В этой статье мы расскажем, что делать и как сохранить ипотечную квартиру. Спойлер: шансы велики, даже если вас признали банкротом.
План А. Реструктурируйте кредит
Если задолженность некритичная и у вас сохранилась возможность делать хотя бы небольшие выплаты, сделайте реструктуризацию кредита. Это изменение условий действующей ипотеки на более мягкие: пересмотр графика выплат, снижение ежемесячного взноса, временное уменьшение платежа. Реструктуризацию проводят в том же банке, где взяли кредит.
Пересмотр условий ипотеки увеличит шансы сохранить залоговую квартиру и чистую кредитную историю.
Кто имеет право на реструктуризацию кредита
Нельзя изменить условия ипотеки по своему желанию в любое время. Для реструктуризации нужны веские основания. Например:
- у вас существенно снизился доход: вы потеряли работу, вас перевели на низкооплачиваемую должность;
- вы ушли в декретный отпуск по уходу за ребенком;
- вас призвали в армию;
- вы тяжело заболели и значительную часть дохода тратите на лечение.
Банк не обязан пересматривать кредит. Однако если до сих пор вы добросовестно платили по ипотеке, то, скорее всего, он пойдет навстречу.
Документы для реструктуризации
- Копия паспорта. Оригинал нужно принести, если банк одобрил пересмотр условий кредита.
- Сведения о доходах за 3 последних месяца. Это могут быть: справка 2-НДФЛ для работающих по найму, налоговая декларация для индивидуальных предпринимателей, справка из Пенсионного фонда России для пенсионеров.
- Документы, объясняющие, почему вы больше не можете выплачивать зафиксированные в договоре суммы: справка о сокращении заработной платы или об увольнении, листок нетрудоспособности, договор на лечение и квитанции на оплату.
- Копия страхового полиса и квитанция об уплате страхового взноса по кредиту.
Что предложит банк
- Уменьшить ежемесячный платеж. Соответственно, увеличится срок кредита и общая сумма переплаты.
- Кредитные каникулы. Банк предоставит отсрочку по выплате: например, некоторое время вы будете перечислять только проценты.
Полезные советы, если вы выбрали реструктуризацию
- Оцените свои финансовые возможности. Реструктуризация не избавляет вас от долга. Это новый кредит на более длительный срок. Потянете ли вы его? Готовы ли продлить ипотечный роман с банком?
- Следите, чтобы условия, предложенные банком, не были чересчур мягкими. Если ежемесячный платеж очень низкий, то срок выплаты окажется излишне растянутым, а итоговая сумма процентов — заоблачной. Ипотека превратится в практически пожизненную кабалу. Надо ли вам это?
Реструктуризация выгодна, если финансовые трудности временные и есть надежда, что в скором будущем ситуация улучшится. Крайне желательно, чтобы у вас был пусть небольшой, но стабильный доход.
План Б. Попросите помощи у государства
С 2015 года в России действует государственная программа помощи ипотечным заемщикам, которые оказались в трудной финансовой ситуации. Первая версия появилась в 2015 году, с тех пор ее неоднократно пересматривали и изменяли. Реализует программу Единый институт развития в жилищной сфере — ДОМ.РФ.
В 2019 году в рамках программы государство оплатит за вас до 30% долга перед банком, но не больше 1,5 млн рублей. Например, остаток по кредиту на момент обращения за помощью составляет 2 млн рублей, ставка — 11%, ежемесячный платеж — 22 732 рубля. Если банк спишет 20% долга, взнос уменьшится до 18 186 рублей в месяц. Неустойка, которая успела «набежать» за время просрочки, будет списана.
Вы можете получить господдержку, если:
- у вас один или больше детей в возрасте до 18 лет;
- вы инвалид или содержите ребенка-инвалида;
- вы ветеран боевых действий;
- вы содержите иждивенца в возрасте до 24 лет: студента очного обучения, курсанта, аспиранта, интерна.
