Ипотечным договором граждане называют кредитное соглашение с банком, по которому предоставляются деньги для покупки недвижимости.
В документе прописываются основные правила, регулирующие отношения кредитора и должника.
Каков порядок составления документа, каковы самые важные моменты договора, нужно ли заверять нотариально и регистрировать сделку? Обо всем этом ниже в статье.
Правовое регулирование ипотечных соглашений
Основной документ, регулирующий ипотеку недвижимости граждан, — это закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В нормативном акте указано:
- когда возникает ипотека на основании закона, а когда требуется закладная;
- какие положения нужно включать в договор;
- регистрация ипотеки;
- порядок реализации имущества в случае неисполнения условий договора.
В случаях, не урегулированных законом № 102-ФЗ, применяются нормы ГК РФ о вещных правах. Такое положение закреплено в статье 334 ГК РФ.
Глава 9 ЗК РФ посвящена особенностям ипотеки земельных участков. Если надел приобретается за счёт кредитных средств, имущество оказывается в залоге с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Порядок составления документа
В большинстве случаев клиенты почти не участвуют в составлении договора. У каждого банка есть собственный шаблон, куда вписываются данные о гражданине и его кредите. Сам человек может лишь выбрать сумму займа, срок пользования деньгами, день оплаты ежемесячного платежа и некоторые другие особенности.
Соглашения составляются в письменной форме. Стороны подписывают 1 документ и приложения к нему.
Обычно составляется 3 экземпляра:
- для банка,
- для должника;
- для Росреестра.
Ипотечным договорам присуща стандартная структура:
- наименование договора, дата и место заключения;
- сведения о сторонах сделки (наименование банка, место нахождения, реквизиты лицензии, Ф.И.О. и должность представителя, Ф.И.О. заёмщика, место регистрации, паспортные данные);
- предмет договора (предоставление займа);
- порядок предоставления средств, их использования, порядок возврата;
- права и обязанности сторон;
- меры ответственности;
- прочие условия;
- реквизиты и подписи сторон.
Важно! На титульном листе договора должна быть указана полная стоимость кредита в процентах на дату подписания соглашения. Без этого договор будет признан недействительным.
Существенные условия соглашения
В договоре должны быть описаны:
- предмет ипотеки и его оценка;
- суть обязательства перед банком, его размер;
- порядок исполнения обязательства.
Если любое из указанных условий не будет описано в договоре, соглашение считается недействительным.
Предмет кредитования и его оценка
Предметом залога является земельный участок. В договоре указывается:
- кадастровый номер;
- адрес;
- площадь;
- категория земель, к которой относится участок;
- разрешённое землепользование;
- право, на котором участок принадлежит заёмщику (право собственности);
- иные характеристики (например, перечень подведённых коммуникаций).
Также стороны указывают стоимость, в которую был оценён участок. Цена устанавливается по согласованию между банком и заёмщиком, и не связана со сделкой купли-продажи участка.
Но обычно в соглашении указывается, что стоимость определена в соответствии с результатом экспертной оценки, указывается номер и дата составления отчёта, наименование экспертной организации.
Обязательство, обеспеченное займом
За счёт залога земельного участка обеспечивается денежный долг перед банком.
Поэтому в соглашении указывается:
- порядок предоставления займа (наличный или безналичный способ);
- общая сумма предоставленных средств;
- дополнительные платежи, которые также включены в тело кредита (комиссии за выдачу, плата за уменьшение процентной ставки и т.д.);
- процентная ставка;
- формула подсчёта ежемесячного платежа и его размер;
- способ возврата – перечисление на указанный счёт банка.
Порядок возврата денег обычно описывается в графике платежей, который оформляется отдельным приложением к договору.
В этом документе в табличном виде указывается:
- дата, не позднее которой должен быть перечислен платёж;
- размер взноса;
- остаток долга после перевода.
В договоре указывается число месяца, не позднее которого заёмщик должен перевести деньги.
Важно! Если в ходе исполнения договора возникли дополнительные обязательства, например, неустойка, то они погашаются в соответствующем порядке, без привязки к основному долгу.
Отдельно в соглашении указывается порядок зачисления средств, если клиент перевёл недостаточную сумму:
- списывается сумма убытков банка, понесённых в результате неисполнения договора;
- погашаются проценты по просроченному платежу;
- плановые проценты за пользование кредитом;
- основной долг;
- возмещение комиссионных расходов банка;
- неустойка.
В договоре указывается, может ли клиент провести досрочный возврат долга полностью или частично.
