к воинской службе и о ранее выданных паспортах), но ряд банков просят и пустые страницы;
• Военный билет для лиц мужского пола младше 27 лет (требуют в ряде банков, если покупать квартиру через ипотеку Сбербанка, например, то он не нужен.)
• СНИЛС – с его помощью банк проверяет реальные отчисления в налоговую.
• ИНН – документы редко запрашиваемый банками.
• Свидетельство о браке – на ряду со свидетельством о рождении требуется не во всех банках (для Сбербанка не требуется).
• Свидетельство о рождении и/или усыновлении детей.
• Брачный контракт – в большинстве банков его требует подготовить после одобренного решения по ипотеке за исключением Сбербанка. Сбербанк просит предоставить брачный контракт сразу.
• Документы об образовании – требуется в ряде банков, например, ВТБ для того, чтобы сделать оценку потенциального заемщика. Также он необходим для специальных программ ипотеки, например, врачей или учителей.

Документы о доходе и трудовой деятельности

Заемщику по ипотеке помимо личных документов нужно предоставить групп документов, по которым банк сможет принять решение относительно платежеспособности клиента. К ним следует относить:

1. Справка об официальном доходе за последние полгода 2-НДФЛ (некоторые кредиторы запрашивают сведения за год или 12 месяцев, тогда нужно две справки за текущий и прошлый год). Также возможно подтверждение дохода по справке по форме банков, если доход неофициальный или заемщик служит в организациях, которые такие справки не выдают. Срок действия справок не более 30 дней с даты подписания.
2. Копия трудовой книжки заемщика, заверенная печатью работодателя и с отметкой на последней странице о том, что заемщик продолжает работать по настоящее время. Трудовая книжка должна быть заверена печатью и подписью работодателя на каждой странице. Также должны стоять даты заверения на каждой странице. Если вы заказываете копию трудовой издалека, то лучше попросить кадровиков или бухгалтерию даты не проставлять. При подаче заявки на ипотеку пропишите сами, чтобы копия трудовой не была просроченной. Срок её действия 30 дней.
3. Выписка из ЕГРЮЛ, справка из налоговой об отсутствии долгов, выписка из банка о движении средств на счете организации, копии отчетных бухгалтерских документов (для учредителей собственной компании).
4. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетная документация за прошлый период, лицензия на ведение определенного вида предпринимательской деятельности (для ИП). Если отчетность в налоговую сдается поквартально, то обычно достаточно за два последних квартала. На декларации должна стоять отметка о том, что она принят налоговой.
5. Трудовой контракт – банк Глобэкс, единственный из банков, что брал заемщиков по ипотеке, которые работают по трудовому контракту. Сейчас такой документ не нужен ни для одного банка. Банки требуют всегда копию трудовой, но для ряда специальностей есть исключение. Например военнослужащие, силовики и ряд других граждан имеют право вместо трудовой принести заверенную копию контракта вместе со справкой от работодателя о выслуге лет или сроке службы. Копия контракта должна быть заверена аналогично копии трудовой.
6. Самозанятые или фрилансеры имеют право предоставить справку о доходах специальной формы для самозанятых, сформированная с помощью сервиса «Мой налог». Подробнее об ипотеке для смаозанятых мы писали ранее.
7. Адвокаты и нотариусы должны предоставить справку о доходах и документы подтверждающие их статус (удостоверение, приказ и т.д.).
8. Дополнительные доходы от сдачи квартиры в аренду или другие доходы подтверждаются декларацией 3НДФЛ.

Документы по квартире

После одобрения заявки нужно найти нужную вам квартиру. Если квартира найдена, то документы на квартиру можно подавать сразу с пакетом документов для заявки на ипотеку. К документам на квартиру принято относить две группы документов:

1. Документы подтверждающие юридическую чистоту сделки.
2. Документы по техническим и стоимостным характеристикам квартиры.

