– Что делать, если снизился доход, а за ипотеку надо платить?
AntonGrachev/Depositphotos
Отвечает финансовый управляющий, антикризисный менеджер Павел Кобяк:
В случае, если у Вас снизился доход и это влияет на Вашу способность платить по ипотеке, я предлагаю сначала выдохнуть и успокоиться. Давайте без эмоций взглянем на ситуацию.
Во-первых, проанализируйте Ваши нынешние доходы и расходы. Заведите себе привычку все траты и заработки записывать в Excel-таблицу или установите мобильное предложение. Когда Вы начнете анализировать эти показатели, Вы сможете найти скрытые резервы по увеличению денежных средств, которые можно направить на погашение ипотеки. Например, уменьшение количества трат на кафе/рестораны, ненужные покупки и т. д. Как правило, скрытые резервы составляют 10-20% от ежемесячного дохода.
Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?
Рефинансирование ипотеки
Если этот шаг не помогает, переходим к следующему. Запаситесь терпением и отправляйтесь прямиком в свой банк, который выдал Вам ипотеку. Сейчас во многих банках предусмотрены определенные программы, которые позволяют справиться с данной ситуацией. Так, банк может предложить Вам отсрочить выплаты по ипотеке на период до шести месяцев либо продлить срок по кредиту. За счет этого снижается размер ежемесячных платежей.
После того, как Вы договоритесь с банком, надо переходить к следующему шагу. Начините мониторить рынок труда. Возможно, по своей специальности Вы найдете более оплачиваемую работу в соседнем районе или близлежащем городе. Не стоит бояться менять работу. Иногда нужно получить дополнительное образование или новый навык, который востребован на рынке труда.
Есть еще следующий шаг, если первые три не увенчались успехом – признать себя банкротом. Это финансовый инструмент, которых заработал в нашей стране только с 2015 года. Он позволяет списать долги перед банками в полном объеме, если Вы не можете восстановить свою платежеспособность. Единственное, в случае с ипотекой данная квартира подлежит продаже. Из вырученных денежных средств погашаются требования кредиторов. После того, как Вы пройдете данную процедуру, Вы сможете начать жить с чистого листа, без долгов, и сразу планировать семейный бюджет. Когда на кону стоит Ваша жилищная безопасность, стоит в усиленном режиме бороться за свою квартиру.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Вы не пишете о причинах снижения дохода. Потеря работы, смерть или болезнь близкого родственника – банк рассматривает причины в каждом случае индивидуально. Но, тем не менее, Вам необходимо обратиться в банк за реструктуризацией долга или с заявлением о приостановке начисления процентов. Либо Вы можете обратиться к юристу, специализирующемуся на ипотеках и работой с банками, для более подробной консультации по возникшему вопросу.
Могу ли я оформить рефинансирование ипотеки в другом банке?
Как я снизил ставку по ипотеке на 4%: личный опыт
Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Прежде всего следует обратиться в банк и получить всю информацию по рефинансированию кредита. Это отличный и надежный способ оптимизировать платежи по ипотеке. Дело в том, что ставки на протяжении последних лет снижались, и у вас есть возможность перекредитоваться под более низкий процент. Если ситуация критичная и рефинансирование не решает проблему, то выходом из сложившейся ситуации станет продажа квартиры вместе с приобретением более бюджетного варианта.
Отвечает руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ – супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева:
В России действуют две главные программы поддержки ипотечных заемщиков, «оказавшихся в трудной жизненной ситуации»: реструктуризация и рефинансирование. В первом случае, как правило, заемщику предлагают увеличить срок кредитования и таким образом снизить ежемесячный платеж. А рефинансирование – это фактически перевод ипотеки в другой банк на более выгодных условиях. Новый банк гасит задолженность заемщика перед старым и предоставляет ему кредит под свой (обычно более низкий) процент.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Существует кредитный договор, в котором прописаны варианты облегчения ипотечного бремени в случае снижения дохода. Вам необходимо подать заявление в банк, в котором прописать, что из-за снизившихся доходов выполнять кредитные обязательства теперь стало сложнее. Банк может предоставить кредитные каникулы или дать время для решения финансовых вопросов.
Как воспользоваться программой государственной реструктуризации ипотеки?
Нам снизят ипотечную ставку до 6%, когда родится второй ребенок?
Отвечает президент инвестиционного холдинга «Котов Групп» Роман Котов:
Первое и самое простое – уменьшить траты на отдых, развлечения и одежду, пересмотреть и оптимизировать траты на питание и т. д. Подходит он только в том случае, если текущий уровень дохода позволяет сделать это без вреда для здоровья. Второе – это пересмотреть условия ипотеки. Здесь лучшим вариантом будет перекредитоваться и уменьшить ежемесячный платеж. Это можно сделать, подобрав более низкие процентные ставки или увеличив срок кредита.
