Большинству жителей РФ хорошо известно, что можно получить кредит на покупку жилой недвижимости. Но при этом, мало кто из них знает о том, что такое ипотека для юридических лиц, и каковы ее особенности. Многих предпринимателей интересует, как и на каких условиях можно взять бизнес ипотеку в российских банках. Данный финансовый продукт разработан в рамках программы поддержки индивидуальных предпринимателей, а также представителей среднего и малого бизнеса.
Об особенностях коммерческой ипотеки, плюсы и минусы
Данный вид кредитования хорошо развит в Германии, Испании, Греции, и многих других европейских странах. Там часто предприниматели приобретают недвижимость для сдачи ее в аренду третьим лицам. Таким образом, они получают еще один источник дохода. На территории России коммерческая ипотека для юридических лиц начинает только развиваться. Одна из главных причин — завышенные требования банков к заемщикам. Сюда можно отнести:
- Ограничения по роду коммерческой деятельности юрлица. Например, нельзя оформить, если бизнес связан с производством табачной или алкогольной продукции.
- По показателям вредных выбросов в окружающую среду. Требуется заключение комиссии об уровне загрязнения природных ландшафтов.
- Эффективность бизнеса и прозрачность его ведения.
- Стабильность компании или индивидуального предпринимателя. Коммерческая деятельность на территории РФ должна быть не менее 12 месяцев.
К главным плюсам можно отнести следующие факторы:
- Возможность сдать приобретенное имущество в аренду, для получения дополнительной выгоды;
- Развитие бизнеса осуществляется за счет заемных средств — из оборота компании не изымается собственный капитал;
- В ипотечных отношениях могут участвовать физические и юридические лица;
- Залогом может выступать не только приобретаемая недвижимость, но и имеющаяся в собственности;
- Процентная ставка — в пределах 12-14% годовых;
- Достаточно продолжительный срок договора — 5-10 лет.
Минусами данного процесса являются:
- Первоначальный взнос в размере 25% полной стоимости коммерческой недвижимости;
- Длительность процедуры и оформление в несколько этапов;
- Наличие определенных требований к приобретаемой недвижимости.
Процедура заключения договора
На сегодняшний день существует несколько вариантов получения кредита на покупку нежилой недвижимости. Но в целом процедура заключения договора выглядит следующим образом:
- Сбор необходимых документов;
- Подача заявки;
- Рассмотрение банком поданных документов и принятие решения;
- Предоставление финансовому учреждению технических и правоустанавливающих документов на приобретаемый объект;
- Согласование всех моментов и нюансов;
- Подписание договора;
- Покупка нежилой недвижимости;
- Регистрация в реестре недвижимости РФ прав собственности;
- Оплата госпошлины и регистрация в Росреестре.
Каким предпринимателям проще получить ипотеку
Есть ряд факторов, которые могут влиять на принятие банком положительного решения.
- Система налогообложения, которая используется заемщиком. Предпочтение тем, кто пользуется общей системой, а не «упрощенкой».
- Наличие положительной кредитной истории.
- Независимость доходов заемщика (юрлица или ИП) от сезона.
- Возможность заемщика доказать банку свою финансовую состоятельность и стабильность доходов, что предполагает прозрачность ведения предпринимательской деятельности.
Банки дающие коммерческую ипотеку
На сегодняшний день коммерческую ипотеку в РФ можно оформить только в некоторых банках.
Сбербанк
Требуется подготовка и предоставление достаточно объемного пакета документов. Но по условиям самого кредита занимает первое место:
- Срок кредитования — до 10 лет;
- Размер первоначального взноса 25% и 20% (для объектов агросектора);
- Размер кредита в пределах 500 тыс. руб. — 600 млн. руб. и 150 тыс. (сельхозпредприятия);
- Годовая процентная ставка — 11,8%.
Росбанк
- Срок — до 7 лет;
- Сумма кредита — 1,0 млн. руб. — 100,0 млн. руб;
- Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога;
- Процентная ставка — 13,34%.
Райффайзенбанк
- Срок — до 10 лет;
- Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога или поручительства владельца бизнеса;
- Процентная ставка — определяется индивидуально.
