Приветствую вас уважаемые подписчики. В этой статье речь пойдет про ипотечный кредит. А именно, что такое ипотека, какие виды, условия и программы ипотечного кредитования существуют. А в конце статьи я приведу рейтинг банков с выгодными программами.
Что такое ипотека ипотека
Это особый вид залога, который предназначен для страхования залогодателя от возможного не возврата средств. При этом в качестве залога используется покупаемое имущество. Традиционно в ипотеке используется недвижимость, квартира, жилой дом, доля в объекте. При оформлении ипотеки объект, имущество на праве собственности принадлежит покупателю. При этом в силу того, что он является залогом. Кредитор имеет право, при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств. Отсудить недвижимость в свою пользу. Кроме того у собственника нет права распоряжаться имуществом по своему усмотрению, без согласования с кредитной организацией. Он не может продать или подарить недвижимость, обремененную залогом. Сегодня ипотечное кредитование для многих выступает единственным способом решить проблему с жильем. Поэтому спрос на эту финансовую услугу постоянно растет.
Основные виды ипотеки
Банки с целью привлечения как можно большего количества клиентов, выпускают на рынок все новые ипотечные программы. В то же время огромное количество клиентов. Не только затрудняются решить, какая программа будет оптимально именно для них. Но и не представляют в чем состоят их принципиальные отличия. Ипотечные кредиты это понятие многогранное, поэтому в зависимости от различных характеристик выделяют большое количество классификаций:
- По цели кредитования. В зависимости от валюты займа.
- По виду недвижимости, которая будет куплена
- По способу расчета ежемесячных платежей
Это далеко не полный список, причем каждая классификация имеет право на существование. Некоторые специалисты предпочитают выделять группы ипотеки, исходя из ее определения как залога недвижимости. По цели оформления принято выделять:
- Кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке.
- Ипотечный займ на строящуюся недвижимость (ипотека для строительства дома).
- Кредит на приобретение загородной недвижимости
Специальные программы ипотечного кредитования
В России существуют не только стандартные базовые ипотечные программы, на которые подать заявку может каждый. Но и специальные направленные на помощь в приобретении жилья определенным категориям граждан:
- Ипотека с господдержкой.
Целью ипотечного кредитования с государственной поддержкой, является помощь в решении жилищных проблем. Которая предназначена для социально незащищенных граждан. К ним относятся семьи относящиеся к многодетным, граждане воспитывающиеся в детских домах, низкооплачиваемые работники бюджетной сферы, инвалиды. И иные категории граждан не имеющие возможность, приобрести жилье без помощи государства. Чтобы воспользоваться возможностью оформить социальную ипотеку. Граждане должны быть поставлены в очередь на улучшение условий проживания.
- Военная ипотека.
Для военнослужащих, которые принимают участие в программе накопительной ипотечной системы. Предусмотрена возможность, воспользоваться для приобретения квартир программой военная ипотека. Такое кредитование осуществляется при поддержке со стороны государства.
- Ипотека для молодой семьи.
Еще одним видом социальной ипотеки является ипотека для молодой семьи. Воспользоваться этим типом ипотеки имеют право семьи отвечающие следующим требованиям:
один из супругов моложе 35 лет;
официальное признание семьи, в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Программа предусматривает возможность использовать субсидирование средства, в качестве взноса по ипотечному кредиту.
- Ипотека для молодых специалистов.
Эта программа призвана помочь в приобретении жилья работникам бюджетной сферы. Возраст которых не превышает 35 лет.
Плюсы и минусы ипотечного кредита
Для большинства жителей нашей страны. Оформления ипотеки становится единственной возможностью. Стать владельцем квартиры сегодня, а не в далеком будущем. Это приводит к неизменному спросу на ипотечные программы. Специалисты выделяют целый ряд преимуществ, которые получают заемщики оформляя ипотеку:
- Приобретение собственного жилья с максимальной выгодой. Доступно тем, кто имеет право на получение льготной ипотеки.
- Решение проблем с жильем в максимально короткие сроки. Использование ипотеки позволяет отказаться от длительного накопления денежных средств на собственную квартиру.