Третье действие (не самое лучшее) – продажа недвижимости. Продать квартиру или дом в ипотеке возможно. Единственно, это не так быстро и потребует дополнительных согласований и оформления документов. Связано это с тем, что не все готовы иметь дело с такими объектами, а у кредитных организаций возможны дополнительные условия. Если перечисленные варианты Вас не устраивают, то следует решать вопрос с первопричиной сложившейся ситуации, то есть нужно искать подработку или задуматься о смене работы.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?
5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
Почему квартиры в России стоят так дорого?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник
Ипотека — это специализированный вид кредита, который, как правило, заключается на весьма длительный срок (от 10 лет и более). За столь долгий срок в жизни заемщика возможны различные причины, которые могут привести к снижению уровня его доходов. О том, как действовать в подобных ситуациях, и пойдет речь в данной статье
Риски заемщика при ипотеке
Ипотека является одним из самых «опасных» видов кредитов поскольку есть прямой риск потерять квартиру, приобретенную с помощью данного кредитного инструмента. Причем все взносы по ипотеке, которые заемщик уже оплатил, также могут «уйти в никуда». Случаи, когда банк отбирал ипотечные квартиры за долги и при этом возвращал заемщику уплаченные им взносы, очень редки, поскольку в данном случае все деньги, уплаченные заемщиком на момент расторжения договора, как правило, отходят банку в виде штрафов или различных компенсаций.
Ипотека является «опасной» и из-за своего большого срока предоставления — исходя из теории вероятностей очевидно, что чем больше срок кредита, тем больше вероятность того, что за это время с заемщиком может произойти что-нибудь нехорошее.
Причины падения доходов
Жизнь настолько многогранная штука что таких причин может набраться достаточно много — это и потеря трудоспособности, и увольнение с работы, и снижение зарплаты, и потеря бизнеса и т.д. Причем большинство из этих причин становятся особенно актуальными в эпохи кризисов — как раз один из таких кризисов переживает мировая экономика в настоящее время.
Кризисные явления в экономике затрагивают достаточно много сфер деятельности государства и могут привести к массовым увольнениям, всевозможным «урезаниям» бюджетов и прочим мерам экономии. Причем последствия подобных кризисов обычно подобны веерным отключениям электричества — никогда не знаешь какая «волна» кризиса тебя накроет сильнее всего.
Распространенные ошибки заемщиков
Наиболее часто встречающейся ошибкой заемщиков в условиях когда у него снижаются доходы и он осознает что он не сможет вносить взносы по взятой ипотеке в прежних размерах, является то, что они перестают платить вообще. В данном случае они надеятся на то, что в будущем их финансовая ситуация нормализуется и они «догонят» выплаты. Но, как правило, «снежный ком» неотвратимых выплат нарастает гораздо быстрее чем может представить себе заемщик и даже если его финансовое положение действительно нормализуется через несколько месяцев, то «нагнать» выплаты получается не так просто как он рассчитывал. Разумеется, в данном случае из-за просрочек также однозначно «портится» кредитная история заемщика.
Если проблема с выплатами не решается достаточно быстро (несколько месяцев), то ситуация может значительно усугубиться поскольку к сумме основных выплат добавятся различные штрафы и пени, которые предусмотрены ипотечным договором. Положение еще больше ухудшится если заемщик начинает скрываться от банка и уклоняться от переговоров по телефону с кредитными инспекторами. В этом случае банк вынужден будет послать по адресу регистрации заемщика представителя своей службы безопасности. В теории это должен быть вежливый человек в строгом деловом костюме, который должен доходчиво разъяснить заемщику почему плохо уклоняться от платежей по кредиту. Но обычно в действительности это бывший силовик 2х2, которому то же нужно кормить свою семью и чья зарплата во многом зависит от того, скольких заемщиков он «уговорил» продолжить выплаты по кредиту. Поэтому данный разговор не всегда получается таким «вежливым», каким он должен быть в теории.
Действия при наступлении проблем
Первое, что нужно сделать в условиях надвигающегося финансового коллапса — это не откладывать поход в банк. Лучше попытаться «по мирному» урегулировать вопрос с банком прежде чем начнут набегать различные неустойки за невыполнение условий кредитного договора — ведь, в конце концов, вам все равно придется их оплатить. Если у вас есть веская причина подтверждающая снижение уровня ваших доходов, то необходимо предоставить в банк соответствующую справку.
