— Влияет ли заниженная цена в договоре купли-продажи на решение банка о выдаче ипотеки?
vadim70 ovthinnikov/Fotolia
Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет. Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.
При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).
Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:
- увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
- повышение процентной ставки;
- указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.
Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.
Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:
В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом. Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).
Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной. Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.
Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:
Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность. Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом. Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.
Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам. Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.
Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики
Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке. Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.
Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года. Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку. Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.
Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:
Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.
Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.
В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей. Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.
Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) — 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.
Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?
Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?
Отвечает юрист Александр Малютин:
Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества. Оценка определяется на основании соглашения сторон договора. Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки. Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.
В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста. Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства. Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.
Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.
Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи. К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением. Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.
Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене. Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества. Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
С чего начать покупку вторичного жилья?
Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
Как выбрать банк и ипотечную программу?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник
20 сен.
Впервые покупаю квартиру, в этой сфере знаний крайне мало. Нашли с женой квартиру мечты, готовы купить, но смущает неполная стоимость в договоре. Кв стоит 3.2 млн , а в договоре продавец хочет написать 1.83 млн (у нас ипотека в зелёном банке), а остальное под расписку. Как я понял вторая часть будет оформляться как «неотъемлемые улучшения». Риелтор заверяет что это нормальная практика и мы ничем не рискуем. В интернетах мнения разные на этот счёт, поэтому пришёл сюда. Подскажите пожалуйста, какие реальные риски есть с моей стороны. Я понимаю, что, в случае признания сделки недействительной, вернуть всю сумму в суде будет сложно, но возможно. Получается, если квартира юридически чиста, а собственник дееспособен и тд , то мы в безопасности. Так ли это? Спасибо.
21 сен.
Спросите у вашего риэлтора, какие есть основания для признания сделки недействительной ? Скорее всего это новый дом, соответственно первый соб, без наследства , дарения и т д.. и в случае, если вам приведут основания ,поинтересуйтесь, как вам вернут оплаченные деньги по полной стоимости в дкп ( в течении 15 лет по 10.000 например)
863
+2424
Москва
26 мар. 2017
21 сен.
20.09.20, 20:46
CemёH писал(а):
Впервые покупаю квартиру, в этой сфере знаний крайне мало. Нашли с женой квартиру мечты, готовы купить, но смущает неполная стоимость в договоре. Кв стоит 3.2 млн , а в договоре продавец хочет написать 1.83 млн (у нас ипотека в зелёном банке), а остальное под расписку. Как я понял вторая часть будет оформляться как «неотъемлемые улучшения». Риелтор заверяет что это нормальная практика и мы ничем не рискуем. В интернетах мнения разные на этот счёт, поэтому пришёл сюда. Подскажите пожалуйста, какие реальные риски есть с моей стороны. Я понимаю, что, в случае признания сделки недействительной, вернуть всю сумму в суде будет сложно, но возможно. Получается, если квартира юридически чиста, а собственник дееспособен и тд , то мы в безопасности. Так ли это? Спасибо.
Зеленый банк может не одобрить объект по такой цене. Буквально вчера общалась с ним на эту тему, для объектов с занижением требуется оценочный альбом, и если в нем цена сильно ниже рынка, то квартиру не одобрят.
Я не эксперт, мои слова выражают исключительно мою точку зрения.
21 сен.
получается, если оценщик поставит суму, какая нужна, проблем с банком быть не должно?
21 сен.
20.09.20, 21:06
Arizona87 писал(а):
Спросите у вашего риэлтора, какие есть основания для признания сделки недействительной ? Скорее всего это новый дом, соответственно первый соб, без наследства , дарения и т д.. и в случае, если вам приведут основания ,поинтересуйтесь, как вам вернут оплаченные деньги по полной стоимости в дкп ( в течении 15 лет по 10.000 например)
Дом новый, собственник кв купил у подрядчика по договору переуступки. Сейчас один взрослый собственник. Про «вернут» не сосем понял, то в случае непризнания сделки, вы имеете ввиду?