- Оформление ипотеки позволяет инвестировать средства в недвижимость. Такое имущество редко падает в цене, а в долгосрочной перспективе, рост стоимости квартир не прекращается.
Несмотря на существенные преимущества ипотека имеет и ряд недостатков:
- Ипотеку бывают оформить достаточно сложно.
- Высокий размер переплаты
- Собственник ограничен в правах на распоряжение залоговым имуществом
- Срок погашения кредита обычно достаточно велик
- Существует риск лишиться квартиры. Если по каким либо причинам заемщик не исполняет своих обязательств по ипотеке. Банк имеет права через суд забрать, либо продать на аукционе предмет залога. Статистические данные показывают, что позволить себе купить жилье в ипотеку могут не больше пяти процентов российских граждан. При этом большая их часть оформляет кредит на льготных условиях.
Как взять ипотеку
Как и всякое важное мероприятие, оформлении ипотечного кредита осуществляется поэтапно. Необходимо заранее знать каков алгоритм действий. Поэтому кратко рассмотрим этапы получения ипотеки:
Шаг 1. Выбор жилья.
Сегодня в ипотеку можно приобрести практически любой жилой объект: квартиру в новостройке, квартиру на вторичном рынке, частный дом, коттедж или дачу.
Шаг 2. Выбор банка и ипотечной программы.
Банк выбирают в зависимости от целей и возможностей заемщика. Если вы имеете право на льготы от государства, обязательно воспользуйтесь ими. Даже если процесс оформления сильно затянется во времени.
Шаг 3. Сбор документов и подача заявки.
Список документов в большинстве банков стандартный:
анкета заявление о выдаче кредита;
паспорт заемщика;
документ подтверждающий уровень дохода за последние полгода; заверенная копия трудовой книжки;
документы на приобретаемый объект недвижимости.
Шаг 4. Оформление кредитного договора.
Самый ответственный момент сделки. Перед подписанием ипотечного договора, рекомендуем прочитать его по пунктам от первой страницы до последней. Особое внимание уделяйте примечаниям и пунктам напечатанным мелким шрифтом.
Шаг 5. Страхование сделки и оформления жилья в собственность.
Согласно Российскому закону об ипотеке, недвижимость приобретаемая по кредиту подлежит обязательному страхованию. Последний этап сделки оформления договора купли-продажи в росреестре. Попутно с договорами ипотеки и продажи объекта, составляется еще один документ это закладная. Данная бумага остается в банке и является подтверждением залога.
Как правильно выбирать ипотеку
Советы экспертов
Ипотечный кредит это обязательство, которое принимается не на один год, обычно на несколько десятков. Поэтому к выбору программы следует подходить максимально ответственно. Не стоит забывать, что зачастую банки представляют выгодными определенные параметры кредита. Используя их как рекламный ход.
Далее приведены советы специалистов о том какие параметры займа необходимо изучить, чтобы понять насколько он выгоден:
Совет 1. Анализируйте процентные ставки.
Традиционно, заемщики при выборе подходящей программы ипотеки, в первую очередь обращают внимание на размер процентной ставки. Он зависит от многих факторов, в том числе от кредитной истории заемщика. Чтобы сравнение программ была более наглядным, желательно предварительно произвести расчет ипотеки. Сделать это можно не только в отделениях банка, но и в режиме онлайн. Используя кредитный калькулятор.
Совет 2. Сравните размер комиссии.
Все заемщики имеют представление, каков размер процентной ставки по получаемому ими кредиту. Однако далеко не многие в курсе какую плату будут взымать с них, за обслуживание различных банковских операций. В то же время в денежном эквиваленте, расходы заемщика могут составлять не одну тысячу рублей. Все они увеличивают размер переплаты по договору поэтому, а наличие комиссии следует уточнять еще до подписания кредитного договора.
Совет 3. Анализируйте страховые условия.