Какие же льготы может предложить банк заемщику в этих условиях? А предложить он может следующее:
— «кредитные каникулы» (то есть отсрочка платежей). Наиболее удобный вариант если ваши трудности носят временный характер. В данном случае можно рассчитывать на полное прекращение выплат в течение некоторого времени или в это время нужно будет вносить только проценты по ипотеке, без уплаты суммы основного долга;
— рефинансирование ипотеки. Если ваши финансовые трудности носят не временный, а затяжной характер, то рефинансирование ипотеки — это как раз то, что вам нужно. Данный финансовый инструмент позволяет увеличить срок вашего ипотечного кредита — тем самым уменьшается ваш ежемесячный платеж. Да, в итоге за счет увеличившегося срока вы процентов заплатите больше, но с этим приходится мириться. В настоящее время достаточно много банков в России предлагают услуги рефинансирования кредитов (в том числе и ипотечных) других банков, но можно попробовать рефинансировать ипотеку и в том же самом банке, в котором вы ее брали.
Также не забывайте о том, что вам положены налоговые вычеты по ипотеке — иногда они помогают выбраться из этой ситуации если ваше финансовое положение ухудшилось незначительно. Также, если упали доходы, можно рассмотреть варианты чтобы совсем не платить за ипотеку.
Отношение банков к вашей финансовой ситуации
В большинстве случаев банки, если заемщик «по мирному» просит о льготах для себя по кредиту (а не дожидается когда его начинают разыскивать сотрудники банка за просрочки), идут на уступки и соглашаются предоставить заемщику либо кредитные каникулы, либо рефинансировать его ипотечный займ. В данном случае банку выгодно если выплаты по кредиту продолжатся, хоть и в меньшем размере. Потому что если банк не пойдет на уступки, то значительно повышается вероятность того, что заемщик вообще перестанет платить (ввиду безысходности своего финансового положения) по кредиту. А это означает для банка еще большую потерю денежных средств — по крайней мере в краткосрочной перспективе.
С подачей заявления в суд тоже не так просто — если заемщик предоставил необходимые справки, свидетельствующие о том, что его доходы снизились по уважительной причине, то суд часто встает на сторону заемщика (поскольку многие уже знают «непомерные апппетиты» некоторых банков в подобных ситуациях) и тогда уже кредитные каникулы предоставляются заемщику по решению суда.
Также, если банк не идет на уступки и собирается подавать на вас в суд, а вы уверены, что через несколько месяцев ваше финансовое состояние нормализуется, то вы можете нанять грамотного юриста — он достаточно легко затянет разбирательства по этому процессу на несколько месяцев.
Источник
«РБК-Недвижимость» совместно с экспертами компании Penny Lane Realty предлагает 10 простых советов, с помощью которых вы можете существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.
«РБК-Недвижимость» совместно с экспертами компании Penny Lane Realty предлагает 10 простых советов, с помощью которых вы можете существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.
Возьмем для примера среднестатистические условия ипотечного кредита на квартиру в Москве.
Сумма кредита — 6 000 000 руб.
Срок — 30 лет.
Ставка — 14% годовых.
Ежемесячный платеж при аннуитетном (см. примечания внизу страницы) платеже — 71 118 руб., из них 69 041 руб. приходится на проценты; при дифференцированном платеже — 85 708 руб., из них 16 667 руб. — основной долг (тело кредита) остальное составляют проценты.
1. Настаивайте на дифференцированном графике погашения кредита — это выгоднее
При погашении кредита в соответствии с графиком по дифференцированным платежам переплата по кредиту составит 12 млн. 642 тыс., по аннуитетным платежам — 15 млн. 374 тыс. Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала платишь много, потом мало. Но они убывают каждый месяц и, в результате, платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету. В нашем примере уже через 4 года платеж выравнивается с аннуитетным и будет равен 70 658 руб. Затем он продолжит уменьшаться и, к примеру, последний, 360-й платеж, составит 17 032 руб. вместе с процентами. В итоге, экономия за 30 лет составит 2 млн 732 тыс. руб.
2. Занимайтесь страхованием предмета залога самостоятельно
Как правило, при оформлении кредита, банк предлагает одну — две страховых компании, с которыми у него самые теплые отношения. Но в действительности у него их как минимум 10-12. Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, при условии того, что комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, вы можете сэкономить до 0,8% на страховании или до 48 000 руб. ежегодно или 1 440 000 руб. за 30 лет, если выберете сами наиболее выгодную страховую компанию.
3. Для снижения общей долговой нагрузки оформляйте кредит на более долгий срок
Простое правило — чем дольше срок, тем ниже платеж — никто не отменял. Если оформить ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж будет равен 73 642. На 30 лет, напомним, платеж составляет 71 118 руб. Даже с учетом более низкой процентной ставки при кредите на 20 лет ежемесячно вы теряете 2 564 руб.
