1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.
(см. текст в предыдущей редакции)
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Абзац исключен. — Федеральный закон от 09.11.2001 N 143-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
(абзац введен Федеральным законом от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Открыть полный текст документа
Источник
Договор ипотеки здания (сооружения) и права аренды на земельный участок
г. [вписать нужное] [число, месяц, год]
[Наименование кредитной организации], в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны, и [наименование, Ф. И. О. собственника здания (сооружения)], в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Залогодатель», вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. По настоящему договору Залогодателем передается Залогодержателю недвижимое имущество — здание (сооружение), общей площадью [значение] кв. м, [другие характеристики, достаточные для идентификации], принадлежащее ему на праве собственности и земельный участок, на котором находится здание (сооружение), общей площадью [значение] кв. м, [другие характеристики, достаточные для идентификации], принадлежащий Залогодателю на праве аренды, расположенное по адресу: [вписать нужное], в целях обеспечения Залогодателем обязательств, принятых на себя по кредитному договору N [вписать нужное] от [число, месяц, год], заключенному с Залогодержателем.
1.2. Срок аренды земельного участка: [вписать нужное].
1.3. Здание (сооружение) принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании [наименование правоустанавливающего документа, его реквизиты], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним серия [вписать нужное] N [вписать нужное] от [число, месяц, год], выданным [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год].
1.4. Земельный участок принадлежит Залогодателю на праве аренды на основании [реквизиты договора аренды], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним серия [вписать нужное] N [вписать нужное] от [число, месяц, год], выданным [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год].
1.5. Кадастровый номер здания (сооружения): [вписать нужное].
1.6. Кадастровый номер земельного участка: [вписать нужное].
1.7. Ипотека устанавливается без передачи имущества Залогодержателю и остается у Залогодателя в его владении и пользовании.
2. Обеспеченное ипотекой обязательство
2.1. По кредитному договору N [вписать нужное], заключенному [число, месяц, год] в [место заключения] между [наименование сторон договора] Залогодержателем предоставлен Залогодателю кредит в размере [значение] рублей. Срок полного исполнения обязательства составляет [вписать нужное].
2.2. Заложенным по настоящему договору имуществом обеспечивается исполнение обязательства по вышеуказанному кредитному договору в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения его залоговым имуществом, а именно включает уплату Залогодержателю основной суммы долга, процентов за пользование кредитом из расчета [значение] % годовых, повышенных процентов за просрочку исполнения Залогодателем обязательств, принятых на себя по кредитному договору, из расчета [значение] % годовых.
2.3. Залоговым имуществом обеспечивается также уплата Залогодержателю причитающихся ему в возмещение всех понесенных издержек и расходов, в том числе и судебных, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, расходов, понесенных при реализации заложенного имущества.
3. Оценка заложенного имущества
3.1. Инвентаризационная стоимость здания (сооружения), являющегося предметом настоящего договора, согласно [наименование документа, содержащего данные о стоимости, его реквизиты], составляет [значение] рублей.
3.2. Стороны оценивают имущество, являющееся предметом настоящего договора, следующим образом:
здание (строение) — [значение] рублей;
право аренды на земельный участок — [значение] рублей.
4. Права и обязанности Залогодателя
4.1. Залогодатель обязан:
4.1.1. При заключении настоящего договора об ипотеке в письменной форме предупредить Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает Залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
4.1.2. Поддерживать имущество, являющееся предметом настоящего договора, в исправном состоянии.
4.1.3. Не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости более того, что может быть вызвано нормальным износом.
4.1.4. Нести все необходимые расходы на содержание имущества.
4.1.5. Проиводить текущий и капитальный ремонт здания (сооружения).
4.1.6. Застраховать за свой счет заложенное здание (сооружение) в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.
4.1.7. Предпринимать все необходимые меры, соответствующие требованиям законодательства или обычно предъявляемым требованиям, по защите заложенного имущества от повреждений, разрушений, а также для защиты от любых посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.
4.1.8. Немедленно письменно уведомлять Залогодержателя в случае возникновения угрозы утраты или повреждения имущества.
4.1.9. Передавать имущество, являющееся предметом договора об ипотеке, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, только с письменного согласия Залогодержателя.
4.1.10. Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния имущества, переданного в ипотеку по настоящему договору.
4.2. Залогодатель вправе:
4.2.1. Использовать имущество, переданное в ипотеку, в соответствии с его назначением.
4.2.2. Извлекать из имущества, заложенного по настоящему договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы.
5. Права и обязанности Залогодержателя
5.1. Залогодержатель обязан:
5.1.1. Осуществляемыми проверками не создавать помехи для использования заложенного по настоящему договору об ипотеке имущества Залогодателем или другими лицами, во владении которых оно временно находится.
5.2. Залогодержатель вправе:
5.2.1. Обратить взыскание на имущество, переданное в ипотеку, до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, кредитным договором.
5.2.2. При наступлении страховых случаев удовлетворить свои требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного здания (сооружения) независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов Залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными законодательством.
5.2.3. В период срока действия настоящего договора проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Этим правом Залогодержатель может пользоваться и в том случае, когда заложенное по данному договору имущество передано Залогодателем на время во владение третьего лица.
5.2.4. Передать свои права по настоящему договору об ипотеке другому лицу при условии соблюдения правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.
5.2.5. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся предметом ипотеки по настоящему договору.
6. Ответственность Сторон
6.1. Любая из Сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).
6.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.
6.3. За неисполнение или неполное исполнение Залогодателем принятых обязательств по кредитному договору N [вписать нужное] от [число, месяц, год] перед Залогодержателем, обеспеченных настоящей ипотекой здания (сооружения) и права аренды земельного участка, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.
6.4. В случае непринятия Залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению его стоимости, Залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченных ипотекой обязательств или введении ипотечного контроля за деятельностью Залогодателя.
6.5. Стороны не несут ответственности в случае, если неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы: военными действиями, объявлением чрезвычайного положения, стихийным бедствием значительной разрушительной силы и т. п.
7. Порядок разрешения споров
7.1. Стороны будут принимать все меры для регулирования возникающих споров и разногласий путем переговоров.
7.2. При недостижении взаимопонимания спор передается на разрешение арбитражного суда, согласно действующей подсудности.
8. Заключительные условия
8.1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
8.3. Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки возлагаются на Залогодателя.
8.4. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
8.5. Стороны настоящего договора определили, что замена заложенного предмета ипотеки другим равноценным имуществом допускается в период срока действия данного договора только с согласия Залогодержателя и с внесением изменений в договор ипотеки.
8.6. Ипотека по настоящему договору прекращается с прекращением обеспеченного заложенным имуществом обязательства Залогодателя перед Залогодержателем.
8.7. В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных ипотекой обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства.
8.8. Изменения и дополнения к настоящему договору совершаются в письменной форме и подписываются Сторонами.
8.9. Все дополнительные соглашения прилагаются к настоящему договору и являются его неотъемлемой частью.
8.10. Настоящий договор составлен в трех аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один хранится в делах Управления федеральной регистрационной службы, а остальные по одному выдаются для каждой Стороны.
8.11. По вопросам, не нашедшим отражения в договоре, Стороны руководствуются действующим законодательством.
9. Реквизиты и подписи Сторон
Залогодержатель Залогодатель
[вписать нужное] [вписать нужное]
Залогодержатель Залогодатель
[вписать нужное] [вписать нужное]
М. П.
Источник
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке»).
В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.
Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.
Ипотека в силу закона встречается в случае, если:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.
С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:
– заявление владельца закладной;
– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.
Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.
Наталья Щербинина,
главный специалист-эксперт
Омского отдела
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
Источник
