Ипотеку в Москве не стоит брать с доходом меньше 90 тыс. рублей в месяц, в регионах порог вхождения несколько ниже – 36 тыс. рублей. Для получения выгодной процентной ставки не стоит экономить на первоначальном взносе, а не переплатить за кредит позволит досрочное погашение займа. О самых выгодных возможностях покупки жилья в кредит в интервью АиФ.ru рассказала заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Марина Малайчик.
АиФ.ru: — Зачастую первоначальный взнос оказывается неподъемной суммой для потенциальных заемщиков. Возможно ли взять ипотеку с минимальными первоначальными затратами?
М.М: — Согласно как российскому, так и международному опыту ипотечного жилищного кредитования, кредиты с первоначальным взносом менее 30% от стоимости приобретаемого жилья гораздо чаще и быстрее «уходят в просрочку». Во многом это связано с тем, что вовлеченность собственных средств заемщика в приобретение жилья — прямой залог его заинтересованности в дальнейшем аккуратном погашении кредита. Банки расценивают кредиты с минимальным первоначальным взносом (от 0% до 30%) как наиболее рискованные и, соответственно, повышают по таким кредитам ставки и требования. Такой кредит – риск и для самого заемщика. В таких случаях возможна следующая ситуация: заемщик перестает платить, скрывается от банка, проценты и пени за просроченные платежи накапливаются. В итоге, когда банку удается завершить процедуру взыскания и ипотечная квартира выставляется на торги, то ее стоимость не покрывает всего долга заемщика (с учетом накопившихся платежей), поэтому заемщик еще остается и должен банку. Кстати, для защиты заемщиков от таких случаев сейчас существует ипотечное страхование, которое и покрывает разницу между стоимостью квартиры и претензиями со стороны банка. Так, по программам партнеров АИЖК и некоторых банков для получения кредита с первоначальным взносом менее 30% необходимо оформить такую страховку.
Для получения ипотечного кредита на хороших условиях необходимо накопить хотя бы 10%, а лучше не менее 20-30% от стоимости квартиры – тогда условия банка могут быть более лояльными. В счет первоначального взноса могут идти и жилищные субсидии от государства, на которые имеют право некоторые категории граждан, например, средства материнского капитала.
АиФ.ru: — Как решиться взять кредит?
М.М: — Оцените размер собственных сбережений. Они должны составлять хотя бы 10% от стоимости жилья, которое вы собираетесь приобрести. Для увеличения своих возможностей, поинтересуйтесь, на какие льготы вы можете претендовать: специальные программы господдержки — такие, как материнский (семейный) капитал, жилищные сертификаты, программы для работников бюджетной сферы и военнослужащих, различные региональные программы поддержки молодых семей.
Следующее, на что нужно обратить внимание — доступность ежемесячного платежа, уровень доходов должен позволять обслуживать ипотечный кредит. Платеж не должен превышать 40-50% дохода семьи, иначе поддерживать привычный уровень жизни — невозможно.
Соотнесите срок период кредитования со своим возрастом. По стандартной практике заемщик или самый старший из созаемщиков должен полностью погасить кредит до того, как ему исполнится 55–65 лет. Максимальный срок ипотечного кредита, как правило, составляет 30 лет.
Наконец, третье — процентная ставка по кредиту. На первый взгляд, чем она ниже, тем лучше. Но и здесь есть ряд ограничений. Обычно для получения низкой ставки, приходится внести большой первоначальный взнос, расплатиться по кредиту в короткий срок, потратиться на несколько видов страхования или предоставить банку дополнительный залог. Имеет смысл поинтересоваться, что готов предложить ваш «зарплатный» банк. Часто организации смягчают требования к «своим» клиентам — устанавливают более низкий первоначальный взнос, снижают ставки и единовременные комиссии, ускоряют процедуру оформления кредита.
АиФ.ru: — Можно ли вернуть часть процентов при досрочном возврате аннуитетного ипотечного кредита?
М.М: — При досрочном погашении кредита плановая сумма процентов уменьшается, т.к. снижается основной долг, а проценты начисляются только на остаток основного долга. Погашая кредит досрочно, например, частями, вы можете уменьшить общую сумму выплаченных процентов относительно изначально рассчитанных.
