Ипотека на строительство частного дома 2017

Сбербанк, ВТБ 24, Газпром, Россельхоз и Росбанк — крупнейшие кредитные организации, которые предоставляют ипотекк на строительство дома с господдержкой или на стандартных условиях:

• Возрастная категория от 21 до 75 лет.
• Подтверждение регулярного дохода (на основе выписок банка или справок 2-НДФЛ).
• Официальное трудоустройство. Стаж на последнем месте работы от 6 мес. Общий срок от 1 года за 5 лет.
• Наличие первого взноса. Его размер обычно выше, нежели при покупке готового жилья. Это определяется высоким уровнем риска, так как банк вкладывает деньги в еще не существующую постройку.
• Обеспечение. На время строительства помещения банк принимает в залог землю, где ведется постройка, или другую недвижимость. По окончанию работ банк регистрирует готовое строение и снижает размер процентных ставок.

Требования банков

Обеспечение

Объектом залога выступает один из следующих вариантов залога:

• Земля, где будет расположено само помещение, при этом следует учесть соответствие его предназначения – принадлежность к категории земли для индивидуальных жилых построек. Банк не рассматривает варианты сх назначения или дачного товарищества.
• Недострой, зарегистрированный в качестве незавершенного строительства, то есть помещение может послужить залогом на стадии «фундамента».
• Другое имущество, находящееся в собственности клиента и поручителей (авто, ц/б, недвижимость).

Поручительство

Наличие высоких рисков приводит к необходимости подстраховки банкам через поручителей. В распространенных программах привлекают до 3-х физилиц. Не все банки это требуют, но при отсутствии других финансовых гарантий, этот вариант вполне устроит.

Целевое назначение

Кредит под строительство помещения является целевым займом. В договоре указывается четкое назначение ссуды, что сопровождается отчетом за потраченные средства. Сравнивая с ипотекой на квартиру, там средства передаются продавцу недвижимого объекта, а при оформлении кредита под возведение дома деньги выдаются частями – например, по 50%. Для получения второй половины займа требуется подготовить отчет за первую часть, дополнить его чеками и др. документацией.

Широко практикуется разбивка ссуды на несколько частей, то есть фактически предоставляется кредитная линия. Клиент берет у банка средства по мере закупки строительных материалов или оплаты услуг, отчитывается за прежние кредиты и получает новые. Проценты погашаются за израсходованные средства.

Тип земельного надела

Кредит под строительство дома сопряжен с особыми требованиями к статусу земли, где планируется его возведение. Она должна быть ИЖС.

Первый взнос

Наличие первого взноса позволяет убедиться в том, что заемщик возводит жилище не только за счет кредитных средств. По условиям банка клиенту предоставляется до 70-80% от сметной стоимости планируемого жилья.

Схема оформления займа

Схема оформления займа:
 

• Подача заявления в банк.
• Подготовка документации по первому взносу (выписки по счету, чеки).
• Получение первой части кредита.
• Отчет о потраченных средствах.
• Получение второй части ссуды.
• Оформление прав собственности по окончанию строительных работ.
• Передача возведенного помещения в залог банку для уменьшения ставок.

Пакет документов

Стандартный набор:

• Для клиента – паспорт, подтверждение доходов, документы поручителей, другие бумаги, позволяющие положительно оценить уровень финансовой состоятельности плательщика.
• Документы по земельному участку.
• По дополнительному залогу.
• Эскизы и детали проекта помещения.
• Выписка из банка или чеки, подтверждающие наличие собственных средств.

При оформлении кредита ИП потребуется дополнительная документация: выписки, справки, отчет о ведении бизнеса, декларации и пр.

Пример получения кредита на строительство дома

Одним из клиентов была оформлена ссуда на строительство частного дома под 14% годовых под залог земельного участка. Сама ипотека была предоставлена 2 частями. По мере расходования первой части, заемщик должен был отчитаться кредитору (с помощью чеков), и получить вторую.

По условиям договора возведение дома планировалось на протяжении 3-х лет, затем требовалась его регистрация и страховка, передача в залог для снижения процентных ставок на 1 п.п. В качестве обеспечения выступало право собственности на земельный участок, где велось строительство дома. Также был привлечен 1 созаемщик.

Для подтверждения первого взноса использовались чеки на закупку стройматериалов и оплату работ строительной бригады за последние 1.5 года. Все платежные документы сопровождались печатями юрлица.

Ипотека на постройку дачи

Возведение загородного дома, не смотря на выгоду по квадратуре, относительно городского жилья, сопровождается высокой финансовой нагрузкой. В целом по РФ, помещение для постоянного проживания, без учета стоимости земли площадью 60-80 кв. м обойдется более 1 млн. руб. Для семьи из 3-4 человек это малые габариты.

Далеко не все мечтают о полноценном загородном доме. Многим достаточно небольшого дачного или садового домика. В этом случае также возможно оформление ссуды. Минимальная сумма составляет 500 тыс. руб. Этих денег хватит для покупки дачи.