Условия участия в программе господдержки
- Залоговая квартира — ваше единственное жилье.
- Общая площадь недвижимости не больше 45 кв. м для однокомнатной квартиры, 65 кв. м — для двухкомнатной и 85 кв. м — для квартиры с тремя и более комнатами.
- После вычета ежемесячного платежа средний доход за месяц составляет меньше двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи, и такая ситуация сохраняется в течение трех последних месяцев.
- Размер ежемесячного платежа на время подачи заявления вырос не меньше, чем на 30% по сравнению с датой заключения ипотечного договора.
- Заем на ипотеку взят больше года назад.
Даже если вы не подходите под эти условия, все равно подавайте заявку. С 22 августа 2017 года была создана специальная межведомственная комиссия.
Она наделена правом принимать решения в особых случаях:
- одобрять заявку на участие в программе, если заемщик не соответствует одному или двум условиям, но остро нуждается в помощи;
- увеличивать предельную выплату по программе в два раза — до 3 млн рублей.
Документы, необходимые для участия в программе госпомощи
- Копии паспортов заемщиков.
- Документы, подтверждающие право на участие в программе: свидетельства о рождении детей, справка об инвалидности, удостоверение ветерана.
- Сведения о доходе за последние 3 месяца: справка 2-НДФЛ, заверенная копия трудовой книжки.
- Заявление об имущественном статусе. Форму можно скачать на сайте ДОМ.РФ.
Документы нужно подавать в банк, в котором вы брали ипотеку.
План В. Продайте залоговое жилье
Этот способ хорош, когда денег на выплаты нет и финансовых поступлений в обозримом будущем не предвидится. В таком случае разумнее не ждать, когда банк заберет квартиру, а избавиться от нее самому.
Продажа будет выгодной, если стоимость залогового жилья больше суммы остатка по долгу. Выручка от сделки пойдет на погашение кредита, а остаток вернут вам.
Первое, что нужно сделать — запросить разрешение на продажу у банка. В статье 37 Федерального закона «Об ипотеке» написано, что продать жилье в ипотеке можно только с согласия кредитора. Если разрешение не получено, сделку признают незаконной, а квартиру отдадут банку.
Не бойтесь, что вам откажут. Как мы уже говорили, банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг и, скорее всего, согласится на сделку.
Полезные советы
- Рекомендуем обратиться к грамотному специалисту по недвижимости. Продажа квартиры в ипотеке считается сделкой с обременениями. Процедура немного сложнее, чем обычно.
- Назначьте цену на квартиру немного ниже рыночной, но не меньше 80%. Так вы быстрее найдете покупателя.
План Д. Подайте на банкротство
Это крайняя мера, когда финансовая ситуация вышла из-под контроля, а продажа залогового жилья ничем не поможет — остаток по кредиту больше, чем стоимость квартиры. Если вы объявите себя банкротом, долги спишут, а вы начнете жизнь с чистого листа.
Право на банкротство для юридических лиц закреплено законом «О несостоятельности», с 1 октября 2015 года объявить себя банкротом может и физическое лицо.
Можно объявить себя банкротом в любое время?
Нет. Вас признают банкротом только если:
- общая сумма долгов больше 500 тыс. рублей;
- общая просрочка по платежам дольше 3 месяцев;
- нет стабильного дохода;
- сумма долга превышает стоимость имущества.
Не пытайтесь обмануть суд. За фиктивное или преднамеренное банкротство с ущербом до 1,5 млн рублей грозит административная ответственность и штраф от 1 до 3 тыс. рублей. Если сумма ущерба больше 1,5 млн рублей — будет возбуждено уголовное дело.
