Âèêòîðîâà Ð.Í., àñïèðàíò êàôåäðû ãðàæäàíñêîãî ïðàâà è ïðîöåññà Ðÿçàíñêîãî ãîñóäàðñòâåííîãî óíèâåðñèòåòà èì. Ñ.À. Åñåíèíà.
Îòâåòñòâåííîñòü äîëæíèêà âîçíèêàåò â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ èëè íåíàäëåæàùåãî èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà. Ïî îáùåìó ïðàâèëó äîëæíèê îáÿçàí âîçìåñòèòü ïðè÷èíåííûå êðåäèòîðó óáûòêè (ñò. 393 ÃÊ ÐÔ).
Ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ èëè íåíàäëåæàùåãî èñïîëíåíèÿ äîëæíèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ, êîãäà ïîñëåäíèé íå îñâîáîæäàåòñÿ îò îòâåòñòâåííîñòè çà òàêîå íåèñïîëíåíèå, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå îáðàòèòü âçûñêàíèå íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî è óäîâëåòâîðèòü ñâîè òðåáîâàíèÿ ê äîëæíèêó çà ñ÷åò ðåàëèçàöèè ýòîãî èìóùåñòâà (ï. 1 ñò. 50 Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà îò 16 èþëÿ 1998 ã. N 102-ÔÇ (â ðåä. îò 13.05.2008) «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)» <1>) (äàëåå — Çàêîí îá èïîòåêå).
<1> Ñîáðàíèå çàêîíîäàòåëüñòâà ÐÔ. 1998. N 29. Ñò. 3400.
Çàêîí îá èïîòåêå îïðåäåëèë ñëó÷àè íåèñïîëíåíèÿ èëè íåíàäëåæàùåãî èñïîëíåíèÿ îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà. Îíè ñâÿçàíû ñ íåóïëàòîé èëè íåñâîåâðåìåííîé óïëàòîé ñóììû äîëãà ïîëíîñòüþ èëè â ÷àñòè, íî äîãîâîðîì ìåæäó ñòîðîíàìè ìîãóò áûòü ïðåäóñìîòðåíû è èíûå ñëó÷àè (ï. 1 ñò. 50 Çàêîíà îá èïîòåêå). Ïðè÷åì íàðóøåíèå äîëæíèêîì îáÿçàòåëüñòâà äîëæíî áûòü çíà÷èòåëüíûì, ò.å. ðàçìåð òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ âñëåäñòâèå ýòîãî äîëæåí áûòü ñîðàçìåðåí ñî ñòîèìîñòüþ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà (ï. 1 ñò. 54 Çàêîíà îá èïîòåêå).  ñëó÷àå èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà ïåðèîäè÷åñêèìè ïëàòåæàìè íåèñïîëíåíèåì îáÿçàòåëüñòâà ñ÷èòàåòñÿ ñèñòåìàòè÷åñêîå íàðóøåíèå ñðîêîâ âíåñåíèÿ ïëàòåæåé, ïîä êîòîðûì ïîíèìàåòñÿ íàðóøåíèå ñðîêîâ áîëåå òðåõ ðàç â òå÷åíèå 12 ìåñÿöåâ, äàæå åñëè êàæäàÿ ïðîñðî÷êà íåçíà÷èòåëüíà (ï. 2 ñò. 50 Çàêîíà îá èïîòåêå).
