Иностранные граждане, которые решили обзавестись жилой или коммерческой недвижимостью в Польше, но не обладают всей необходимой суммой для покупки, не должны отчаиваться – ипотека в Польше в 2019 году доступна не только для граждан этой страны. Польские банки охотно предоставляют кредиты под строительство или покупку недвижимости иностранным гражданам, предлагают выгодные условия кредитования и невысокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Для получения ипотеки в Польше иностранцы должны соблюсти несколько правил и подготовить все необходимые документы.
Приобретение недвижимости в Польше
Недвижимость в Польше все больше привлекает граждан из СНГ: с 2016 года лидирующие позиции среди иностранных покупателей занимают граждане Украины и России. При этом следует учесть, что владение иностранцем квартирой, домом или земельным участком в Польше нисколько не упрощает процесс получения польского ВНЖ или гражданства.
В тех же случаях, когда приобретается коммерческая недвижимость (что будет способствовать развитию экономики страны), возможны небольшие преференции со стороны польского государства – к примеру, при получении статуса ВНЖ или при оформлении виз: можно прописаться в своем жилье, не нужна бронь в отеле и так далее.
Причины популярности приобретения польской недвижимости заключаются в ином, а именно:
- в доступных ценах не только по сравнению с другими странами Евросоюза, но и с ценами на жилье в РФ, Украине и Беларуси;
- в широких возможностях ипотечного кредитования;
- в возможности выгодно вложить капитал и получать прибыль.
Цены на недвижимость зависят от ее метража, от того, в каком городе она находится, а также от месторасположения в самом городе. Наиболее высокие цены – от 6 до 9 тысяч злотых за кв. м – в Варшаве, Кракове, Гданьске, Познани, Вроцлаве; более низкие – от 4 до 5 тыс. злотых за кв. м – в Лодзи, Пшемысле, Щецине.
Пройдите социологический опрос!
Ипотека: процентные ставки, кредитные выплаты
Для того чтобы избежать неприятностей при выплате ипотечного кредита, следует досконально ознакомиться с условиями его оформления, рассчитать все необходимые платежи и собственные возможности. В Польше крайне негативно относятся к должникам по кредитам, и на помощь государства рассчитывать не стоит.
Большую помощь может оказать финансовый и деловой польский портал www.bankier.pl, который с 2000 года обеспечивает посетителей надежной информацией, помогая принять верное решение в области инвестиций, ведения бизнеса, распоряжения личными финансами. На сайте можно подобрать лучшие предложения банков, получить актуальную информацию о годовых ставках на ипотеку, рассчитать на калькуляторе размеры платежей.
Много полезной информации о функционировании банковской системы Польши можно получить, прочитав статью “Банки и банковская система в Польше“.
В большинстве случаев кредиты на покупку жилья в Республике Польша выдаются в национальной валюте – злотых (PLN).
С 2017 года в Польше были повышены минимальные первичные взносы за недвижимость. Если ранее банки могли покрывать ипотечным кредитом 100 % стоимости жилья, то сейчас по рекомендации Комиссии финнадзора Польши они могут выдавать кредит в размере 80 % от стоимости недвижимости (до 90 % – на усмотрение самих банков).
В зависимости от этого происходит и расчет выплаты ипотечного кредита. Оплата включает в себя:
- переменную величину (WIBOR – Warsaw Interbank Offer Rate) – это процентная базовая ставка обмена между банками на межбанковском рынке. Ее средняя величина пересматривается, как правило, каждые 3 месяца (3М) Советом денежно-кредитной политики Польши (RPP – Rada Polityki Pieniężnej), поэтому она может меняться как в меньшую, так и большую сторону. В 2019 году отдельные банки могут производить расчет раз в полгода или в год;
- разовую комиссию за выдачу кредита (marża). Эта комиссия назначается при выдаче кредита, фиксируется в договоре и больше уже не меняется. На размер маржи могут повлиять сумма и срок кредита, размер первого взноса, акционные предложения банка и др. Чем меньше банк инвестирует в покупку, тем меньше будет сумма маржи;
- фактическую годовую процентную ставку (Oprocentowanie/RRSO), которая рассчитывается с учетом банковских расходов, величины кредита, периода времени, на который выдана ипотека, страхования и т.д. От нее зависит ежемесячная сумма выплаты (ratа).
Предварительно рассчитать расходы можно с помощью калькулятора (kalkulator kredytów (hipotecznych)) на сайте www.bankier.pl/.
Для расчета процента RRSO (rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania) и ежемесячной выплаты (ratа) следует:
- зайти на сайт и выбрать в графе «Twoje finanse» подкатегорию «Kredyty hipoteczne»;
- на открывшейся странице открыть опции «Pokaż opcje zaawansowane» и внести необходимые данные, например: стоимость квартиры – 200 тысяч злотых, величину кредита – 180 тысяч злотых, возраст заемщика – 30 лет, срок возвращения кредита – 35 лет;
- в «Kredyty hipoteczne – Sprawdź ofertę» выбрать «Sprawdź ofertę banków»;
Исходя из полученных расчетов, можно сравнить предложения разных банков. Так, маржа может составлять от 1,89 до 2,92 %, RRSO – от 4,05 до 5,35 %, ratа – от 754 до 866 злотых. Выбрав наиболее подходящий вариант, можно воспользоваться услугами консультанта (doradca finansowy или hipoteczny) того или иного банка, который проверит кредитоспособность клиента, предложит оптимальный вариант, отправит заявку в банк и поможет в торге с продавцом. Эти услуги для покупателя являются бесплатными – консультант получает комиссионные от банка за выданный кредит.