Обычно банки устанавливают некоторые ограничения:
- минимальная сумма досрочного погашения (например, от 50 000 рублей);
- предварительное письменное уведомление банка.
- Скачать бланк ипотечного договора на покупку земли
- Скачать образец ипотечного договора на покупку земли
Взыскание долга за счёт залога
Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.
Банк подаёт исковое заявление, суд выносит решение в пользу кредитора, оформляется исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Часто соглашения содержат пункт о возможности взыскания долга во внесудебном порядке.
Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.
Важно! Взыскать долг за счёт участка нельзя, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога или просрочка составляет менее 3 месяцев.
Ответственность сторон и порядок разрешения споров
Заёмщик, перечисливший очередной платёж с просрочкой, дополнительно оплачивает неустойку. Она составляет 0,05-0,15% от просроченной задолженности за каждый день задержки.
За некоторые нарушения налагается штраф и устанавливается повышенная процентная ставка по кредиту.
Например, если гражданин не продлит полис страхования недвижимости, он заплатит 10 000 рублей, а ставка составит 36% годовых.
Банк за неисполнение своих обязательств несёт ответственность по законодательству, специальные нормы не устанавливаются. Это значит, что заёмщик может требовать компенсацию только фактически понесённых убытков. Например, банк несвоевременно перевёл деньги, что привело к финансовым потерям.
В соглашения включается норма, по которой стороны обязаны разрешать возникающие разногласия путём переговоров.
Если у заёмщика возникнет претензия по поводу начисления процентов или пени, он должен инициировать встречу с представителем банка. Заинтересованное лицо может обратиться в суд, только в случае неудачных переговоров.
На заметку! Исковое заявление не будет рассмотрено, если переговоры не были проведены. Поэтому процедуру разрешения разногласий стоит инициировать в письменном виде, чтобы у человека были доказательства.
Нотариальное удостоверение
Все ипотечные соглашения должны проходить нотариальное заверение. Для этого нотариус проверяет сам договор на соответствие требованиям законодательства, наличие у сторон сделки полномочий для его подписания.
Также у заёмщика спрашивают, понимает ли он суть совершаемого действия и его последствия, есть ли обстоятельства, принуждающие его к сделке. Если противоречий не установлено, нотариус совершает удостоверительную надпись.
В ней указывается:
- место и дата удостоверения договора;
- Ф.И.О. нотариуса, название конторы или округа, где он работает;
- указание, что договор был удостоверен и соответствует волеизъявлению сторон;
- утверждение, что личности подписавших документ были проверены нотариусом, соглашение было подписано в его присутствии;
- номер записи в реестре;
- сумма госпошлины;
- величина платы за правовую и техническую помощь;
- печать, подпись, фамилия и инициалы нотариуса.
В нотариальном реестре регистрируется удостоверение.
Указывается:
- дата;
- номер;
- вид действия (удостоверение ипотечного договора);
- стороны сделки;
- другая информация.
Государственная регистрация сделки
Переход права собственности на недвижимость и её правовые обременения подлежат государственной регистрации. Обязанность по соблюдению этих формальностей и сопутствующие расходы ложатся на заёмщика.
В договоре с банком может быть предусмотрен определённый срок для обращения за государственной регистрацией договора, например, 10 рабочих дней с момента подписания. Заёмщик может сразу зарегистрировать покупку земельного участка и его ипотеку.
Для этого потребуются:
- заявление;
- договор купли-продажи и приложения к нему (2 оригинала);
- соглашение с банком и приложения к нему (2 оригинала);
- паспорт гражданина.
Справка! Закладная не оформляется, так как при покупке земельного участка не кредитные средства ипотека возникает в силу закона.
Регистрация занимает 3 рабочих дня (5, если документы подаются через МФЦ). После этого гражданину возвращают его экземпляры кредитного договора и договора купли-продажи с отметками о регистрации.
Заключение
Гражданин практически не может повлиять на составление ипотечного договора. Но заёмщику следует проследить, чтобы предварительно согласованные условия выдачи займа были точно отражены в договоре.
Источник
Ипотека на земельный участок будет полезна тем, кто желает получить землю сразу, но не имеет на это достаточно средств. Однако далеко не каждый участок подойдёт для оформления земельной ипотеки. Прежде чем идти в банк за получением кредита, необходимо на месте разобраться со всеми нюансами, которые могут повлиять на ценность данного владения и решение банка по предоставлению ипотеки.
