Заключение договора дарения квартиры с обременением в современном обществе становится распространенным явлением. Связано это, как правило, с материальными трудностями дарителя. В каждом отдельном случае существуют определенные нюансы отчуждения жилья, с которыми мы и попробуем разобраться.
Дарение
Отчуждение квартиры путем оформления дарственной осуществляется безвозмездно. Такой вариант передачи недвижимости, в основном, практикуется между близкими родственниками, хотя возможно и одаривание постороннего лица.
Для договора обязательна письменная форма, без нотариального заверения.
Нотариус удостоверяет сделку только в случае:
- если хозяин квартиры несовершеннолетний или человек, ограниченный в дееспособности;
- если у квартиры не один владелец.
Чтобы новый собственник был узаконен и вписан в официальный реестр, договор необходимо сдать в регистрирующий орган.
Скачать образец 2019 года дарственной на квартиру для Росреестра.
Виды обременений
Обременения представляют собой некие ограничения, не позволяющие в полной мере реализовывать полномочия собственника.
Для недвижимости самыми распространенными видами ограничений являются:
- право бессрочного проживания третьих лиц;
- ипотека/залог;
- арест.
Теперь разберем подробнее все детали дарения квартиры при заявленных обременениях.
Договор дарения с обременением в виде пожизненного проживания
Возможность бессрочного проживания возникает в следующих случаях:
- На основании письменной договоренности.
- В случае отказа лица от приватизации.
- Если такое право предоставлено третьему лицу завещанием.
- При заключении договора ренты.
Во всех перечисленных случаях подарить квартиру можно, но в договоре отдельным пунктом должно быть прописано условие о том, что за дарителем, либо иными третьими лицами, сохраняется право постоянного пользования недвижимостью.
В каждом из заявленных случаев есть свои особенности, касающиеся оформления дарственной.
Скачать договор дарения с обременением в виде пожизненного проживания
Дарение с договоренностью о проживании
Такой вариант сделки чаще используют внутри семьи, когда у всей родни хорошие взаимоотношения. Но намного чаще в таких случаях составляют завещание.
Посторонние лица навряд ли захотят приобрести квартиру с «постояльцем». Обычно так своей недвижимостью распоряжаются одинокие старики. Они дарят квартиру постороннему лицу, которому доверяют. Но, по большей части, здесь оформляются рентные отношения либо завещание.
Договор с условием о пожизненном проживании третьего лица заключается в письменном виде с отдельным указанием этого пункта. Нотариального заверения не требует.
Информация о таком обременении в государственном реестре отсутствует, поскольку оно является не обязательным, а договорным.
Преимущества такой дарственной заключаются в следующем:
- Для дарителя:
- обеспечение жильем;
- сохранение регистрации;
- отсутствие трат на коммунальные услуги (теперь это обязанность нового собственника).
- Для одариваемого:
- обретение недвижимости бесплатно;
- отсутствие обязанности ухаживать и обеспечивать дарителя;
- отсутствие в будущем притязаний со стороны иных родственников дарителя (в отличие от завещания);
- если стороны договора близкие родственники (дети, супруги, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры), не придется отдавать 13 % налога.
Но есть и определенные недостатки такого договора:
- Для дарителя:
- отсутствие какой-то материальной выгоды от сделки;
- вероятность, что квартира будет продана незнакомым лицам, которые вселяться туда (согласие проживающего дарителя на последующие сделки не требуется).
- Для одаряемого:
- в случае последующего отчуждения жилья оно будет переходить с неприятным «бонусом» в виде жильца. То есть продать квартиру по обычной цене уже не получится, придется делать хорошую скидку.
Важно знать, что схитрить здесь не удастся. Ведь если не предупредить о таких жильцах, новые приобретатели с легкостью оспорят сделку в суде.
- невозможность препятствовать дарителю проживать в квартире;
- для того, чтобы стать полноправным владельцем жилья, придется ждать неопределенное время.
Возможно будет интересно!