Государственные субсидии

Материнский капитал

Семейный капитал, выделяемый государством после рождения второго ребенка, может использоваться для первого взноса (по истечению 3 лет) или погашения части долга. Не допускается расход средств на приобретение земельного участка или возведение дачи.

Изначально требуется предоставить документацию в ПФ для получения разрешения на использование капитала. Следует отправить свидетельство о правах собственности на земельный надел, разрешение на проведение строительных работ и контракт со строительной компанией. По завершению работ жилье оформляется на всех членов семьи.

Материнский капитал перечисляют на счет подрядчикам или заемщику, если он планирует вести строительство самостоятельно. Во втором случае банк переводит лишь полсуммы, а через полгода оставшуюся часть, если клиент подтверждает ведение работ.

Молодые семьи

При оформлении кредита молодыми семьями (возрастом 21-35 лет), многие банки предоставляют дополнительные льготы в виде сниженных процентов и первого взноса. Бездетные семьи могут рассчитывать на компенсацию до 30%. Наличие 1-2 детей позволяет получить субсидию в 35 %. Государственные выплаты служат для погашения первого взноса или остатка долга.

При рождении ребенка дают отсрочку до 3 лет. По мере появления второго ребенка, и получения ссуды до его рождения, расходовать семейный капитал для погашения займа можно не сразу, а после получения сертификата на руки.

Бюджетники

Заемщики могу возместить затраты на постройку помещения до 35% при наличии стажа в бюджетных организациях от 3 лет. Учителям и медработникам возрастом от 21 до 35 лет, проживающим в сельской местности, предоставляется возможность оформления ссуды с использованием дополнительных субсидий. При оформлении социальной ипотеки, клиент обязуется работать в бюджетном направлении до полного расчета по кредитным обязательствам.

Многодетные семьи

Компенсация от государства достигает до 40-45%. Наличие 5 детей позволяет повысить субсидию до 50%. От супругов требуется наличие постоянного дохода. Неполные нуждающиеся семьи получают дополнительные дотации от госорганов и низкие процентные ставки по ипотечным займам.

Допускается суммирование льгот. Это позволяет многодетным и молодым семьям совмещать компенсации, например по материнскому капиталу.

Для получения льгот заемщики должны состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Распределение субсидий проводится в порядке очереди. При наличии у заемщика жилья, получение социальной ипотеки для постройки частного дома сопряжено с рядом трудностей.

На основе законодательного акта № 117, программа «Военная ипотека» не используется для возведения частного дома.

Полезные советы

Перед тем, как оформлять заявку, следует составить техплан. Для повышения ликвидности дома, необходимо предоставить план дома или дачи с коммуникациями и теплоизоляцией. В приоритете кирпичные и бетонные помещения. Их возведение позволяет оформить более крупные ссуды.

При оформлении в залог земельного участка, для поднятия его ценности, оптимальным вариантом станет самостоятельное возведение помещения. Объекты с обозначенными каркасами и залитым фундаментом приобретают статус незавершенного строительства. При оценке участка с постройками кредитные организации пользуются повышенным коэффициентом. Ряд банков принимают документы, подтверждающие расход на строительство в качестве первого взноса. Этому послужат чеки и квитанции, заверенные печатью юрлиц.

Для упрощения отчетности многие заемщики обращаются к подрядным организациям. Всегда имеется возможность договориться со строительной компанией и приобретать расходные материалы за ее счет. Стоимость работ и стройматериалов будет отображена в счет-фактуре, предоставляемой кредитной организации для отчета. В 2017-м для подтверждения расходов разрешается применять акт выполненных работ от подрядчиков по форме КС-2 и КС-3.

Иногда клиенты договариваются с подрядчиками и намеренно указывают завышенные цены на стройматериалы, чтобы использовать целевые средства на собственное усмотрение. Но сильное завышение стоимости стройматериалов может привести к подозрениям со стороны банка. Если в результате проверки соответствия заявленной и реальной стоимости, банк обнаружит мошенничество, кредит будет аннулирован.

Для получения максимальной пользы от ипотеки под строительство дома или дачи, эксперты рекомендуют подавать заявки сразу в несколько кредитных организаций. Ориентируясь на персональные данные заемщиков, финансовые учреждения могут предложить разные условия оформления ссуды. А наличие 2-3 созаемщиков положительно отразится на кредитном лимите.

Ипотека без первого взноса

Банки не спешат оформлять ипотеку на строительство дома без первого взноса и не рекомендуют оформлять для этого дополнительный кредит. Это может привести к образованию просрочек. Многие организации соглашаются на рефинансирование займа, если в другом банке менее выгодные условия.

Отсрочка на 3 года

Возможна отсрочка основного долга в процессе строительства сроком до 3-х лет. На протяжении этого срока требуется уплатить только проценты по ссуде, а само тело займа будет погашено по окончанию постройки равными платежами. Очень удобный вариант, когда требуется ежемесячное финансирование затратной стройки.

Ипотека на строительство загородной недвижимости сопряжена с повышенным риском для банка. Это объясняет предвзятую проверку заемщиков, необходимость в предоставлении большого количества справок для подтверждения дохода.