Что такое земельная ипотека
Не каждый может позволить себе приобрести желаемый участок «одним махом». Нередко наличных средств бывает недостаточно, что вынуждает брать в банке дорогой кредит. Или использовать альтернативный метод, такой как ипотека на земельный участок.
Наверное, каждый слышал о так называемой ипотеке на квартиру. С земельной ипотекой люди сталкиваются намного реже и потому мало что о ней знают. Но ведь участок – это тоже вид недвижимости, и он тоже может быть использован в качестве залога для финансовых учреждений. Правда, не каждый банк работает с земельной недвижимостью. И не на каждый участок банки оформляют ипотечные договора.
В каких случаях может быть оформлена ипотека на земельный участок
Ипотека оформляется в следующих случаях:
- при необходимости приобретения земельного участка для любых целей;
- при покупке участка для строительства жилого частного дома.
В первом случае на взятые в кредит деньги можно приобрести практически любой участок, если он не противоречит условиям ипотечного договора. При втором варианте деньги выдаются под конкретные земельные владения и при условии обязательного возведения там частного жилого дома (ипотека на дом с земельным участком).
Общие требования к земельным участкам для ипотеки
Не каждый участок может быть одобрен банком для ипотеки на покупку земельного участка. Это связано с тем, что в случае невыполнения заёмщиком условий договора, данную землю придётся пустить в оборот. А это означает, что она должна быть достаточно востребована, то есть быть ликвидной.
Обязательно, чтобы земельная недвижимость числилась в кадастровой системе учёта, а продавец этой земли был бы её собственником. Границы земельных владений, в виде каких-либо ограждений, должны быть чётко очерчены.
Ипотека на покупку земельного участка возможна при выполнении следующих условий:
- Земля не должна предназначаться для выращивания сельскохозяйственных культур.
- Участок должен находиться в зоне приемлемой транспортной доступности, и чем она выше, тем лучше.
- Земельный участок не может быть просто куском поля, он должен быть хоть как-то благоустроен. Будет плюсом, если он будет находиться на территории элитного посёлка, где проживают люди с высоким уровнем достатка.
- Район должен быть экологически безопасным.
- Участки в зонах с высокой вероятностью государственного изъятия (охранные территории и т. д.) для оформления земельной ипотеки обычно не принимаются. При этом наличие вблизи леса или водоёма (без охранного статуса), наоборот, рассматривается как положительный фактор.
- Расстояние от ближайшего отделения кредитующей организации не должно превышать 70-80 километров.
- К участку должен подходить приемлемый транспортный подъезд (проезд, дорожка и т. д.).
- Отсутствие юридической и прочей обременённости земельного владения. Не будет оформлен ипотечный договор для земли, находящейся под залогом, арестом, а также в случае, если она может стать объектом будущих конфликтных ситуаций с местными жителями.
- Участок не должен находиться под ЛЭП.
- Кредитуемые земли не могут быть объектом муниципальной или государственной собственности, за исключением тех, которые были официально переданы под застройку властями.
- Площадь земельного участка должна быть не меньше установленных пороговых величин. Для разного вида земель они различны.
Что нужно сделать перед обращением в банк за ипотекой
Ипотека под земельный участок требует предварительного получения максимального количества информации о выбранном месте. Идти в банк за получением кредита рекомендуется только после этого.
Простого общения с продавцом будет явно недостаточно, кроме тех случаев, когда вы ему доверяете лично. Сначала можно расспросить соседей или местных жителей, чтобы ознакомиться с ситуацией на месте. Проверить качество земли, содержание гумуса и толщины плодородного слоя почвы, если это необходимо.
Поинтересоваться у людей об урожаях, экологической обстановке, вероятности подтоплений, наличии ядовитых змей и прочих опасностях. Проверить качество подъезда, степень благоустроенности территории, наличие коммуникаций и так далее.
Особенности ипотеки земельных участков
Итак, мы разобрались, на какие земли банк может выдать займ. Но ипотека на земельный участок предполагает некоторые ограничения, соблюдение которых является обязательным. Например, под нее может быть отдан только целый участок, а не его дробная часть. При наличии уже существующих капитальных строений на выкупаемом участке, они также становятся объектом ипотечного залога.
Также могут действовать дополнительные правила, касающиеся постройки жилых объектов, которые должны быть в этом случае прописаны в договоре.
Какие бумаги необходимы для оформления земельной ипотеки
При оформлении ипотечного договора обязательным является наличие следующих документов:
- удостоверение права собственности на землю;
- результат кадастровой оценки земельного владения;
- удостоверение на право купли-продажи;
- результат экспертной оценки земельного участка.
