Средняя зарплата в Украине, по данным Госстата, не дотягивает 11 тыс. грн. И даже в Киеве она чуть выше 15 тыс. Поэтому если вам не повезло получить квартиру в подарок от родителей или в наследство от бабушки, а отдавать каждый месяц солидную часть зарплаты кажется нелепой затеей, вариантов остается не так много. Самый логичный — взять ипотеку.
Содержание:
- Ипотечный кредит: что это
- Ипотека: выгодно или нет
- Кому дадут ипотеку
- Какие документы нужны
- Что будет если не платить ипотеку
- Ипотечные ставки в банках Украины
Ипотечный кредит: что это
Ипотека – это самая долгосрочная (и дорогая) целевая ссуда, которую банк выдает физлицу на покупку жилья. Залогом в данном случае является приобретенная недвижимость. Ставки по ипотечному кредитованию значительно ниже потребительского, а суммы – выше.
Покупая жилье в долг, вы де-факто становитесь ее хозяином. Но если займ остается непогашенным, банк проводит процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки. Простыми словами — отбирает право на владение жилплощадью.
Ипотека: выгодно или нет
Несмотря на переплату, приобрести квартиру в рассрочку не так страшно, как копить деньги на покупку своего жилья. Объясним, почему. Получая среднюю зарплату в Киеве и не шикуя, а покупая только необходимое, можно отложить не больше 5 тыс. грн. А значит, если вы хотите купить среднестатистическую «двушку» стоимостью 1 млн грн, копить придется примерно 17 лет! Не хотелось бы столько времени жить с родителями, не так ли? Если же снимать даже самую скромную комнату, копить придется еще дольше.
Главное преимущество ипотеки заключается в том, что платить вы будете уже за свою квартиру, а не за съемную. При этом чаще всего ежемесячный платеж по аренде не уступает в стоимости платы за кредит. А еще до 2020 года в Украине действует программа, согласно которой можно получить молодежный кредит на квартиру. Ставки по нему значительно ниже стандратных. Правда, и получить его очень непросто.
Читайте также: Молодежный кредит на квартиру: кому положен и как получить
Кому дадут ипотеку
Условия получения ипотеки просты и понятны.
Требования к заемщику:
- возраст — от 21 до 65 лет. При этом чем моложе заемщик, тем охотнее банки выдают кредит и тем на более длительный срок можно оформить ссуду:
- постоянный доход;
- украинское гражданство;
- стаж на последнем месте работы не менее года;
- минимальный доход на семью — 21 тыс. грн;
- хорошая кредитная история.
Какие документы нужны
В зависимости от условий договора и кредитной политики банка, от вас могут потребовать разные документы, вплоть до водительских прав. Однако, для кредитования каждому банку нужны:
- заявление на выдачу займа;
- паспорт;
- ИНН;
- документ, подтверждающий платежеспособность (справка о доходах);
- трудовая книжка;
- паспорт и ИНН мужа/жены;
- предприниматели также предоставляют справку о госрегистрации.
Что будет если не платить ипотеку
В 2014 году после резкого скачка доллара и обесценивания гривны Украина ввела мораторий на взыскание валютной задолженности по ипотеке. Он запрещал взыскание имущества в ипотеке (или любого другого) без согласия заемщика и перепродажу долга факторинговым компаниям. Исключение делалось для финучреждений, объявленных во время “большой чистки банковской системы” неплатежеспособными. Они единственные получили право перепродать кредитную задолженность третьим лицам.
Но уже в октябре 2018 года Верховная Рада Украины приняла Кодекс по процедурам банкротства, который отменил мораторий. А значит, с 18 апреля 2019 года неплательщики по ипотеке рискуют остаться без крыши над головой. В то же время, был установлен особый 5-летний срок реструктуризации этих самых займов.