Закон обязывает при оформлении ипотечных кредитов, страховать залоговое имущество. При этом банки зачастую, помимо обязательных страховок. Включают в кредитный договор, дополнительные страхование жизни, здоровья и трудоспособность должника. Следует иметь в виду, что взносы как на обязательное так и на дополнительное страхование, оплачиваются самим заемщиком. В принципе все виды дополнительного страхования, являются добровольными и оформляются исключительно с согласия клиента. Прежде чем принимать решения. Стоит произвести расчет и сравнить экономию. Которую влечет отказ от страхования с дополнительной переплатой, возникающей в связи с увеличением ставки.
Совет 4. Изучайте условия досрочного погашения.
В большинстве случаев, заемщики прикладывают максимум усилий, чтобы погасить ипотечный кредит как можно быстрее. При ускоренной выплате ипотечных займов, кредитная организация лишается огромных прибылей. Именно поэтому кредиторы прилагают усилия, чтобы сделать досрочное погашение не выгодным для клиентов.
Совет 5. Уточните условия, при которых кредитный договор может быть расторгнут.
До момента подписания договора ипотечного кредитования, следует уточнить при наступлении каких условий банк имеет право в одностороннем порядке расторгнуть это соглашение.
Я надеюсь статья была вам полезна и интересна. Если вам понравилась эта статья, поделитесь ею друзьями в социальных сетях.Подписывайтесь также на обновления блога, чтобы получать полезную информацию. Советую также прочесть статью: Ипотека без первоначального взноса.
Рейтинг лучших банков с выгодными ипотечными программами:
1. Сбербанк
2. ВТБ
3. Россельхозбанк
4. Газпромбанк
Источник
В конечном итоге все зависит от цели кредита, суммы и сроков его гашения. Если заемщик планирует на кредитные деньги купить жилье, то ипотечный кредит будет выгоднее. Два основных преимущества потребительского кредита – отсутствие первоначального взноса и меньшую переплату – можно получить и на ипотечном кредите. А можно скомбинировать оба варианта кредитования — взять потребкредит на первоначальный взнос, а остальную сумму получить в ипотеку. Это нередко оказывается выгоднее, чем брать ипотеку с маленьким первоначальным взносом или вовсе без него.
Проблему с первоначальным взносом также можно решить за счет специальных программ, по которым в сделке дополнительно участвует государство. И тогда банк-кредитор либо вообще не требует первоначальный взнос, либо получает его от государства или иных уполномоченных структур.
Еще вопрос с первоначальным взносом можно закрыть благодаря покупке жилья по цене ниже рыночной. Если подобрать вариант, который продавец готов отдать с 10-15% скидкой от средних цен на рынке, получив в банке кредит на 80-85% от рыночной цены, можно будет купить квартиру, не вкладывая собственных денег. Достаточно выгодный, но не самый распространенный вариант: найти подходящий объект с такой стоимостью не слишком просто, к тому же придется тщательнее позаботиться о безопасности сделки при оформлении. Кроме юристов банка надо будет дополнительно привлечь юристов, которые будут блюсти интересы заемщика, чтобы в последующем сделку не признали недействительной, заключенной на невыгодных для продавца условиях или под давлением.
Вопрос с большой переплатой можно решить за счет досрочного гашения или частичного досрочного гашения. Если заемщик помимо обязательного ежемесячного платежа будет вносить в банк на погашение кредита дополнительно по 20-30 тысяч, итоговая переплата будет гораздо меньше, чем по потребительскому кредиту.
Для приобретения жилья в большинстве случаев выгоднее брать ипотеку, чем кредит – ставка ниже, сроки и сумма кредита больше, а обязательный ежемесячный платеж меньше.
Чтобы сравнение было корректным нужно рассматривать одинаковые условия. Допустим, вы взяли кредит на 1 год. Переплата по кредиту со ставкой 10% составит 5,5 % от исходной суммы. Если срок возврата будет 5 лет, то переплата увеличится до 27,5%, за 15 лет придется отдать уже 93%, на 200% можно выйти ближе к 30 годам действия договора. Переплата по потребкредиту, если возьмете его под 18% годовых на 5 лет, составит 52% – в два раза больше, чем при ипотеке.
