Мои родители, пожилые люди, продают квартиру в области молодой семье за 1 млн 400 тысяч. Молодая семья берет ипотеку в Сбербанке, первоначального взноса на жилье нет. Обратились в местное агентство недвижимости. Риелтор предложил родителям завысить стоимость жилья, чтобы семье выдали ипотеку. Родители уже заключили предварительный договор с новыми покупателями.
Еще узнала, что родители написали расписку о том, что получили 20 процентов от сделки на руки и отдали эту сумму обратно, расписка храниться у риелтора. Как только ипотечные деньги выдадут в кассе Сбербанка, риелтор порвет расписку. Риелтор уверил моих в том, что постоянно работает по такой схеме, т.к. на первоначальный взнос денег ни у кого нет. Плюс в отчете, который сдается в банк, фотки квартиры частично подменены: наша квартира имеет косметический ремонт, а в фотографиях квартира с евроремонтом.
Посмотрела я договор, сейчас мучают сомнения насчет юридической чистоты сделки, вдруг черный риелтор. Подскажите, форумчане, чего опасаться.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Город
Двадцать четвертое сентября две тысячи шестнадцатого года
Гражданин Иванов И.И, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны
Гражданин Петров П.П и гражданка Сидорова Н.М., именуемые далее по тексту договора – ПОКУПАТЕЛИ, с другой стороны, вместе именуемые СТОРОНЫ, руководствуясь ст. 429 ГК РФ заключили договор о нижеследующем:
Стороны не позднее 24 ноября 2016 обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, указанного в п.1, на следующих условиях:
1. Продавец передает в долевую собственность Покупателям, квартиру под номером 3 (Три), расположенную по адресу: …(далее по тексту Объект недвижимости):
1/2 доли в квартире – Петрову П.П
1/2 доли в квартире – Сидоровой Н.М.
2. Объект недвижимости принадлежит ПРОДАВЦУ по праве собственности на основании Договора купли-продажи от (дата, месяц) г. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним (дата, месяц) г., произведена запись регистрации № (номер), что потверждается выпиской из Единого государственного реестра прав еа недвижимое имущество и сделок с ним, выданной (дата, месяц) г. Обект недвижимости: Квартира. Назначение: жилое. Площадь: общая – 49 кв.м., Этаж: 5. Кадастровый (условный) номер: ……
3. Объект недвижимости оценивается сторонами в 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей 00 копеек. Объект недвижимости приобретается ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк в лице …. Отделения (на правах управления) Свердловского отделения № (номер) ПАО Сбербанк, именуемом в дальнейшем БАНК, согласно Кредитному договору (далее Кредитный договор), заключенный в городе (название) между Петровым П.П., Сидоровой Н.М. и БАНКОМ.
4. Расчеты производятся в следующем порядке:
4.1. За счет собственных средств:
360000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек – на приобретение Объекта недвижимости уплачивается до подписания настоящего договора в качестве аванса. (Мои родители 2 расписки на 360000 подписали, что получили от покупателей и отдали покупателям эти же деньги)
4.2. За счет кредитных средств БАНКА:
1440000 (Один миллион четыреста сорок тысяч) рублей 00 копеек – на приобретение Объекта недвижимости, суммы п.п.4.2. уплачивается в течение 5 дней после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по недвижимости в силу закона в пользу БАНКА, путем перечисления указанной суммы со счета Покупателя, открытого в ПАО Сбербанк, на счет ПРОДАВЦА, открытый в ПАО Сбербанк.
(По факту мои родители на руки должны получить 1400000, 40 тысяч за работу риелтору от покупателей)
5. В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ СТОРОНЫ договорились, что Объект недвижимости до полной оплаты его стоимости не находится в залоге у ПРОДАВЦА.
(получается, что квартира уже в залоге у банка?)
6. В соответствии со ст. 64.1., ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1988 года № 102-ФЗ Объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору, считается находящимся в залоге у БАНКА в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателем Объекта недвижимости является БАНК. Залогодателями являются ПОКУПАТЕЛИ. Право Залогодержателя удостоверяется Закладной.
7. До заключения основного договора купли-продажи ПРОДАВЕЦ гарантирует, что Объект недвижимости никому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в аренду, наем, безвозмездное пользование, а также не обременен правами пользования членов семьи собственника. Объект недвижимости свободен от любых прав третьих лиц.