Что требуется от человека
Для того чтобы оформить договор ипотеки земельного участка, необходим возраст не менее 21 года, но при этом человек не должен быть на пенсии. Обязательно наличие официальной работы с заработком, который будет достаточен для постепенного погашения кредита. Также принимается во внимание добросовестность в ликвидации прошлых долгов.
Как оформить документы
Помимо стандартных нюансов, обычных при оформлении любых кредитов, есть у процедуры оформления земельной ипотеки и свои специфические особенности. Участок выбирается заранее, ещё до подачи заявления. Информация об этом участке предоставляется в ту организацию, где предполагается оформить кредит. После этого специалисты на месте изучают его ликвидность. Если она не высока, то это может стать причиной повышения процентной ставки.
Ипотечный договор получает порядковый номер. Также указывается место и дата оформления. При этом заполняются необходимые документы, прописываются права и обязанности сторон, обязательства по исполнению условий договора.
Также устанавливается тип и уровень ответственности сторон за нарушение соглашения, срок действия договора, причины для его расторжения. При необходимости оговариваются дополнительные условия, указываются необходимые реквизиты. Обычно банки берут на себя разъяснение всех пунктов подписываемого соглашения.
Продажа участка, обременённого ипотекой
Оформление договора купли-продажи таких участков мало чем отличается от стандартных процедур. В договоре необходимо указать, что земельные владения находятся под ипотекой и получить разрешение на продажу у того банка, в котором был оформлен кредит. При этом обязанность погашения ипотеки ложится уже на покупателя данного участка, если не было оговорено, что продавец погасит её своими силами.
Все эти пункты прописываются в соответствующих документах.
Источник
Помимо ипотеки жилых домов, зданий, помещений и квартир, в действующей редакции российского законодательства существует такое понятие, как ипотека участка земли.
Соответственно, регламентация такой процедуры должна отражаться в определенном документе, которым является соглашение об ипотеке участка. Что это, особенности заключения, образец и другие нюансы будут рассмотрены далее.
Существенные условия
В соответствии со ст. 8 ФЗ № 102 “Об ипотеке” (далее – Закон), соглашение об ипотеке участка земли должно быть заключено согласно:
- общим правилам для заключения договоров данного типа, предусмотренным ГК РФ;
- положениям Закона.
Существенные условия перечислены:
- в ст. 339 ГК РФ;
- в ст. 9 Закона.
Согласно нормативным положениям ч. 1 ст. 339, соглашение о залоге должно содержать данные обязательные условия:
- предмет залога (в представленном случае, это земельный участок);
- существо залога;
- размер обязательств, которые обеспечены ипотекой, и срок исполнения таковых;
- нормативный порядок реализации имущества в судебном порядке, или способ реализации такового во внесудебном режиме (условие может быть включено в договор по желанию сторон).
Данные существенные условия являются общими и применяются ко всем договорам залога (жилых домов, строений, сооружений и др.), если иное не обусловлено нормами Закона или других нормативно-правовых актов.
В дополнении к ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона гласит о данных основополагающих условиях, относящихся к договору об ипотеке:
- предмет;
- его оценка (указывается в денежном выражении);
- существо, размер и нормативный срок выполнения обязательств;
- по желанию сторон – судебный или внесудебный порядок реализации залогового имущества в случае ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком/залогодателем.
Предмет ипотеки (участок земли) необходимо указывать в договоре с учетом:
- названия;
- места расположения;
- описательных характеристик, достаточных для идентификации предмета залога.
Договор об ипотеке участка земли также должен содержать:
- название права, на основании которого участок принадлежит залогодателю;
- наименование органа, осуществившего госрегистрацию таких прав.
Также, при наличии закладной, в договоре должна быть сделана запись о ее наличии.
Заключение договора ипотеки земельного участка, его образец
Договор ипотеки участка земли рекомендуется составлять по уже готовому образцу, так как процедура залога земельных участков является типовой.
Существенные условия одинаковы для любых предметов залога, являющихся участками земли. Скачать образец документа можно здесь.
Документ состоит из следующих разделов:
- “шапка” документа (указывается город заключения договора, дата, паспортные данные и адреса сторон);
- предмет ипотеки (здесь указываются существенные и прочие условия, такие как адрес местонахождения земельного участка, кадастровая стоимость и номер, порядок реализации имущества, что и каким образом обеспечивает залог и др.);
- гарантии (здесь залогодателем даются определенные гарантии залогодержателю, связанные с предметом залога, к примеру, что земельный участок не будет отчужден или обременен иным способом без согласия залогодержателя);
- права и обязанности сторон процесса (в этом разделе описываются основные права и обязанности, которыми обладают стороны договора);
- страхование (условия страхования земельного участка);
- ответственность сторон при возникновении определенных обстоятельств, таких как форс-мажор;
- итоговые положения и реквизиты сторон.