Условия реструктуризации задолженности, установленные кодексом смотрите в таблице:
Ипотечные ставки в банках Украины
С 2015 года банки начали массово отказываться от выдачи займов на недвижимость. А те, кто оставил ипотечные программы в своем портфеле, стали повышать годовой процент. В сравнении с европейской ипотекой наши ставки очень высокие. Для сравнения: в Польше ипотеку можно взять под 3-7%, а в Украине средний годовой процент по первичному рынку составляет около 21%. Но есть и хорошие новости: банкиры отмечают тенденцию к падению ставок.
Читайте также: Ипотека в Украине VS в Европе: в чем разница
Мы сравнили лучшие предложения по ипотеке от украинских банков в новостройках и на вторичке.
Ипотечные ставки по первичному рынку
Благодаря сотрудничеству банков с застройщиками условия по новым объектам недвижимости более выгодные.
Ипотечные ставки по вторичному рынку
На вторичном рынке ситуация иная: застройщиков-партнеров нет, соответственно, годовые ставки выше.
Ипотека в ПриватБанке
Согласно нашим расчетам, ПриватБанк предлагает самые доступные условия из перечисленных выше. Рассмотрим предложение подробнее.
Выбирать жилье Приват настойчиво рекомендует на своем же сайте, где представлен большой выбор разных типов недвижимости по любым характеристикам. Главная страница оснащена удобным поиском по фильтру.
Дополнительные расходы, которые лягут на плечи заемщика:
- обязательное платное страхование ипотеки — 0,5% от стоимости недвижимости;
- обязательное платное личное страхование — 0,5% от суммы основной задолженности по кредиту;
- оценка обеспечения кредита;
- услуги нотариуса и оценщика.
С учетом всех этих нюансов реальная годовая ставка составляет 25,31%. При этом программа не предполагает изменений условий по ипотеке, в то время как эксперты прогнозируют улучшение экономической ситуации в стране, а значит, и снижение ставок.
Ипотека в банке «Аркада»
Отдельной строкой идут условия по ипотеке от «Аркады» — банка и застройщика в одном лице. В нем годовая ставка зависит от местоположения объекта кредитования и фазы строительства объекта, а заемщиком можно стать с 18-ти лет. Ссуда выдается сроком до 30-ти лет, но с условием, что получающая кредит сторона на момент конечного срока будет не старше 60-ти лет.
Читайте также: Ипотека в Киеве: реальная история
Ипотечный кредит — серьезный шаг, после которого ваша жизнь вряд ли будет прежней. Но какими будут изменения зависит, прежде всего, от вас. Мы в редакции Олфин желаем вам перемен только к лучшему и рекомендуем тщательно выбирать условия долгосрочного кредита, детально консультироваться с менеджерами банков и читать все пункты договора, особенно те, что прописаны маленьким шрифтом.
Анастасия Гнатюк
- 5
- 4
- 3
- 2
- 1
(3 голоса, в среднем: 4.7 из 5)
Источник
Ипотечный кредит в действующих украинских экономических реалиях нередко является чуть ли не единственной возможностью обрести собственное жилье. К сожалению, после резкой девальвации национальной валюты в рынок ипотечного кредитования существенно сократился. Тем не менее, в Украине все еще действуют ипотечные программы и, по прогнозам экспертов, они будут расширятся с началом экономического роста.
Что такое ипотечный кредит?
Ипотека – это долгосрочный целевой кредит банка, залогом которого является приобретенное недвижимое имущество.
По факту имуществом владеет хозяин данной недвижимости. Однако, если кредит не погашается, то полученная в ипотеку квартира становится собственностью заемщика (банка). У этого явления есть юридический термин — обращение взыскания на предмет ипотеки.
Ипотечные ставки в банках Украины
Несмотря на существенное сокращение ипотечных программ, банки все еще предоставляют украинцам возможность купить недвижимость в кредит. Пока процентные ставки далеки от того уровня, который был до 2008 года, но тренд на улучшение условий усиливается с каждым годом.
