Ипотека — удобный и доступный способ улучшить жилищные условия или приобрести нежилую недвижимость.
Плюсы ипотеки:
➕ нет необходимости копить необходимую для покупки сумму;
➕ доступны различные программы кредитования, которые отличаются условиями выплаты кредита и требованиями к заемщику;
➕ можно установить комфортный ежемесячный платеж для погашения задолженности.
При оформлении ипотеки стороны подписывают ипотечный договор. Про особенности этого документа и где регистрируется договор ипотеки расскажем в статье.
Что такое договор ипотеки
Договор ипотеки — официальный документ, который подтверждает получение средств под залог недвижимости, фиксирует условия соглашения и порядок погашения займа. Стороны по договору ипотеки — кредитор, который по условиям соглашения является залогодержателем, и заемщик — залогодатель.
В качестве залогового имущества выступает недвижимость, которую приобретает заемщик, или которая уже находится в собственности самого заемщика, его поручителя или залогодателя. Например, можно не только купить квартиру в ипотеку, но и получить деньги под залог собственного жилья, или жилья родственников.
Виды ипотеки и особенности оформления сделок
В зависимости от документов, на основании которых оформляется соглашение между заемщиком и кредитором, в международной практике разделяется ипотека:
???? в силу договора;
???? в силу закона;
???? в силу судебного акта (отсутствует в РФ).
На правовом уровне, в соответствии с законом Российской Федерации «Об ипотеке» прописаны два вида ипотеки:
Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.
Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.
Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.
Какие сведения включает ипотечный договор
Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:
???? кредитора и заемщика;
???? общей сумме займа, размере ежемесячного платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного кредита;
???? предмет ипотеки — наименование, расположение и описание объекта, которое необходимо для его идентификации (например, ипотечный договор при покупке квартиры должен включать полный адрес объекта, общую площадь жилья и количество комнат);
???? право залогодателя распоряжаться имуществом в качестве залога — выписка из документов на право собственности;
???? стоимость залогового имущества — взятая из заключения об оценке недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте;
???? срок исполнения обязательств заемщика.
Если обязательство подлежит исполнению по частям, то в ипотечном договоре прописывают периодичность и размер платежей, которые идут на погашение задолженности.
Особенности ипотечного договора
???? Заемщик имеет доступ и может использовать залоговое имущество на протяжении всего срока действия соглашения.
???? В некоторых случаях банк может запретить использовать залог для получения дополнительных кредитов, прописать других людей в квартире, сдавать жилье, в некоторых случаях — проводить перепланировку и переустройство помещений.
???? Заключается в письменной форме, в соответствии со статьей 432 ГК РФ не может быть заключен, если кредитор и заемщик не пришли к соглашению по всем пунктам сделки.
Подлежит ли государственной регистрации договор ипотеки
До 2014 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки. 1 июля 2014 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу. Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2014 года, не подлежат госрегистрации. Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.
Процедура регистрации прав на недвижимость в Росреестре — это юридический акт, который подтверждает факт обременения на имущество. Правовые основы регистрации зафиксированы в законе № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ.
Кроме отмены регистрации ипотечного договора, процедура претерпела следующие изменения:
✅ дополнительные соглашения по сделке не подлежат регистрации;
✅ госпошлина оплачивается по каждой регистрационной операции, а значит по каждому объекту недвижимости, который включен в сделку;
✅ факт госрегистрации подтверждает соответствующая отметка в ипотечном договоре, а при проведении кредитной операции в силу закона — в документе, который подтверждает право собственности на недвижимость;
✅ для оформления согласие супруга залогодателя не требуется.
Нужно ли регистрировать договор ипотеки при покупке по ДДУ
При покупке квартиры на этапе строительства новостройки вы становитесь участником долевого строительства и подписываете договор долевого участия — ДДУ. В этом случае, в качестве залога выступают права требования к застройщику.
Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован, сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.
Документы необходимые для регистрации договора ипотеки
???? Оригинал подписанного ипотечного договора и его копия;
???? договор купли-продажи недвижимости;
???? акт приема-передачи имущества;
???? документы, которые подтверждают право собственности на объект;
???? заявления установленного образца от заемщика и кредитора;
???? квитанция об уплате госпошлины;
???? при наличии, документы-приложения к основному тексту договора.
Важно! Без квитанции об уплате госпошлины, органы Росреестра не примут заявление и пакет документов на регистрацию.
После регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотечного займа, органы Росреестра передают копию договора в свой архив. Если в процессе сделки была выдана закладная, в архив направляют и копию оригинала закладной.
Госпошлина за регистрацию ипотеки
В соответствии со статьей 11 Закона N 122-ФЗ за проведение государственной регистрации любой юридически значимой процедуры взимается пошлина. Размер госпошлины зависит от того, кто участвует в сделке — юридическое или физическое лицо, а также от типа и условий самого соглашения.
