Договор об ипотеке особенности правового регулирования

Библиографическое описание:

Пономарева, Е. С. Правовое регулирование ипотеки / Е. С. Пономарева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 44 (178). — С. 135-137. — URL: https://moluch.ru/archive/178/46253/ (дата обращения: 15.02.2021).



Ипотека регулируется гражданским законодательством, а также федеральными законами и нормативными правовыми актами. Ипотека — это залог недвижимого имущества, налагаемый в качестве способа обеспечения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору залога. Ипотека регулируется нормами специально принятого Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с нормами данного закона ипотека возникает по договору между кредитором и должником по денежному обязательству в качестве способа обеспечения возврата денежных средств должником (заемщиком) кредитору (займодавцу). Ипотека устанавливается в отношении недвижимого имущества, поэтому процедура и требования по регистрации ипотеки предусматриваются нормами Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Имущество, на которое накладывается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя (должника по обязательству), однако право на распоряжение данным имуществом ограничено, и возможно только с разрешения залогодержателя (кредитора). Ипотека является обременением, устанавливаемым в отношении недвижимого имущества, которое подлежит обязательной государственной регистрации в ЕРГП (по новым требованиям ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости). Предметом ипотеки могут являться квартиры, дома, комнаты, земельные участки и предприятия.

Требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, содержатся в ст.5 ФЗ № 102. Помимо указанного перечня, к ним относятся объекты гражданских прав, указанные в ст.130 Гражданского Кодекса РФ — это части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения, главная черта которых — прочная связь с землей объекта недвижимости. Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также могут являться предметом ипотеки, поскольку они гражданским законодательством отнесены к категории недвижимого имущества. Новшеством ФЗ № 102 стало то, что предметом ипотеки с 2016г. могут являться и машино-места. Это довольно новый объект гражданского права, который является согласно ст.1 Градостроительного Кодекса РФ индивидуально-определенной частью здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, проанализировав в совокупности общие черты и характеристики имущества, которое может являться предметом ипотеки, можно заключить следующее: это индивидуально-определенный объект недвижимого имущества со строго определенными и установленными границами, являющийся отдельным объектом права и состоящий на кадастровом учете в качестве недвижимого имущества. Кроме того, данный объект должен быть не ограниченным в обороте, иметь прочно неразрывную связь с землей (кроме морских, воздушных судов и космических объектов) и должен принадлежать правообладателю на праве собственности или хозяйственного управления.

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и признается исключительно по факту внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.

Важным фактом является то, что отсутствие государственной регистрации права на земельные участки, государственная собственность на которую не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких участков. Решение об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления. Данные земельные участки в силу требований ст.62.1 ФЗ № 102 предназначаются для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Предметом ипотеки не может являться часть имущества, раздел в натуре которого невозможен без изменения его назначения и характеристик использования.

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота, а также имущество, на которое запрещено обращать взыскание, поскольку целью наложения ипотеки является обращение взыскания на данное имущество в случае неисполнения должником своих обязательств по договору.

Проблема правового регулирования ипотеки является довольно актуальной, поскольку, поскольку большинство сделок с недвижимым имуществом совершаются с помощью ипотеки. Исследование правового режима и проблем ипотеки идет активными темпами. Так, в статье И. Р. Раджабова [5] рассматриваются проблемные вопросы в сфере регулирования ипотеки земельных участков. Как указывается в работе, основным назначением ипотеки как гражданско-правового способа обеспечения обязательств является точное и неукоснительное исполнение должником обязательств к установленному сроку. Земля является наиболее надежным видов активов, так как она не изнашивается в отличие от других видов недвижимости.

Земельный участок является специфическим объектом залоговых отношений. Законодательство устанавливает целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, однако суды при рассмотрении споров обращают внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и земельным законодательством, а также на правовой режим земельного участка. Российское законодательство предусматривает, что гражданско-правовым способом возникновения ипотеки является договор о залоге (ипотеке), в дополнение к которому может быть выдана закладная. В договоре об ипотеке должны быть отражены его существенные условия — это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств по договору. Закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право на получение исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, право залога на заложенной имущество. Таким образом, закладная может объединять в себе признаки договора залога и договора займа и при этом является именной ценной бумагой, удостоверяющей титул ее владельца.

Закладная не выдается в случае ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также в случае ипотеки права аренды недвижимого имущества.

Определенные юридические сложности возникают в случаях недобровольного прекращения права ипотеки. Законодательство предусматривает два способа прекращения ипотеки — это добровольное по заявления залогодателя и залогодержателя, а также принудительное — по решению суда. В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки.