Стоит обратить внимание, что условия ипотечных программ зависят от того, приобретает человек жилье на первичном или вторичном рынке недвижимости.
Условия ипотечного кредитования в Украине на первичном рынке (сумма – 1 млн. грн, срок погашения – 10 лет)
Условия ипотечного кредитования в Украине на вторичном рынке (сумма – 1 млн. грн, срок погашения – 10 лет)
Условия получения ипотеки в Украине
Несмотря на то, что придется переплачивать, взять кредит стоит хотя бы потому, что вследствие инфляции накопления пропадают, а недвижимость растет в цене. Нередко стоимость аренды жилья в крупном городе соизмерима с месячными ипотечным платежом. Имея свою квартиру, вы избавляетесь от переездов по съемным углам, обретаете независимость от родни и можете распоряжаться жизнью по своему усмотрению.
Есть ряд необходимых условий для получения ипотеки:
- обязательная прописка в регионе, где оформляется кредит;
- наличие украинского гражданства заемщика;
- возрастные рамки (от 21 года);
- трудовой стаж – от 1 года (на последнем месте не меньше 6 мес.);
- положительная кредитная история.
Ипотечные ставки в Украине колеблются от 14% до 24% в зависимости от вида недвижимости: в новострое или готовом доме.
Если берется займ на 10-15 лет суммой до 1 млн. гривен, то первоначальный взнос составит 20%.
Ипотека в Украине для молодых семей возрастом до 35 лет предоставляется на более выгодных условиях. Для этой категории предусмотрены субсидии государства в случае рождения ребенка, плюс они могут воспользоваться пониженными процентными ставками.
Какие документы нужны для получения ипотечного кредита?
В разных финансовых учреждениях могут быть разные условия предоставления ипотечного займа. Это зависит как от условий договора, так и от кредитной политики банка.
Тем не менее, базовый перечень необходимых документов выглядит следующим образом:
- Заявление на получение ипотечного кредита, заполненное заемщиком.
- Паспорт гражданина Украины.
- Идентификационный код налогоплательщика.
- Справка о доходах (данные за последние 6 месяцев с разбивкой по каждому месяцу)
- Копия трудовой книжки.
- Паспорт и идентификационный код супруги/супруга, если заемщик состоит в браке.
- Для предпринимателей – справка о государственной регистрации.
При оформлении ипотеки гражданам Украины банк вправе требовать и другие документы вплоть до водительских прав и бумаг, подтверждающих дополнительные доходы.
Мораторий на взыскание и Кодекс по процедурам банкротства
Поскольку в последнее время курс иностранной валюты по отношению к гривне сильно колеблется, государство в 2014 году приняло мораторий на взыскание валютной задолженности по ипотеке. Речь идет о моратории на взыскание имущества, если займ был сделан в иностранной валюте.
Согласно мораторию, накладывался запрет на:
- Принудительное взыскание имущества в ипотеке (то есть без согласия самого должника-заемщика);
- Принудительное взыскание другого имущества (не находящегося в ипотеке), без согласия должника, если сумма кредита превышает стоимость ипотечного имущества;
- На перепродажу кредита третьим лицам (факторинговым компаниям). Данный запрет не распространяется на банки, объявленные неплатежеспособными. Такие банки имеют право перепродать кредитную задолженность, несмотря на действие моратория.
Однако Верховная Рада Украины приняла Кодекс по процедурам банкротства, который устанавливает пятилетний особый период реструктуризации ипотечных валютных кредитов и отменяет мораторий на взыскание квартир у неплательщиков по кредитам.
Кодекс вступил в силу 18 апреля 2019 года, после чего мораторий на взыскание ипотечных валютных кредитов перестанет действовать.
В соответствие с Кодексом по процедурам банкротства, требования обеспеченного кредитора, которые возникли по кредиту в валюте, конвертируются в гривну по курсу НБУ на день открытия дела о неплатежеспособности и погашаются должником в соответствии с планом реструктуризации в размере 100% от рыночной стоимости квартиры или жилого дома, которая определена оценщиком, определенным кредитором.
