Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков. Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога.
Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих. Так вот, все они могут оказаться залоговыми. И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры. Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой». Нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя). Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения). Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ.
Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит. Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком. Так в продаже появляется ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА, то есть квартира, с которой ещё не снят банковский залог. Таких объектов на рынке уже довольно много. Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку. Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку». Скидка может быть, если размер непогашенного остатка по ипотеке большой – больше 2 миллионов, или квартира «сложная» – была куплена с использованием маткапитала, или у владельца большая просрочка по кредиту и дело может дойти до суда. В такой ситуации размер дисконта может достигать 10%. Но повторюсь, сам по себе залог – особенно если остаток по кредиту не более 300-500 тысяч – это не повод для снижения цены на квартиру.
Как замечают эксперты, залоговые квартиры сегодня обращаются сегодня на рынке недвижимости практически наравне с «чистыми».
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
В объявлениях редко пишут, что продаваемая квартира находится в залоге у банка. Более того, если покупка квартиры идёт за наличные, то покупателю часто вообще не сообщают про залог. Человек приходит на подписание предварительного договора и выплату аванса, и только тут узнаёт эту пикантную подробность. Впрочем, препятствием для сделки это, как правило, не становится. За счёт аванса, полученного от покупателя, продавец гасит остатки своего долга перед банком, залог снимается и сделка проходит по обычной схеме.
Покупка залоговой квартиры за наличные
Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.
Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.
Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.
Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом
Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.
Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку. Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка
Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен. А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.
Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» банка у Сбербанка и у ВТБ несколько различаются, но для клиента это не принципиально. Главное, чтобы было соблюдено основное правило: клиент, покупающий квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, должен именно в Сбербанке получить ипотечный кредит на эту квартиру. Точно также квартира, находящаяся в залоге у ВТБ, покупается на средства кредита, полученные именно в ВТБ.
С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Недавний случай – в Екатеринбурге Сбербанк выдал кредит молодому человеку на покупку залоговой квартиры, принадлежащей его сестре. Обычно банки не любят сделок между родственниками, и этот клиент даже успел получить отказы в других банках. А со Сбербанком всё получилось. Причём, в сделке были и другие сложные моменты. История такая: девушка купила квартиру за 2,6 миллиона в ипотеку и сделала в ней хороший ремонт. Потом она получила предложение работы и уехала «на севера». Остаток долга по ипотеке на тот момент был 2 миллиона. Квартира хорошая, решено было оставить её в семье, поэтому брат стал покупателем, а продавала квартиру их мама по доверенности от дочери. Брат заплатил 600 тысяч, и на 2 миллиона получил ипотеку от Сбербанка.
Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке. Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки. Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.
Некоторые банки кредитуют покупку «чужих» залоговых квартир
Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры. Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку. Следует обратить внимание на такой момент. На самой первой стадии процесса, когда оформляется кредит на покупку залоговой квартиры, продавец этой квартиры подписывает поручительство по этому кредиту. То есть продавец становится поручителем покупателя. Это поручительство действует до завершения сделки и служит гарантией того, что за время, пока идёт регистрация сделки, продавец не откажется от продажи… По иной модели работает Примсоцбанк. Он оформляет кредит покупателю залоговой квартиры, после чего на эту квартиру сразу накладывается второй залог в пользу Примсоцбанка. Некоторое время квартира находится под двойным залогом. Когда долг продавца квартиры погашен, то залог «старого» банка снимается. После чего происходит регистрация сделки.
Что надо узнать, прежде чем решиться на покупку залоговой квартиры
1. Где находится закладная на квартиру?
По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени. Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект). Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Как правило, закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но может оказаться, что этот банк передал закладную другой финансовой организации. Если это произошло, то срок получения закладной, скорее всего, увеличится. Узнать, где находится его закладная, может владелец квартиры (продавец), обратившись в свой банк. Впрочем, даже если закладная никуда из банка не уходила, это не значит, что получить её будет просто. Иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц. Среди неторопливых, в частности, ВТБ и Промсвязьбанк.
Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры.
