Требования к объекту недвижимости для военной ипотеки

Список требований к жилью, которое приобретается в ипотеку – вопрос насущный для многих заемщиков. Особенно для тех, в чьих планах военная ипотека. Какое жилье может купить военнослужащий по госпрограмме НИС, и каковы требования к недвижимости?

Содержание статьи:

• Требования к жилью
• Новые изменения в требованиях
• Плюсы и минусы долевого строительства

Какие квартиры подлежат рассмотрению при выдаче военной ипотеки?

Каждым банком выдвигаются свои требования к квартирам, которые покупаются через военную ипотеку. Основные условия продиктованы Федеральным законом 117, касающимся обеспечения жильем военнослужащих.

Итак, покупка квартиры через военную ипотеку – требования к недвижимости и данному виду займа:

• Квартира может быть куплена, как на вторичном, так и на первичном рынке: в многоквартирном доме на стадии строительства, в уже сданном доме, в новостройке.
• В квартире должны присутствовать кухня, туалет и ванная комната.
• Само собой, квартира должна быть подключена к отоплению, водоснабжению и электросети.
• В квартире не должно быть деревянных перекрытий.
• Ветхость жилья, аварийное состояние (в том числе, самого дома) и высокая степень износа квартиры – причины для отказа в ипотеке для данного объекта.
• Что касается года постройки, для военной ипотеки данный срок – не ранее 1970 г.
• Справкой из регистрационной палаты придется подтвердить, что жилье является свободным от требований третьих лиц.
• Условие для квартиры на последнем этаже – исправное состояние крыши.
• Функциональность окон и дверей – обязательное условие.
• Ликвидность (насколько быстро сможет банк продать квартиру, если заемщик не сможет погасить долг).
• Право на собственность на жилье должно принадлежать только продавцу.
• Квартира в ипотеку не должна быть обременена арестом, арендой, залогом и пр.
• Дом, в котором покупается квартира, не должен стоять в очередь на снос.

Особенности сделки и оформления жилья через военную ипотеку:

• На подбор квартиры, которая, по сути, станет залогом по займу, у будущего заемщика есть 3-6 месяцев. То есть, срок ограничен. Если в течение этого времени объект военной ипотеки найден не будет, скорее всего, потребуется заново предоставлять полный пакет документов для заявки на этот вид займа. Причина проста: у каждого документа и справки – свой срок действия. Конечно, времени и нервов уйдет немало, но заявка в 99% случаев будет одобрена.
• Требования к жилью по военной ипотеке касаются и сотрудников ФСБ, потому как данные требования относятся не к заемщикам, а к объекту залога.
• Осуществление сделки между родственниками может иметь определенные ограничения, выдвигаемые кредиторами. В частности, все перечисления только в форме безналичного расчета во избежание риска мошенничества (пример: часть 1-го взноса по факту не передается, хотя расписка о том имеется в кредитном досье). В целом, банков, которые одобрят покупку жилья военнослужащим у родственников 1-го круга – единицы. В большинстве банков этого сделать вообще нельзя.
• Риск утери заемщиком права собственности или самого жилья, которое является залогом, банком снижается до минимума. То есть, страхование – обязательное условие.
• Не обойтись и без оценки состояния и стоимости жилья от независимого оценщика.

Стоит отметить, что военнослужащий имеет право не только на приобретение квартиры по военной ипотеке, но и на покупку комнаты.

Можно ли взять дом или таунхаус по военной ипотеке?

По программе Военная ипотека военнослужащий способен купить практически любое жилье. Благодаря изменениям в федеральном законе, теперь можно приобрести даже таунхаус.

Возможности, требования и условия приобретения жилья в таунхаусе:

• Метраж таунхауса – 70 кв/м, 90 кв/м, 110 кв/м, 125 кв/м.
• Размер придомового участка – 1,5-4 сотки.
• Структура зданий: как отдельно стоящие, так и блокированные дома.
• Наличие инфраструктуры и всех коммуникаций в доме.
• Этажность здания – 1 или 2 этажа.
• Цена таунхауса – 2,5-5 млн р.
• Расположение – в черте города, недалеко от города или сельское поселение.
• Платежи за коммунальные услуги – не выше 6 т.р./мес.