Документом предусмотрены такие условия реструктуризации долга:
— для квартир до 60 кв. м (или не более 13,65 кв.м жилой площади на каждого члена семьи должника) и домов до 120 кв. м устанавливается процентная ставка на уровне украинского индекса ставок по 12-месячным депозитам физических лиц (UIRD), увеличенному на 1 п.п. Сейчас индекс UIRD составляет 15,85%. Т.е. ставка составит 16,85%.
— для объектов большей площади реструктуризации устанавливается на уровне украинского индекса ставок по 12-месячным депозитам физических лиц (UIRD), увеличенному на 3 п.п., а план реструктуризации заключается на 10 лет. В таком случае, ставка составит 19,85%.
Источник
Ипотека. Так ли она страшна, как ее описывают? Каково это: взять ипотечный кредит в 25 лет и жить с ним? Разобраться в предмете редакция Allfin решила на личном опыте человека, который сам выплачивает ипотечный кредит в Украине. «Герой» нашего интервью — Олег, молодой и перспективный специалист, интернет-маркетолог, который в 29 лет живет в собственной квартире в Киеве.
— Как и почему ты решился взять квартиру в ипотеку?
— Понял, что это единственный шанс в Киеве жить в своем жилье.
— Какие были требования к заемщику?
— Я оформлял договор в 2014 году, условия ипотеки могли измениться с тех пор. Тогда требования к заемщику были минимальные: от 18 лет, полгода официального трудового стажа. Ипотека, как правило, оформляется на 30 лет. Молодым ее оформляют значительно охотнее, чем людям в возрасте. Если, к примеру, человеку 40 лет, то ему уже ипотеку оформляют на 25 лет, чтобы он ее выплатил до достижения пенсионного возраста.
— Какие нужны документы?
— Брал квартиру от застройщика на этапе котлована. 3 года ждал до момента, когда получил ключи от квартиры. Зато условия выгодные. Пакет документов минимальный — справка о доходах за последние полгода, паспорт и код.
— Какой доход должен быть, чтобы ипотеку одобрили?
— Взять ипотеку можно, если в справке от работодателя значится, что твоя зарплата покрывает минимальный платеж по кредиту: проценты и часть тела, и у тебя еще должна оставаться сумма больше прожиточного минимума. При этом прожиточный минимум берется установленный государством.
— Сколько времени заняло оформление?
— Целый день. Четыре часа подписывал документы не читая. Я оформлял ипотеку в Аркаде, а это одновременно и банк и застройщик, поэтому оформить можно было все не выходя их офиса. На деле это несколько разных договоров: купли-продажи на квартиру, ипотеки с банком и, вместе с этим, еще «побочные» договора типа страховки и куча других документов.
— Как рассчитать ипотеку?
— У меня процентная ставка — 16% годовых. Это реальная процентная ставка без скрытых платежей и комиссий. Единственный пункт, который есть во всех ипотечных договорах и который реально смущает — это то, что банк оставляет за собой право менять процентную ставку по ипотечному договору. Эта ставка привязана напрямую к ставке рефинансирования НБУ. В 2014 году, когда курс доллара резко вырос, НБУ как раз ставку рефинансирования сильно поднял, и банк имел право изменить процент по моему договору, но, к счастью, не сделал этого.
— Что будет, если не платить?
— Квартира в моей собственности, она оформлена на меня. Я не могу ее продать, пока не выплачу ипотеку. Теоретически, если платить не буду, то квартиру могут отобрать за долги, но это маловероятно.
Получить кредит
— Были ли еще какие-то дополнительные платежи?
— В 2014 году за оформление ипотеки я заплатил порядка 10 000 грн (больше 800 долларов на тот момент, — прим. Allfin). Это были траты, к которым я не был готов. Деньги пошли на оплату услуг нотариуса, залог, страховку.