Ïî îáùåìó ïðàâèëó çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî îáðàòèòü âçûñêàíèå íà èìóùåñòâî òîëüêî ïîñëå íàñòóïëåíèÿ ñðîêà èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà. Îäíàêî çàêîíîäàòåëüñòâîì ïðåäóñìîòðåíû îòäåëüíûå ñëó÷àè, êîãäà çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå îáðàòèòü âçûñêàíèå íà èìóùåñòâî çàëîãîäàòåëÿ äî íàñòóïëåíèÿ ñðîêà èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà. Òàêèå ñëó÷àè ïðåäóñìîòðåíû: ñò. 35 Çàêîíà îá èïîòåêå — ïðè ãðóáîì íàðóøåíèè çàëîãîäàòåëåì ïðàâèë ïîëüçîâàíèÿ çàëîæåííûì èìóùåñòâîì, ïðàâèë ñîäåðæàíèÿ èëè ðåìîíòà çàëîæåííîãî èìóùåñòâà, îáÿçàííîñòè ïðèíèìàòü ìåðû ïî ñîõðàíåíèþ äàííîãî èìóùåñòâà, åñëè òàêîå íàðóøåíèå ñîçäàåò óãðîçó óòðàòû èëè ïîâðåæäåíèÿ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà, à òàêæå ïðè íàðóøåíèè îáÿçàííîñòåé ïî ñòðàõîâàíèþ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà èëè ïðè íåîáîñíîâàííîì îòêàçå çàëîãîäåðæàòåëþ â ïðîâåðêå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà; ñò. 39 Çàêîíà îá èïîòåêå — ïðè íàðóøåíèè ïðàâèë îá îò÷óæäåíèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà; ñò. 36 Çàêîíà îá èïîòåêå — â ñëó÷àå óòðàòû èëè ïîâðåæäåíèÿ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íàñòîëüêî, ÷òî âñëåäñòâèå ýòîãî îáåñïå÷åíèå èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà ñóùåñòâåííî óõóäøèëîñü ïî îáñòîÿòåëüñòâàì, çà êîòîðûå çàëîãîäåðæàòåëü íå îòâå÷àåò; ñò. 42 Çàêîíà îá èïîòåêå — ïðè èçúÿòèè ó çàëîãîäàòåëÿ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà äåéñòâèòåëüíûì ñîáñòâåííèêîì ïîñëå âñòóïëåíèÿ â çàêîííóþ ñèëó ñîîòâåòñòâóþùåãî ðåøåíèÿ ñóäà; ñò. 1175 ÃÊ ÐÔ — â ñëó÷àå ñìåðòè äîëæíèêà ïðè ïðåäúÿâëåíèè ê íàñëåäíèêàì ïðåòåíçèé èëè èñêà, êîãäà îíè îòêàçûâàþòñÿ èñïîëíèòü îáÿçàòåëüñòâî.
Çàêîí îá èïîòåêå òàêæå óñòàíîâèë òðåáîâàíèÿ, êîòîðûå îáåñïå÷èâàþòñÿ çàëîæåííûì èìóùåñòâîì. Ïóíêòû 1 è 2 ñò. 3 Çàêîíà îá èïîòåêå ïðàêòè÷åñêè ïîâòîðÿþò ñò. 337 ÃÊ ÐÔ, ïîñêîëüêó ýòè íîðìû ïðèìåíèìû ê ëþáîìó âèäó çàëîãà: åñëè äîãîâîðîì íå óñòàíîâëåíî èíîå, èïîòåêà îáåñïå÷èâàåò òðåáîâàíèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ â òîì îáúåìå, êàêîé îíè èìåþò ê ìîìåíòó èõ óäîâëåòâîðåíèÿ çà ñ÷åò çàëîæåííîãî èìóùåñòâà, â ÷àñòíîñòè îñíîâíîé ñóììû äîëãà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó èëè èíîìó îáÿçàòåëüñòâó, ïðîöåíòîâ, à òàêæå óïëàòó ñóìì, ïðè÷èòàþùèõñÿ çàëîãîäåðæàòåëþ: â âîçìåùåíèå óáûòêîâ è/èëè â êà÷åñòâå íåóñòîéêè (øòðàôà, ïåíè) âñëåäñòâèå íåèñïîëíåíèÿ, ïðîñðî÷êè èñïîëíåíèÿ èëè èíîãî íåíàäëåæàùåãî èñïîëíåíèÿ îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà; â âèäå ïðîöåíòîâ çà íåïðàâîìåðíîå ïîëüçîâàíèå ÷óæèìè äåíåæíûìè ñðåäñòâàìè, ïðåäóñìîòðåííûìè îáåñïå÷åííûì èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâîì ëèáî ôåäåðàëüíûì çàêîíîì; â âîçìåùåíèå ñóäåáíûõ èçäåðæåê è èíûõ ðàñõîäîâ, âûçâàííûõ îáðàùåíèåì âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî; â âîçìåùåíèå ðàñõîäîâ ïî ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà.
Ïîä ôîðìóëèðîâêîé Çàêîíà «î âîçìåùåíèè óáûòêîâ è/èëè íåóñòîéêè», íà íàø âçãëÿä, ñëåäóåò ïîíèìàòü, ÷òî ýòîò âîïðîñ ïåðåäàí íà óñìîòðåíèå ñòîðîí äîãîâîðà. Ê êàêîìó ñîãëàøåíèþ îíè ïðèäóò, ïî òàêîìó ñîãëàøåíèþ è áóäóò âçûñêèâàòüñÿ ýòè ñóììû.