Загородный дом с участком по военной ипотеке – требования и условия

Дают ли частные дома по программе НИС? Дают. Но купить загородный дом (коттедж) можно будет только с участком. Военная ипотека позволяет военнослужащему поселиться вне города, но прежде чем оформлять займ, надо изучить требования банка к такому жилью:

• Расположение участка – только на территории РФ.
• Границы участка – четко установленные.
• Наличие коммуникаций в доме – паровое/газовое отопление, электричество, вода и пр.
• Исправное состояние сантехники, крыши, дверей и окон.
• Обязательная независимая оценка дома (ликвидность).
• Не аварийное состояние, отсутствие необходимости в капительном ремонте.
• Фундамент – из камня, железобетона либо кирпича.
• Расположение дома – на территории малоэтажной застройки.
• Обязательна аккредитация АИЖК.
• Возраст дома – не старше 20 лет.

На заметку: дом с участком по военной ипотеке приобрести можно. Но вот пустой участок (землю) под строительство – нельзя. Данный вопрос находится в стадии разработки.

Можно ли купить квартиру в строящемся доме по военной ипотеке?

Хотя военная ипотека и стала весьма популярной среди военнослужащих, высокие цены на жилье не всегда позволяют осуществить мечту. Участие в долевом строительстве (для военнослужащих – с 2008 года) помогло частично решить проблему.

+’Плюсы, особенности долевого строительства:

1. Договор (сделка) заключается с застройщиком. Договор долевого участия обязателен.
2. Военнослужащий может сам выбрать тип жилья и месторасположение.
3. Участие в долевом строительстве выгоднее, чем покупка жилья на вторичном рынке.
4. Выбор квартир – более широкий, от элитного – до бюджетного.
5. О выплатах можно не беспокоиться – рассчитывается с банком государство.
6. Переживать за риск «купить кота в мешке» тоже не нужно гарантией безопасности покупки недвижимости по ДДУ является Закон.
7. Квартира будет новой, с нуля, что является серьезным плюсом – не нужно делать капитальный ремонт, менять коммуникации и проветривать квартиру от бывших жильцов.

)

Недостатки участия в долевом строительстве:

1. Время ожидания. Въехать в квартиру сразу не получится – нужно ждать, пока достроят и сдадут дом в эксплуатацию. Ждать так долго могут не все.
2. Ненадежность застройщика – форс-мажоры. К сожалению, от банкротства никто не застрахован. Конечно, государство окажет посильную помощь, но разбирательство может тянуться годами.

)
Участие в долевом строительстве доступно всем военным, проходящим службу по контракту, который заключался после 1.01.05, а также рядовым и сержантам, заключавшим повторные контракты.

Оформление военной ипотеки по данному варианту происходит по той же схеме, что и оформление сделки по готовому жилью:

• Получение Свидетельства участника НИС.
• Получение ЦЖЗ у кредитора.
• Выбор квартиры и предоставление документов в банк.
• Подписание договора.
• Перечисление средств банком на счет застройщика.
• Получение документов о праве на жилье.

Останется лишь дождаться, пока закончатся строительные работы.

В отдельных статьях мы уже писали про то, как работает военная ипотека (ссылки под этой статьей). Получив свидетельство НИС, военнослужащий отправляется на поиски подходящего объекта. Ему отведено 6 месяцев с  момента получения на руки свидетельства на то, чтобы подписать договор ЦЖЗ (целевого жилищного займа). Чтобы четко провести сделку, нужно понимать какие объекты подходят под военную ипотеку, а какие нет. Для банка важно, чтобы предмет залога, коим является приобретаемая по военной ипотеке недвижимость, была ликвидным, и в случае каких либо проблем, он смог быстро продать его. Какие условия предлагают банки для получения кредита (% ставка, сумма кредита, первый взнос) можно прочесть в этой статье.