Помимо указанных выплат следует подготовиться к следующим расходам:
- первоначальный взнос (минимальный – 10-20 % от стоимости недвижимости в зависимости от банка). На величину взноса также оказывает влияние зарплата кредитора: чем она меньше, тем больше взнос;
- комиссия банка (prowizja) – от 0 % и больше. Часто банк требует оплатить ее еще до выдачи ипотеки, иногда она включена в сумму кредита и ежемесячные выплаты. Освободиться от необходимости выплаты комиссии можно за счет использования одного из предлагаемых банком дополнительных продуктов;
- документальное страхование (ubezpieczenie pomostowe). Для того чтобы снизить риск, банк может быть вписан в IV раздел земельной книги (ksiega wieczysta) до момента полного погашения ипотечного кредита. До внесения записи (это может занять некоторое время) банк может увеличить маржу или будет дополнительно взимать плату за страхование риска;
- оплата за оценку недвижимости (oplata za wycene nieruchomosci) работником банка или сторонним экспертом;
- дополнительное страхование жизни заемщика (inne ubezpieczenia);
- другие сборы и комиссии (inne oplaty i prowizje). Такие выплаты могут могут возникнуть при желании досрочного погашения ипотеки или несвоевременном внесении денег (договоры содержат перечень выплат в подобных случаях).
Оформление ипотеки в Польше иностранными гражданами
Граждане стран ЕС имеют возможность оформить ипотеку в польских банках на тех же условиях, что и поляки. Ипотека для иностранцев – граждан государств, не входящих в ЕС, в том числе СНГ, возможна лишь после проведения тщательной проверки их соответствия определенным критериям и предоставления некоторых дополнительных документов.
Подробно об условиях получения кредита на приобретение недвижимости иностранными гражданами рассказано в статье “Ипотека для иностранных граждан в Польше в 2019 году“.
Требования банков к гражданам СНГ
Следует отметить, что единого перечня дополнительных требований к иностранцу для выдачи кредита нет, поэтому каждый банк может устанавливать собственные правила. Так, в одних случаях наличие Карты поляка может значительно упростить получение небольшого кредита, иногда в случае необходимости у иностранца могут потребовать Карту побыту.
Чаще всего польские банки выдвигают к иностранцам следующие требования:
- удостоверить личность иностранного гражданина (действующий загранпаспорт);
- подтвердить законность пребывания в Польше претендента на оформление кредита;
- подтвердить наличие польской прописки (meldunku);
- указать законный источник доходов (необходимо подтвердить документально);
- иметь положительную кредитную историю (в Польше или в государстве проживания);
- иметь номер PESEL.
Какие документы понадобятся при оформлении кредита и сколько это будет стоить
Пакет необходимых документов для оформления ипотечного кредита включает в себя:
- загранпаспорт;
- карту постоянного проживания в Польше (karty stałego pobytu) или карту временного пребывания (karty czasowego pobytu) минимум на 12 месяцев. Во втором случае сроки предоставления кредита будут соответствовать ее сроку действия;
- свидетельство об уплате налогов (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
- справку о зарплате за последние три-шесть месяцев (при наличии бессрочного трудового контракта – umowa o prace na czas nieokreslony);
- договор на год вперед и справку о доходах за последние три- шесть месяцев (при наличии трудового договора на конкретный срок – umowa o prace na czas okreslony);
- справку о доходах за последние полгода-год (при трудоустройстве в Польше по договору по контракту – umowa zlecenia/o dzieło);
- справку о доходах за один-два года (при ведении собственного бизнеса в Польше);
- справку о несудимости (zaświadczenie o niekaralności);
- польский рапорт BIK (Biuro Informacji Kredytowej), справку о выплате PIT и историю движения средств на банковском счете претендента;
- предварительный договор (umowa wstępna) с застройщиком (девелопером) или с продавцом недвижимости;
- разрешение от Министра внутренних дел Польши на покупку недвижимости в случае покупки дома или земельного участка иностранцем, который прожил в стране менее пяти лет. Требуется также разрешение на приобретение любой недвижимости, которая расположена в погранзоне.
Необходимо также заполнить специальную анкету в отделении банка или в режиме онлайн на банковском сайте.
За свои услуги банки взимают единовременную комиссию – до 3,5 % от суммы кредита.
Кредитополучатель также оплачивает услуги представителя банка (в пределах 200-300 злотых), который перед подписанием договора проводит осмотр недвижимости (opinia rzeczoznawcy) с целью проверки ее наличия, соответствия заявленной стоимости – реальной, подписания приложений к договору. Чаще всего такой осмотр осуществляется в том случае, если в качестве застройщика выступает новая или неизвестная фирма, а также при покупке жилья вторичного фонда.