АиФ.ru: — Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка?
М.М: — Поскольку жилье находится в залоге у банка, теоретически есть два варианта оформления сделки: либо договориться с покупателем жилья, объяснив, что с квартиры снимется залог сразу после сделки купли-продажи. Но не факт, что покупатель захочет покупать заложенное жилье, даже при наличии гарантии погашения залога после сделки. Другой способ – обратиться в банк-залогодержатель за разрешением на продажу. Если Вы аргументировано объясните необходимость продажи, банк может пойти навстречу, но это – не его прямая обязанность. Существует несколько схем, по которым можно реализовать жилье, находящееся под залогом. Придется согласовать схему продажи с банком и потенциальным покупателем. Чаще всего, стоимость квартиры разбивается на две суммы (остаток по кредиту и деньги, получаемые продавцом), которые закладываются в две разные банковские ячейки. После того, как задолженность заемщика погашена в полном объеме, с квартиры снимается обременение, и проводится сделка. Продавец получает доступ к ячейке с остатком суммы только после регистрации права собственности нового владельца.
АиФ.ru: — Как получить налоговый вычет за покупку жилья в кредит?
М.М: — Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме расходов на покупку или строительство жилья, а также на уплату процентов по кредитам и займам, предоставленным на приобретение или строительство жилья. При этом общий размер имущественного налогового вычета за покупку жилья не может превышать 2 млн руб., а вот размер имущественного вычета за расходы на уплату процентов по ипотечным кредитам и займам не ограничен. Для получения средств потребуется взять справку о доходах по форме 2-НДФЛ в бухгалтерии по месту работы и на основе указанных в ней данных заполнить декларацию. Написать заявление на вычет. Сделать копии налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, паспорта, свидетельства о присвоении ИНН, платежных документов, акта передачи жилого объекта, договора купли-продажи или инвестирования и составить опись всех документов в произвольной форме. Подать декларацию и пакет документов в налоговую инспекцию по месту жительства. После — дождаться письма с решением о предоставлении вычета (обычно 2 — 3 месяца). При положительном решении — подать заявление с указанием реквизитов банковского счета, на который перечислят деньги. Или же можно взять в налоговой службе уведомление о наличии у льготы и отнести его на работу, в бухгалтерию: с вас просто не будут удерживать подоходный налог на сумму, указанную в уведомлении.
АиФ.ru: — Можно ли получить ипотечный кредит людям с неофициальной, «серой» зарплатой?
М.М: — Некоторые кредиторы сейчас более лояльно подходят к проверке платежеспособности заемщика, особенно при наличии хорошей кредитной истории. Можно обратиться в тот банк, который рассматривает подтверждение дохода не только по справке 2 НДФЛ, но и, например, по форме банка. Банк не безоглядно верит заявленным доходам, а старается доступными ему способами подтверждает для себя указанные данные. В любом случае, как правило, в таких случаях процентная ставка несколько выше, чем при наличии официально подтвержденных доходов.
АиФ.ru: — Можно ли погасить ипотеку досрочно, без штрафных санкций?
М.М: — Еще 1 ноября 2011 года вступил в силу федеральный закон, который запрещает банкам вводить моратории на досрочное погашение кредита. Так что погасить кредит досрочно Вы можете в любое время, как частично, так и полностью, и никаких штрафов за это брать не имеют права. В России традиционно кредиты берут на 13-15 лет, а погашают за 6-7.
АиФ.ru: — На какие пункты при заключении договора с банком следует обратить внимание?
М.М: — Советую перед подписанием проконсультироваться с юристом или хотя бы внимательно прочитать текст. Обратите внимание не то, чтобы в договоре была зафиксирована вся информация о полной стоимости кредита (включая проценты и все дополнительные ежемесячные, ежегодные и другие платежи). Ипотечный кредит выдается на длительное время, в интересах и заемщика и кредитора стоит заранее и максимально подробно оговорить все условия сделки, оценить дополнительные издержки и оценить риски, изучить права и обязанности сторон, продумать варианты действий в случае возникновения проблем, а также еще раз задуматься об ответственности этого шага.