Отказники от приватизации
Не смотря на отказ от передачи квартиры в собственность, у такого лица автоматически возникает право пожизненного проживания там. Обычно, сделка дарения проходит чисто, ведь такие возможные претенденты на жилплощадь не указываются в официальном реестре на недвижимость. Но вот потом могут возникнуть судебные иски о вселении.
Одаряемый может обезопасить себя от будущих притязаний следующим образом:
- Заказать на сайте Росреестра расширенную выписку из ЕГРН, где можно увидеть, была квартира приватизирована или нет.
- Если квартира приватизированная, запрашиваем расширенную архивную справку о лицах, прописанных в жилом помещении. Но эту информацию дают только собственнику или по официальному запросу (например, нотариусу).
- Если в прошлом имела место приватизация, оформлять дарственную лучше у нотариуса. Во-первых, нотариус самостоятельно установит всю важную информацию (основания правообладания, наличие прописанных и отказников). Плюс ко всему, у нотариуса такой отказник может сделать заявление, что на жилплощадь не претендует.
Как видим, «бесплатного сыра» не бывает. Если собственник решит подарить постороннему человеку квартиру, велика вероятность последующих неприятностей.
Основные минусы такого дарения:
- отказники не прописываются в общедоступных источниках (выписка из ЕГРН);
- чтобы их установить, необходимо понести дополнительные затраты (обратиться к нотариусу);
- вероятность предъявления к новому собственнику судебных исков о вселении;
- невозможность выселить таких лиц.
Завещательный отказ
Возможность проживания в квартире может быть предоставлено лицу на основании завещательного отказа. Например, собственник квартиры завещал ее одному из наследников, но вместе с тем обязал его предоставить право пользования жилплощадью определенному им человеку (отказополучателю).
Данный вид обременения фиксируется в ЕГРН. Кроме того, эти сведения можно взять из первичного документа, на основании которого квартира перешла в собственность дарителя, — нотариального свидетельства о праве.
Препятствий к дарению такой квартиры нет, но право пользования квартирой за указанным завещателем лицом будет сохранено. Данное условие в обязательном порядке прописывается в договоре.
Возможно будет интересно!
Рента
Одной из разновидности рентных отношений является пожизненное содержание с иждивением. Суть его заключается в том, что собственник передает свою недвижимость третьему лицу, которое взамен на это содержит его и обеспечивает жильем. Обеспечение жильем, чаще всего, и выражается в том, что получатель ренты может пожизненно проживать в переданной квартире.
Рентный договор заверяется у нотариуса, после чего проходит процедуру государственной регистрации, о чем в ЕГРН заносится соответствующая запись.
Подарить или иным образом распорядиться такой квартирой можно только с согласия рентополучателя. Важный момент, что в случае отчуждения жилья с таким обременением, обязанность содержать иждивенца переходит на нового собственника.
В дарственной также необходимо отдельной строкой прописать условие о наличии такого обременения.
В таком договоре для одаряемого, все же, больше минусов, чем плюсов:
- одаряемый обязан будет пожизненно содержать жильца;
- квартира находится в залоге у содержанца, и, при нарушении обязательств по договору (задержка платежей, неоплата лечения и пр.), она может быть изъята обратно;
- все дальнейшие действия с недвижимостью допускаются только по согласию иждивенца;
- недвижимость переходит из рук в руки с иждивенцем, который вправе проживать там постоянно.
Ипотека
Суть ипотеки заключается в том, что в случае непогашения кредита банк может отобрать квартиру в счет погашения долга. Запись о наличии ипотечного обременения обязательно отражается в ЕГРН.
Законом не запрещено отчуждение квартиры с обременением ипотекой, но делается это с разрешения банка. При этом новый владелец, по сути, становится поручителем по займу, и несет все риски, связанные с залогом квартиры. Проще говоря, за долги жилье изымут.
Для того, чтобы подарить квартиру необходимо соблюсти определенный порядок:
- Обратиться в банк с заявлением о разрешении на отчуждение имущества. В заявлении убедительно аргументировать мотивы дарения, и предоставить документацию о финансовом благополучии одаряемого.