ВТБ
- Срок — до 10 лет;
- Сумма кредита — от 4-х млн. руб;
- Первоначальный взнос — до 15%;
- Процентная ставка — 13,55%.
Кроме этих банков, данный вид кредитования доступен в Россельхозбанке, Абсолют Банке, Уралсиб, Интеза, МТС Банке, ЮниКредит и некоторых других.
Условия ипотеки для юридических лиц
Каждый предприниматель, прежде чем принять решение о покупки нежилой недвижимости по программе коммерческой ипотеки, решает для себя ряд вопросов, касающихся условий кредитования. Среди наиболее важных являются:
- Годовая ставка. На сегодня средний показатель находится в пределах 11,5 — 13,5%;
- Максимальный размер кредита — до 200 млн. руб.
- Срок кредитования — 7-10 лет.
- Перечень требований к заемщику и приобретаемому объекту.
- Требования к залогу и дополнительному обеспечению.
Процедура получения
Существует несколько схем получения кредита на покупку коммерческой недвижимости. Наиболее распространенной и доступной является следующая:
- Получение гарантии от банка на погашение оставшейся суммы и оплата первоначального взноса из собственных средств заемщика.
- Регистрация прав собственности.
- Получение кредита и перечисление оставшейся суммы продавцу.
- Регистрация нового юрлица, на которое осуществляется регистрация прав собственности.
- Приобретение акций нового предприятия по мере погашения ипотечного займа.
Требования к заемщику
Банки предъявляют определенные требования к заемщику, который планирует получить коммерческую ипотеку. Вот перечень основных критериев:
- Возраст заемщика — от 21 года;
- Максимальный возраст — 70 лет (применимо для ИП);
- Компания заемщика должна быть резидентом РФ;
- Выручка за 12 месяцев — не превышает 400 млн. руб;
- Срок деятельности предприятия — не меньше 6 месяцев (для всех сфер деятельности, за исключением сезонных) и 12 месяцев (для сезонных).
Требования к недвижимости
Также банки предъявляют особые требования к приобретаемой нежилой недвижимости. Их перечень у разных банков может незначительно отличаться. Здесь мы рассмотрим стандартные требования, которые предъявляют большинство финансовых учреждений.
- Кредит может быт выдан только на покупку капитального строения.
- Территориально здание должно быть расположено в одном регионе с банком.
- Не может быть в аварийном состоянии.
- Не подлежит сносу.
- Наличие почтового адреса;
- Планировка должна на 100% соответствовать той, что указана в технической документации.
- Подключение ко всем коммуникациям.
- Не иметь никаких юридических обременений и не быть предметом судебных разбирательств.
- Объект должен быть обязательно застрахован перед заключением сделки.
Необходимые документы
В пакет необходимых документов для получения коммерческой ипотеки входят:
- Внутренний паспорт гражданина РФ;
- Регистрационное свидетельство ИП;
- Лицензии (при их наличии);
- Налоговая декларация за 2 года (для тех кто отчитывается по ЕНВД) и за 1 год (для работающих по ОСНО).
В некоторых случаях банки могут требовать и ряд дополнительных документов, на свое усмотрение.
Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
Да, такая возможность есть. На сегодняшний день всего несколько банков выдают коммерческую ипотеку без первоначального взноса. Но вместо этого, они, как правило, требуют дополнительное залоговое обеспечение или поручительство владельцев бизнеса. В среднем их условия выглядят следующим образом:
- Максимальная сумма кредита — 150 тыс. руб;
- Процентная ставка — 9 — 17,5% в год;
- Срок погашения — 3 — 10 лет;
- Комиссия банка за оформление — до 1,5%.
Что выгоднее: коммерческая ипотека, аренда или лизинг
Альтернатива коммерческой ипотеке — аренда или лизинг. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности. В частности, при аренде, недвижимость остается в собственности владельца. При лизинге, в оплату входит и погашение части стоимости недвижимости. Поэтому, когда заканчивается срок договора, недвижимость переходит в собственность нового владельца.
Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Если рассматривать только с финансовой стороны, то наиболее выгодным вариантом будет оформление ипотеки на юридическое лицо.