Так, к примеру, решением Велижского районного суда от 25 декабря 2012г. [6] была прекращена ипотека в силу закона на жилой дом в пользу ответчика. Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указывая на то, что ДД.ММ.ГГ. между ответчиком и матерью истицы был заключен договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. Стороны впоследствии произвели полный расчет между собой, однако представить в регистрирующий орган совместное заявление о погашении ипотеки не успели, и ответчик умер. Впоследствии умерла и мать истицы. Последняя обратилась за получением свидетельства о праве собственности на жилой дом, и ей было выдано свидетельство на жилой дом с наличием обременения в виде ипотеки в силу закона. Истец предоставил суду документы, подтверждающие факт полного расчета между сторонами по договору. Ипотека в силу закона по договору купли-продажи здесь была установлена в силу п.5 ст.488 ГК РФ — если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Судом были исследованы обстоятельства совершения сделки купли-продажи данного жилого дома, которая была совершена за счет средств жилищного сертификата, оплата по которому поступила на расчетный счет продавца, поэтому обязательство по ипотеке являлось исполненным, и ипотека подлежала прекращению. Следует отметить, что в данном случае свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное нотариусом, также содержало сведения о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона.

Таким образом, ипотека может устанавливаться в силу требований закона и в силу договора залога (ипотеки). В обоих случаях она является гарантией исполнения обязательств должника перед кредитором, однако правовой режим ипотеки в силу договора предусматривает возможность обращения взыскания в случае неисполнения обязательства, а ипотека в силу закона такой возможности не предусматривает, что позволяет заключить, что ипотека в силу закона носит не коммерческий или предпринимательский характер, обеспечивая именно материальную сторону взыскания заемных средств, но налагаемая в силу обстоятельств, предусмотренных законом, при этом совместного согласия сторон на обременение объекта ипотекой в силу закона не требуется, и она налагается автоматически без волеизъявления сторон. Поэтому стоит отметить, что ипотека в силу закона является более императивной, однако существенным ее недостатком является то, что по ней, как правило, невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, поэтому можно сказать, что она носит фиксирующее значение.

В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира — не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.

Литература:

1. Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994г. № 51-ФЗ часть 1 // РГ — 08.12.1994г. — № 238–239
2. Гражданский Кодекс РФ часть 2 № 14-ФЗ от 26.01.1996г. // СЗ РФ — 29.01.1996г. — № 25 ст.2954
3. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // РГ — 22.07.1998г. — № 137
4. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. // РГ — 17.07.2015г. — № 156
5. Раджабов И. Р. Актуальные проблемы правового регулирования залога земельных участков // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института — 2015г. — выпуск № 3–4
6. Решение Велижского районного суда Смоленской области от 25.12.2012г. по делу № 2–379/2012 — Росправосудие

Основными нормативными актами, регулирующими ипотеку, являются ГК РФ и Закон об ипотеке.

Законопроект об ипотеке на протяжении длительного времени не мог пробиться сквозь сито законотворческих инстанций. Проект федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1995 г., в июле 1995 г. принят, а затем на протяжении трех лет неоднократно отклонялся во втором чтении. Количество зарегистрированных поправок к законопроекту приблизилось к тысячи. Когда законопроект был наконец принят Государственной Думой (24 июня 1997 г.) и одобрен Советом Федерации (15 июля 1997 г.), Президент РФ отклонил закон (письмо от 23 июля 1997 г. N Пр-1264). В связи с этим Государственная Дума и Совет Федерации приняли постановления о создании согласительной комиссии для дальнейшей работы над законопроектом.

Если припомнить, сколь многострадальными оказались смежные законопроекты, посвященные регулированию рынка недвижимости («О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Земельный кодекс РФ и др.), то нерешенность вопроса с законопроектом об ипотеке в течение нескольких лет становится понятной. Слишком много интересов переплетается в этой сфере правоотношений.

С целью восполнения бреши в регулировании ипотечных отношений Президентом РФ был издан Указ от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», который действовал вплоть до принятия соответствующего закона об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме того, в 90-е гг. XX в. действовал акт рекомендательного характера, посвященный вопросам ипотечного права, — это разработанные Исследовательским центром частного права и опубликованные в качестве Приложения к распоряжению заместителя Председателя Совета Министров — Правительства РФ от 22 декабря 1993 г. Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке.

«Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных — ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы» Смирнов В.В., Лукина ЗП. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: «Правовая культура», 1999. С.5.