8. На момент заключения настоящего договора в Объекте недвижимости никто не зарегистрирован, что подтверждается Справкой, выданной Председателем ЖСК № 20 от (дата, месяц) 2016 г. Указанные лица обязуются выписаться до подписания основного договора.
9. ПРОДАВЕЦ обязан не позднее 2 дней после государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области передать ПОКУПАТЕЛЯМ Объект недвижимости без составления акта приема-передачи.
(т.е. ключи от квартиры и доки на квартиру мои родители отдают и только потом получают деньги за квартиру???)
10. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта недвижимости после его передачи ПОКУПАТЕЛЯМ несут ПОКУПАТЕЛИ. (Не понимаю этого пункта, дом обрушился во время сделки, чей дом в итоге, какие риски?)
11.Право собственности на Объект недвижимости возникает у ПОКУПАТЕЛЕЙ с момента регистрации права собственности на объект недвижимости ПОКУПАТЕЛЯМИ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
12. После государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Объект недвижимости переходит в собственность ПОКУПАТЕЛЯМ, которые за свой счет осуществляют ремонт и эксплуатация Объекта недвижимости, а также участвуют соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с технически обслуживанием и ремонтом, в том числе, капитальном, всего дома.
13. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на Объект недвижимости сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЯМИ своих обязательств, возникших из Кредитного договора.
14. Расходы на государственную регистрацию права собственности несут ПОКУПАТЕЛИ в соответствии с действующим законодательством РФ.
15. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
16. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента подписания основного договора купли-продажи.
17. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в 3-х экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Источник
В феврале москвичи впервые стали чаще подавать заявку на ипотеку Сбербанка через онлайн-портал «Домклик», чем через офисы. Соотношение составило 33% к 31%. С таким бойким отчётом выступил в понедельник руководитель сервиса Николай Васев. Впрочем, на практике оказывается, что при новых форматах обслуживания старые проблемы не исчезают. Ипотека остаётся одной из главных тем в жалобах клиентов Сбербанка. Одни неделями ждут проверки документов через «Домклик», другие не могут добиться обещанного в договоре процента по платежам. Но больше всего негодуют те, кто уже давно выплатил ипотеку. Только вот никак не может получить у банка свою закладную.
Анна работает в Сбербанке, там же решила взять ипотеку. Только вот сделка по покупке квартиры сразу же оказалась на грани срыва. Проверка квартиры на «Домклике» заняла больше трёх недель. С дальнейшими проблемами Анна столкнулась как самый рядовой клиент. Чтобы получить ответ на свою жалобу, сотруднице Сбербанка пришлось обратиться к своим же коллегам через портал banki.ru.
— 9 февраля ипотечному менеджеру «Домклика» предоставлены документы для проверки ипотечной заявки, — пишет Анна. — Только 16 февраля пришло уведомление, что документы приняты на проверку. Прошло почти 2 недели, решения до сих пор нет. Собственники уже думают о том, чтобы отказаться от сделки. Никаких контактов, кроме чата с ипотечным менеджером и кнопки обратного звонка на сайте (менеджер не перезванивает), нет.
А ведь именно для ускорения процессов обслуживания в 2017 году Сбербанком и был запущен сервис «Домклик». С его помощью клиент может онлайн подать заявку на ипотеку, получить одобрение банка и выбрать квартиру. И вот, по словам руководителя сервиса Николая Васева, москвичи уже его оценили. Правда, в регионах другое соотношение. Там сервисом пользуются только 17% клиентов, тогда как 40% предпочитают офис. И, судя по сообщению Анны, это объяснимо: получить ответ от сотрудника в отделении бывает быстрее, чем через обратную связь на сайте.
Фото: © L!FE
Прошло уже больше месяца, как Маргарита погасила ипотеку в Сбербанке. Причём сразу внесла досрочный платёж на сумму более трёх миллионов рублей. А до этого они с мужем четыре года жили в постоянном напряжении, во всём себе отказывали. Лишь бы быстрее выплатить ипотеку. Вносили от 100 тыс. рублей ежемесячно — помимо обязательных платежей делали и досрочные. Этой зимой решили квартиру продать, поэтому так торопились. Но все усилия были тщетны. Шли недели за неделями, а закладную банк не выдавал.