Лизинг, как альтернатива коммерческой ипотеке
Среди основных плюсов лизинга можно выделить минимальные риски и более удобные условия. Это касается в первую очередь условий налогообложения, содержания недвижимости в рабочем состоянии.
Главным минусом является более высокая процентная ставка. Поэтому при принятии окончательного решения, нужно внимательно изучить все предложения банков, сравнить условия, скрупулезно все просчитать и определиться с выбором. При этом обязательно следует учитывать положение компании на рынке, реальную платежеспособность и доходность, рентабельность бизнеса, цели, на которые берется кредит.
Загрузка…
Источник
Для увеличения объемов продаж квадратных метров некоторые строительные фирмы предлагают своим клиентам собственные программы кредитования. Предлагаемая ипотека от застройщика имеет массу особенностей, плюсов и минусов. Рассмотрим подробнее условия оформления, нюансы и этапы получения.
Что такое ипотека от застройщика
Классическое восприятие термина «ипотека» у обычного гражданина ассоциируется исключительно с банком. Однако не только банки предлагают ипотечные займы населению. Получить подобный кредит можно и непосредственно у строительной компании или застройщика.
Ипотека от застройщика – разновидность кредитования, при котором потенциальному заемщику или покупателю жилой недвижимости предлагается 2 варианта заключения договора:
- оформить ипотечный кредит с застройщиком без посредников;
- заключить сделку с банком-партнером.
Последний вариант предусматривает наличие партнерского договора между компанией-застройщиком и кредитной организацией, в соответствии с которым клиент может рассчитывать на льготную процентную ставку и иные лояльные условия кредитования.
На практике распространенной является ситуация, когда застройщик оформляет кредит на строительство дома в конкретном банке. Ответной услугой строительных компаний является предоставление скидок клиентам этого банка на покупку квартир с помощью ипотеки. То есть заявленные льготы для ипотечных заемщиков являются всего лишь грамотным маркетинговым ходом.
К финансированию привлекаются клиенты практически на всех этапах строительства, в том числе и после ввода дома в эксплуатацию. Но наиболее распространенная схема ипотеки от застройщика – приобретение жилья на стадии строительства. Именно в этот период цены будут минимальны, а риски, напротив, высоки.
Ипотека от строительной компании без посредников имеет следующие особенности и отличительные черты:
- необходимость внесения первоначального взноса в размере не менее 40-50% от цены жилья (в большинстве предложений);
- короткий срок погашения долга (максимум до 3-х лет, а обычно – не более 12-ти месяцев);
- оплата стоимости недвижимости частями в установленном размере за обозначенный срок (все это подробно прописывается в кредитном договоре и графике предстоящих платежей);
- необязательность страхования (личного и имущественного);
- лояльное отношение к клиенту (девелоперам не требуется подтверждение платежеспособности и качество кредитной истории).
ВЫВОД: Вариант оформления ипотеки у застройщика будет выгоден и актуален для тех клиентов, которые готовы сразу внести существенную долю от цены приобретаемой недвижимости и рассчитаться с долгом в максимально короткий срок (в течение 1-3 лет). В противном случае лучше стоит рассмотреть стандартную ипотеку на новостройку.
Преимущества и недостатки
Ипотечный кредит от застройщика обладает рядом достоинств и недостатков. Среди преимуществ можно отметить:
- Минимальный комплект документов (в отличие от банка, который требует предоставления документов о занятости, уровне дохода, многочисленных справок, девелоперы просят предоставить минимальный пакет бумаг – российский паспорт и другие документы по согласованию).
- Пониженная процентная ставка (так как данная ипотека реализуется как партнерская программа или прямая сделка без посредников, заемщик сможет рассчитывать на низкие проценты).
- Минимальные сроки рассмотрения заявки и оформления всех документов (данный процесс характеризуется коротким периодом принятия решения – обычно не более 5 рабочих дней).
- Отсутствие дополнительных платежей, взимаемых с клиента (не потребуется покупать страховку, оплачивать оценку недвижимости и иные расходы, которые возникнут при получении ипотечного кредита в банке).