АиФ.ru: — Период ипотечного кредитования очень длительный. Как обезопасить себя от последствий возможных финансовых трудностей, которые не позволят вовремя расплачиваться с банком?
М.М: — Варианты решения есть и в самых тяжелых ситуациях – когда по кредиту просто нечем платить. В первую очередь, нужно как можно быстрее поставить в известность кредитора о возникших затруднениях. В обращении нужно подробно описать финансовое положение, причины проблем и предпочтительный способ решения: реструктуризацию задолженности по кредиту либо реализацию жилья в досудебном порядке.
В большинстве банков существуют специальные программы реструктуризации, которые позволяют заемщикам пережить трудный период. Это либо своего рода «кредитные каникулы», во время которых заемщик платит очень маленькую сумму, либо – продление срока кредита, благодаря которому платеж становится меньше, либо другие меры того же рода. Если финансовые проблемы носят затяжной характер, и преодолеть их в обозримом будущем не представляется возможным, погасить кредит можно за счет средств от реализации заложенной недвижимости. Для этого надо будет получить согласие владельца закладной на снятие обременения в виде ипотеки, иначе заложенную недвижимость продать нельзя.
Кстати, замечу, что в России традиционно высок процент досрочного погашения. Притом, что кредиты берутся на срок 15-17 лет, гасятся они в течение 5-7. Это связано, в том числе, и с ростом доходов населении. Наверняка Ваша зарплата через 5 лет станет выше, а платеж по ипотеке (в большинстве случае платежи аннуитетные) при этом не изменится.
АиФ.ru: — С каким уровнем дохода имеет смысл брать ипотеку в Москве и области?
М.М: — Уровень доходов должен позволять обслуживать ипотечный кредит. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40-50% дохода семьи (в зависимости от программы банка). Выплаты по «среднестатистическому» кредиту составляют в целом по России около 18 тыс. руб., а по Москве – порядка 45 тыс. рублей.
Источник
Стоит ли брать ипотеку, если единственный доход — средняя зарплата, и как планировать бюджет, когда почти половина уходит на погашение кредита?
Год назад я приобрела двухкомнатную квартиру в ипотеку недалеко от центра Санкт-Петербурга. На тот момент ежемесячная зарплата составляла около 50 тысяч рублей. Расскажу подробнее о своём опыте.
Ольга Шенеберг
26 лет, специалист по категорийному менеджменту в торговой сети
Как решила купить квартиру при невысокой зарплате
Я приняла решение о покупке квартиры полтора года назад. На это было две причины. Во-первых, мы с младшей сестрой несколько лет по отдельности снимали жилье и тратили на это много денег. Во-вторых, появились прогнозы о повышении ипотечных ставок. Поэтому мы решили не медлить с покупкой. Несмотря на то, что мы с сестрой живём вместе, я единственный собственник квартиры и самостоятельно плачу ипотеку. Сестра ещё учится в университете, и пока у неё нет стабильной работы.
На тот момент у меня были свободные деньги от продажи недвижимости в другой стране, и я решила вложить их в покупку квартиры. Жилье стоило 4,3 миллиона рублей: 2,5 миллиона рублей — первоначальный взнос и 1,8 миллиона рублей — кредит.
Перед покупкой я посчитала, какую сумму могу платить ежемесячно. Установила лимит в 20 тысяч рублей и взяла ипотеку на 30 лет по ставке 9,3 %.
Людям со средней зарплатой перед покупкой жилья лучше предварительно накопить 30–35 % от стоимости квартиры. Это позволит оформить ипотеку по наиболее выгодным предложениям. К таким клиентам банки относятся более доверчиво и не так строго проверяют справки о доходах.
Когда первоначальный взнос составляет 10 %, а 90 % — кредит, ипотека становится неподъёмной. Людям со средним доходом придётся отдавать до 70 % зарплаты.
СВЕТЛАНА ШИШКИНА
финансовый консультант
Как планировала бюджет
Ежемесячные расходы на квартиру составляют 23 тысячи рублей месяц: 18 тысяч — платёж по ипотеке и около 5 тысяч рублей за коммунальные услуги. Это примерно половина моей зарплаты и немного выше суммы, которая уходила на аренду.
Главный совет в такой ситуации — жить по средствам. Я очень аккуратно трачу деньги и помню все свои расходы, поэтому не вижу необходимости вести бюджет. Например, из оставшихся денег 3,5 тысячи рублей уходит на проезд, около 10 тысяч — на продукты.
Мне пришлось полностью отказаться от спонтанных покупок косметики, хотя раньше я могла это делать почти в любой момент. Сейчас, например, уже не могу себе позволить потратить три тысячи на крем, просто чтобы попробовать новинку. Всю косметику теперь покупаю только по необходимости.
Если мне нужно, например, купить зимние сапоги в декабре, в ноябре я бюджетно схожу в кафе максимум один раз вместо каждых выходных. При необходимости я перераспределяю траты. Скажем, если мне нужно съездить к родителям в Псков, то от похода в кафе я в принципе отказываюсь.
Все свободные деньги уходят на ремонт: ежемесячно я стараюсь откладывать около 10 тысяч рублей (особенно если за коммуналку заплатит сестра). Это жильё из старого фонда, поэтому там нужно много всего сделать: поменять полы, двери, оштукатурить и покрасить стены, побелить потолок и т. д. Но плюс квартиры в том, что она недалеко от центра. Во время поиска это не было обязательным условием. Просто мне повезло.
Что поможет погасить ипотеку досрочно
Я взяла ипотеку на 30 лет, но планирую погасить её досрочно. Собираюсь сделать это после того, как закончу ремонт. Тогда все свободные деньги пойдут на ежемесячный платёж.
С момента покупки прошёл год, поэтому я могу начать оформление налогового вычета. Планирую получать его ежегодно: это сильно упростит ситуацию с ремонтом.
Налоговый вычет по ипотеке может получить любой гражданин, доходы которого облагаются 13 %-й ставкой. Таким образом государство позволяет вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Максимальная сумма, с которой можно получить вычет, составляет 2 миллиона рублей (т. е., если квартира стоит дороже, остаток при расчёте учитываться не будет). Соответственно, налоговый вычет не будет превышать 260 тысяч рублей.
Об имущественных налоговых вычетах:
сайт Федеральной налоговой службы
Имущественные налоговые вычеты.
ст. 220 НК РФ
Если жилье приобретается в ипотеку, заёмщик может получить налоговый вычет по расходам на оплату процентов по кредиту с суммы, не превышающей 3 миллиона рублей. Таким образом, размер налогового вычета не будет превышать 390 тысяч рублей. Эти деньги можно получать в течение всего срока выплаты ипотеки, если ежегодно обращаться в налоговую инспекцию.
Главный совет для тех, кто хочет купить квартиру в ипотеку при зарплате в 50–60 тысяч рублей, — жить по средствам. Не надо думать, что кредитка сильно исправит ситуацию, она, наоборот, может серьёзно ухудшить ваше положение. У меня, например, её нет, и я пока не выходила за рамки бюджета.
Но если человек тратит деньги не считая и живёт от зарплаты до зарплаты без минимальной подушки безопасности, то будет не просто.
В основном в первые пять лет мы платим проценты. Если, имея средний доход, вы взяли ипотеку на 20 лет с ежемесячным платежом в 20 тысяч рублей и будете постепенно пытаться доплачивать ещё хотя бы 10 тысяч рублей, то в среднем срок кредита можно сократить на 10 лет.
СВЕТЛАНА ШИШКИНА
финансовый консультант
Коротко
1
Первоначальный взнос будет составлять 30–35 % от стоимости квартиры, поможет оформить ипотеку на более выгодных условиях и более подходящий срок.
2
Если ваш основной источник дохода — среднемесячная зарплата, планируйте траты заранее. Например, заблаговременно позаботьтесь о покупке сезонных вещей.
3
Попытайтесь досрочно погасить ипотеку. Это реально, если постепенно прибавлять к ежемесячному платежу незначительные суммы.