— Какой платеж у тебя по ипотеке?
— У меня классическая схема погашения кредита: я плачу процент только на остаток суммы. Мой минимальный платеж — это 1,33% в месяц + небольшой платеж по телу кредита. Причем если тело кредита в разрезе года переплатить, ты можешь потом в течении года тело кредита не платить. Очень удобно для тех, у кого доходы неравномерные. Важный момент: обязательным является только погашение ипотечных процентов. Даже если у вас месяц не задался, вы потеряли источник дохода и т.п. — банку выгодно, чтобы вы были ему должны. Главное, оплатить проценты, а они часто ниже, чем коммуналка.
— Какой процент от дохода ты отдавал в счет погашения долга?
— Максимум я отдавал 70-80% от дохода и 20% оставлял на еду и проезд. А потом начался ремонт. Реально рассчитываю уложиться в 10 лет. Сегодня я плачу за ипотеку примерно в половину меньше, чем платил бы за аренду квартиры.
— Не жалеешь, что взял ипотеку? Не чувствуешь давления?
— Не, не жалею. Процент по ипотеке у меня намного ниже, чем стоимость аренды квартиры. Да и плачу я за свое жилье.
Получить кредит
— Что посоветуешь для тех, кто берет ипотеку?
— Когда покупаешь квартиру от застройщика, то покупаешь не квартиру целиком, а как бы выкупаешь квадратные метры. Если официальной зарплаты по документам не хватает на всю квартиру, можно взять в ипотеку ⅔, а к примеру, балкон и кухню купить в рассрочку. Тут важно понимать: беспроцентный кредит, который предлагает застройщик, имеет свои подводные камни. Так, в моем доме соседи не захотели переплачивать за ипотеку и взяли рассрочку, а застройщик поднял цену за квадратный метр. Вышло дороже, чем ипотека. Но это реальный выход для тех, кто хочет приобрести свой угол, а доходы не позволяют.
Как видите, ипотека — вполне реальное решение жилищной проблемы. Особенно в условиях отсутствия валютных займов. Опыт Олега показывает: простое решение может оказаться правильным.
Екатерина Погорелова
Источник
«Квартирный вопрос испортил многих», — известное булгаковское высказывание актуально и сегодня, пишет epravda.com.ua.
Государственное ипотечное учреждение должно было стать образцом того, как работают современные финансовые механизмы в Украине.
ГИУ должно было кредитовать банки, чтобы те предоставляли еще больше кредитов на покупку квартир, а после этого — «паковать» предоставленные банкам займы в ценные бумаги и продавать их всем желающим.
Образовалась бы такая финансовая пирамида с обеих сторон.
Еще недавно она существовала во многих концах света и имела вполне приличное название — рефинансирование с применением механизма секьюритизации — от английского security, ценная бумага.
Это сегодня известно, что именно ипотечный бум в США вызвал финансовый кризис 2007 года. Однако его исказили американские политики, которые накануне выборов решили предоставлять почти бесплатные жилищные кредиты бедным слоям населения.
Впоследствии эти кредиты «упаковывались» и с помощью механизма секьюритизации продавались всем желающим. Это напоминало распространения взрывчатки через почтовые отправления.
Впоследствии, когда немного повысились процентные ставки по кредитам, а людей начали увольнять с работы, начался шквал банкротств. Люди отказывались платить по кредитам.
Займы оказались «плохими», и «плохими» стали ценные бумаги учреждений, созданные за счет секьюритизации. Начались банкротства банков и все известное как финансовый кризис 2007-2013 годов.
В Украине механизм рефинансирования через ГИУ не дал бы такого эффекта. Сам по себе финансовый механизм неплохой, и кредиты на жилье в Украине крайне трудно получить даже до кризиса.