- Лояльное отношение к заемщикам (для застройщика принципиальным моментов является исправное внесение платежей и окончательное погашение долга, а не возрастной ценз, уровень заработной платы в справке или иные субъективные факторы).
К недостаткам относятся:
- Крайне небольшой период кредитования (максимально возможный срок не превышает 3- лет у прямой ипотеки и 10-15 лет при оформлении в банке).
- Необходимость оплаты не менее 40-50% от стоимости приобретаемой квартиры (по большинству имеющихся на рынке предложений).
- Наличие потенциальных рисков, связанных с необязательностью страхования (если по объективным причинам заемщик потеряет работу, платежеспособность или здоровье, то при неисполнении своих обязательств по договору жилье могут отобрать, чего не случилось бы при наличии страховки).
- Распространенность только в крупных российских городах.
- Серьезные риски стать обманутым клиентом в случае банкротства строительной компании на стадии возведения дома.
ВАЖНО! Для принятия окончательного решения в пользу оформления ипотеки от застройщика клиент должен взвесить перечисленные плюсы и минусы, определить свою выгоду и возможные риски.
Как выбрать застройщика для покупки квартиры в кредит
Выбор застройщика при покупке жилья в ипотеку – крайне важный этап. Снизить возможные риски помогут следующие рекомендации для клиента:
- внимательно проверьте деловую репутацию компании (изучите отзывы от действующих клиентов (особенно негативных), а также длительность присутствия на российском рынке);
- ознакомьтесь с учредительными и регистрационными документами;
- убедитесь в наличии аккредитации банка (в случае оформления партнерской ипотеки);
- поднимите информацию о качестве строительства и соблюдения сроков сдачи предыдущих проектов компании;
- проанализируйте экономические и управленческие показатели деятельности девелопера.
Если сомнений в репутации компании нет, то оформлению сделки ничего не мешает. Если же хотя бы по двум из перечисленных пунктов возникли вопросы, то с покупкой недвижимости в новостройках торопиться не следует.
Как взять
Процедура получения ипотеки включает в себя следующие этапы:
- При личном обращении в офис застройщика клиент выбирает потенциальный объект покупки и программу ипотеки (при наличии выбора).
- Подача заявления и требуемого комплекта документов.
- Рассмотрение заявки, оглашение результата.
- Заключение договора с застройщиком.
- Оплата первого взноса в случае одобрения заявки.
- Регистрация сделки в Регпалате.
После регистрации заемщик начнет постепенную выплату задолженности в соответствии с графиком платежей.
Если ипотека оформляется в банке-партнере, то перечень этапов включает выбор такого банка, подачу полного комплекта документов, покупку страховки, заключение договора купли-продажи с застройщиком и подписание кредитного договора, договора об ипотеке с банком.
Без первоначального взноса
Сегодня встретить предложения от застройщиков по ипотеке без первоначального взноса практически невозможно. Связано это с известными экономическими факторами и неохотой брать на себя ненужные риски. Однако несколько кредитом с таким условием все же доступно. Купить жилье в этом случае можно в следующих жилищных комплексах:
- Малая Истра;
- Опалиха Парк;
- Переделкино Парк;
- Дом на Ходынке «Лайнер».
Ипотека на покупку квартир в обозначенных объектах предусматривает нулевой первый взнос и оформляется в банках-партнерах: Возрождение, СМП банк, Металлинвест, СНГБ.
Что делать, если застройщик обанкротился
Банкротство застройщика является причиной обращения заемщика в суд с исковым заявлением. Для этого сразу следует подать заявление на включение в реестр кредиторов (через Арбитражный суд).
Если договор об ипотеке был заключен после 1 января 2014 года, то законодательно процедура банкротства должна сопровождаться страхованием ответственности девелопера. Здесь потенциально возможны 2 варианта решения вопроса: получение компенсации за выплаченные компании деньги по договору или попытка отсудить купленное жилье. Практикующие юристы советуют использовать второй вариант.
Выплаты по обязательствам перед участниками строительства в случае ДДУ будут производиться в рамках третьей очереди. Действовать нужно сразу после того, как в отношении компании будет открыто конкурсное производство, так как порядок очереди может повлиять на сроки получения выплат и их размер.