В большинстве случаев тарифы для юридических лиц значительно превышают госпошлину, которая начисляется физическим лицам. Точные цифры приведены в таблице.
Размер госпошлины за регистрацию ипотеки
Важно! По закону предусмотрены два условия, которые освобождают от уплаты госпошлины. Первое — это возникновение ипотеки в силу закона, второе — необходимость погасить внесенную ранее регистрационную запись.
Порядок регистрации
✒ Залогодатель и залогодержатель подают совместное заявление в органы Росрегистрации.
✒ К заявлению прилагается пакет необходимых документов и выписок.
✒ Проверка документов занимает от 1 дня при электронной регистрации сделки, 3 дня через нотариуса, 5 дней при передаче документов в росреестр, 7-9 дней при оформлении через МФЦ.
✒ В случае положительного решения, в регистрационную запись и на договор ипотеки вносится надпись установленного образца. Отметка о госрегистрации недвижимости содержит: полное название государственной службы, которая провела регистрацию, дату, место и номер регистрации. Данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью.
От чего зависит срок регистрации договора ипотеки
Скорость проверки заявления и документов в органах Росрегистрации от того, право собственности на какой вид недвижимого имущества необходимо заверить:
???? до 15 рабочих дней — при покупке земельного участка;
???? до 5 рабочих дней — при приобретении жилого помещения;
???? до 5 рабочих дней — в случае с ипотекой на основании договора.
Максимальный срок приостановки процесса госрегистрации ипотечной сделки — до 1 месяца. Такая мера вводится если:
❕ пакет предоставленных документов неполный;
❕ документы не соответствуют законодательству РФ;
❕ возникли сомнения в подлинности предоставленных бумаг и необходима дополнительная проверка.
Процедура регистрации ипотечного договора может быть приостановлена на неопределенный срок, если в ходе проверки выявлены свидетельства того, что по недвижимости идут судебные споры или наложено взыскание.
Источник
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.
(см. текст в предыдущей редакции)
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Абзац исключен. — Федеральный закон от 09.11.2001 N 143-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
(абзац введен Федеральным законом от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Открыть полный текст документа
Источник
Официальным документом, подтверждающим получение денег под обязательство в виде имущества и других объектов, кроме денежных средств, считается договор ипотеки. Эта программа устанавливает правила заключения этого кредита и условия его погашения. Документ заключается между кредитором, являющимся держателем залога, и заемщиком, который считается залогодателем.
Законодательное регулирование документа
Ипотечный договор подразумевает предоставление кредита при исполнении определенных условий. Сюда относится залог недвижимости, то есть временная уступка заемщиком прав собственности на приобретаемую жилплощадь.
Пока клиент банка не вернет всю задолженность и проценты, полученные от финансовой организации, он не имеет права распоряжаться этим объектом.
В договоре ипотеки квартиры отображаются данные:
- фамилия, имя, отчество заемщика;
- серия и номер паспорта;
- место постоянной регистрации;
- сведения о контакте;
- название банка, предоставляющего услугу;
- юридический адрес финансового учреждения;
- данные о лицензии, выданные Центробанком;
- официальные документы представителя этой финансовой организации.
Часто под залогом подразумевается приобретаемая недвижимость, но это не всегда так происходит. Например, получить средства на строительство загородного дома можно только под залог имеющейся квартиры.
Сюда входит не только сама квартира, но и связанные с ней имущественные права. Если в договор залога ипотеки входит жилой дом, то земельный участок также входит в состав заложенного имущества. При оформлении документов на квартиру в многоэтажном доме частью залога становится доля общедомовой территории.
Взаимодействия заемщика и кредитора осуществляются соответственно по форме договора ипотеки согласно требованиям закона, в котором подробно расписаны все обстоятельства. Так, клиент, предоставляющий жилплощадь в качестве залога, называется залогодателем, а банк, дающий под это кредит, — залогодержателем.
Виды договоров
За время существования ипотеки появился ряд успешных и популярных договоров кредитования. Все они возникли на протяжении последних 20 лет.
К ним относятся:
- Социальная ипотека — предоставляется тем слоям населения, которые не могут заключить договор на общих основаниях. В этом случае государство обеспечивает дополнительные гарантии финансовой организации и выделяет дотацию для кредитной ставки. Банк может снизить ее для заемщика до 9,9%.
- Кредит для военнослужащих — эта программа с успехом заменила существующую систему обеспечения жильем людей, находящихся на военной службе. Практически все поступающие офицеры автоматически становятся участниками этой программы. Они заключают договор с банком без первоначального взноса и получают жилье.
- Программа поддержки матерей — позволяет получить субсидию от государства за рождение второго и последующих детей, которая используется для погашения первоначального взноса или всей ипотеки.