- В случае согласия банка, оформляем договор дарения, где обязательным пунктом прописываем, что жилье находится в ипотеке.
- Оформляется дополнительное соглашение к ипотечному договору о смене залогодателя, которое, наряду с договором дарения, регистрируется в Росреестре. Квартира останется в залоге до полного погашения долга.
На практике, банки редко дают согласие на дарение такой жилплощади, поскольку сделка безвозмездная, и риски неплатежей увеличиваются. Охотнее они идут на уступки при продаже жилья, ведь в этом случае покупатель перечисляет деньги не продавцу, а банку. Эти средства идут в счет погашения займа.
Реальнее будет погасить задолженность, снять обременение и свободно распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Для должника безусловным преимуществом такого дарения является перераспределение финансовых обязательств. Но большой минус заключается в том, что предварительно сделку должен одобрить банк, который редко дает свое согласие. То есть такая сделка до полного исполнения обязательств практически невозможна.
Риски одаряемого в данном случае заключатся в том, что квартира будет находиться в залоге, и вероятность лишения жилья крайне высока. Кроме того, новому собственнику придется нести траты на страхование жилища.
Возможно будет интересно!
Возможно ли дарение арестованной квартиры
Арест или запрет на распоряжение имуществом накладывается в следующих случаях:
- за долги;
- в качестве обеспечительной меры при рассмотрении судебного дела в отношении недвижимости.
Данное обременение содержится в реестре прав на недвижимость. Ни подарить, ни каким-либо иным образом распорядиться арестованной квартирой не получиться. Переход права по такой дарственной просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Сначала необходимо снять аресты (заплатить долг, дождаться окончания суда), а уже после квартиру можно будет подарить на общих основаниях.
И несколько слов в заключение. Как мы видим, даже обремененные квартиры могут выступать предметом дарения. Но в отличие об «свободного» жилья, при оформлении такой дарственной необходимо в ряде случаев соблюсти определенный порядок (запросить согласие), и дополнить стандартный договор условием о наличии обременения.
Источник
Договор дарения с обременением – вид сделки, встречающийся достаточно часто. Не всегда лицо может предоставить квартиру в полное распоряжение одаряемому, так как она может быть интересна третьим лицам или же самому дарителю недвижимости.
При заключении договора, необходимо с предельной чёткостью обозначить права и обязанности, вытекающие из такого рода сделки. Какие виды обременения существуют и как правильно заключить соглашение, чтобы свести возможные риски к минимуму?
Договор с обременением
Дарение имущества является по своей природе безвозмездной сделкой. Тем не менее возможности дарителя не всегда безграничны. Недвижимость может быть интересна государству, выступать предметом ипотеки или аренды. Даритель не всегда вправе повлиять на снятие обременения с квартиры. Обычно сведения о соответственных ограничениях включаются в Росреестр недвижимости. Кроме того, сам даритель иногда, заключая соглашение, желает остаться в квартире за неимением иного жилья. Таким образом, инициатором применения ограничений может выступать и собственник квартиры, и третьи лица.
Все перечисленные случаи ограничивают одаряемого и влияют на его возможности распоряжения имуществом в дальнейшем, после вступления в законную собственность.
Обременение бывает двух типов:
- Ограничение действий одаряемого (допустим, выделение комнаты дарителю).
- Накладывание дополнительных обязанностей (к примеру, содержание с иждивением).
Даритель в каждом случае обязан предупредить другую сторону сделки о том, что передаваемое имущество ограничено в использовании или требует осуществления определённых обязанностей. Одариваемый может отказаться от такого рода сделки и не вправе принять лишь квартиру без дополнительных условий.
Рекомендуем ознакомиться:
Все черты сделки дарения при этом соблюдаются:
- она не может состояться между недееспособными гражданами;
- заключается как между физическими, так и между юридическими лицами;
- оформляется письменно, присутствие нотариуса при этом обязательным не является;
- передача недвижимости является завершённой после регистрации прав на неё в Росреестре;
- отсутствие принуждения – согласие сторон на заключение договора;
- сделка облагается налогом (за исключением договора ренты).