Когда в 2004 году ГИУ создавалась должно быть так. Условно — банк выдает ипотечные кредиты на 100 млн грн под 14% годовых. Затем продает их Государственному ипотечному учреждению, отдавая 10% из 14-ти. Так, он теряет львиную долю прибыли, но это как посмотреть. Он получает 4% просто «из воздуха» и снова имеет 100 млн грн, которые снова может выдать в качестве кредитов.
Однако обещанная еще советской властью победа коммунизма в жилищном вопросе в 2000 году так и не наступила.
Еще во времена премьерства Юлии Тимошенко ГИУ по финансовому механизму превратилась в нечто иное. За собственные средства она начала покупать готовые квартиры у застройщиков. Впоследствии эти квартиры раздавались «очередникам» в присутствии большого количества телевизионных камер.
Правительства изменились, но ГИУ продолжила покупать квартиры у застройщиков-неудачников. Она отбирала дома, на достройку которых не было денег, и вливала туда государственные миллионы. А потом вместо Тимошенко готовые квартиры раздавали уже чиновники от Виктора Януковича.
Уменьшение капитала
В начале июня 2013 правительство уменьшило уставный капитал Государственного ипотечного учреждения на 196 100 000 грн до 755 600 000 грн.
На первый взгляд, новость потрясающая. Ведь в 2004 году именно за счет капитала ГИУ должны были дать первое рефинансирования банкам, предоставляющим ипотечные кредиты населению.
Однако в 2013 году уменьшение уставного капитала стало чисто технической операцией, что никоим образом не влияет на основную деятельность учреждения — рефинансированием ипотечных кредитов.
«Очередное уменьшение уставного капитала ГИУ произошло из-за бесплатной передачи учреждением в июне 686 квартир на 196090000 грн согласно директиве Кабмина. Квартиры были приобретены ГИУ в 2009 году, и согласно постановлению № 855 КМУ от 27 июля 2011 безвозмездно переданы гражданам», — сообщила начальник управления связей с общественностью ГИУ Анна Волобуева.
Предыдущее уменьшение уставного капитала произошло в июне 2012 года, когда Кабмин уменьшил его на 1,25 млрд грн до 951 700 000 грн. На момент начала передачи квартир уставный капитал учреждения составил 2,2 млрд грн.
По словам представителя ГИУ, учреждение и в дальнейшем планирует передавать гражданам квартиры. Это будет происходить, как только будут согласованы технические вопросы с местными органами самоуправления.
Интересно другое. Сколько ипотечных займов рефинансировало ГИУ за последний год? Оказывается, совсем немного.
По данным ГИУ, за восемь лет деятельности, с 2004 года, ГИУ рефинансировало более 8 тыс. кредитов, предоставленных гражданам на приобретение жилья. На 1 января 2013 года на балансе ГИУ находилось 5342 кредиты на 905 млн грн.
Если в 2011 году учреждение рефинансировало лишь 290 займов, то в 2012 году — уже 1231. Однако 2013 наблюдается снижение объемов заключения ипотечных договоров: с начала 2013 года по 8 июля ГИУ рефинансировало 278 кредитов на 58 млн. грн.
Зато очень активно проводится деятельность по направлению, который начала Тимошенко. За два года учреждение профинансировало 34 жилых дома, заявил недавно председатель правления ГИУ Валентин Рыбачук.
По другим данным на начало июля учреждение профинансировало достройку 31 жилого объекта, общей площадью жилья в них 571 тыс. кв. м. Другие объекты планируется ввести в эксплуатацию в течение 2013-2015 годов. Это около 10 тыс. квартир в разных регионах. На это ГИУ направила 808 млн грн.
На 8 июля 2013 в рамках программы финансирования завершения строительства объектов жилого назначения ГИУ ввела в эксплуатацию 17 многоэтажных домов.
Вместо Тимошенко сегодня на раздаче жилья пиарятся Виктор Янукович и профильный вице-премьер Александр Вилкул.