Ипотека является разновидностью залога. Залог регулируется нормами § 3 гл.23 ГК РФ, который так и именуется — «Залог». В то же время в силу п.2 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Будучи специальным законом, Закон об ипотеке имеет преимущество перед общими нормами ГК РФ о залоге.

Некоторые нормы Закона об ипотеке текстуально повторяют правила ГК РФ о залоге, что объясняется однородностью залоговых отношений, регулируемых этими законодательными актами. Однако в Законе об ипотеке много дополнительных правил, отражающих особенности ипотеки.

Во-первых, в Законе об ипотеке закреплено большое количество норм, аналоги которых отсутствуют в § 3 гл. 23 ГК РФ. К их числу можно отнести нормы о возможности залога объектов незавершенного строительства (п.2 ст.5, ст.76 Закона), о распространении режима ипотеки на залог прав аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона), об установлении возможности возникновения ипотеки в силу закона (ст.77 Закона), о формах и способах удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (ст.55 Закона), о жилищных правах залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на заложенный жилой дом или квартиру (ст.78 Закона), о порядке регистрации ипотеки (гл.4 Закона), о закладной как ценной бумаге (ст.13-18 Закона) и др.

Во-вторых, в Законе об ипотеке имеется ряд положений, которые существенно расширяют понятийный объем содержащихся в § 3 гл. 23 ГК РФ аналогичных норм, касающихся залога недвижимости. Расширяя понятийный объем указанных норм, законодатель тем самым подчеркнул особенности применения общих норм о залоге, закрепленных ГК РФ, к залогу недвижимости. Наглядной иллюстрацией, удачной с точки зрения юридической техники, являются нормы п.3 ст. 3 и ст. 4 Закона об ипотеке, конкретизирующие положения ст. 337 ГК РФ.

Систему норм ипотечного права составляют и иные законы, которые регламентируют, как правило, вопросы публично-правовых ограничений ипотечных отношений, возникающих между субъектами гражданского оборота. Это касается вопросов, связанных с реализацией отношений при государственной регистрации ипотеки (Закон о гос.регистрации прав на недвижимость), отношений по реализации ипотечных прав и обязанностей в рамках дела о несостоятельности (Закон о несостоятельности), отношений в отдельных сферах применения ипотеки (гл.XXII КТМ РФ, Международная конвенция о морских залогах и ипотеках 1993 г.).

Действующее российское законодательство допускает залог права аренды недвижимости, который, строго говоря, не является ипотекой. Однако к этой разновидности залога применяются нормы Закона об ипотеке (п.5 ст.5).

Итак, Закон об ипотеке является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью.

Принятие Закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке».

Закон об ипотеке был введен в действие со дня его официального опубликования (п. 1 ст. 79 Закона об ипотеке). Его текст был опубликован в «Российской газете» от 22 июля 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400.

Со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона Российской Федерации «О залоге» подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке. Впредь до приведения в соответствие с Законом об ипотеке федеральных законов и иных правовых актов РФ (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) эти федеральные законы и иные правовые акты РФ применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке (п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке). Закон об ипотеке применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (п. 3 ст. 79 Закона об ипотеке).

Закон об ипотеке состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.

В главу I «Основные положения» включены статьи, которые носят основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости), определяют базовые понятия, необходимые для создания ипотечных правоотношений. Устанавливаются основания возникновения ипотеки и общий порядок ее регулирования. Определяются обязательства, обеспечиваемые ипотекой, и имущество, которое может быть предметом ипотеки. Определяется круг требований, который может обеспечиваться ипотекой, устанавливается порядок и пределы обеспечения ипотекой дополнительных расходов залогодержателя. Кроме того, глава содержит статью о праве отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Устанавливаются особые нормы по ипотеке имущества, находящегося в долевой собственности у нескольких собственников. В основных правилах о залоге недвижимого имущества дублируются правовые нормы о залоговых правоотношениях ГК РФ и статьи Закона о залоге, сохранившие свою силу, т.е. те из них, которые не противоречат Закону об ипотеке.

В главе II «Заключение договора об ипотеке» содержатся нормы об общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости), служащая обеспечением по какому-либо обязательству. Определяется содержание договора об ипотеке и возникновение права залога по договору об ипотеке. Устанавливается обязательность нотариального удостоверения и государственной регистрации договора об ипотеке. Фиксируется порядок предупреждения залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки.

Глава III «Закладная» вводит в оборот и определяет именную ценную бумагу — закладную, удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Определяются содержание закладной и приложения к закладной. Устанавливаются нормы, регламентирующие:

• — регистрацию владельцев закладной;
• — осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства;
• — восстановление прав по утраченной закладной.