— Каждый день звоним, ездим в банк, отправляют какие-то дополнительные запросы, каждый раз приезжаем на Южнопортовую улицу, кормят байками, что ещё не готово! — возмущается Маргарита в комментарии на портале banki.ru. — Что не готово?! Я отдала все деньги банку, по договору выполнила все условия, потеряла двух потенциальных покупателей на квартиру за этот месяц. Срочно верните закладную! Это уже никуда не годится! Месяц ждать — это и так беспредел, ну так месяц прошёл, в чём дело-то?
Немало проблем возникает и с рефинансированием. Так, ещё в конце прошлого года Анна решила рефинансировать свой ипотечный кредит и обратилась в Сбербанк. Всё началось довольно бодро, и уже 25 января Анна подписала новый договор ипотеки.
— И начался «танец с бубнами»!!! — пишет Анна на banki.ru. — На связь с клиентом для совместной регистрации договора ипотеки и закладной в Росреестре через МФЦ Сбербанк выделяет 2 недели! Это только на связь! Что ж, пришлось трубить во все колокола, чтобы со мной всё-таки кто-то связался 6 февраля. Девушка назначила время и место, дала телефон представителя банка. Приехала в назначенное время, и выяснилось, что нужно взять талон в общую очередь, примерное время ожидания 3 часа! Да уж, про электронную запись Сбербанк, видимо, ничего не знает. Ужас!
Фото: © РИА Новости / Игорь Руссак
По условиям договора Сбербанк после очередного платежа должен был с 1 марта понизить процентную ставку и выдать Анне новый график платежей. Но этого не произошло. И следующий платёж в онлайн-банке высветился по высокой ставке. Возмущённая клиентка пошла в отделение банка, где ей сообщили, что ставка снижена только с 30 марта, то есть по завышенному проценту ей нужно оплатить ещё один платёж. На вопрос «почему» никто из сотрудников ответить ей так и не смог. Анна написала претензию ещё 7 марта, а в ответ получила СМС: «Ждите ответ до 21 апреля».
В самом Сбербанке проблемы не отрицают. Обо всех этих историях там знают.
— По указанным вами отзывам наших клиентов банком ранее была проведена проверка, — сообщили Лайфу в пресс-службе Сбербанка. — По её итогам в двух ситуациях все проблемы уже урегулированы. По ситуации с ещё одним отзывом работа продолжается, но и здесь мы уверены, что нам удастся решить все недопонимания с клиентом в самое ближайшее время. Сбербанк постоянно работает над совершенствованием сервиса и модернизирует внутренние процессы. Мы внимательно анализируем обращения клиентов и используем их для расстановки приоритетов по доработкам процессов.
С похожими проблемами сталкиваются и клиенты других банков. Для примера были выбраны жалобы на Сбер, так как его принято считать «народным». К тому же это самый крупный и государственный банк. Но главное, Сбер — лидер по выдаче кредитов. По данным рейтинга banki.ru, такой показатель Сбербанка, как объём кредитов, выданных физлицам, достиг в феврале почти 5 трлн рублей.
Подпишитесь на LIFE
Источник
При оформлении договора банки, при согласовании с клиентом, устанавливают срок, на который могут выдать кредит. При любом типе кредитования за клиентом сохраняется возможность досрочного погашения займа с последующим перерасчетом основной суммы долга и процентов. Подобные действия не выгодны, ни одной компании, поэтому часто банки идут на обман клиентов. Согласно отзывам, Сбербанк является лидирующей организацией, которая обманывает в процессе оформления досрочного погашения займа.
Какая действует схема
Сбербанк вызывает доверие у клиентов, как коммерческая компания с государственной поддержкой. При обращении в банк не все клиенты догадываются о скрытых подвохах. Ведь ни одна организация, выдающая займы не будет действовать в интересах клиента. Это просто не выгодно. И Сбербанк — не исключение.
При досрочном погашении кредита/ипотеки компания теряет прибыль в виде выплаты ежемесячных процентов. В особенности, если речь идет о полном расторжении договора по причине полной выплаты займа.