На что ориентируются банки при выдаче займа?

Предоставление ссуды на строительство частного дома сопряжена с высокими рисками. Финансовые учреждения тщательно проверяют клиентов и ликвидность недвижимых объектов. В зависимости платежеспособности заемщика, устанавливается ежемесячный размер взносов, не превышающих 40% от уровня дохода заемщика.

При наличии несовершеннолетних детей, размер ежемесячных зачислений определяется по формуле: 40% от дохода — (прожиточный мин.*число детей). С уменьшением ежемесячных взносов повышаются сроки предоставления займа и ставки. Многие кредитные организации выдают ссуды клиентам от 21 года. Но в таком возрасте могут возникнуть трудности с наличием положительной кредитной истории (чаще она отсутствует вообще), поэтому проще оформить ссуду после 25 лет.

Ликвидный залог — обязательное условие предоставления ссуды. Без обременения выдают ссуды только при условии предоставления первого взноса в размере 50% от общей суммы. В качестве залога чаще рассматривается имеющийся объект недвижимости или надел, где планируется возведение помещения. Земля должна попадать под категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС). При наличии участка в черте города и коммерческой ценности, вероятность одобрения кредита будет выше.

Допускается постройка дачи на землях ЛПХ, но подобные наделы в 2017 году имеют меньшую оценочную стоимость. До 2004-го возведение недвижимости на участках, предназначенных дл ведения подсобного хозяйства было запрещено. Теперь банк учитывает до 25% от рыночной стоимости с/х наделов.

При хорошей кредитной истории и наличии первого взноса 15-30% от общей суммы кредита, специалисты рекомендуют обращаться в крупные финансовые организации, сотрудничающие с госорганами. Это повышает шансы на отсрочку по текущим платежам и участие в программе субсидирования.

Требования к строительному объекту

Для убеждения банка в том, что планируемое строительство обещает быть ликвидным, без возможных проблем при вводе в эксплуатацию, следует предоставить полный пакет документов: разрешения, планы, проекты и согласования.

Особого внимание заслуживает земельный надел. Если он оформлен в собственность клиента — хорошо, на правах аренды — тоже подойдет (без права оформления залога). Обязательное назначение земли — под постройку индивидуального жилища. Более привлекательным вариантом выступает наличие подведенных инженерных коммуникаций. При наличии начатых строительных работ или возведенного фундамента, для оформления ипотечного займа требуется регистрация объекта незавершенного строительства.

Предложения банков

Сбербанк

Минимальный размер ссуды — от 300 тыс. руб.

Максимальная сумма — до 75% стоимости залогового помещения.

Сроки — до 30 лет.
Первый взнос — от 25%

Комиссия за предоставление средств — нет.

Обременение — залог жилой недвижимости. До оформления залогового помещения обязательно оформление поручительства или иного жилья. Земля также оформляется в залог.

Страхование — имущественного объекта.

Проценты:

Газпромбанк

Программа рассчитана на покупку дома с землей или таунхауса, размещенного в коттеджных поселках, в застройке которых участвует ГПБ и Группа компаний «ГПБ Инвест».

Первый взнос — от 20%.

Сроки — до 30 лет.

Минимальные ставки —11,25%.

Сумма — от 60 миллионов руб.

По предоставлению сертификата семейного капитала, первый взнос может быть уменьшен на сумму, предусмотренную сертификатом, но не менее 5%.

Проценты:

При внесении первого взноса от 20% до 50% — годовые ставки 11,75%.

При зачислении более 50% — годовые начисления 11,25%.

+ 0,50 п.п. до даты оформления жилья в залог.

+ 0,50 п.п. для заемщиков, не получающих з/п в банке.

Росбанк

Ипотека на строительство дома предоставляется под залог имеющейся недвижимости (квартиры).

Ставки — от 10.75%.

Сроки — до 25 лет.

Сумма — от 600 тыс. руб. для столицы, от 300 тыс. руб. для других регионов.

Первый взнос — от 20%.

ВТБ-24

Ссуда выдается на любые цели под залог имеющегося имущества.

Обеспечение — залог квартиры в многоквартирном доме, расположенной в зоне присутствия подразделений ВТБ-24.

Фиксированные ставки — 13,6%.

Валюта — руб.

Размер ссуды — от 50% от стоимости залогового имущества.

Сроки — до 20 лет.

Сумма — до 15 000 000 руб.

Россельхозбанк

Цель — покупка жилья или участка.

Сумма — от 100 тыс. до 20 млн. руб.

Сроки — до 30 лет.

Первый взнос            — от 15%.

Обеспечение —            залог построенной за счет кредитных денег недвижимости.

Страхование — обязательный договор на страховку имущества и добровольное личное страхование.

Созаемщики — до 3-х человек.

Рассмотрение заявок — до 5 дней.

Действие одобренных заявок — до             90 дней.

Ставки — до 15,5%. Возможно уменьшение ставок при предоставлении первого взноса более 50%.

Более подробная информация указана на сайтах банков.