Основное отличие от обычной сделки заключается в том, что договор дарения квартиры с обременением с первого взгляда не носит безвозмездного характера – основного требования к подаркам.
Судебная практика определяет возмездность как встречное предоставление явной выгоды со стороны одаряемого. В случае если это будет доказано, сделка будет считаться недействительной.
Встречное предоставление запрещает приобретать выгоду именно дарителю и не касается третьих лиц. К примеру, в случае с сервитутом, когда идёт речь о праве прохода через участок, условия договора не будут считаться нарушенными. Дарственная с пожизненным проживанием не является встречной, так как часть прав на имущество отчуждается безвозмездно.
Явная выгода трактуется как заинтересованность дарителя в оформлении договора. Например, сделка, где даритель обязуется отдать безвозмездно квартиру при условии, что ему будет подарена другая ценная вещь, не будет считаться законным. Тем не менее символическая плата за квартиру считаться обременением не может.
Дарственная с обременением всегда является безвозмездной, но даритель иногда имеет право выдвинуть некоторые требования. Обычно новый собственник после вступления в законные права сталкивается со снижением качества передаваемого имущества или обязанностью исполнения определённых требований, предусмотренных сделкой.
Виды обременений
Требования дарителя или третьих лиц могут быть различными. Каждый из видов обременений влечёт определённые последствия как для дарителя, так и для одаряемого. Приступая к заключению договора, сторонам необходимо быть особо внимательными при оформлении сделки.
Рекомендуем ознакомиться:
Основные виды обременений следующие:
- Опека – оформляется в случае, если владелец недвижимости ребёнок или недееспособный гражданин.
- Доверительное управление. Такой вид ограничения чаще всего встречается, когда квартира передаётся в дар недееспособному лицу. Доверительное управление может быть требованием опекунского совета – оформить дополнительную сделку в отношении недвижимости. В этом случае опекун может распоряжаться частью имущества, которая осталась в его ведении, а управитель – доверенной недвижимостью. Причём оба лица обязаны беречь обременённое жильё и способствовать продлению срока его службы. Обременение в виде доверительного управления оформляется максимум на пятилетний период, но может быть продлено.
- Залог. Чтобы снизить риски потери имущества, даритель может пожелать остаться залогодержателем недвижимости. Это обременение предполагает обязанность собственника в будущем решать судьбу имущества совместно с дарителем.
- Дарение квартиры с обременением в виде ипотеки осуществляется только с позволения банка-залогодержателя. Финансовое учреждение вправе проверить платёжеспособность выгодоприобретателя, чтобы быть уверенным в полном погашении задолженности. После заключения соглашения разрешение на проведение сделки с имуществом нужно спрашивать у банка. При оформлении договора с ипотечным кредитом можно оставить плательщиком ипотеки дарителя, но при этом оговорить условия ренты между сторонами. Избежать этого вида обременения можно полностью расплатившись с банком по договорённости между сторонами сделки дарения.
- Сервитут – предоставление права использования другим лицам. Зачастую касается участка и возможности прохода через него.
- Дарственная на квартиру с обременением в виде ареста. Этот вид предполагает существование определённых санкций по отношению к дарителю и его имуществу. О них иногда становится известно и после перехода имущества к выгодоприобретателю. В любом случае даритель должен обязательно предупредить нового владельца о данном виде обременения.
- Дарение с обременением в виде предоставления возможности дарителю проживать в квартире. В этом случае оговаривается обременённая площадь и разрешение на использование кухни, санузла, коридора и других помещений в квартире. Сделка является безвозмездной и не требует дополнительных вложений средств от сторон.
- Рента. По условиям договора даритель является получателем определённых средств пожизненно. Обычно это обременение оформляется в форме отдельного соглашения, где прописываются условия содержания дарителя и способ уплаты ренты. Договор с пожизненным содержанием также предоставляет возможность дарителю участвовать в заключении сделок с имуществом, так как он становится залогодержателем жилья. Новый и старый владельцы несут солидарную ответственность. После смерти прежнего собственника одаряемый становится полноправным хозяином недвижимости. Ещё одной отличительной чертой этого соглашения является освобождение от налогообложения одаряемого. Договор дарения с пожизненным содержанием заверяет нотариус.