В чем заключается обман
Метод обмана клиентов может быть применен при погашении всего кредита или его части. Схема рассчитана на невнимательность заемщика, доверяющего банку и самостоятельно не принимающего никакого участия в процедуре.
Обман клиента происходит по следующей схеме:
- заемщик кладет на счет сумму, достаточную для перекрытия кредита;
- обращается в банк для уведомления о закрытие займа;
- получает исключительно устное подтверждение об отсутствии долга;
- спустя 3 — 6 месяцев клиента уведомляют о долге в несколько десятков тысяч рублей.
Вся суть заключается в простой махинации: менеджер, получивший уведомление, не оформляет закрытие кредитного договора. Соответственно, суммы продолжают списываться в размере ежемесячного платежа. Как только деньги заканчиваются, банк еще некоторое время не уведомляет клиента. Впоследствии и возникает значительная задолженность, облагаемая штрафными санкциями.
Как не попасться на обман
После того, как начинается выяснение, откуда образовался долг, ведь договор со Сбербанком должен быть расторгнут, выявляются все обстоятельства. При этом, привлечь компанию или сотрудника к ответственности сложно, ведь данные условия в договоре не прописываются.
Избежать обмана при досрочном закрытии кредита, либо ипотеки в Сбербанке поможет собственная внимательность, что подтверждается множеством отзывов о подобной ситуации.
Рекомендации:
- сохраняйте все чеки об оплате ежемесячных платежей и о внесении на счет суммы превышающей регулярный платеж;
- не стоит ограничиваться получением устного подтверждения, нужно требовать фактические документы;
- спустя месяц необходимо повторно обратиться в банк и получить подтверждение о закрытии займа и расторжении договора.
Желательно контролировать кредитную историю, воспользовавшись соответствующим сайтом. При появлении подозрений не затягивать, а сразу обращаться в Сбербанк за разъяснениями. Суды по решению подобных споров заемщики выигрывают в исключительных случаях. Как правило, благодаря правильно составленному договору банку ничего не грозит за подобные махинации.
Какие еще «хитрости» использует Сбербанк
Расторжение договора по выдаче кредита не может быть выполнено без предварительного согласования с банком. Большинство людей об этом не уведомлены, и отправляясь в офис компании для выплаты займа, сталкиваются со многими трудностями.
Важно!
Заемщик имеет право досрочно погасить кредит только после подачи в компанию извещения за 1 месяц до предполагаемой даты списания долга.
Согласно стандартным условиям, описываемым в договорах, чтобы не столкнуться со сложностями, действовать нужно следующим образом:
- подать заявление в банке и получить ответный документ о подтверждении принятия уведомления;
- в день, указанный в заявлении, внести на счет необходимую сумму (определяется в банке с учетом перерасчета);
- после поступления средств на счет снова обратиться в Сбербанк, получить выписку и написать заявление о желании закрыть счет;
- по истечении 1,5 месяцев взять в компании документ, который подтвердит все выполненные операции и отсутствие долга банку.
Сбербанк часто целенаправленно затягивает срок рассмотрения первого заявления о досрочном погашении, либо вовсе дает отказ, опираясь на условия договора. Подобные действия являются незаконными. Заемщик может обращаться в ФАС, Роспотребнадзор или прокуратуру.
Источник
Ипотечники Сбербанка и ВТБ массово теряют право на налоговый вычет, а многодетные семьи – ещё и возможность получения субсидии 450 000 рублей. Все дело в договорах ипотеки и купли-продажи.
Подвох для ипотечников
Сразу начнем с примера: вы покупаете квартиру в ипотеку за 2,5 миллиона, а продавец просит указать в договоре только один миллион, так он пытается уйти от налогов.
Поскольку сделка ипотечная, то все согласовывается с банком. Далее договор купли-продажи действительно заключают на 1 миллион рублей, а кредитный – на 2,5 миллиона. Чтобы обосновать, почему заём превышает стоимость квартиры, банк меняет цель кредита и указывает, что он выдан не только на приобретение объекта недвижимости, но и на его ремонт. В реальности же оставшиеся полтора миллиона также передаются продавцу.
В другом случае договор купли-продажи заключается на полную сумму 2,5 миллиона, но там же указывается, что один миллион идет продавцу в качестве оплаты за жилье, а еще полтора ему же, но за оплату неких неотъемлемых улучшений данного объекта. В кредитном договоре в этой ситуации изменения в «цель кредита» могут вноситься, а могут и не вноситься, то есть договор может быть оформлен как сугубо на покупку жилья, так и на покупку и на неотделимые улучшения.
