Банк продает квартиру за долги по ипотеке что делать

Обстоятельства большинства людей таковы, что для приобретения жилья необходим кредит, а значит квартира будет находиться в залоге у банка, пока заемщик полностью не выплатит долг.

В момент принятия решения о покупке квартиры в ипотеку, как правило, сосредотачиваешься на выборе квартиры, банка, процентной ставки, сборе справок и прочих проволочек, отделяющих от столь желанных ключей от собственного жилища. Все так заняты, что мало кто задается вопросом, а может ли банк забрать квартиру за долги?

Ведь не редки случаи, когда люди не справляются со своими кредитными обязательствами. Это и болезнь заемщика, и уменьшение заработной платы, либо вовсе потеря работы. Да мало ли еще нежданных поворотов судьбы?.. Даже небольшое нарушение сроков выплат по кредитам дает банку основание обратиться в суд, чтобы принудительно взыскать задолженность, а также обратить взыскание на квартиру.

Принято считать, что банки продают квартиры должников. В действительности процесс сложнее, и залоговую квартиру продает не банк, а Росимущество с помощью компаний-организаторов электронных торгов.

Очень желательно знать, каким образом происходит процесс принудительной реализации квартиры заёмщика, и что можно сделать, если возникла такая ситуация.

По сути, да – банк может забрать ипотечную квартиру, он имеет на это право, но для этого есть установленная законом процедура, которая состоит из последовательных действий, в результате которых квартира будет передана банку в собственность или же реализована на торгах. Рассказываем обо всем по порядку.

В федеральном законе “Об исполнительном производстве” и гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации указано, что даже если заложенная квартира является единственным жильём заемщика и членов его семьи и даже, если в этой квартире  прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды или пенсионеры, она всё равно будет реализована с торгов в случае наличия у заёмщика неисполненных долговых обязательств перед залогодержателем.

После того, как банк забрал квартиру по ипотеке и она перешла к новому собственнику, он вправе потребовать выселения всех проживающих в квартире членов семьи должника, включая несовершеннолетних детей, инвалидов и пенсионеров.

Однако есть законные основания закрепить за членами семьи должника право проживания в квартире (право бессрочного пользования) несмотря на то, что эта квартира уже будет принадлежать новому собственнику.

Например, это может быть отказ от приватизации квартиры членов семьи заёмщика, включение членов семьи заёмщика в ордер при приобретении в собственность квартиры в порядке выплаты пая и др.

Кроме того, существует постановление Конституционного суда Российской Федерации, согласно которому вопрос прекращения прав пользования жилым помещением несовершеннолетними детьми должен решаться судом с учетом особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении споров о выселении несовершеннолетних детей по требованию нового собственника.

То есть, к примеру, если у нового собственника имеется еще нескольких жилых помещений в то время, как для несовершеннолетних детей эта квартира – единственное жильё, можно попытаться убедить суд сохранить за детьми право пользования квартирой.

Вышеуказанные основания не спасут квартиру от принудительной реализации с торгов, а лишь дадут возможность побороться за право проживания в квартире, которая уже принадлежит новому собственнику.

В споре по выселению суд может занять и сторону нового собственника, значит из квартиры будут выселены все без исключения. Исход зависит от выбранной линии защиты в суде, предоставленных доказательств и фактических обстоятельств дела.

Как правило, сохранить право пользования жильём за членами семьи заёмщика сложно, поскольку так будут нарушены права нового собственника жилья: в его квартире, против его воли будут проживать чужие для него люди.

На такое суды идут крайне редко, у проживающих в квартире лиц должна быть убедительная линия защиты, подкреплённая необходимыми доказательствами.

Давайте разберемся, как происходит реализация квартиры заёмщика и возможно ли выселение всех проживающих в ней членов семьи?

Просто так банк не может забрать ипотечную квартиру. Он обязан действовать в рамках установленной законом процедуры. Тут всего семь пунктов, поэтому не нужно обманываться, что это так сложно – выселить вас из квартиры, пусть даже с детьми. Банку все равно – он механически действует по заданному сценарию.

1. По кредитному договору (обеспечением исполнения которого является залог квартиры) появляется задолженность.

2. Банк подает исковое заявление в суд с целью принудительного взыскания с заёмщика задолженности и реализации на торгах заложенной квартиры в счёт погашения долга.

3. Суд рассматривает дело и выносит решение в пользу банка. Банк получает исполнительный лист об обращении взыскания на заложенное имущество, в нашем случае – ипотечную квартиру.

4. Банк предъявляет исполнительный лист в отдел судебных приставов. Приставы возбуждают исполнительное производство, в рамках которого жильё заёмщика реализовывается с торгов, либо передаётся в собственность взыскателя (в случае, если торги не состоялись).

5. Новый собственник квартиры обращается в суд с иском о снятии с регистрационного учёта и выселении из квартиры заёмщика и всех проживающих в ней лиц.

6. Суд рассматривает дело и выносит решение в пользу нового собственника квартиры, выдает ему исполнительный листа о выселении из квартиры проживающих в ней лиц.

7. Новый собственник предъявляет исполнительный лист в отдел судебных приставов, и они возбуждают исполнительное производство, в рамках которого судебный пристав-исполнитель уже принудительно выселяет из квартиры всех проживающих в ней лиц.