- Аренда. В случае когда даритель сдаёт квартиру в аренду и желает её подарить, все права в отношении недвижимости переходят к новому собственнику. Так как арендаторов возможно выселить по окончании действия соглашения о найме, новому владельцу, скорее всего, предстоит подождать, пока жильцы съедут.
- Обременением является и наличие в квартире других прописанных лиц. Эти граждане могут и не проживать по адресу регистрационного учёта, но новому владельцу следует знать о них.
- Пожертвование является особым видом договора дарения. Оно предусматривает обязательное целевое использования подарка. Оговариваются термины и форма отчётности одаряемого перед жертвователем, а также возможность возвращения имущества.
Обременение может выступать в различных видах. В любом случае условия о нём прописываются в договоре дарения и являются его неотъемлемой частью. Нарушение положений сделки может стать основанием для обращения в суд.
Содержание договора
Соглашение о дарении с обременением должно быть составлено без нарушения требований законодательства. Кроме основных условий договора, детально прописываются права и обязанности сторон.
Договор с обременением должен содержать в обязательном порядке следующую информацию:
- реквизиты и паспортные данные сторон;
- предмет договора (так как это недвижимость, её параметры должны быть конкретизированы);
- цена недвижимости (сделка дарения облагается подоходным налогом);
- вид обременения (в этом разделе договора приводятся определения размеров площади, переходящих к новому владельцу и остающихся у дарителя, сведения о заинтересованных лицах с указанием их реквизитов, другие характеристики обременения);
- ограничения в использовании и распоряжении недвижимостью, вытекающие из вида обременения;
- если в соглашении идёт речь об иждивении, указываются сроки уплаты и размеры рентных платежей;
- описание условий передачи жилья;
- ответственность сторон и способ разрешения спорных ситуаций.
Правильно составленный договор должен быть максимально конкретизирован, так как в случае нарушения его условий суд сможет принять справедливое решение. В соглашении должны быть не только обозначены характеристики подарка, но также прописаны права и обязанности сторон и вид обременения недвижимости.
Регистрация обременённой недвижимости
Право собственности на квартиру одаряемый приобретает только вследствие её регистрации.
Одариваемое лицо должно подать следующие документы для регистрации:
- договор дарения;
- заявление с просьбой о проведении регистрации права собственности на недвижимость, принимаемую в дар;
- оригиналы и копии паспортов;
- квитанцию об оплате пошлины;
- техническую документацию на жильё, взятую в БТИ (бюро техинвентаризации);
- информацию о количестве людей, которые зарегистрированы в квартире;
- документ, подтверждающий отсутствие долгов перед ЖЭО (жилищно-эксплуатационной организацией) у дарителя;
- свидетельство о правах дарителя на владение недвижимостью;
- если квартира находится в совладении с супругом или иными лицами, даритель должен предоставить нотариально заверенное соглашение совладельца о том, что он не против осуществляемой сделки дарения;
- доверенности, в случае если стороны имеют представителей;
- если одариваемым выступает несовершеннолетнее, недееспособное или дееспособное не в полной мере лицо – разрешение государственных органов, занимающихся опекой и попечительством;
- документ, подтверждающий обременение (это может быть справка банка, решение суда или иной документ).
Чтобы снять обременение, необходимо также обратиться к регистратору, представив ему доказательство того, что оснований для ограничений пользования и распоряжения более нет. Так, свидетельство о смерти получателя ренты прекратит обременение с пожизненным иждивением, а платёжные документы, подтверждение банка и кредитный договор помогут снять обременение в виде ипотеки.
Новый собственник обязательно должен зарегистрироваться в Росреестре. При этом подаётся документ об обременении недвижимости, если информации о нём в данных кадастрового учёта ранее не было.
Снять ограничения можно также обратившись в государственные органы.
Источник