Как объявить себя банкротом
В течение 30 дней после того, как вы узнали или должны были узнать о своей финансовой несостоятельности, подайте в арбитражный суд по месту жительства пакет документов:
- Заявление о банкротстве
- Документы, подтверждающие размеры долга
- Документы, объясняющие, почему возник долг и почему вы не можете платить по кредитам
- Опись имущества + документы, подтверждающие право собственности: выписка из Росреестра, паспорт на автомобиль. Также нужна оценка имущества. Ее выполняют оценочные компании, их услуги оплачивает должник. Оценить и описать имущество может и финансовый управляющий, для вас это будет бесплатно
- Информацию о доходах и уплаченных налогах, сведения по сделкам на сумму более 300 тыс. рублей за последние 3 года
- Выписки по банковским счетам
- Копии ИНН, страхового свидетельства, свидетельства о браке, копии свидетельств о рождении детей
- Квитанцию об оплате госпошлины и услуг финансового управляющего. С 1 января 2017 года госпошлина составляет 300 рублей. Работа финансового управляющего стоит 25 тыс. рублей (их платите вы) + 7% от суммы уплаченных долгов (эти деньги управляющий получит после продажи имущества)
Арбитражный суд рассматривает заявление в течение 3 месяцев. После принятия решения сведения вносят в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и в вашу кредитную историю.
Что будет с вашим имуществом
Суд назначит управляющего, который будет полностью контролировать ваши финансы и имущество. Цель управляющего — выжать из вас все, чтобы оплатить долги. Он проверит крупные сделки за последние 3 года, отыщет деньги на банковских счетах, договорится о реструктуризации кредитов или о мировом соглашении с кредиторами.
Также управляющий организует распродажу вашего имущества с торгов. Продадут не все — закон не позволит оставить вас голым на улице. Необходимую мебель, одежду, посуду, домашних животных вам оставят, а вот дорогую шубу, машину и драгоценности пустят с молотка. Если вы живете в родительской квартире и на 30 тысяч содержите престарелую мать, вам просто спишут все долги.
Что будет с вами
- На время реализации имущества ваши финансовые дела контролирует управляющий. Без его согласия нельзя выезжать за границу, открывать или закрывать счет в банке, покупать ценные бумаги или недвижимость.
- В течение трех лет нельзя создавать бизнес или занимать руководящие должности в компаниях.
- В течение пяти лет вы обязаны сообщать банкам о своем банкротстве. Ни один из них не согласится дать вам денег взаймы, поэтому возможность взять кредит сводится к нулю.
- Пять лет нельзя подавать повторное заявление о банкротстве.
Что будет с залоговой квартирой
Ипотечную квартиру, скорее всего, продадут с торгов. Не стоит этого пугаться. Объясняем, почему.
Как проходят торги
- Чтобы претендовать на залоговую квартиру, банк должен записаться в реестр кредиторов в течение 2 месяцев после объявления вашего банкротства. Если он не успеет это сделать, залоговая квартира будет считаться единственным жильем, отобрать которое нельзя (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ).
- Финансовый управляющий вместе с банком согласуют порядок реализации имущества, в том числе залоговой квартиры. Порядок утверждается судом. На это уходит примерно месяц.
- Первый этап торгов. Жилье выставляется на продажу по цене, которая назначена банком и которая, как правило, соответствует рыночной. Этот этап длится месяц. Потом наступает перерыв на 30 дней.
- Второй этап торгов. Стоимость квартиры снижается на 10%. Эти торги тоже длятся месяц с паузой в 30 дней по окончании.
- Третьи торги. Цена стартует с рыночной, но каждый день падает на 5-10% и снижается до 50%. Этот этап длится месяц.
Отчеты о торгах публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте газеты «Коммерсантъ». Сроки часто сдвигаются, поэтому процедура реализации занимает от 6 месяцев до двух лет.
В это время вы можете жить в залоговой квартире или сдавать ее в аренду. Пени и штрафы по кредитам перестают капать с начала судебного разбирательства. Как видите, у вас есть время прийти в себя, поправить положение и найти деньги на выкуп квартиры.
Как вы можете выкупить залоговую квартиру на торгах
Продажа имущества банкротов происходит на закрытых площадках. Сведения выкладывают на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.