Кроме того, существует долевая форма ипотечного кредитования, которая объединяет три заинтересованные стороны: банк, заемщика, застройщика. Лицо, отвечающее за строительство объектов недвижимости, аккумулирует средства, собранные заемщиками, и осуществляет строительство будущих объектов. После окончания строительства клиенты финансовой организации получают жилье в новом доме и продолжают расплачиваться с банком.
Существенные и дополнительные условия
При заключении договора важно, чтобы были соблюдены все условия для подписания сделки. Необходимо, чтобы стороны были согласны по всем позициям этого документа.
Для этого собирается дополнительная документация, в которую входят:
- Письменная форма ипотечного договора.
- Полное описание объекта кредита.
- Оценка предмета ипотеки должна быть признана обеими сторонами, так как есть вероятность расхождения с рыночной стоимостью.
- График возврата задолженности, который должны соблюдать заемщик и кредитор.
- Наличие документов о праве собственности на предмет залога.
Если не осуществляется соблюдение основных условий кредитного договора, то контракт переводится в разряд ничтожных. Для снижения финансовых рисков банки часто включают в список существенных условий перечень страхований, сопровождающих залог.
Для клиента страхование предмета залога считается обязательным, а жизни и здоровья — по желанию. К дополнительным условиям относятся положения о том, кто и как будет восстанавливать поврежденное имущество при нештатной ситуации, осуществлять продажу заложенного имущества по решению суда и т. д.
Образец ипотечного договора:
Скачать образец в формате DOC (RTF)
В этом случае клиенту следует быть очень внимательным, так как финансовые организации иногда вносят в договор дополнительные комиссии и повышение процентных ставок. Если заемщик имеет затруднение с возвращением задолженности, то банк может присвоить объект недвижимости. Обычно эти позиции банк прописывает в договоре мелким шрифтом, не предоставляя их клиенту.
Правила оформления ипотеки
Прежде всего заемщику необходимо выбрать объект недвижимости, под который он хочет взять кредит. Это может быть квартира в новостройке, отдельный дом или таунхаус.
Порядок заключения договора включает в себя:
- Выбор предмета кредитования.
- Определение финансовой организации в качестве кредитора.
- Сбор необходимых документов, стандартных справок и подписание сделки с банком.
Считается, что проще всего и выгоднее получить заем для покупки квартиры в новостройке, так как это связано с высокой степенью стандартизации контрактной работы. То есть объекты стандартные, застройщики обладают соответствующей сертификацией и заключаются типовые договоры.
Банк выбирается после сравнения хотя бы нескольких кредиторов в интернете. Чтобы финансовая организация предоставила ипотеку в 2019 году, клиент должен удовлетворять ее требованиям:
- Он должен иметь гражданство РФ.
- Возраст — от 18 до 75 лет.
- Клиент должен обладать стабильным заработком.
Заемщику следует помнить о том, что все риски после подписания документа будут лежать на его стороне. Банк себя в любом случае постарается обезопасить. Если клиент потеряет возможность выплачивать кредит, то учреждение просто продаст залоговый объект недвижимости.
Банк может снизить процентную ставку, если заемщик заключит договор о страховании жизни и здоровья. Основной договор ипотеки заключается письменно с подтверждением в местных органах власти.
В пакет документов входят: заявление, договор залога, ипотечная сделка, квитанция оплаты госпошлины. Регистрация ипотеки в Едином государственном реестре происходит в течение 10 рабочих дней. Если соответствующая запись не внесена, то сделка считается недействительной.
Расторжение сделки
Одним из частых случаев расторжения ипотеки считается полное погашение задолженности. Для подтверждения обе стороны подписывают соглашение об отсутствии взаимных претензий.
В государственном реестре проводится снятие обременений, жилплощадь переходит в собственность заемщика. С этого момента он может распоряжаться ею как угодно.
Процесс расторжения состоит из нескольких этапов:
- Продавец возвращает заем в финансовую организацию, а первичный взнос — покупателю.
- Клиент пишет заявление на досрочную выплату задолженности и закрывает ипотечный договор.
- Заемщик со специалистом из банка обращается в юстицию для снятия обременения.
- Как только заявление будет зарегистрировано, ипотечный договор считается расторгнутым.
Регистрация заявления осуществляется в течение 3 рабочих дней. Если клиент проводит возврат денежных средств с задержкой чаще трех раз в год, то финансовое учреждение может потребовать немедленный возврат всего кредита.
Кроме того, банк может расторгнуть договор, если посчитает, что заемщик недолжным образом содержит жилое помещение. Проведение ремонтных работ с нарушением или несанкционированная перепланировка может также привести к преждевременному расторжению договора со стороны кредитора.
Случается это очень редко, так как банк не заинтересован в досрочном расторжении ипотечного договора. Бывают случаи, когда банки выставляют штрафные санкции, если заемщик желает раньше времени рассчитаться по задолженности.
Источник