Документы подтверждающие юридическую чистоту сделки

Кредитная организация и заемщик должны быть уверены, что сделка в будущем не будет оспорена в суде иными заинтересованными лицами (родственниками, наследниками, супругами). Чтобы подтвердить чистоту сделки, продавец обязан предоставить документы на квартиру для оформления ипотеки:

1. Свидетельство о праве на собственность с печатью или выписка из ЕГРН. В настоящее время свидетельства о регистрации не выдают, поэтому заемщики придоставляют выписку ЕГРН по квартире, где указаны собственни и все обременения и ограничения сделок по квартире.
2. Документ-основание (ДКП, договор дарения и т. д). Это документ, который указан в свидетельстве о праве собственности на квартиру или в выписке ЕГРН.
3. Копию выписки из домовой книги. Там можно проверить список тех, кто проживал в этой квартире и на каком основании был выписан.
4. Копию лицевого счета по квартире. Здесь смотрим есть ли задолженность по коммуналке.
5. Письменное согласие супруга на проведение сделки, если он не является её участником или заверенная у нотариуса справка о том, что продавец на момент приобретения квартиры в браке не состоял.
6. Согласие органов опеки, если владельцами квартиры являются несовершеннолетние дети.
7. Справка о дееспособности продавца, если он пожилого возраста или есть сомнения о его дееспособности.
8. Паспорта всех продавцов. Если собственники квартиры несовершеннолетние, то их свидетельства о рождении.

Документы по квартире

Банк желает знать, стоит ли недвижимость тех денег, которые за нее запрашивает продавец. В случае неоплаты долга кредитная организация должна реализовать объект по цене кредита либо дороже. Чтобы убедиться в выгоде сделки, при оформлении ипотеки запрашивают следующие документы на квартиру:

• справку с оценкой стоимости квартиры из БТИ;
• оценку независимых экспертов, отражающую рыночную стоимость жилья на текущий период;
• техпаспорт;
• кадастровый паспорт.

Список документов, необходимых для оформления ипотеки, в некоторых банках может быть гораздо меньше.

Документы для выдачи ипотеки

К сугубо ипотечным документам по квартире принято относить страховку и документы подтверждающие оплату первого взноса.

Страховка

Квартира по ипотеке должна быть обязательно застрахована – это требование законодательства. Страховка квартиры предоставляется на саму сделку в банке после одобрения документов по квартире. Дополнительно банки страхуют жизни и здоровье заемщиков по ипотеке, а также титул. Чтобы сэкономить на данном документе рекомендуем страховать квартиру и жизнь онлайн. Сделать это можно с помощью калькулятора ниже.

Документы по первому взносу

Чтобы подтвердить первоначальный взнос по ипотеке на квартиру обычно использую четыре варианта:

1. Расписка – самый простой и общепринятый вариант. Его используют при большинстве сделок на вторичном рынке. В расписке указывается информация о том, что деньги по первоначальному взносу передаются продавцу перед сделкой. Подробнее об этом процессе тут.
2. Квитанция об оплате первоначального взноса застройщику – применяется для оплаты первого взноса юридическому лицу при покупке квартиры на первичном рынке жилья.
3. Выписка со счета/аккредитив и т.д. – это документы подтверждающие наличие денег у заемщика по ипотеке на счету в банке.
4. Сертификаты от государства на оплату первого взноса. Суда относят сертификат на материнский капитал, субсидии федерального и регионального бюджетов.

Перечень документов на квартиру на вторичном рынке

Перечисленный выше перечень документов соответствует списку документов для приобретения квартиры на вторичном рынке по ипотеке. Таким образом для квартиры на вторичном рынке нужно предоставить:

1. Документы для заявки по ипотеке, чтобы получить одобрение на нужную сумму. К ним относятся персональные документы заемщика, документы подтверждающие доход и трудовою деятельность, а также заявление-анкета конкретного банка.
2. Когда решение получена и квартира для ипотеки найдена, тогда нужно предоставить документы подтверждающие чистоту сделку и содержащие информацию о квартире.
3. Предоставить страховой полис на квартиру и страховку жизни и заемщика по ипотеке. Оформить со скидкой можно онлайн ниже, через калькулятор.
4. Документы подтверждающие оплату первого взноса. Для вторичного рынка – это обычно расписка.