Åñëè æå îáÿçàòåëüñòâî óêàçàíî â äîãîâîðå â âèäå îáùåé òâåðäîé ñóììû, òî òðåáîâàíèÿ, ïðåâûøàþùèå ýòó ñóììó, íå ñ÷èòàþòñÿ îáåñïå÷åííûìè èïîòåêîé, çà èñêëþ÷åíèåì òðåáîâàíèé î âîçìåùåíèè ñóäåáíûõ èçäåðæåê è èíûõ ðàñõîäîâ, âûçâàííûõ îáðàùåíèåì âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî, ðàñõîäîâ, ñâÿçàííûõ ñ ðåàëèçàöèåé ýòîãî èìóùåñòâà, à òàêæå äîïîëíèòåëüíûõ ðàñõîäîâ, óêàçàííûõ â ñò. 4 Çàêîíà îá èïîòåêå: ðàñõîäû íà åãî ñîäåðæàíèå è/èëè îõðàíó ëèáî íà ïîãàøåíèå çàäîëæåííîñòè çàëîãîäàòåëÿ ïî ñâÿçàííûì ñ ýòèì èìóùåñòâîì íàëîãàì, ñáîðàì èëè êîììóíàëüíûì ïëàòåæàì. Ðàñõîäû, óêàçàííûå â ñò. 4 Çàêîíà îá èïîòåêå, ïîêðûâàþòñÿ â òîì ñëó÷àå, åñëè îíè áûëè ïðèçíàíû íåîáõîäèìûìè.
Çàëîãîâîå ïðàâî ïðåäóñìàòðèâàåò äâà ýòàïà ðåàëèçàöèè ïðàâà çàëîãîäåðæàòåëÿ:
- îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî;
- ðåàëèçàöèÿ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà.
Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì îò 30 äåêàáðÿ 2004 ã. N 216-ÔÇ «Î âíåñåíèè èçìåíåíèé â Ôåäåðàëüíûé çàêîí «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)» <2> ñóùåñòâåííî èçìåíåíà ñò. 78 Çàêîíà îá èïîòåêå. Ïóíêò 1 ñò. 78 óêàçàííîãî Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà äîïóñêàåò îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííûå æèëîé äîì èëè êâàðòèðó, èõ ðåàëèçàöèþ è âûñåëåíèå çàëîãîäàòåëÿ è ëþáûõ èíûõ ëèö, ïðîæèâàþùèõ â æèëîì äîìå èëè êâàðòèðå, çà íàðóøåíèå îáåñïå÷åíèÿ âîçâðàòà êðåäèòà èëè öåëåâîãî çàéìà (åñëè â òå÷åíèå 12 ìåñÿöåâ ïðîèçîøëî áîëåå òðåõ ïðîñðî÷åê ïëàòåæà — ï. 2 ñò. 50 Çàêîíà è äð.), ïðåäîñòàâëåííûõ áàíêîì èëè èíîé êðåäèòíîé îðãàíèçàöèåé ëèáî äðóãèì þðèäè÷åñêèì ëèöîì ïîä çàëîã äàííîé íåäâèæèìîñòè.
<2> Ñîáðàíèå çàêîíîäàòåëüñòâà ÐÔ. 2005. N 1 (÷àñòü 1). Ñò. 42.
Òàêèì îáðàçîì, â íàñòîÿùèé ìîìåíò Çàêîí îá èïîòåêå äîïóñêàåò îáðàùåíèå çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííûå æèëîé äîì èëè êâàðòèðó äàæå çà íåçíà÷èòåëüíûå íàðóøåíèÿ è ïðåêðàùåíèå ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ èìè çàëîãîäàòåëÿ è ëþáûõ èíûõ ëèö, ïðîæèâàþùèõ â æèëîì äîìå èëè êâàðòèðå, âêëþ÷àÿ íåòðóäîñïîñîáíûõ è íåñîâåðøåííîëåòíèõ ÷ëåíîâ ñåìüè ñîáñòâåííèêà æèëîãî ïîìåùåíèÿ. Ê ñîæàëåíèþ, îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííûé æèëîé äîì èëè êâàðòèðó è ðåàëèçàöèÿ ýòîãî èìóùåñòâà ñòàëè ñëóæèòü îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïðèîáðåòàòåëåì æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû ñîâìåñòíî ïðîæèâàþùèõ â ýòîì ïîìåùåíèè çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè, äàæå åñëè îíî ÿâëÿåòñÿ äëÿ íèõ åäèíñòâåííûì ïðèãîäíûì äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ ïîìåùåíèåì.
Ïîëàãàåì, ÷òî íîðìà, äîïóñêàþùàÿ âûñåëåíèå «çàëîãîäàòåëÿ è ëþáûõ èíûõ ëèö» ïðè ëþáûõ íàðóøåíèÿõ, äàæå ñàìûõ íåçíà÷èòåëüíûõ, ïðîòèâîðå÷èò ïîëîæåíèþ Çàêîíà «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)», óñòàíàâëèâàþùåìó âîçìîæíîñòü îòêàçà â îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî, çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå, åñëè äîïóùåííîå äîëæíèêîì íàðóøåíèå îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà êðàéíå íåçíà÷èòåëüíî è ðàçìåð òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ âñëåäñòâèå ýòîãî ÿâíî íåñîðàçìåðåí ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà (ï. 1 ñò. 54). Äàííàÿ íîðìà ïðåäîñòàâëÿåò âîçìîæíîñòü ñóäó ïðèíèìàòü âî âíèìàíèå âñå îáñòîÿòåëüñòâà äåëà äëÿ çàùèòû çàëîãîäàòåëÿ îò âçûñêàíèÿ.
Æèëèùíóþ èïîòåêó, æèëèùíîå èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå íåëüçÿ ðàññìàòðèâàòü â îòðûâå îò ñèñòåìû æèëèùíîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ, ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè íóæäàþùèõñÿ â óëó÷øåíèè æèëèùíûõ óñëîâèé ãðàæäàí, ÷òî ïîçâîëÿåò ãîâîðèòü î íåäîïóñòèìîñòè ëèøåíèÿ æèëüÿ ó÷àñòíèêîâ æèëèùíîé èïîòåêè. Ó çàëîãîäàòåëÿ (çàåìùèêà) äîëæíî âîçíèêàòü ïðàâî íà îáìåí çàëîãîâîé íåäâèæèìîñòè (æèëîãî ïîìåùåíèÿ) íà äðóãîå æèëüå, èñõîäÿ èç ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà è ñòîèìîñòè íàêîïëåíèé (âûïëà÷åííîãî êðåäèòà) <3>.
<3> Ñì.: Ïàøîâ Ä.Á. Ðåàëèçàöèÿ ïðàâà çàëîãîäåðæàòåëÿ // Ïðàâî è ïîëèòèêà. 2005. N 6.
Ëèöà, ïðîæèâàþùèå â çàëîæåííûõ æèëûõ äîìàõ èëè êâàðòèðàõ íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, íå ïîäëåæàò âûñåëåíèþ ïðè ðåàëèçàöèè çàëîæåííûõ æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû. Çàêëþ÷åííûé ñ íèìè äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ äî âîçíèêíîâåíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ñîõðàíÿåò ñèëó.
Îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî âîçìîæíî êàê â ñóäåáíîì, òàê è âî âíåñóäåáíîì ïîðÿäêå. Âíåñóäåáíûé ïîðÿäîê (ñò. 55 Çàêîíà îá èïîòåêå) äîïóñêàåòñÿ, åñëè åñòü íîòàðèàëüíî óäîñòîâåðåííîå ñîãëàøåíèå ìåæäó çàëîãîäàòåëåì è çàëîãîäåðæàòåëåì, çàêëþ÷åííîå ïîñëå âîçíèêíîâåíèÿ îñíîâàíèÿ äëÿ îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà ïðåäìåò èïîòåêè. Óäîâëåòâîðåíèå òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ â íàçâàííîì ïîðÿäêå íå äîïóñêàåòñÿ, åñëè: äëÿ èïîòåêè èìóùåñòâà òðåáîâàëîñü ñîãëàñèå èëè ðàçðåøåíèå äðóãîãî ëèöà èëè îðãàíà; ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ ïðåäïðèÿòèå êàê èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ; ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ çåìåëüíûé ó÷àñòîê èç ñîñòàâà çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ; ïðåäìåòîì èïîòåêè âûñòóïàþò çåìåëüíûå ó÷àñòêè, íàõîäÿùèåñÿ â ìóíèöèïàëüíîé ñîáñòâåííîñòè, è çåìåëüíûå ó÷àñòêè, ãîñóäàðñòâåííàÿ ñîáñòâåííîñòü íà êîòîðûå íå ðàçãðàíè÷åíà (êîãäà òàêèå çåìåëüíûå ó÷àñòêè ïðåäíàçíà÷åíû äëÿ æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà èëè äëÿ êîìïëåêñíîãî îñâîåíèÿ â öåëÿõ æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà è ïåðåäàþòñÿ â èïîòåêó â îáåñïå÷åíèå âîçâðàòà êðåäèòà, ïðåäîñòàâëåííîãî êðåäèòíîé îðãàíèçàöèåé íà îáóñòðîéñòâî äàííûõ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ïîñðåäñòâîì ñòðîèòåëüñòâà îáúåêòîâ èíæåíåðíîé èíôðàñòðóêòóðû); ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ èìóùåñòâî, èìåþùåå çíà÷èòåëüíóþ èñòîðè÷åñêóþ, õóäîæåñòâåííóþ èëè èíóþ êóëüòóðíóþ öåííîñòü äëÿ îáùåñòâà; ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ èìóùåñòâî, íàõîäÿùååñÿ â îáùåé ñîáñòâåííîñòè, è êòî-ëèáî èç åãî ñîáñòâåííèêîâ íå äàåò ñîãëàñèÿ â ïèñüìåííîé èëè èíîé óñòàíîâëåííîé ôåäåðàëüíûì çàêîíîì ôîðìå íà óäîâëåòâîðåíèå òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ âî âíåñóäåáíîì ïîðÿäêå.  ïåðå÷èñëåííûõ ñëó÷àÿõ âçûñêàíèå íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî îáðàùàåòñÿ ïî ðåøåíèþ ñóäà.
Ñòàòüÿ 55 Çàêîíà îá èïîòåêå ïðåäóñìàòðèâàåò ñîäåðæàíèå ñîãëàøåíèÿ î âíåñóäåáíîì ïîðÿäêå óäîâëåòâîðåíèÿ òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ.  íåì äîëæíû áûòü óêàçàíû: íàèìåíîâàíèå è ñòîèìîñòü èìóùåñòâà; ñóììû, ïîäëåæàùèå óïëàòå çàëîãîäåðæàòåëþ; ñïîñîá ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà ëèáî óñëîâèå î åãî ïðèîáðåòåíèè; ïðåäøåñòâóþùèå è ïîñëåäóþùèå èïîòåêè. Îäíàêî ñëåäóåò ó÷èòûâàòü, ÷òî â ñîãëàøåíèè íå ìîæåò áûòü óñëîâèÿ î ïåðåäà÷å çàëîæåííîãî èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü çàëîãîäåðæàòåëÿ. Ñîãëàøåíèå ìîæåò áûòü ïðèçíàíî íåäåéñòâèòåëüíûì ïî èñêó ëèöà, ïðàâà êîòîðîãî íàðóøåíû.
Êàê ïðàâèëî, îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ ïðîèçâîäèòñÿ â ñóäåáíîì ïîðÿäêå. Îá ýòîì äîëæíû áûòü óâåäîìëåíû âñå çàèíòåðåñîâàííûå ëèöà (ñò. 53 Çàêîíà îá èïîòåêå): äðóãèå çàëîãîäåðæàòåëè; ëèöî èëè îðãàí, ñ ñîãëàñèÿ êîòîðîãî îñóùåñòâëÿëàñü èïîòåêà; ëèöà, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ çàëîæåííûì èìóùåñòâîì èëè âåùíîå ïðàâî.
Ñóä, ïðèíèìàÿ ðåøåíèå îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî, äîëæåí ðåøèòü ðÿä âîïðîñîâ, íàçâàííûõ â ï. 2 ñò. 54 Çàêîíà îá èïîòåêå: î ñóììàõ, ïîäëåæàùèõ óïëàòå çàëîãîäåðæàòåëþ; î ïðåäìåòå èïîòåêè; î ñïîñîáå ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà; î íà÷àëüíîé ïðîäàæíîé öåíå (ëèáî ïî ñîãëàøåíèþ ìåæäó ñòîðîíàìè, à â ñëó÷àå ñïîðà — ñóäîì); î ìåðàõ ïî îáåñïå÷åíèþ ñîõðàííîñòè èìóùåñòâà.
Âìåñòå ñ òåì ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî ñóä íå âïðàâå óñòàíàâëèâàòü î÷åðåäíîñòü ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà, åñëè òàêàÿ î÷åðåäíîñòü íå óñòàíîâëåíà ñîãëàøåíèåì çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ.
Ïðè íàëè÷èè óâàæèòåëüíûõ ïðè÷èí ñóä ìîæåò îòñðî÷èòü ðåàëèçàöèþ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íà ñðîê äî îäíîãî ãîäà, åñëè çàëîã íå ñâÿçàí ñ îñóùåñòâëåíèåì ãðàæäàíèíîì-çàëîãîäàòåëåì ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé äåÿòåëüíîñòè èëè ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ çåìåëüíûé ó÷àñòîê èç ñîñòàâà çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ, à òàêæå ñóììà òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ íà ìîìåíò èñòå÷åíèÿ ñðîêà îòñðî÷êè íå ïðåâûñèò ñòîèìîñòü çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïî îöåíêå, óêàçàííîé â äîãîâîðå (ï. 3 ñò. 54 Çàêîíà îá èïîòåêå). Îòñðî÷êà íå äîïóñêàåòñÿ, åñëè îíà ìîæåò ïîâëå÷ü ñóùåñòâåííîå óõóäøåíèå ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ; ëèáî â îòíîøåíèè ëþáîé èç ñòîðîí âîçáóæäåíî äåëî î ïðèçíàíèè åãî íåñîñòîÿòåëüíûì (ï. 4 ñò. 54 Çàêîíà îá èïîòåêå).
Çàêîíîì îá èïîòåêå ïðåäóñìîòðåíà âîçìîæíîñòü ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà ëèáî ïóòåì îðãàíèçàöèè ïóáëè÷íûõ òîðãîâ, ëèáî íà àóêöèîíå, ïîðÿäîê ïðîâåäåíèÿ êîòîðûõ îïðåäåëÿåòñÿ òàêæå Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì îò 2 îêòÿáðÿ 2007 ã. N 229-ÔÇ «Îá èñïîëíèòåëüíîì ïðîèçâîäñòâå» <4> è ÃÊ ÐÔ, åñëè çàêîíîì íå ïðåäóñìîòðåíû èíûå ïðàâèëà.
<4> Ñîáðàíèå çàêîíîäàòåëüñòâà ÐÔ. 2007. N 41. Ñò. 4849.
Ñîãëàñíî ñò. 54 Çàêîíà îá èïîòåêå ñóùåñòâóåò äâà âàðèàíòà îïðåäåëåíèÿ íà÷àëüíîé ïðîäàæíîé öåíû çàëîæåííîãî íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Âî-ïåðâûõ, ñàìèìè ñòîðîíàìè ïóòåì çàêëþ÷åíèÿ ñîîòâåòñòâóþùåãî ñîãëàøåíèÿ, âî-âòîðûõ, ñóäîì — â ñëó÷àå ñïîðà ìåæäó ñòîðîíàìè. Ïðè ýòîì â Çàêîíå íå óêàçàíî, êîãäà äîëæíî áûòü çàêëþ÷åíî ñîãëàøåíèå ìåæäó ñòîðîíàìè, êîòîðûì îíè îïðåäåëÿþò íà÷àëüíóþ ïðîäàæíóþ öåíó. Ïðåäñòàâëÿåòñÿ, ÷òî òàêîå ñîãëàøåíèå ìîæåò áûòü äîñòèãíóòî â ñóäåáíîì ïðîöåññå, â êîòîðîì ðàññìàòðèâàåòñÿ èñêîâîå çàÿâëåíèå îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî.
 ñîîòâåòñòâèè ñ ï. 1 ñò. 56 Çàêîíà îá èïîòåêå ðåàëèçàöèÿ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðîèñõîäèò ïóòåì ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ, çà èñêëþ÷åíèåì ñëó÷àåâ, ïðåäóñìîòðåííûõ äàííûì Çàêîíîì. Ïóíêò 1 ñò. 59 óïîìÿíóòîãî Çàêîíà äîïóñêàåò ïðîäàæó çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íà àóêöèîíå.  êà÷åñòâå îðãàíèçàòîðà àóêöèîíà ïî ïðîäàæå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âûñòóïàåò èçáðàííàÿ äëÿ ýòîãî çàëîãîäåðæàòåëåì ñ ñîãëàñèÿ çàëîãîäàòåëÿ ñïåöèàëèçèðîâàííàÿ îðãàíèçàöèÿ, êîòîðàÿ äåéñòâóåò íà îñíîâàíèè äîãîâîðà ñ çàëîãîäåðæàòåëåì è âûñòóïàåò îò åãî èëè îò ñâîåãî èìåíè. Òàêèì îáðàçîì, îòëè÷èå ïóáëè÷íûõ òîðãîâ îò àóêöèîíà çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òî îðãàíèçàòîðîì ïóáëè÷íûõ òîðãîâ âûñòóïàåò ïðèñòàâ-èñïîëíèòåëü, à îðãàíèçàòîðîì àóêöèîíà — ñïåöèàëèçèðîâàííàÿ îðãàíèçàöèÿ.
Ïðàâî âûáîðà ñïîñîáà ðåàëèçàöèè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà ïðèíàäëåæèò ñòîðîíàì, íî ðåøåíèå ñòîðîí äîëæíî áûòü ñàíêöèîíèðîâàíî ñóäîì, êîòîðûé, ïðèíèìàÿ ðåøåíèå îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî, óñòàíàâëèâàåò â ðåøåíèè ïîðÿäîê ðåàëèçàöèè.
Ñîãëàñíî ñò. 58 Çàêîíà îá èïîòåêå îðãàíèçàòîð ïóáëè÷íûõ òîðãîâ îáúÿâëÿåò èõ íåñîñòîÿâøèìèñÿ â ñëó÷àÿõ, êîãäà íà ïóáëè÷íûå òîðãè ÿâèëîñü ìåíåå äâóõ ïîêóïàòåëåé; íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ñäåëàíà íàäáàâêà ïðîòèâ íà÷àëüíîé ïðîäàæíîé öåíû çàëîæåííîãî èìóùåñòâà; ëèöî, âûèãðàâøåå ïóáëè÷íûå òîðãè, íå âíåñëî ïîêóïíóþ öåíó â óñòàíîâëåííûé ñðîê.
Ïóáëè÷íûå òîðãè äîëæíû áûòü îáúÿâëåíû íåñîñòîÿâøèìèñÿ íå ïîçäíåå ÷åì íà ñëåäóþùèé äåíü ïîñëå òîãî, êàê èìåëî ìåñòî êàêîå-ëèáî èç óêàçàííûõ îáñòîÿòåëüñòâ.  òå÷åíèå äåñÿòè äíåé ïîñëå îáúÿâëåíèÿ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íåñîñòîÿâøèìèñÿ çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïî ñîãëàøåíèþ ñ çàëîãîäàòåëåì ïðèîáðåñòè çàëîæåííîå èìóùåñòâî ïî åãî íà÷àëüíîé ïðîäàæíîé öåíå íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ è çà÷åñòü â ñ÷åò ïîêóïíîé öåíû ñâîè òðåáîâàíèÿ, îáåñïå÷åííûå èïîòåêîé ýòîãî èìóùåñòâà. Ê òàêîìó ñîãëàøåíèþ ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà ãðàæäàíñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè î äîãîâîðå êóïëè-ïðîäàæè. Èïîòåêà â ýòîì ñëó÷àå ïðåêðàùàåòñÿ. Åñëè ñîãëàøåíèå î ïðèîáðåòåíèè èìóùåñòâà çàëîãîäåðæàòåëåì íå ñîñòîÿëîñü, íå ïîçäíåå ÷åì ÷åðåç ìåñÿö ïîñëå ïåðâûõ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ ïðîâîäÿòñÿ ïîâòîðíûå ïóáëè÷íûå òîðãè. Íà÷àëüíàÿ ïðîäàæíàÿ öåíà çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íà ïîâòîðíûõ ïóáëè÷íûõ òîðãàõ, âûçâàííûõ ïðè÷èíàìè, óêàçàííûìè â ï. 1 è 2 ñò. 58 Çàêîíà îá èïîòåêå, ñíèæàåòñÿ íà 15%.  ñëó÷àå îáúÿâëåíèÿ íåñîñòîÿâøèìèñÿ è ïîâòîðíûõ òîðãîâ çàëîãîäåðæàòåëþ ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ïðàâî ïðèîáðåñòè çàëîæåííîå èìóùåñòâî ïî öåíå íå áîëåå ÷åì íà 25% íèæå åãî íà÷àëüíîé ïðîäàæíîé öåíû íà ïåðâè÷íûõ ïóáëè÷íûõ òîðãàõ è çà÷åñòü â ñ÷åò ïîêóïíîé öåíû ñâîè òðåáîâàíèÿ, îáåñïå÷åííûå çàëîãîì íåäâèæèìîñòè. Åñëè çàëîãîäåðæàòåëü íå âîñïîëüçóåòñÿ ïðàâîì îñòàâèòü ïðåäìåò èïîòåêè çà ñîáîé â òå÷åíèå ìåñÿöà ïîñëå îáúÿâëåíèÿ ïîâòîðíûõ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íåñîñòîÿâøèìèñÿ, èïîòåêà ïðåêðàùàåòñÿ.