Имейте в виду, что уже после этапа номер четыре (когда банк отдает приставам исполнительный лист), должник и проживающие с ним лица могут лишиться возможности проживать в квартире, поскольку новые собственники попросту меняют замки на входной двери в квартиру. Бывает, что в квартиру вселяют третьих лиц для создания невыносимых условий проживания, в результате чего должник и проживающие с ним лица сами выселятся из квартиры.

Приходим к выводу, что заберет ли банк квартиру – это всего лишь вопрос времени. Но немногие знают, что в действительности есть варианты борьбы и зачастую – неплохие шансы одолеть банк или, по крайней мере, свести к минимуму потери даже в такой безнадежной ситуации.

Прежде, давайте разберемся, что происходит, когда банк начинает действовать.

Реализация квартиры на торгах в принудительном порядке производится, чтобы исполнить решение суда в рамках исполнительного производства.

Суд удовлетворил иск, приставам нужно обеспечить это решение. Они ищут того, кто продаст квартиру и перечислит им деньги. После этого они перечислят сумму долга банку, а остаток вернут должнику (для этого должник должен предоставить реквизиты счета).

В федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что квартира может быть реализована и во внесудебном порядке, на основании соглашения заёмщика (залогодателя) и кредитной организации (залогодержателя) на торгах.

Проще говоря, либо квартиру продают по решению суда, либо банк и должник договариваются мирно. В последнем случае должник передает баку квартиру добровольно.

Однако никто не имеет права принудительно отнимать ваше жилище без судебного решения. Не стоит бояться, что банк или коллекторы самостоятельно придут описывать ваше имущество, это могут сделать только приставы на основании решения суда и исполнительного листа.

Поэтому на любые угрозы банка о выселении не стоит обращать внимание! Банк не отбирает квартиру, это могут сделать только определённые законом государственные органы.

Конечно, лучше не доводить ситуацию до крайности, и при малейших трудностях с погашением задолженности пытаться решить эту проблему, не прибегая к судебному спору с банком.

Все что нужно от вас банку — это выполнение обязательства по кредиту. Перед тем, как банк обратился в суд целью принудительного взыскания задолженности и принудительной реализации квартиры должника на торгах, а также пока идет суд а и исполнительное производство, у заемщика всё ещё есть шанс погасить всю задолженность, избежав продажи квартиры на торгах.

Такой шанс существует вплоть до фактической реализации квартиры с торгов.

Но, как правило, полностью погасить задолженность перед банком могут далеко не все, ведь человек и так уже допустил просрочку по исполнению кредитных обязательств и находится в непростом финансовом положении.

Следует помнить, что если у заёмщика имеется большая просрочка по исполнению кредитных обязательств, и он не в силах её погасить, то судья, скорее всего, займёт сторону банка, в пользу которого и будет вынесено решение о принудительном взыскании задолженности и принудительной реализации квартиры с торгов (обращение взыскания на квартиру).

При рассмотрении дела (спора с банком) в суде заёмщики часто ссылаются на следующие обстоятельства:

1. Я не отказываюсь от кредитных обязательств.

2. Я лишился постоянной работы.

3. Я писал заявления на снижение процентов, либо предоставление отсрочки по кредиту. То есть я предпринял все попытки решить вопрос мирным способом.

К сожалению, для суда вышеуказанные обстоятельства не имеют существенного значения. В подобных случаях суд исходит из того, что заёмные денежные средства должны быть возвращены в порядке и в срок, указанные в кредитном договоре, под которым стоит подпись заёмщика.

Стороны свободны в заключения договора и сами несут риск неблагоприятных последствий в случае его неисполнения по каким-либо обстоятельствам.

То есть, проще говоря, заемщика никто не заставлял подписывать договор. Сам подписал – сам и расхлебывай.

Да, можно, но для этого в суд нужно предоставить веские аргументы. Это могут быть:

1. Несоответствие действительности расчёта задолженности, предоставленного банком в суд (то есть банк неверно посчитал сумму долга);

2. Несоответствие условий кредитного договора/договора залога законодательству РФ (договор составлен с нарушениями закона);

3. Незначительность просрочки платежа и трудовая книжка с записью об увольнении, либо справка о снижении заработной платы и т. д.

Все утверждения должны быть подтверждены документально и могут послужить основанием для вынесения судом решения об отказе в удовлетворении исковых требований банка.

Как вы уже поняли, ситуация с ипотечным кредитом почти всегда запутанная, неоднозначная и требует тщательнейшего изучения в каждом отдельном случае. 

Споры с банками – ключевая специализация юридической фирмы «Гурьев и Партнеры». Мы работаем с делами по отобранным квартирам ежедневно, часто выигрываем суды и сохраняем простым людям жилье, деньги, время и нервы.

Мы понимаем, насколько выматывающей и трагичной может быть ситуация, когда банк может вот-вот забрать единственное жилье и выставить на улицу всю семью. 

Самое меньшее, что мы можем для вас сделать – это бесплатно проконсультировать и рассказать, каковы шансы, и можно ли что-то сделать для сохранения квартиры.