Документы на квартиру в новостройке

Обычно все документы на квартиру, необходимые для оформления ипотеки, застройщик передает банку заранее, в процессе аккредитации. Клиенту не требуется самостоятельно запрашивать разрешение на строительство многоквартирного здания, строительную смету и другие специфические бумаги.

Для оформления ипотеки на квартиру в новостройке достаточно предоставить:

1. ДДУ.
2. Документ подтверждающий оплату первого взноса.

Дополнительные документы

При оформлении квартиры в ипотеку следует знать про ряд дополнительных документов, которые могут запросить в банке.

Если используется маткапитал

В ряде банков разрешено использовать материнский капитал в качестве первого взноса по ипотеке, поэтому вместе с документами по сделке нужно предоставить сертификат на материнский капитал и выписку из ПФ о размере остатка.

Важно! С 2020 года в ряде банков такие документы сотрудники запрашивают сами через электронные средства общения с государством, поэтому дополнительно предоставлять их не нужно. Рекомендуем уточнять данную информацию в банке.

Если же вы решили приобрести квартиру по ипотеке, где раньше был использован материнский капитал, то в обязательном порядке убедитесь, что продавцы выделили доли детям согласно своему нотариальному обязательству при зачислении материнского капитала в ипотеку или при покупке квартиры. Если выделение доли в квартире, где был использован материнский капитал не было произведено, то такая сделка может быть признана ничтожной и вы потеряете деньги.

Аналогично, если вы продаете квартиру, где был использован материнский капитал, то сначала выделите детям доли, а потом только продавайте её. Если у вас есть действующая ипотека, то порядок будет таким:

1. Гашение ипотеки;
2. Снятие обременения по квартире;
3. Выделение доли детям согласно обязательству.
4. Продажа квартиры с разрешения органов опеки и попечительства.

Как правильно оформить документы с участием средств сертификата, читайте на нашем сайте в статье «Ипотека под маткапитал».

Если есть несовершеннолетние

Сделки с совершеннолетними сопряжены с предоставлением специального документа – разрешения от органов опеки и попечительства на проведение сделки. Просто так квартиру с несовершеннолетними собственниками продать нельзя, поэтому за их права отвечает специальная служба. От неё нужно получить разрешение. Для этого органам опеки и попечительства нужно доказать отсутствие вариантов ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего ребенка при продаже квартиры.

Ребенка нужно прописать в другом жилье с не меньшей площадью или выдать ему соответствующую долю во вновь приобретаемом жилье. Также возможен вариант, когда определенная сумма денег (в размере доли несовершеннолетнего) фиксируется на специальном счете ребенка, которую можно использовать только на покупку жилья.

Подробнее об этом тут.

Если приобретается коммуналка

Когда человек намерен купить комнату в коммунальной квартире, долю в коттедже, часть домовладения, для совершения сделки понадобится получить разрешение от всех соседей — других собственников жилья. Разрешение на продажу комнаты в коммуналке должно быть заверено у нотариуса. Подробнее о преимущественном праве покупки доли в коммунальной квартире, читайте в отдельном материале.

Выводы

1. Для первичного рассмотрения заявки на оформление ипотеки по упрощенной схеме крупным банкам нужны два документа: паспорт и СНИЛС.
2. Перед покупкой квартиры на вторичном рынке придется навести справки о прописанных лицах, собственниках жилья.
3. Если заемщик собирается купить комнату в коммунальной квартире, ему нужно получить разрешение соседей продавца на проведение сделки.
4. Для покупки квартиры, в которой проживают малолетние собственники, необходимо получить разрешение опеки.
5. Банк даст разрешение на покупку жилья в строящемся доме, если застройщик является партнером кредитора.

Банки при оформлении ипотеки предъявляют к заемщикам собственные требования. Чтобы разобраться, какие документы нужно собирать для получения жилищного кредита, проще обратиться к дежурным юристам нашего сайта. Специалисты смогут ответить на все вопросы, связанные с оформлением ипотеки.

Чтобы опубликованная в статье информация была полезной для других людей, ставьте лайки, делитесь ссылками.