Площадок немного, и все они закрытые. Большинство потенциальных покупателей о них не знают. Чтобы получить доступ к торгам, нужно уплатить взнос участника в размере 5-10% от стоимости реализуемого жилья и иметь специальный электронный ключ.
Фактически о продаже вашей ипотечной квартиры знают только банк, финансовый управляющий и вы.
Если вы купили квартиру на торгах, то заплатить за нее нужно в течение месяца после окончания продаж. Не успеете — взнос участника вам не вернут. Если квартиру никто не купил (даже вы), жилье остается вашим.
Существует множество различных ситуаций при банкротстве. О наиболее распространенных из них вы можете прочитать в нашей статье.
Полезные советы должникам
- Не паникуйте. Помните, что уважающий себя банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг, и будет по возможности помогать вам в этом.
- Не ждите, что проблемы исчезнут сами собой. Банки не забывают долгов. А пока вы тянете время, капают проценты, пени и штрафы, долг увеличивается, ваша кредитная история ухудшается и шансы сохранить залоговую квартиру уменьшаются.
- Брать новый кредит, чтобы расплатиться со старым, — не лучшее решение. Особенно если вы приняли его необдуманно. Новый кредит может оказаться еще тяжелее старого.
- Не прячьтесь от банка. Займите активную позицию. Продемонстрируйте свою готовность выплатить кредит: напишите, позвоните, а еще лучше сходите в банк и побеседуйте с кредитным специалистом. Честно объясните ситуацию и вместе ищите решение проблемы.
- Если совсем растерялись, обратитесь к юристу или кредитному адвокату.
Читайте также: Как снизить ставки по ипотеке
Источник
Оформление ипотеки рассчитывается на длительный срок и подразумевает регулярную ежемесячную уплату денег без просрочек и задолженностей по кредиту. Наличие стабильной высокооплачиваемой работы позволяет поддерживать погашение ипотечного кредита. Непредвиденные обстоятельства, финансовые трудности, потеря работы или снижение оклада — все это подрывает возможность своевременно платить деньги.
Что делать, если нет денег платить ипотеку?
Ситуация, когда заемщик остался без работы и ему нечем платить ипотеку, довольно распространенная. В кредитном договоре прописывается весь механизм начисления штрафов за просрочку платежей. Но как платить ипотеку, если такой возможности не имеется или нет денег — оговаривается не часто.
Возможности для решения вопроса зависят от причин финансовых осложнений. Выделяют определенные варианты действий:
• подача заявки в банк на предоставление моратория по текущем платежам;
• перекредитование ипотеки в текущем банке или оформление рефинансирования в другом финансовом учреждении;
• продажа приобретенного жилья с переоформлением или погашением ипотечного кредита;
• сдача в аренду и получение дополнительного источника дохода.
При возникновении осложнений на то, чтобы платить установленную сумму денег, следует обратиться в банк. Финансовое учреждение заинтересовано в получении выданных средств обратно и рассмотрит доступные варианты в индивидуальном порядке.
Кредитные каникулы
Если заемщик добросовестно платит по ежемесячным платежам и сталкивается с временными финансовыми затруднениями, банк пойдет навстречу и оформит отсрочку по платежам. Мораторий предоставляется на период до года.
Если просрочка уже допущена, начисленный штраф не списывается, осуществляется его заморозка и перераспределение в счет будущих платежей.
Кредитные каникулы предоставляются с тем условием, что клиент продолжит исправно платить деньги по ипотечному кредиту. Заемщику понадобится убедить кредитора во временном характере осложнений и возобновлении выплат по ипотеке.
Перекредитование ипотеки
Перекредитование ипотечного кредита рассчитывается на добросовестных платежах заемщика. Процедура рефинансирования подразумевает погашение текущего кредита оформлением нового. Способ используется и в стандартных ситуациях при появлении выгодного предложения с низкой процентной ставкой.