На момент написания статьи существует 3 типа объектов недвижимости, которые можно приобрести по программе «военная ипотека».

Жилье на вторичном рынке

Основные требования, которые предъявляют банки к объекту, не отличаются от требований по гражданской ипотеке.

• Отдельная кухня, санузел;
• Наличие горячего и холодного водоснабжения, системы отопления;
• Наличие рабочей сантехники, дверей, окон;
• Статус дома не должен быть аварийным;
• Наличие каменного, кирпичного или цементного фундамента;
• Наличие железобетонных, металлических перекрытий;
• Этажность дома должна быть не менее 6 этажей;
• Жильё не должно быть малосемейным или типа общежитий;
• Квартира должна быть свободна от обременения третьих лиц: не иметь прописанных людей, не быть заложена или сдана в аренду;
• Жильё должно находиться в одном городе или регионе вместе с офисом банка.

Жильё в новостройке

Поскольку жильё на новостройки банки предлагают только на объекты аккредитованных им застройщиков, то и требования здесь уже учтены при аккредитации. Данная аккредитация предполагает, что жильё соответствует необходимым нормам и пригодно для комфортного проживания. Кроме того, оно подразумевает (но не гарантирует на 100%) сдачу объекта в срок.

Здесь стоит отметить тот факт, что аккредитация застройщика проводит одновременно с банком и Росвоенипотека, поэтому военнослужащий может быть спокоен за выбранный объект. Ему остаётся лишь выбрать подходящий район и планировку квартиры.

Жилой дом с участком

С начала 2012г правительство дало добро на приобретение военнослужащими по программе военной ипотеке домов с участками. Если раньше банки наотрез отказывались выдавать кредиты на подобные объекты, то сегодня ситуация сдвинулась с мертвой точки, однако, с учетом кризиса в стране, этот вариант так и остаётся редко используемым на практике.

Почему так происходит? Самая главная причина, пожалуй, заключается в том, что банку сложно точно оценить выбранный объект. И если сам жилой дом хоть как то оценивается, то стоимость участка зачастую приводит банк в тупик. Отсюда возникают разные бюрократические проволочки, задержки в рассмотрении документов, отказы, бесконечный сбор дополнительных справок и др.

Даже гражданская ипотека на дома часто сталкивается с подобными ситуациями, что уж говорить про льготную ипотеку. Надеемся, что со временем, ситуация стабилизируется и банки начнут более лояльно принимать заявки на подобную недвижимость

Напомним, что изменения, внесенные в 2011г в Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», средства целевого жилищного займа (ЦЖЗ) могут быть использованы для приобретения жилого дома (а также таун-хауса) и занятого им земельного участка.

Тем не менее, покупка домов по военной ипотеке в нашей стране есть и мы выделим главные требования, они совпадают с теми требованиями, которые накладывают банки в случае гражданской ипотеки.

• Дом и участок не должны быть в обременении (залоге);
• Должен находиться в секторе расположения других домов, т.е. не быть одиноко стоящим домом в поле;
• Иметь подъездную дорогу;
• Подходить под круглогодичное проживание;
• Иметь необходимые коммуникации – газовое или электроотопление, водоснабжение;
• Назначение земли, на которой расположен дом — ИЖС или для целей ведения личного подсобного хозяйства;
• Иметь внешнее подключение к электричеству;
• Не должно быть заметных дефектов, которые могут стать причиной аварийности дома;
• На участке земли не должно быть незарегистрированных строений;
• Фундамент – каменный, кирпичный или железобетонный;
• Расположение участка не дальше 50км до города, где расположен офис выдачи кредита.

Для покупки квартиры в военную ипотеку она должна соответствовать требованиям банка и Росвоенипотеки. Требования есть как к новым объектам недвижимости, так и к жилью во вторичном фонде.

Ситуация с покупкой квартиры военнослужащим, участвующим в военной ипотеке, осложняется тем, что залогодержателями закладной на объект недвижимости будут одновременно банк и «Росвоенипотека». То есть квартира будет находиться под двумя обременениями, о чем будут сделаны соответствующие записи в ЕГРН. Поэтому жилье должно соответствовать требованиям и РВИ, и кредитной организации.