308
+197
Чебоксары
22 авг. 2012
21 сен.
21.09.20, 08:11
CemёH писал(а):
20.09.20, 21:06
Arizona87 писал(а):
Спросите у вашего риэлтора, какие есть основания для признания сделки недействительной ? Скорее всего это новый дом, соответственно первый соб, без наследства , дарения и т д.. и в случае, если вам приведут основания ,поинтересуйтесь, как вам вернут оплаченные деньги по полной стоимости в дкп ( в течении 15 лет по 10.000 например)
Дом новый, собственник кв купил у подрядчика по договору переуступки. Сейчас один взрослый собственник. Про «вернут» не сосем понял, то в случае непризнания сделки, вы имеете ввиду?
Банкротство .
37990
+51318
13 авг. 2008
21 сен.
20.09.20, 20:46
CemёH писал(а):
Риелтор заверяет что это нормальная практика и мы ничем не рискуем.
Это утверждение не соответствует действительности.
И практика не нормальная, и риски есть.
Правовая экспертиза и сопровождение сделок. От 25 тыс.руб.
nvtulenev@bk.ru
5177
+6011
г. Балашиха, и Горьковское направление 89037259083
06 мар. 2007
21 сен.
20.09.20, 20:46
CemёH писал(а):
Риелтор заверяет что это нормальная практика и мы ничем не рискуем.
Правильно говорит риелтор. Он же защищает интересы продавца)) Для защиты ваших интересов вам нужен свой риелтор, который объяснит вам всю ситуацию с позиции покупателя.
Недвижимость — восточное направление Московской области (живу в г. Балашиха) 89037259083
104
+72
Восток
07 окт. 2011
21 сен.
20.09.20, 22:23
Tageeva писал(а):
20.09.20, 20:46
CemёH писал(а):
Впервые покупаю квартиру, в этой сфере знаний крайне мало. Нашли с женой квартиру мечты, готовы купить, но смущает неполная стоимость в договоре. Кв стоит 3.2 млн , а в договоре продавец хочет написать 1.83 млн (у нас ипотека в зелёном банке), а остальное под расписку. Как я понял вторая часть будет оформляться как «неотъемлемые улучшения». Риелтор заверяет что это нормальная практика и мы ничем не рискуем. В интернетах мнения разные на этот счёт, поэтому пришёл сюда. Подскажите пожалуйста, какие реальные риски есть с моей стороны. Я понимаю, что, в случае признания сделки недействительной, вернуть всю сумму в суде будет сложно, но возможно. Получается, если квартира юридически чиста, а собственник дееспособен и тд , то мы в безопасности. Так ли это? Спасибо.
Зеленый банк может не одобрить объект по такой цене. Буквально вчера общалась с ним на эту тему, для объектов с занижением требуется оценочный альбом, и если в нем цена сильно ниже рынка, то квартиру не одобрят.
Непонятно, каким образом банк перечислит продавцу 3,2 млн, если в ДКП всего 1,8? Не понимаю механнику этого процесса. Или это два разныз договора, один ипотека на 1,8, другой ипотека на неотделимые улучшения (какие? если новострой в бетоне) на остаток суммы?
21 сен.
21.09.20, 08:33
Сергей Онуфриев писал(а):
21.09.20, 08:11
CemёH писал(а):
20.09.20, 21:06
Arizona87 писал(а):
Спросите у вашего риэлтора, какие есть основания для признания сделки недействительной ? Скорее всего это новый дом, соответственно первый соб, без наследства , дарения и т д.. и в случае, если вам приведут основания ,поинтересуйтесь, как вам вернут оплаченные деньги по полной стоимости в дкп ( в течении 15 лет по 10.000 например)
Дом новый, собственник кв купил у подрядчика по договору переуступки. Сейчас один взрослый собственник. Про «вернут» не сосем понял, то в случае непризнания сделки, вы имеете ввиду?
Банкротство .
Это если его признают банкротом до совершения сделки или после сделки тоже есть такой риск?
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
Источник