4. Планируйте ежемесячный взнос с запасом для выплат
Когда берете кредит, то закладывайте меньшую сумму ежемесячных платежей, которые вам по силам отдавать банку. К примеру, если вы понимаете, что можете платить 100-150 тыс. каждый месяц и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит вам не загонять себя в угол при наступлении финансового коллапса (мало ли что может случиться за 30 лет!). Как правило, каждый банк позволяет досрочное погашение уже через 3-6 месяца. При этом по истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие ваш график, если вы понимаете, что можете это себе позволить. При этом вы можете каждый месяц «редактировать» ваш бюджет (сегодня заплатить 100 тыс. вместо обещанных 70 тыс., в следующем месяце — 150 тыс. и т.д.). К примеру, если в нашем примере вносить ежемесячные платежи в размере 142 200 руб., т.е. в два раза превышающие ваш платеж, итоговая переплата составит 7 млн 687 тыс. руб. вместо 15 374 млн. Кроме того, сократится и срок на 15 лет.
5. Откладывайте средства на депозитном счете
Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж. Депозит — прекрасный инструмент для экономии денег, потому как откладывать средства лучше на депозите, чтобы эти деньги не потратить. Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 руб., из которых по 71 118 руб. пойдут в погашение кредита, остальное — на депозитный счет (то есть в вашу копилку), то за год у вас образуется 343 000 руб. экономии на депозитном счету, из которых 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ваш ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3 393 руб. в месяц. Но при досрочном частичном погашении кредита обязательно пересчитывайте график платежей. Он должен уменьшаться.
Разница между первым и вторым способом досрочного погашения кредита в том, что это процесс трудоемкий, занимает 40-50 минут чистого времени в офисе банка, не считая дороги. Поэтому мы рекомендуем вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.
6. Мониторьте информацию об изменениях тарифов кредитования вашего банка
Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. Отслеживайте постоянно (раз в месяц) эти изменения на сайте вашего кредитора. И если вы увидели, что банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то можете обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что вы — исправный заемщик, не допускаете просроченных платежей и не нарушаете условий кредитования. Банкиры, конечно, не особо рады таким заявлениям, но ставки снижают в надежде на вашу лояльность и то, что вы продолжите в будущем брать кредиты именно у них. Даже снижение процентной ставки на 0,25% позволит сэкономить вам 360 000 руб. за весь срок пользования кредитом.
7. Оформляйте налоговый вычет
С каждого потраченного 1 млн руб. можно вернуть 130 000 руб. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн руб. Таким образом, в нашем случае мы можем вернуть себе 260 000 руб. и направить их на погашение кредита.
8. Оформляйте налоговый вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке
После выплаты процентов банку за каждый год, вы можете вернуть себе 13% от этой суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1 998 620 руб.
9. Используйте материнский капитал
Если в вашей семье родился второй ребенок, вы можете использовать материнский капитал в размере 365 тысяч на погашение ипотеки. Если внести эту сумму в счет погашения основного долга, то благодаря этому ваш ежемесячный платеж по аннуитету снизится на 3923 руб. в месяц, по дифференцированному платежу платеж снизится на 5214 руб. За 30 лет экономия составит 1 412 млн. руб. вашего бюджета по аннуитету и 1 млн 871 тыс. руб. по дифференцированному платежу. Но это не чистая экономия, а ваши свободные средства на протяжении 30 лет, т.к. ежемесячно надо будет отдавать банку меньше именно на эту сумму.
10. Если купленная квартира в ипотеку — не единственное ваше жилье, сдавайте его в аренду
Наверняка банк пропишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение. Однако, если вы исправно исполняете условия, своевременно вносите платежи, предоставляете страховой полис, банк и не вздумает проверять вашу квартиру. Ставки арендной платы в Москве составляют от 30 000 руб. в месяц. Даже по самым скромным подсчетам в год можно сэкономить до 360 000 руб. Внеся досрочное погашение в счет погашения основного долга в сумме 360 000 руб., мы сможем уменьшить ежемесячный платеж на сумму 3812 руб. в месяц.
Комментарий
Директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов: «Банкиры вводят различные моратории и ограничения для того, чтобы мы пользовались ипотекой как можно дольше. Но, как правило, даже в самом худшем случае этот срок не превышает 1 года. Нам же, клиентам, выгоднее как можно скорее рассчитаться с ипотекой полностью — чем раньше мы погасим кредит, тем меньше будет итоговая переплата. То есть когда банк оформляет кредит, он не знает, сколько в итоге заработает, знает лишь минимум, из расчета моратория на досрочное погашение. Для того чтобы скорее рассчитаться с ипотекой, мы и предлагаем следовать нашим советам».
Примечания
Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, т.е. первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.
Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате, чем больше вы гасите тело кредита, тем меньше у вас проценты, таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые 4-5 лет, как правило, вы платите чуть больше чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.
Источник