Глава IV «Государственная регистрация ипотеки» устанавливает порядок правового регулирования ипотечных отношений. Глава содержит основные положения о государственной регистрации ипотеки, порядок государственной регистрации ипотеки. Определяются порядок и основания для отказа в государственной регистрации ипотеки и отложения государственной регистрации ипотеки, требования к регистрационной записи ипотеки и удостоверению государственной регистрации ипотеки. Закон устанавливает правила в отношении исправлений, изменений и дополнений регистрационной записи об ипотеке, а также в отношении погашения регистрационной записи об ипотеке. Кроме того, в указанной главе определяются:

• — расходы по государственной регистрации ипотеки;
• — публичный характер регистрации ипотеки;
• — порядок обжалования действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки;
• — ответственность органа, регистрирующего ипотеку.

Глава V «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке» содержит нормы, определяющие порядок пользования заложенным имуществом, ответственность участников договора об ипотеке по содержанию и ремонту, обеспечению страховой защиты, переданного в залог недвижимого имущества, защиту заложенного имущества от притязаний третьих лиц. В указанной главе устанавливается право залогодержателя проверять заложенное имущество, иные права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении залогодателем заложенного имущества, а также последствия утраты или повреждения заложенного имущества.

Глава VI «Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц» устанавливает нормы и правила о перемене лиц в обязательстве и о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки правами третьих лиц. Определяется порядок отчуждения заложенного имущества. Фиксируется норма о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Устанавливается порядок обременения заложенного имущества правами других лиц, определяются последствия:

• — нарушения правил об отчуждении заложенного имущества;
• — принудительного изъятия государством заложенного имущества;
• — виндикации заложенного имущества.

Глава VII «Последующая ипотека» содержит понятие о последующей ипотеке (перезалоге уже заложенного недвижимого имущества), устанавливает ограничения по последующей ипотеке (условия, при которых она допускается). Устанавливается порядок:

• — предупреждения залогодержателя о предшествующей и последующей ипотеках;
• — изменение предшествующего договора об ипотеке;
• — государственной регистрации последующей ипотеки;
• — удовлетворения требования по предшествующей и последующей ипотекам.

Глава VIII «Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной» регулирует отношения, возникающие вследствие распоряжения правами по договору об ипотеке и обороту закладной. Определяются уступка прав по договору об ипотеке, передача прав по закладной, а также залог закладной.

Глава IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке» определяет порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Устанавливаются, в частности:

• — основания обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке;
• — судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество;
• — подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество;
• — меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц;
• — вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество;
• — порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Глава X «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание» устанавливает порядок и способы реализации заложенной недвижимости, при обращении взыскания для удовлетворения требований залогодержателя — кредитора по основному обязательству из стоимости предмета ипотеки. Регламентируется порядок проведения публичных торгов. Устанавливаются условия и последствия объявления публичных торгов несостоявшимися. Специальные нормы определяют прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и распределение суммы вырученной от реализации заложенного имущества.

В главах XI-XIII содержатся специальные нормы правового регулирования отношений, в которых предметом ипотеки являются:

• — земельные участки (гл. XI);
• — предприятия как имущественного комплекса, зданий и сооружений (гл. XII);
• — жилые дома и квартиры (гл. XIII).

В главе XI определены «земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки» и «земельные участки, не подлежащие ипотеке». Установлены особенности ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю или третьим лицам, а также порядок и последствия возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Кроме того, установлены особенности:

• — оценки земельного участка при его ипотеке;
• — обращения взыскания на заложенные земельные участки, а также особенности их реализации.

В главе XII устанавливаются особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также ипотеки зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся. Определяются обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия, права залогодателя в отношении заложенного предприятия и обращение взыскания на заложенное предприятие.

В главе XIII устанавливаются особенности ипотеки жилых домов и квартир, применения правил об ипотеке жилых домов и квартир, обращения взыскания на заложенный дом или квартиру. При этом специальные нормы устанавливаются в отношении ипотеки:

• — квартир в многоквартирном доме;
• — строящихся жилых домов;
• — жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации.

Глава XIV «Заключительные положения» содержит положения, определяющие порядок введения Закона в действие и приведения нормативных правовых актов РФ в соответствии с ним.

Итак, основными нормативными актами, регулирующими ипотеку, являются Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке. Будучи специальным законом, Закон об ипотеке имеет преимущество перед общими нормами ГК РФ о залоге