Последний, кстати, таким пиаром занимался во время работы на должности главы Днепропетровской областной госадминистрации. Сейчас Вилкул является одним из претендентов на премьерский пост. Итак, «обнимашечкы» со счастливыми получателями квадратных метров — очень удачный шаг для амбициозного вице-премьера.
Хорошо, что хоть существует
Рынок ипотечных кредитов в Украине почти мертв. Об этом говорят специалисты.
Об активном развитии ипотечного рынка в Украине можно будет говорить только тогда, когда депозиты у населения будут привлекать максимум под 7-10% годовых, а ипотечные кредиты будут выдаваться по ставке, не превышающей 10% годовых, считает директор по розничному бизнесу банка «Надра» Сергей Козлов.
«Для нашей страны — это начало эффективного ипотечного кредитования, где работа банковского учреждения позволяет успешно развивать ипотеку и кредитовать население», — говорит он.
Удивительно, но ГИУ в ее сегодняшнем состоянии является крупнейшей надеждой ипотечного рынка.
«Кредитование по программе ГИУ остается для большинства банков единственным инструментом финансирования ипотеки. Все сделки по этой программе партнер аккуратно выкупает», — говорит начальник управления кредитования департамента розничных продаж «УкрСиббанка BNP Paribas Group» Алексей Тихонов.
«Государственное ипотечное учреждение — единственный драйвер ипотечного кредитования», — подчеркивает начальник департамента развития розничного бизнеса АО «Дельта банк» Максим Мироненко.
По его мнению, планы по предоставлению 4 тыс. ипотечных кредитов по программе ГИУ на 1,5 млрд грн слишком оптимистичны. Прежде всего — несмотря на действующую ставку рефинансирования.
Государственное ипотечное учреждение 2013 снизило ставку рефинансирования с 18% до 15,3% годовых. Это тот процент, по которому ипотечные кредиты покупаются у банков. «На выходе» они стоят от 16,5% до 20%, но за счет огромных комиссий реальная стоимость займов превышает 20%.
Итак, с ипотекой в Украине проблемы. Неудивительно, что «стоит» рынок строительства жилья. Странно только, почему популисты из правительства до сих пор ничего не сделали для активизации процесса. Это же голоса электората.
Делать нужно совсем немного. По мнению Мироненко, выполнить план возможно при снижении процентной ставки для заемщика до 12-14%. Например, за 2006-2008 годы, когда ставка рефинансирования была на уровне 9,9%, по программе ГИУ было предоставлено 6640 кредитов.
«В перспективе мы рассчитываем на снижение ставки выкупа ипотечных сделок, чтобы жилье стало доступным для большего количества потенциальных покупателей», — отмечает Тихонов.
Если бы произошло снижение ставок, начал бы действовать огромный механизм, ведь в перечень банков — партнеров ГИУ входят 118 учреждений.
Эксперты соглашаются: хорошо, что Государственное ипотечное учреждение хотя бы существует. «Восемь тысяч кредитов за девять лет — тоже хорошо», — считает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.
В то же время они признают: механизма рыночной ипотеки в Украине еще нет.
Лизинг жилья?
Некоторым экспертам и чиновникам импонирует идея изменения профиля ГИУ, когда посредством организации будет продвигаться программа лизинга жилой недвижимости с последующим выкупом.
«С одной стороны, это уберет дублирующие функции различных программ. С другой — может повысить спрос со стороны покупателей, у которых нет средств для 30-процентного первоначального взноса при получении банковских кредитов», — считает начальник сектора рыночных исследований Украинского кредитно-рейтингового агентства Виктор Коршунов.
В конце 2012 года Государственное ипотечное учреждение разработала программу аренды жилья с правом выкупа, которую одобрительно оценивают эксперты.
Например, в столице цена аренды за месяц составила бы 2146 грн. Для других городов-миллионников — 1516 грн. Один человек или семья из двух человек могли бы получить 40 квадратных метров. После 15 лет аренды квартира переходила бы в право собственности арендатора.