Или такой пример: вы можете взять потребительский кредит на 1 млн рублей на 5 лет под 18% годовых и платить по 25 400 рублей в месяц. В результате переплатите банку 523 тыс. рублей. Эту же сумму вы можете взять в ипотеку на 20 лет под 10%, но если будете платить ту же сумму в месяц, внося дополнительные деньги на досрочное гашение, полностью рассчитаетесь с банком за 4 года, и тогда переплата будет на 306 тыс. рублей меньше. В расчетах надо учитывать не только сумму, которую отдадите банку, а еще и срок, за который вы должны выплатить эту сумму.
Что проще взять: ипотеку или потребительский кредит на покупку квартиры?
Отличие ипотеки от жилищного кредита: для оформления ипотечного кредита банк потребует больший перечень документов. Заявку и документы потенциального заемщика банк будет проверять примерно одинаково по времени в том и другом случае, но при ипотечном кредитовании проверку должен пройти еще и сам объект. Это займет дополнительное время, поэтому если сравнивать скорость оформления, получить потребкредит можно гораздо быстрее. Количество предоставляемых документов в варианте потребительского кредита тоже будет меньше.
Список документов для получения потребительского кредита:
- заявление — можно заполнить в офисе банка или на сайте;
- копия паспорта и второго документа – СНИЛС, водительского
- удостоверения, загранпаспорта, удостоверения личности военнослужащего,
- военного билета;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей — налоговая
- декларацию или справка по форме банка.
Список документов для получения ипотечного кредита:
- заявление — можно заполнить в офисе банка или на сайте;
- копия паспорта и второго документа – СНИЛС, водительского
- удостоверения, загранпаспорта, удостоверения личности военнослужащего,
- военного билета;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей — налоговая
- декларацию или справка по форме банка;
- копия трудовой книжки;
- документы по приобретаемой квартире, если залогом по кредитному
- договору будет она: копия паспорта продавца, правоустанавливающий
- документ, технический паспорт, кадастровый паспорт, отчет о стоимости
- недвижимости, выписка из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений на
- продажу квартиры и иных зарегистрированных обременений;
- документы по объекту недвижимости, предоставляемому в залог, если это объект, который уже принадлежит вам: выписка из ЕГРН – желательно, чтобы она была не старше 1 месяца, отчет об оценке рыночной стоимости имущества – действителен в течение 2 месяцев, технический паспорт, выписка из лицевого счета, подтверждающая, что в квартире нет зарегистрированных лиц, нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу объекта в залог.
В итоге выходит, что получить потребительский кредит намного проще и быстрее, чем ипотечный. Поиск подходящего варианта недвижимости, который пройдет одобрение банка, сбор и подготовка документов на ипотеку займут от нескольких дней до нескольких месяцев. Отчет об оценке, справки и выписки, кадастровый и технический паспорта – платные. Возможно, некоторые документы будут у продавца в наличии, но большая часть должна быть получена непосредственно перед оформлением, поэтому трат не избежать.
Кроме того, по ипотечному кредиту заемщику приходится нести дополнительные расходы на страхование. Обязанность получателя кредита застраховать объект недвижимости, передаваемый в залог, прописана в законе. Однако банки, как правило, предлагают также застраховать жизнь, здоровье и трудоспособность и риск утраты права на имущество (страхование титула). Эти виды страхования не указаны в законе как обязательные, но банк-кредитор вправе изменить процентную ставку в зависимости от того, застраховал заемщик жизнь, здоровье и титул или нет.
В результате на практике, несмотря на отсутствие в законе обязательного требования, заемщику приходится закладывать в сумму расходов оплату страховых договоров. Учитывая немаленький размер взятой в кредит суммы и срок выплаты, заключить договоры страхования оказывается выгоднее, нежели платить по увеличенной процентной ставке.
Страхование объекта недвижимости по сроку совпадает с выплатой кредита – договор страхования приходится продлять каждый год весь, пока заемщик не вернет долг с процентами. Страховать жизнь и здоровье банки предлагают на тот же период, а титул обычно страхуется первые три года.
Поскольку сумма невыплаченного долга уменьшается с каждым годом, соответственно стоимость страховки тоже будет меняться каждый год в меньшую сторону. Кстати, по потребительскому кредиту страховка обойдется гораздо дороже.