Особенности
Существуют некоторые особенности соглашения об ипотеке участка:
- Исходя из ч. 1 ст. 62 Закона, участки могут быть предметом ипотечного кредитования в том случае, если они не ограничены в обороте или не исключены из оборота в соответствии с действующими законами.
- По основному положению, определенному ч. 1 ст. 63 Закона, предметом соглашения об ипотеке не могут быть участки, которые находятся в собственности государства, кроме тех, которые предназначены для осуществления жилищного строительства на них или возведения другой инженерной инфраструктуры.
- В том случае, если был заключен договор ипотеки участка земли, и у залогодателя на данном участке находятся и/или будут находиться объекты недвижимости по праву собственности, в договоре должно быть указано, что залог будет распространяться и на эти здания или сооружения (согласно ст. 64 Закона).
- Залог на участок, приобретенный по ипотечной программе какого-либо банка, возникает с момента госрегистрации имущественного права на соответствующий объект в Росреестре.
- Если существует ипотечный договор на объекты недвижимости, находящиеся на участке, то земельный участок также считается как находящийся в залоге с момента госрегистрации права собственности на соответствующие объекты недвижимого имущества.
- В том случае, когда участок является предметом по договору об ипотеке, залогодатель имеет полное право осуществлять строительство на участке земли любых объектов недвижимости, без истребования согласия от залогодержателя (ипотека будет распространяться на таковые объекты, если в договоре не указано иное положение).
- В договоре должна указываться рыночная оценка земельного участка. При этом стоимость определяется по соглашению между банком и заемщиком.
Между физическими лицами
Договор залога недвижимости, заключаемый между физическими лицами, является одной из разновидностей стандартного договора об ипотеке.
Основная особенность такого контракта заключается в том, что сторонами процесса выступают физические лица – как залогодержатель, так и залогодатель. В этом его главное отличие от обычного договора ипотеки земельного участка.
На практике процедура обычно реализуется следующим путем:
- Два физических лица договариваются между собой – одно лицо предоставляет денежные средства в долг, а другое обязуется их вернуть в заранее оговоренные сроки с уплатой начисленных процентов. При этом договоренность отражается в соответствующем договоре займа.
- Должник по договору займа располагает определенным имуществом в собственности (к примеру, земельным участком). Данный объект передается кредитору в залог, в связи с чем заключается еще один договор – о залоге земельного участка.
- На основании заключенного договора залога кредитор сможет потребовать у должника исполнения обязательств, а в случае ненадлежащего исполнения – обратить взыскание на участок земли.
В остальном, процедура государственной регистрации залога, порядок пользования имуществом, а также перечень объектов, могущих являться предметами залога, идентичные таковым при ипотеке участка земли между физ и юрлицом (стандартный случай).
Образец договора можно скачать здесь.
Между физическими и юридическими лицами
Заключение договора ипотеки участка земли между физическим и юридическим лицом – стандартная процедура. Обычно заемщик получает ипотечный займ, а в качестве обеспечения предоставляет приобретаемую недвижимость.
Таким образом, кредитор получает право на взыскание на заложенное имущество в том случае, если должник ненадлежащим образом погашает ипотеку.
В остальном процедура стандартна:
- заемщик получает в банке ипотеку;
- стороны заключают кредитный договор и регистрируют его в установленном порядке в Росреестре;
- заемщик продолжает пользоваться имуществом (право пользования), однако не может отчуждать земельный участок без соответствующего разрешения банка;
- залогодержатель (банк) может удостоверить свои права на предмет залога посредством оформления именной ценной бумаги – закладной;
- регистрация имущественного права на земельный участок, выступающий предметом залога по соглашению об ипотеке, производится одновременно с регистрацией записи об ипотеке в силу закона.
Образец можно скачать здесь.
Договор ипотеки участка должен составляться с учетом всех законодательных норм, предусмотренных ГК РФ и Законом об ипотеке.
В документе должны содержаться все обязательные условия, о которых гласит законодательство, такие как предмет залога, сущность обязательств, их размер и время исполнения.
Видео: Ипотечный договор
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- 8 (800) 700 95 53
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник