- Содержимое:
- Совместная собственность на квартиру при ипотеке: что это такое
- Сколько собственников может быть у квартиры, купленной по ипотеке
- Покупка в ипотеку одним человеком, а оформление собственности на 2-х
- Состоящие в браке
- Если не женаты
- Требования к потенциальным заемщикам
- Как оформить ипотечное жилье на двух собственников
- Необходимые документы для подачи заявки на ипотеку на двоих
- Как избежать рисков при покупке недвижимости у двух владельцев
Оформление квартиры на двух собственников при ипотеке на одного не запрещено законом. Но надо учитывать изменения имущественных прав участников сделки и дополнительные требования кредитора. Рассмотрим, как проходит сделка, регистрация собственности и возможность возврата с покупки.
Совместная собственность на квартиру при ипотеке: что это такое
Два человека могут взять ипотеку на одну квартиру. Только количество запрашиваемых документов чуть больше. Кредиторы охотно дают согласие на получение займа, так как распределение обязательств на нескольких созаемщиков увеличивает гарантии возврата выданных средств.
Следует помнить, что совладелец имущества может:
«заложить свою долю… на общее имущество без согласия других собственников» (ФЗ № 102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 г., статья 7, п. 2).
Супруг вправе претендовать на получение части недвижимости при разводе.
Сколько собственников может быть у квартиры, купленной по ипотеке
В действующем законодательстве не определено максимальное количество владельцев совместной собственности. Тем не менее, заимодатель вправе устанавливать отдельные ограничения. Стандартные правила «Сбербанка» предусматривают не более трех созаемщиков. Оформление в залог имущества подразумевает соответствующее число собственников.
Особые условия следует учесть при наличии в семье несовершеннолетних. В частности, дети не могут брать обязательства по ипотечному займу. Но, при покупке за счет средств материнского капитала необходимо помнить о нюансах:
- долю ребенка выделяют в обязательном порядке;
- органы опеки (ООП) контролируют оформление собственности, дают поручение «Росреестру» создать ограничительную запись;
- продажа недвижимости в будущем допустима только после получения от ООП специального разрешения.
Покупка в ипотеку одним человеком, а оформление собственности на 2-х
Оформить квартиру на двоих если ипотечный кредит дают одному после регистрации залогового обременения в «Росреестре» нельзя. Кредитор может дать согласие на подготовительном этапе, если второй человек возьмет на себя обязательства погашения ипотеки (станет созаемщиком).
Состоящие в браке
Имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью. Его делят поровну при разводе. Все исключения указывают в брачном договоре. При отсутствии такого документа суды принимают решения на общих основаниях.
С учетом отмеченных особенностей некоторые банки предлагают оформить на двоих ипотечный договор:
«Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста» (требования «Сбербанка» для получения кредита на покупку готового жилья по состоянию на 2021 г.).
Если не женаты
Если брачные отношения не оформлены официально, «автоматическое» разделение имущества по схеме равных долей отсутствует. Чтобы исключить претензии, созаемщик должен самостоятельно погашать ипотечные платежи. Рекомендуется сохранять чеки, платежные поручения, другие подтверждающие документы.
Эти же предосторожности может применять супруг(а), который приобрел недвижимость до заключения брачного союза.
Требования к потенциальным заемщикам
Первым условием для получения ипотечного кредита является гражданство РФ. Другие требования:
- трудоспособный возраст на момент получения (возврата) ипотеки;
- достаточный доход для регулярных выплат по займу;
- длительный трудовой стаж.
Каждый пункт кредитное учреждение корректирует с учетом собственных стандартов и корпоративной стратегии. Если заемщик получает зарплату в этом же банке, данные о трудоустройстве не применяют. Необходимые для проверки сведения берут из выписки по лицевому счету.
В общей ситуации кроме справки о доходах и выплаченных налогах с основного места работы можно доказать финансовую состоятельность следующими поступлениями:
- арендные платежи;
- дивиденды по долгосрочным вкладам;
- пенсионные выплаты;
- предпринимательская деятельность;
- зарплата, полученная по совместительству.
Покупка с несколькими собственниками при оформлении созаемщиков подразумевает аналогичные требования ко всем заявителям. Однако в таком варианте уменьшаются пропорционально финансовые требования. В типовой ситуации необходимо доказать, что выплаты по ипотеке не превысят 40-50% общего дохода семьи.
Потенциальные заемщики могут рассчитывать на 75-85% от заявленной стоимости покупки. Если эта величина существенно выше средних рыночных предложений, придется сделать экспертную оценку.
Для уменьшения рисков заимодатели предъявляют дополнительные требования к объектам недвижимости.
Параметры подходящей квартиры (пример):
- здание построено не раньше 70-х годов прошлого века;
- второй этаж и выше;
- железобетонные перекрытия;
- современные инженерные коммуникации;
- хорошее состояние архитектурных конструкций.
Отказ можно получить по причине включения недвижимости в муниципальный перечень объектов для планового сноса.
Отдельно следует упомянуть ограничения по отдаленности. Во время действия ипотеки кредитор проверяет состояние залога. Чтобы не увеличивать сопутствующие издержки банки устанавливают максимальное расстояние до объекта недвижимости от своего отделения в данном регионе.
Как оформить ипотечное жилье на двух собственников
Процедуру выполняют по следующему алгоритму:
- договариваются с нынешним владельцем о покупке;
- при составлении предварительного соглашения и расписки о передаче залога указывают двух будущих собственников;
- подают заявление в банк;
- после получения одобрения займа оформляют договор купли-продажи, ипотеку;
- расплачиваются с продавцом полностью;
- подают документы в «Росреестр» для государственной регистрации новых собственников.
Возмещение по ипотеке при долевом владении получают на обычных условиях. Каждый из собственников имеет право на вычет по налогам.
Необходимые документы для подачи заявки на ипотеку на двоих
На первом этапе предоставляют в банк:
- общее заявление с анкетными данными заемщиков;
- гражданские паспорта с отметками о регистрации проживания;
- свидетельство о браке (при наличии);
- сведения о местах трудоустройства (если человек не является участником зарплатной программы) и постоянном доходе.
Вместо общегражданского паспорта (в дополнение к нему) предъявляют:
- военный билет;
- заграничный паспорт;
- свидетельство о пенсионном страховании;
- удостоверение военнослужащего (водительское).
Срок рассмотрения совместных заявлений не превышает 5-6 рабочих дней. После уведомления о положительном решении передают:
- договор купли-продажи;
- отчет об экспертной оценке стоимости (при необходимости);
- выписку из базы данных «Росреестра»;
- согласие заемщиков на передачу приобретаемой недвижимости в залог;
- документальное подтверждение наличия средств для первоначального взноса по ипотеке;
- сертификат, если имущество приобретают за счет маткапитала;
- справку из пенсионного фонда об остатке средств по соответствующей программе;
- свидетельство о рождении ребенка.
Банк вправе изменять базовый список, поэтому лучше заранее ознакомиться с действующими условиями. При подготовке следует учитывать ограниченный срок актуальности некоторых справок.
Как избежать рисков при покупке недвижимости у двух владельцев
Приобретая совместную недвижимость (от супругов) необходимо получить письменное согласие второго собственника. Без разрешения сделка может быть признана незаконной. При наличии исключений по брачному соглашению об этом факте делают ссылку в тексте договора купли-продажи.
У квартиры, купленной по ипотеке, может быть несколько собственников, которые не являются родственниками. Жилплощадь разделяют на доли с точным указанием параметров отдельных частей.
Образец договора купли-продажи с двумя владельцами представлен ниже:
Источник
Ипотека на двух собственников — отличный способ приобрести недвижимость для молодых семей и деловых партнеров.
Содержание:
- Ипотека с поручителем
- Ипотека на двоих с целью инвестирования
- Родственная ипотека
- Ипотека для законных супругов
- Ипотека и гражданский брак
- Собираем документы
- Ипотека на двоих: минусы и плюсы
- Страховка на двух собственников
- Что делать, если…
Все больше людей сегодня задумываются о том, как взять ипотеку на двоих собственников. Как и всегда, данный банковский продукт имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при обращении в кредитную организацию. Вам придется предоставить банку полный пакет документов и надежное подтверждение ваших доходов и застраховать себя и созаемщика от рисков.
Ипотека с поручителем
Чтобы повысить свои шансы на получение кредита, можно найти поручителя и вместе с ним обратиться в банк.
Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:
- поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
- в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
- учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.
Ипотека на двоих с целью инвестирования
Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.
Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.
Родственная ипотека
Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.
Квартира в ипотеку на двух собственников, которые связаны семейными узами, — распространенная практика.
Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.
Ипотека для законных супругов
Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.
Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.
Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал. При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита. При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.
Ипотека и гражданский брак
Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:
- если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
- отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.
Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.
Собираем документы
Каждый созаемщик самостоятельно предоставляет банку личные документы, чтобы кредитор принял решение о выдаче займа. Стандартный пакет документов для ипотеки выглядит так:
- заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
- документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
- документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
- документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
- подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.
Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).
Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:
- при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
- если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.
После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.
Ипотека на двоих: минусы и плюсы
Прежде чем решиться на подачу совместного заявления в банк, взвесьте все преимущества и нюансы задуманного предприятия. Достоинства ипотеки с созаемщиком:
Ипотека для двоих
- если у второго заемщика есть стабильный доход, это поможет получить более выгодный кредит и увеличить максимальную сумму займа;
- платить кредит поровну выгоднее, чем брать две отдельные ипотеки;
- можно использовать право каждого созаемщика на налоговый вычет и вернуть значительную часть расходов на покупку жилья и выплату процентов по займу;
- в случае форс-мажора можно переоформить ипотечную недвижимость и свою часть долговых обязательств на второго созаемщика и не искать покупателя на свою долю.
При этом не стоит забывать о недостатках ипотеки с созаемщиком:
- не являясь плательщиком по кредиту, созаемщик остается собственником доли в ипотечной недвижимости. Типичный пример — жена в декрете не платит ипотеку, но владеет половиной квартиры и может ее отсудить при разводе;
- если у созаемщика случаются финансовые трудности, банк в первую очередь потребует уплату долга со второго созаемщика;
- если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласия и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс;
- когда у созаемщика плохая кредитная история, сложно получить одобрение жилищного кредита. Даже если доход созаемщика с плохой КИ не учитывается при расчете платежей, его прошлые долги могут стать причиной для отказа со стороны банка.
Страховка на двух собственников
Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.
Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:
- страховка на залоговую недвижимость;
- страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
- титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.
В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.
Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.
Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.
Что делать, если…
Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.
Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:
- ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
- не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
- не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
- хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.
Если вышеперечисленное про вас, значит вам нужно обратиться в компанию «Ипотекарь».
Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.
Источник
Подскажите пожалуйста кто уже опытен в этом вопросе.
С мужем хотим брать ипотеку, он настаивает, что будет один собственник, мол так дешевле, так ли это. Или правильнее лучше выделить свою долю?
Кто с какими камнями сталкивался, как выкрутились?
Люблю, любима — СЧАСТЛИВА!!!
МАМА_Счастья автор темы:
он настаивает, что будет один собственник, мол так дешевле, так ли это. Или правильнее лучше выделить свою долю?
Без разницы, все равно при разводе все пополам.
МАМА_Счастья автор темы:
мол так дешевле
Не поняла, почему дешевле?
Всегда делайте только то, что вам хочется, и у вас будет отличное пищеварение (с) А. и Б. Стругацкие
МАМА_Счастья автор темы:
лучше выделить свою долю
считаю так,очень жалею что согласилась оформить все на мужа
МАМА_Счастья автор темы:
мол так дешевле
в чем дешевизна? не понятно
Сэр, мы окружены со всех сторон! Отлично, теперь мы можем атаковать в любом направлении
МАМА_Счастья автор темы:
мол так дешевле,
что дешевле? ипотеку меньше выплачивать?
Дешевле наверно он думает, потому что пошлины одному платить, право собственности одному оформлять… но при ипотеке, если на одного, то второй супруг оформляет нотариальное согласие на ипотеку, если на двоих то его не надо. По деньгам в итоге то на то и выходит примерно.
У нас с мужем общая совместная собственность, то есть мы оба как собственники записаны, ну каждому налог на квартиру приходит, кредит на муже был оформлен, не понимаю что за дешевизна, если будет ипотека, то жена должна нотариальное согласие на кредит давать, если при разводе все равно все пополам делиться будет без разницы кто собственник
Кролик_в_шапке,
Я тоже не очень поняла, по этому просто .. может какие там комисии, сами ни чего не знаем)
Люблю, любима — СЧАСТЛИВА!!!
у нас процент был разный, зависело от количества собственников
Lilit24:
у нас процент был разный,
Вот и я так думаю.
Люблю, любима — СЧАСТЛИВА!!!
МАМА_Счастья автор темы:
Я тоже не очень поняла, по этому просто .. может какие там комисии, сами ни чего не знаем)
ну дак спросите у мужа, что он имеет ввиду.
вообще, если брак официальный — без разницы. все равно все пополам
Не, знаю, сейчас может изменилось что, но когда мы покупали квартиру налоговым вычетом 1 человек мог воспользоваться только 1 раз в жизни, т.е. если б мы оформили на двоих, то каждый бы получил вычет на свою половину квартиры. А так собственник муж, он и получает вычет, будем расширяться, на меня оформим, я получу вычет.
у нас долевая собственность. так вот налоговый вычет мы получаем 260/2 то есть каждый только по 130 тыс.р…. и так как купили в 13 году — получается что оба использовали
Эlli:
У нас с мужем общая совместная собственность, то есть мы оба как собственники записаны, ну каждому налог на квартиру приходит
Ипотека на мне была. Нам наоборот сказали, что дешевле когда общая собственность. Иначе надо нотариально писать второй половине согласие на ипотеку. Мы в общую совместную собственность и оформили.
Южжжж:
будем расширяться, на меня оформим, я получу вычет.
Вот и он про то говорит..
Люблю, любима — СЧАСТЛИВА!!!
анонимный автор:
Мы в общую совместную собственность и оформили.
Не жалеете?
Люблю, любима — СЧАСТЛИВА!!!
Дорогие Юмамы/Юпапы, поделитесь подводными камнями.
Спасибо за ответ.
Люблю, любима — СЧАСТЛИВА!!!
Абсолютно нет разницы, на кого оформлена ипотека и квартира. Если приобретено в браке, то собственность совместная.
МАМА_Счастья ,
Мы в браке. Не жалею. Все деньги на квартиру муж заработал своим трудом. Мы ипотеку в 4 млн за 6 мес. погасили. Просто сразу денег на квартиру не было. Пришлось срочно ипотеку брать. Мне б таких денег не заработать. :gy:
Сейчас хочу еще квартиру купить для детей с использованием мат капитала. Всех денег нет — поэтому снова ипотеку буду брать и строить детям.
А вычет мы не получаем, если что. Не подавали декларации.
У нас вычет муж получал
анонимный автор:
Нам наоборот сказали, что дешевле когда общая собственность. Иначе надо нотариально писать второй половине согласие на ипотеку. Мы в общую совместную собственность и оформили.
У нас представитель застройщика настаивал, чтобы только муж был собственником, типа ИМ так будет легче ДДУ оформлять. С меня требовалось нотариально заверенное согласие — 2 500 рублей, но при этом гос.пошлина за регистрацию ДДУ была бы всего 250 рублей, так как лицо в договоре 1.
Мы делали договор на двоих, заплатили пошлину по 250 рублей с каждого, но обошлись без оформления согласия.
Квартира еще строится, в права собственности не вступали, не знаю во что дальше выльется наше решение)) Слышала, что есть возможность одному из супругов отказаться от налогового вычета в пользу другого..не знаю насколько это правда.
Ипотека полностью на муже, я просто созаемщик (не финансовый).
анонимный автор:
муж заработал
Блин, поделитесь плиз кем робит, Я по хобу ваще ни там работаю
Люблю, любима — СЧАСТЛИВА!!!
МАМА_Счастья ,
Собственный бизнес. Но тут уж то есть выхлоп, то нет. Периодами тяжелые времена бывают. Стараюсь подушку безопасности иметь. Иначе никак.
Все именно в возврате 260 тр за квартиру. Если собственник один, то он получит 260 тр ( при условии, что квартира дороже 2 млн; если дешевле то 13%). А если собственника 2, то вычет будет по 130 тр и вы утратите право воспользоваться повторный вычетом (те теряете 260 тр).
Выгоднее: одну квартиру оформить на одного супруга, а вторую на другого, при условии что у вас официальный брак
Ясно,
Спасибо! :give_rose:
Люблю, любима — СЧАСТЛИВА!!!
Источник