4
Не забудьте оформить налоговый вычет. Это можно сделать через год после покупки жилья.
Источник:
ПИК Медиа
Текст:
Виктория Сафронова / медиаартель «Мамихлапинатана»
Иллюстрации:
Павел Лысцов / медиаартель «Мамихлапинатана»
Источник
Принимая решение о покупке недвижимости в кредит, потенциальный заемщик должен предварительно рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, чтобы понимать уровень долговременной кредитной нагрузки. Размер выплат не должен превышать определенную долю от ежемесячных доходов потенциального заемщика, чаще всего – не более 50%. Зная возможный уровень платежей, потенциальный заемщик может самостоятельно рассчитать максимальный размер ипотеки, срок кредитования и переплату. Для расчета параметров ипотеки используется специальный калькулятор, доступный для всех.
Кредитный ипотечный калькулятор – это программа, содержащая в себе набор математических формул и используемая для определения существенных параметров кредита. Расчет платежей по ипотеке – важнейшая функция ипотечного калькулятора. Помимо платежа, программа позволяет рассчитать сумму ипотеки, срок, переплату и другие ключевые условия.
На стоимость ипотеки, также рассчитываемую на калькуляторе, влияют процентная ставка по кредиту, возможные комиссии и платы, размер первоначального взноса, доступный для заемщика. Для более точного расчета ипотечного калькулятора целесообразно узнать размер процентной ставки, информацию о наличии комиссий по подходящей кредитной программе.
Калькулятор, рассчитывающий ипотеку, легко найти в Интернете.
Удобно использовать калькулятор ипотеки, размещенный на сайтах многих банков. Зачастую такие сервисы учитывают категорию заемщика, желание подключить программу страхования или отказаться от него, тип приобретаемого жилья, подходящую кредитную программу. Таким образом, калькуляторы ипотечного кредита на сайтах банков позволяют узнать индивидуальную процентную ставку, рассчитать выплаты по ипотеке и другие условия кредита, актуальные для конкретного заемщика.
Впрочем, рассчитать ипотеку помогут онлайн-калькуляторы, размещенные на специализированных интернет-порталах. Такие ипотечные калькуляторы рассчитывают параметры кредита по заданным пользователем условиям. Ипотечный калькулятор онлайн – отличная возможность предварительно рассчитать размер ипотеки, сумму переплаты, не посещая банк.
Необходимо помнить, что расчет ипотеки, полученный на кредитном калькуляторе, который расположен на сторонних сайтах, не является окончательным.
Также рассчитать ипотеку можно непосредственно в банке. Менеджер даст профессиональную консультацию и рассчитает ипотеку на желаемую квартиру или другую недвижимость.
Таким образом, желающие приобрести жилье могут предварительно оценить свои силы и возможности, используя калькулятор ипотеки.
Прежде чем взять ипотеку на квартиру, потенциальные заемщики должны знать размер ежемесячных трат. Профессиональные сотрудники банков или агентств недвижимости рассчитывают размер суммы кредита по ежемесячному доходу клиента, который делится, как правило, на 2. Таким образом, получается максимальная сумма ежемесячных аннуитетных платежей. При расчете дифференцированного платежа схема немного иная: при делении на 2 получается сумма, подлежащая погашению в начальный период кредитования. Размер платежа при дифференцированном графике постепенно снижается и становится все меньше половины ежемесячного дохода, таким образом, свободные денежные средства можно отправлять на досрочное погашение. Сейчас согласно законодательству все кредиты оформляются с досрочным погашением без ограничений и комиссий.
Расчет платежей по военной ипотеке не имеет смысла, так как все выплаты осуществляет государство.
Потенциальные заемщики могут, используя универсальный калькулятор Банки.ру, понять, сколько дадут им денег в ипотеку. Сервис позволяет рассчитать сумму платежа по зарплате, используя вышеописанную методику вычисления. Также с помощью поиска Банки.ру можно подобрать кредит на необходимую сумму, с конкретным первым взносом. В 2014 году на ипотечном рынке представлено достаточно предложений без первоначального взноса.
Источник