Александр Рыбин, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»:
Своей неторопливостью при выдаче закладной славится САИЖК. Квартиры, находящиеся в залоге у САИЖК, очень неохотно покупают. Покупатель не готов ждать лишний месяц. Впрочем, изобретено средство решения этой проблемы. Если владелец залоговой квартиры планирует её продажу, он рефинансирует кредит в банке, который выдаёт закладную более оперативно, нежели САИЖК. Или, такой вариант – покупатель квартиры намерен брать кредит в ВТБ. Тогда продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку именно в ВТБ. В этом случае сделку с такой квартирой можно будет провести «внутри» одного банка.
Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку. Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру. И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных. Долго не могли найти покупателя. В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом.
2. Какова причина продажи?
Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д. Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Были случаи, когда человек, продавший квартиру, вскоре признавался банкротом и сделка оспаривалась. Поэтому, перед покупкой залоговой квартиры желательно выяснить, какое финансовое положение у её владельца. Если в отношении продавца квартиры открыто исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть в базе исполнительных производств на сайте ФССП России. Впрочем, если человек наделал долгов, но суд по этим долгам ещё не состоялся, то на упомянутом сайте информации по нему не будет. Впрочем, можно ориентироваться на то, есть ли у продавца квартиры просроченная задолженность по его ипотечному кредиту. Если такая задолженность есть и она достаточно велика, то следует уделить особое внимание проверке финансового положения продавца квартиры.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об опасности квартир, продаваемых гражданами, находящимися в предбанкротном состоянии.
3. Есть ли в квартире «военная ипотека»?
Если нынешний владелец (продавец) квартиры ранее для её покупки воспользовался программой «военная ипотека» и ещё не погасил её, то покупка этой квартиры превратится в почти нерешаемую проблему. Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны. Причём снятие министерского залога (после погашения кредита) происходит очень долго. Это сильно увеличивает риски покупателя. Поэтому с квартирами, на которых висит непогашенный долг по военной ипотеке, сегодня никто не связывается.
4. Сколько залогодержателей у квартиры?
Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
На заре ипотеки, в 2007-2008 годах практиковалось обременение квартиры в пользу продавца. То есть продавец квартиры, наряду с ипотечным банком, становился залогодержателем квартиры. Сегодня чтобы продать такой объект, надо снять залог не только банка, но и продавца. То есть этого продавца надо найти и добиться от него подачи в Росреестр заявления на снятие залога. Либо залог продавца снимается через суд.
Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя.
Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:
Случай из практики. Продавалась квартира, находящаяся в залоге у банка. Покупатель погасил остаток долга по кредиту, обременение было снято, и договор купли-продажи ушёл на регистрацию. И тут Росреестр приостанавливает сделку. Оказывается, владелец квартиры (продавец) брал ещё у одного банка кредит под залог квартиры. И этот залог не снят. Покупатель отказывается гасить ещё один долг продавца. Сделка на грани срыва. Дело дошло до Комиссии по этике УПН. В результате агентство недвижимости, которое вело эту сделку и представляло интересы покупателя, помогло взыскать с нерадивого продавца деньги и проконтролировало, чтобы долг по второму кредиту был продавцом закрыт.
5. Использовался ли при покупке квартиры маткапитал?
Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, то все члены семьи (в том числе дети) должны быть наделены долями в квартире. Если квартира будет продана без наделения долями членов семьи, такая сделка будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
Поэтому покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита. Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец или его супруга получателем сертификата на материнский капитал.
Залоговые квартиры, при покупке которых использовался маткапитал, всегда продаются с дисконтом.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
Сделка с такой квартирой занимает очень много времени. За счёт средств покупателя гасится долг по ипотеке, потом надо ждать снятия залога, далее идёт процедура наделения детей долями, затем ждём приказ органов опеки с разрешением на продажу. Всё это длится недели, а то и месяцы. За это время продавец может передумать. В результате покупатель, отдавший свои деньги на погашение чужого долга, ничего не получит. Возвращать свои деньги ему придётся через суд. Раз сделка рисковая, покупатели, как правило, требуют скидку.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок с квартирами, при покупке которых использовался маткапитал.
Ранее по теме:
Источник
Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать
Фото: kurhan/shutterstock
Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным «Дом.РФ», в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.
Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.
Продавать можно, но с согласия банка
Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».
«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.
После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.
Это может быть:
- Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- Продажа ипотечного жилья банком.
Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант— продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.
Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.
Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.
К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.
Источник