Çàêîí îá èïîòåêå áîëåå ïîäðîáíî, ÷åì ÃÊ ÐÔ, ðåãóëèðóåò âîïðîñ î ðàñïðåäåëåíèè ñóììû, âûðó÷åííîé îò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà. Ïîñëå ïîêðûòèÿ çà ñ÷åò íåå ðàñõîäîâ, âûçâàííûõ îáðàùåíèåì âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî, îñòàëüíàÿ ÷àñòü ðàñïðåäåëÿåòñÿ ìåæäó çàëîãîäåðæàòåëåì, ïðåäúÿâèâøèì ñâîè òðåáîâàíèÿ, äðóãèìè êðåäèòîðàìè çàëîãîäàòåëÿ è ñàìèì çàëîãîäàòåëåì. Ðàñïðåäåëåíèå îñóùåñòâëÿåò îðãàí, ïðîèçâîäÿùèé èñïîëíåíèå ñóäåáíûõ ðåøåíèé. Êîãäà âçûñêàíèå íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî îáðàùàåòñÿ âî âíåñóäåáíîì ïîðÿäêå, äàííóþ ôóíêöèþ âûïîëíÿåò íîòàðèóñ, óäîñòîâåðèâøèé ñîîòâåòñòâóþùåå ñîãëàøåíèå.
Òàêèì îáðàçîì, â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ èëè íåíàäëåæàùåãî èñïîëíåíèÿ äîëæíèêîì îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé, êðåäèòîð èìååò ïðàâî óäîâëåòâîðèòü ñâîè òðåáîâàíèÿ èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåèìóùåñòâåííî ïåðåä äðóãèìè êðåäèòîðàìè. Íè ðàíåå äåéñòâîâàâøåå, íè íîâîå ãðàæäàíñêîå çàêîíîäàòåëüñòâî íå ïðåäóñìàòðèâàåò âîçìîæíîñòü ïåðåäà÷è ïðåäìåòà èïîòåêè â ñîáñòâåííîñòü êðåäèòîðó, ïîñêîëüêó ñìûñë èïîòåêè ñîñòîèò íå òîëüêî â òîì, ÷òîáû îáåñïå÷èòü èíòåðåñû êðåäèòîðà-çàëîãîäåðæàòåëÿ, íî è â òîì, ÷òîáû ó÷åñòü èíòåðåñû äîëæíèêà-çàëîãîäàòåëÿ. Ýòî äîñòèãàåòñÿ ïóòåì ðåàëèçàöèè (ïðîäàæè) ïðåäìåòà çàëîãà äëÿ òîãî, ÷òîáû âûðó÷èòü çà íåãî ìàêñèìàëüíî âîçìîæíóþ ñóììó.
Источник
По общему правилу за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного и обеспечивающего обязательства действующим законодательством предусмотрена ответственность залогодателя (заемщика). В частности, залоговое право предусматривает обращение взыскания на имущество и реализацию заложенного имущества.
Основанием для обращения, в частности, является неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
При этом порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации обладает определенной спецификой. Как правило, это осуществляется в судебном порядке (ст.51-54 Закона об ипотеке), но в ряде случаев допускается и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.55 Закона об ипотеке). Здесь следует заметить, что упомянутая ст.55 Закона об ипотеке в отличие от ст.349 ГК РФ существенно сужает сферу внесудебного удовлетворения требований залогодержателя, исключая из нее случаи, когда:
1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс; земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки, указанные в п.1 ст.62 Закона об ипотеке; имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; принадлежащие физическим лицам на праве собственности жилые помещения; имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности. В указанных случаях наложение взыскания на заложенное имущество возможно лишь по решению суда.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, как правило, реализуется путем продажи с публичных торгов. Исполнение судебного решения осуществляется по нормам исполнительного производства, изложенным в Федеральном законе «Об исполнительном производстве», а также в ГПК РФ и АПК РФ. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства определен в ст.57 Закона об ипотеке.
Закон об ипотеке предоставляет сторонам залогового правоотношения возможность избежать обязательной реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов. Согласно п.3 ст.55 Закона об ипотеке в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К такого рода соглашениям применяются правила о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и правила о договоре комиссии.
Специфику имеют порядок обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества. Обращение взыскание на жилой дом или квартиру, а также их реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом помещении, при условии, что эти помещения были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст.78 Закона об ипотеке).
Источник