Формально во всех этих манипуляциях банк не нарушает закон и получает прибыль, а заемщик получает ощутимый убыток.
Ипотечники, согласившиеся занизить цену в договоре, не смогут получить полноценный налоговый вычет за жилье. Вернуть 13% можно только с тех средств, которые ушли именно на покупку, а с тех, которые не указаны в договоре или ушли на неотъемлемое улучшение – нельзя.
В нашем случае расходы на покупку составили 1 миллион, значит, вернуть можно будет только 130 000 рублей.
Это же касается вычета за проценты по ипотеке, но здесь всё грустнее. Если в ипотечном договоре есть двойная цель – на покупку и на неотъемлемое улучшение, то вычет сделают только с тех процентов, которые уплачены за сумму, ушедшую на покупку, а за проценты, уплаченные по остальной сумме, вычет не сделают.
В нашем примере на покупку ушел один миллион. Несмотря на то что вся сумма кредита составляет 2,5 миллиона, возврат НДФЛ возможен только в отношении процентов уплаченных за 1 миллион.
Но это не главное. Основная проблема вот в чем: у вычета за проценты есть лимит 13% от трех миллионов, то есть максимум можно вернуть 390 000 рублей. Если лимит исчерпан на одном объекте, то перенести его на другой нельзя, его остатки сгорают, этим он невыгодно отличается от вычета за недвижимость, где лимиты переносить можно.
Для нашего случая это вообще губительно, ведь мы платим проценты за всю сумму ипотеки, а вычет получаем только за те проценты, которые уплачены по одному миллиону, а после наше дальнейшие право на вычет по ипотеке сгорает вовсе.
Вдумайтесь в следующие цифры:
Допустим, наш ипотечный кредит 2,5 миллиона рублей взят на 20 лет по ставке 9% годовых.
За этот срок переплата по процентам составит 2,9 миллиона рублей.
Теоретически мы могли бы вернуть 13% от этой суммы, то есть 377 тысяч, а практически вернем только 150 тысяч 800 рублей – это и есть 13% от суммы процентов, уплаченных за пользование одним миллионом.
Заключая такие договоры покупатель, вероятно, не понимал будущих убытков, а продавец понимал, но преследовал свои выгоды, банк тоже понимал, но ему на вас наплевать.
Присутствие в договоре ипотеки иных целей, кроме покупки объекта, является поводом для отказа в выплате субсидии 450 000 рублей на погашение ипотеки при рождении третьего ребенка. Причина – несоответствие целей кредита требованиям постановления, регулирующего данную выплату.
Дополнительные цели, такие как «неотъемлемое улучшение» могут появиться в договоре ипотеки не сразу, а при рефинансировании.
Случай из практики
ВТБ предлагал своим заемщикам рефинансировать ипотеку под сниженный процент, только сумма нового займа предлагалось больше той, которая необходима для погашения действующей ипотеки, к примеру, на 200 000 рублей. В новом договоре указывалось, что деньги выдаются не только на рефинансирование, но и на ремонт объекта ипотеки.
Проблем с налоговым вычетом в данной ситуации практически не возникает, при рефинансировании право на вычет за ипотеку сохраняется, вы не получите вычет только за те проценты, которые набежали по дополнительным 200 тысячам.
Подвох скрыт в другом. Двоякая формулировка в новом договоре способна помешать получению все той же государственной субсидии в 450 000 рублей и еще участию в семейной ипотеке. Дело не в самом рефинансировании, а в дополнительной сумме, оформленной на ремонт. Формально такой кредит может быть интерпретирован, как не соответствующий требованиям госпрограммы.
То есть, условно может получиться так: первый ипотечный договор был полностью годным для получения субсидий, но когда вы его рефинансировали, то в новый договор вам прилепили некотируемую формулировку, которая и лишила вас права на господдержку.
Человек пытался повторить рефинансирование, но уже на условиях «семейной ипотеки», то есть под еще более низкий процент и в другом банке, ему отказали, причина – новый банк смутила формулировка «на ремонт объекта ипотеки».
Источник