Что выбрать кредит или ипотеку?
Решая, что проще взять: ипотеку или потребительский кредит на покупку квартиры, надо ориентироваться в первую очередь на сумму кредита и на срок. Если у заемщика есть порядка 85-90% стоимости квартиры или в ближайшее время он ожидает получение такой суммы – вступит в наследство, продаст уже имеющееся жилье, получит оплату за выполненную работу, есть смысл оформить обычный кредит. Чтобы выплатить оставшиеся 10-15% заемщику вряд ли понадобится несколько лет, а значит переплата на процентах будет не такой большой.
При этом заемщик не будет собирать большой пакет документов, оплачивать отчет о рыночной оценке, ждать согласования выбранной квартиры банком. Дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита, в такой ситуации могут оказаться сопоставимы с разницей в процентной ставке, а то и превысить ее. Еще и удастся сэкономить время на одобрении объекта и оформлении документов и кредита.
Однако если у заемщика есть возможность оплатить не больше 60-70% от стоимости жилья, и погашать кредит он намеревается 3-4 года, тогда целесообразней будет все-таки оформить ипотечный кредит. В этом случае переплата на процентах может стать существенной.
Сравнивая, что лучше, кредит или ипотека: в чем разница, надо обращать внимание на цифры – сроки, суммы, процентные ставки. Не стоит ориентироваться на мифическую проверку банком «чистоты» объекта при оформлении ипотечного кредита или отказываться от ипотеки, полагая, что вместе с залогом банк приобретает право собственности на квартиру, купленную заемщиком.
Если сравнивать другие плюсы и минусы ипотечного и потребительского кредита, стоит отметить, что при покупке жилья за счет потребкредита вы можете при необходимости полностью оформить квартиру на несовершеннолетнего. И если возникнут финансовые сложности и вас признают банкротом, квартиру, не переданную в залог банку, не смогут пустить с молотка, чтобы покрыть долги – если это ваше единственное жилье и сумма долгов не чрезмерно велика.
Банк может отказать в ипотеке на выбранный объект или не согласовать условия проведения сделки. В этом случае тоже можно обратиться за потребительским кредитом. Выйдет дороже, зато даст возможность купить желаемый вариант. Например, купить квартиру с аукциона можно процентов на 20 ниже рыночной цены, но только за наличный расчет. Вы можете потратить на покупку потребительский кредит, а после рефинансировать его с помощью ипотеки на купленную квартиру. И кстати, если учесть скорость возврата кредита, может статься, что разница в переплате и не сыграет большой роли.
Бывают еще варианты, когда взять кредит может один член семьи, а оформить жилье нужно на другого. В этой ситуации тоже придется воспользоваться потребительским кредитом.
Из дополнительных плюсов ипотечных кредитов: у мошенников меньше шансов вас обмануть. Основные схемы обмана связаны с наличным расчетом, проведенным до оформления. При ипотечном кредитовании рассчитываются за квартиру после регистрации, и обмануть покупателя в такой ситуации намного сложнее.
Ипотечная сделка регистрируется быстрее, и банк дополнительно проверяет продавца – может запросить перед сделкой справки из психо- и наркодиспансера.
Еще одна выгода ипотечного кредита – можно получить налоговый вычет от государства на покупку жилья и выплату процентов. Максимальная сумма, которую вы можете получить на покупку – 260 тысяч рублей, а на уплаченные проценты – 390 тысяч рублей. По потребительскому кредиту вычет дадут только на покупку, на проценты получить не выйдет.
И если у вас нет возможности присутствовать на оформлении ипотеки, можете дать нотариальную доверенность, и представитель сможет подписать все документы за вас: ипотечный договор, договор купли-продажи, заявления. Для оформления потребительского кредита придется прийти лично – по доверенности его не оформят.
Плюсы и минусы есть у обоих вариантов, поэтому однозначно говорить о превосходстве одного варианта кредитования над другим некорректно. Выбирать, что лучше, надо исходя из конкретной ситуации.
Источник