Выгода перекредитования основывается на двух принципах:
• снижение уровня процентной ставки при сохранении текущего периода кредитования;
• увеличение срока погашения и сопутствующее уменьшение ежемесячного платежа.
Рефинансирование в обоих ситуациях оформляют при появлении возможности платить деньги по ипотечному кредиту в ближайшее время.
Заявку на перекредитование ипотеки изначально подают в текущий кредитующий банк. При отсутствии выгодного предложения следует обратиться в иные банковские учреждения или АИЖК. Первые стремятся перетянуть добросовестных клиентов и предлагают выгодные условия. Агентство ипотечного жилищного кредитования занимается вопросами рефинансирования на основе социальной поддержки.
Обратиться в другой банк имеет смысл и для перекредитования в текущем. Когда на руках присутствует подтвержденное согласие на рефинансирование ипотечного кредита по выгодным условиям, банковское учреждение быстрее пойдет навстречу.
Продажа собственности
При отсутствии решения финансовых проблем в ближайшее время рассматривают варианты смены собственника недвижимости. Продажа ипотечной квартиры — документально сложная процедура. Она находится в залоге у банка и заемщик ограничен в возможностях передачи прав на нее.
Поэтапно порядок действий заключается в определенных шагах:
• согласование продажи с банком с указанием на невозможность в дальнейшем платить деньги по ипотеке;
• поиск покупателя, готового купить ипотечную квартиру, предпринимается заемщиком самостоятельно или через банк;
• если новый собственник будет платить деньги по ипотеке — банк проверяет потенциального заемщика на платежеспособность по стандартной процедуре;
• покупатель выплачивает продавцу потраченные на жилье средства, оформляется право собственности на нового владельца.
Если покупатель обладает всей требуемой суммой денег, то он платит по ипотечному кредиту и досрочно становится полноправным владельцем недвижимости.
Сдача в аренду
Часто соискатели ипотечного кредита изначально рассчитывают оформить ипотеку и сдавать квартиру в аренду. Способ подразумевает получение источника дохода, позволяющего платить по ипотечному кредиту.
В кредитный договор часто включается положение, запрещающее сдачу ипотечной недвижимости в аренду. Обусловлен запрет тем, что банку невыгодно принимать на залоговую недвижимость постояльцев, не заинтересованных в сохранении имущества.
Отсутствие запрета не подразумевает свободных действий. Банк регулярно проверяет состояние залога и при обнаружении потери его товарного вида может обязать заемщика полностью погасить кредит с процентами.
Однако если сдача в аренду была согласована, при отсутствии денег и наличии дополнительного жилья сдают квартиру посуточно или помесячно и платят деньги по ипотечным обязательствам. При отсутствии жилья рассматривают варианты с дешевой арендной платой.
Последствия неуплаты ипотеки
Когда нечем платить ипотеку в Сбербанке или другом финансовом учреждении главное — не избегать сотрудничества. Банку необходимо понимать, что он имеет дело с добропорядочным клиентом. В этой ситуации он готов пойти навстречу. Иначе могут быть предприняты следующие санкции:
• начисление штрафа — избегать просрочек следует любыми путями, обязательства по начисленным пени не пропадут;
• испорченная кредитная история по ипотеке — в оформлении будущих кредитов для банков это серьезный показатель, на пару незначительных просрочек еще закроют глаза, но отказ от сотрудничества для любого банка показатель крайней неблагонадежности;
• судебное разбирательство — банк через суд потребует погашения кредита и процентов на основании невыполнения условия кредитного договора;
• взыскание залога и его реализация с торгов — ипотечная недвижимость продается банком, убытки возмещаются, остаток передается заемщику.
Сотрудничество с банком в решении финансовых затруднений по ипотеке обладает важным преимуществом. Если клиент письменно обращается с ходатайством о пересмотре, а банк отказывает в любых вариантах, судебное разбирательство станет на сторону заемщика!
Вам понадобилась помощь юриста по жилищным вопросам? Обратитесь за бесплатной консультацией к специалисту!
Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45
Источник