Однако правительство «младореформаторов» пока не дало проекту зеленый свет. Хотя именно программа активизации экономики на 2013-2014 годы, разработанная первым вице-премьером Сергеем Арбузовым, предусматривает реализацию этого проекта.
Так, 6,6 млрд грн под государственные гарантии должны быть потрачены, чтобы предоставить жилье в аренду с правом выкупа под 3% годовых. Из них 1 млрд. грн. — всего в 2013 году для приобретения 3030 квартир, 5,6 млрд грн — в 2014 году для приобретения 16970 квартир.
Понятно, что у правительства нет денег. Однако уже почти осень, а никаких шагов правительства в этом направлении не заметно.
ГИУ не выполняет свою функцию
Сейчас ГИУ собирает новые деньги. В декабре 2012 года она эмитировала трехлетние ипотечные облигации на 500 млн грн под 10,5% годовых. По словам главы казначейства ГИУ Евгения Зельцера, эти бумаги должны быть проданы до конца 2013 года.
«ГИУ планирует получить 500 млн грн от продажи ипотечных облигаций ГИУ 2012 выпуска. Кроме того, на 2013 год запланированы выпуски ипотечных облигаций ГИУ на 500 млн грн. Все эти средства учреждение планирует направить на активизацию сотрудничества с банками-партнерами, в частности, по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов «, — обещает он.
Впрочем, это пока только обещания. Зато констатируем два факта.
Первый — уже многие правительства после тимошенковского продолжают использовать ГИУ как государственное агентство по покупке квартир. Итак, сегодня это такая смесь риэлтора с пиар-агентством.
Второй — Государственное ипотечное учреждение давно перестала выполнять свою главную функцию — давать много дешевой гривны для ипотечных кредитов населению.
Так, Государственное ипотечное учреждение критикуют за особую жесткость по заявкам клиентов. Она требует наличия «белой» зарплаты, первый взнос в объеме не менее 25% от суммы кредита.
С одной стороны, такая придирчивость целесообразна. Международное рейтинговое агентство Moody’s оценивает долю проблемных кредитов в украинских банках 35%, в портфеле же ГИУ этот показатель мизерный — не более 4,5%. Однако разве минимизация «проблемки» должна быть главным критерием успешности ГИУ?
Для получения кредита при поддержке ГИУ ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 45% чистого совокупного дохода заемщика и его семьи за аналогичный период. Это означает, что потенциальный круг клиентов выходит за рамки среднего класса.
Итак, о каком массовом рынке ипотеки можно говорить?
Так же не сложилось с удешевлением гривны. Конечно, ГИУ оправдывается тем, что не может давать деньги дешевле, чем продает собственные облигации. С другой стороны, учреждение радостно собирает «дорогие» деньги на то, чтобы чиновники просто дарили квартиры.
Итак, где логика? Не проще было бы «повесить» на ГИУ небольшой ущерб, чтобы ипотечные кредиты стоили 5-7%? Тогда, может, и не нужно было бы давать деньги застройщикам, провоцируя коррупцию.
Комментарий эксперта
Директор аналитической группы «Da Vinci AG» Анатолий Баронин
— Снижение покупательной способности населения и макроэкономические факторы заставляют банки поддерживать высокие ставки, в среднем — 26,5% по долгосрочным кредитам.
Однако хотя ставка 15,3% намного меньше, чем средняя ставка по долгосрочным кредитам на рынке, она также очень высока для большинства населения, поскольку размер первоначального взноса должен быть не менее 50% стоимости недвижимости.
Кроме того, для получения кредита при поддержке ГИУ ежемесячные платежи не должны превышать 45% чистого совокупного дохода заемщика и его семьи за аналогичный период.
По сравнению со ставками на ипотеку в Странах Европы этот показатель слишком велик, чтобы стимулировать население обращаться за ипотечным кредитованием.
Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, YouTube, Facebook, Instagram.
Источник