Требования, которые предъявляет ФГКУ «Росвоенипотека» 

Для квартиры в строящейся новостройке:

• наличие разрешения на строительство многоэтажного дома в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, статьей 51;

• с покупателем квартиры застройщик заключает договор долевого участия в строительстве;

• застройщик должен иметь действующий договор страхования ответственности либо должен использовать иной способ для обеспечения гарантий соблюдения ответственности перед покупателем, например, оплачивать взносы в компенсационный фонд;

• соблюдение календарных сроков, указанных в плане застройки, и информирование Росвоенипотеки о планомерном выполнении этапов строительства. 

Для квартиры, приобретенной на вторичном рынке жилья:

• отсутствие каких-либо правовых притязаний на это жилье со стороны третьих лиц: обременений, возражений в отношении права собственности или иных требований, зарегистрированных в судебном порядке;

• наличие кадастровых документов и их соответствие реальным показателям помещений: паспорта с приложенными экспликацией и поэтажным планом;

• наличие домовой книги или иного документа, позволяющего зарегистрироваться по месту проживания;

• документально подтвержденное отсутствие долгов по всему перечню комуслуг, предоставляемых в доме нахождения квартиры.

Для дома с участком:

• земли, на которых допускается покупка: дачное строительство (ДНП), индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садоводство (СНТ) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ);

• отсутствие каких-либо правовых притязаний на это жилье со стороны третьих лиц: жилье не должно находиться под залогом, также должны отсутствовать возражения в отношении права собственности или другие требования, поданные в судебном порядке;

• земельный участок, на котором находится дом, должен продаваться вместе с жилым объектом целиком, не допускается продажа с домом только части участка;

• наличие и соответствие кадастровых документов характеристикам дома;

• подтвержденное отсутствие задолженности по комуслугам, подкрепленное справками и выписками;

• в доме можно оформить регистрацию по месту жительства.

Требования банковских организаций

Банки также предъявляют свои требования к жилью, покупаемому в военную ипотеку участником НИС. Требования разнятся, но можно выделить общие пункты, стандартные для большинства кредитных организаций.

Для квартиры, покупаемой в строящейся новостройке:

• соблюдение требований, предъявляемых РВИ к объекту недвижимости;

• возведение новостройки должно выполняться без использования эскроу-счетов, по старой схеме взаиморасчетов. Требование связано с тем, что при применении в строительстве эскроу-счетов механизм взаимодействия между банком, застройщиком и РВИ не налажен. В данный момент времени кредиты для участников НИС на покупку жилья в таких новостройках не выдаются.

Для квартиры, приобретаемой на вторичном рынке жилья:

• соблюдение всех требований, предъявляемых РВИ к объекту недвижимости;

• отсутствие данного объекта недвижимости в градостроительных планах на реконструкцию или снос, и отсутствие признания аварийно опасным жильем;

• имеет значение год строительства, и если дом признан банком слишком старым, то кредит выдан не будет, также учитывается процент износа дома;

• тип материала, который использован для возведения стен или перекрытий — таким образом, банк оценивает надежность постройки;

• наличие близлежащей инфраструктуры и расположение многоквартирного дома относительно крупных населенных пунктов.

Для дома с земельным участком каждый банк предъявляет свои запросы будущему заемщику, которые необходимо уточнять в индивидуальном порядке:

• обязательно соблюдение всех требований, предъявляемых РВИ к объекту недвижимости;

• тип земли, на которой стоит дом, должен соответствовать перечню разрешенных земель в банке;

• ряд банков устанавливают минимальный критерий площади дома и участка;

• износ, если он есть в требованиях, может быть установлен не более 60%;

• возраст дома;

• материал стен и перекрытий, наличие утеплителя;

• местоположение относительно городской черты.

Уточнить требования конкретного банка или РВИ в отношении жилья, которое хочет приобрести участник НИС, можно по телефону 8-800-100-97-67. Обращайтесь, поможем оформить документы без лишних сложностей!