Ипотека от застройщика подразумевает более выгодные условия кредитования по сравнению с предложениями банков. Воспользоваться таким займом смогут клиенты, имеющие возможность сразу оплатить 40-50% в качестве первоначального взноса и быстро расплатиться с кредитором (обычно в течении нескольких лет).
О том, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика, а также о специальной программе ипотека в рассрочку от Сбербанка вы можете узнать далее.
Ждем ваши вопросы в комментариях.
Если вам нужна юридическая помощь в работе с застройщиком, чтобы сделать безопасную покупку квартиры, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
Источник
Коммерческая недвижимость – это здания, земельные участки, помещения, использование которых по назначению может приносить прибыль. Например, склады, офисы, апартаменты и т. д.
Апартаменты – относительно новый вид недвижимости на российском рынке, представляющий собой помещения с кухней, на которые не распространяются нормативы, действующие для жилых квартир. Также в апартаментах нельзя прописаться, тем не менее они все чаще используются для проживания.
Приобрести нежилую недвижимость можно в ипотеку. Заём на апартаменты, склады, офисы отличается от займа на квартиру или дом лишь незначительно более высокими процентными ставками. Ипотечный кредит на покупку нежилой недвижимости могут получить как физические лица, так и собственники малого и среднего бизнеса, индивидуальные предприниматели.
Приобретение нежилой недвижимости сейчас так же актуально, как и жилой. Но в этом случае нужно быть готовым к тому, что получение ипотечного кредита на покупку нежилого помещения будет сопряжено с определенными нюансами и сложностями. Претендовать на такую ссуду могут не только физлица, но и представители бизнеса, в том числе предприниматели.
Особенности
Такие программы запускаются вследствие государственной поддержки малого бизнеса. Возможность воспользоваться ими есть как у юридических, так и у физических лиц. Но оформление для последних имеет ряд сложностей. Стоит учесть следующие особенности, с которыми столкнутся физические лица при выборе такого займа:
- Более высокие ставки по сравнению с традиционными продуктами;
- Период, на который выдают деньги, будет значительно меньше. При приобретении жилья предельный срок составляет 30 лет. А при покупке нежилого объекта будет не больше 10.
- Стартовый взнос — не менее 30%;
- К получателям средств предъявляются довольно строгие требования. Строже, чем при классической ипотеке;
- При покупке здания участок земли, на котором он расположен, обычно тоже становится частью обеспечения;
- Оформляемый объект становится залогом — при таком раскладе финорганизация вправе распоряжаться этой долей и участком земли в случае проблем с выплатой долга.
Оформление залога — одна из главных трудностей. Специфика ипотечного кредита на покупку нежилого помещения такова, что передать имущество финучреждению мгновенно не получится. Необходимо организовать передачу прав собственности. Для реализации такой схемы есть 3 способа. Один из основных сценариев выглядит следующим образом: текущий собственник получает предоплату (она равна первому платежу), затем права собственности переходят к новому владельцу, а сам предмет сделки становится залогом. После того как выполнены эти действия, заключается кредитное соглашение, и прежний владелец получает оставшуюся сумму.
Условия предоставления
Финорганизации вправе формировать свои перечни требований к клиентам. По крайней мере, законодательно это никак не регулируется. Человек должен предварительно обратиться в выбранную для сотрудничества организацию и уточнить все возникшие вопросы. Условия получения кредита:
- Наличие российского гражданства;
- В случае с компанией важна хорошая репутация и территориальное нахождение там, где расположена сама кредитная организация;
- Предприятие должно быть зарегистрировано на территории РФ и быть налоговым резидентом.
- Возраст физлица — в пределах 21-65 лет;
- Площадь — более 150 кв.м. и наличие статуса капитальной постройки. Также важно местонахождение в регионе регистрации банка;
- Предмет сделки не отягощен обременениями.
Помните, что коммунальные платежи по коммерческим постройкам обычно выше, чем по жилым. В рамках таких продуктов обычно нельзя использовать материнский капитал или другие жилищные субсидии, как и получать имущественный вычет.
Источник