Выдача разрешений МВД Польши обойдется вместе с госпошлиной в 1 848 злотых.
Оформление взаимоотношений с банком
Практика показывает, что за ипотечным кредитом иностранные граждане обращаются чаще всего в те польские банки, клиентами которых они уже являются. Не имея банковского счета, проживать в стране со стабильной банковской системой и развитым онлайн-банкингом крайне сложно и нерационально.
Тем более, что открыть счет в польском банке очень просто – для этого потребуется минимум документов: загранпаспорт с визой и Карта побыту. Банковский счет и стандартная банковская карта предоставляется бесплатно (до 8 августа 2019 года).
Еще одно преимущество открытия счета в польском банке – возможность оформить небольшой потребительский кредит. После своевременной оплаты всех обязательств, связанных с ним, информация о положительной кредитной истории попадет в Бюро информации по кредитам (BIK), что может сыграть решающее значение при рассмотрении вопроса о предоставлении ипотечного кредита и принятии положительного решения.
Алгоритм оформления ипотечного кредита в Польше прост:
- подписание предварительного договора с застройщиком/продавцом;
- обращение с пакетом документов в банк;
- рассмотрение банком заявления и проверка всех данных (в течение 7-14 дней);
- подписание кредитного договора (ustanowienie hipoteki). Все его условия оговариваются в индивидуальном порядке между банком и кредитополучателем, в том числе и способ передачи денег продавцу недвижимости: на его банковский счет, через банковский депозитарий или другие.
После этого можно подписывать окончательный договор с продавцом у нотариуса, делать запрос в Кадастровый отдел. Как только покупатель предоставит договор в банк, в оговоренные сроки на его основании банк передаст деньги продавцу.
Ознакомьтесь с дополнительной информацией о том, как взять кредит наличными или на жилье в польском банке
Дополнительные платежи и налоги при оформлении ипотеки
Под дополнительными платежами при покупке недвижимости в ипотеку прежде всего подразумевается вознаграждение услуг нотариуса (нотариальный сбор). Кроме того, также следует оплатить и соответствующие налоги в Польше.
Нотариус определяет размер вознаграждения по своему усмотрению в зависимости от стоимости недвижимости, которая была указана сторонами, однако не имеет права требовать сумму, превышающую ставки, установленные распоряжением Министерства юстиции Польши «О максимальных ставках нотариальных тарифов» № 1564 от 28 июня 2004 г., плюс НДС (23 %).
Скачать (PDF, 31KB)
Согласно параграфу 3 распоряжения, при стоимости недвижимости от 60 тыс. до миллиона злотых ставка составит 1010 злотых плюс 0,4 % от суммы сделки. Оформление сделки на сумму от одного до двух миллионов оценивается уже в 4 770 злотых и 0,2 % от суммы.
К примеру, при покупке квартиры стоимостью 200 тысяч злотых гонорар нотариуса составит: 1010 (ставка) + 800 (0,4 % от суммы) + 416,3 (23 % НДС) = 2226,3 злотых.
Все нотариальные конторы стремятся установить максимальную планку, поэтому целесообразно предварительно ознакомиться с предполагаемыми выплатами; при завышенных запросах всегда можно обратиться к другому нотариусу.
Помимо вознаграждения нотариус также берет оплату за:
- составление выписок из акта (в среднем 6 злотых за страницу А4). Выписок требуется как минимум шесть – в МВД, суд (в ведомстве которого находится домовая книга), геодезическую службу, казначейство и договаривающимся сторонам;
- судебный сбор за заявление о необходимости сделать запись в домовой книге (200 злотых нетто), при отсутствии домовой книги – дополнительно 60 злотых (нетто) на заявление об ее изготовлении.
Данные расходы стороны несут пополам.
Интересный факт. Согласно польскому законодательству, суммы сделок по недвижимости могут пересматриваться в течение пяти лет с момента заключения. Это сделано с целью борьбы с занижением реальных цен, чтобы снизить сумму сделки и уменьшить налог.
В случае покупки недвижимости вторичного жилого фонда покупатель должен заплатить налог на гражданско-правовые действия в сумме 2 % от налогооблагаемой базы (рыночной стоимости недвижимости). В случае покупки жилья от застройщика данный налог не взимается.
Еще одна дополнительная статья расходов для покупателя при заключении договора об ипотеке – так называемый ипотечный налог (Podatеk od czynności cywilno-prawnych (PCC), который необходимо включить в договор с нотариусом или оплатить в налоговом управлении в течение 14 дней с момента покупки недвижимости (форма налоговой декларации PCC3). Ставка налога составляет 0,1 %.
Популярные у иностранных граждан банки Польши
Польша отличается стабильной банковской системой: в стране функционируют десятки польских и иностранных банков. Граждан иных стран, которые собираются оформить ипотеку, в первую очередь интересуют те банки в Польше, которые работают с иностранцами, готовы предоставить им кредит, предлагая наиболее выгодные варианты, и к тому же отличаются надежностью.
Говоря о сроках кредитования, следует отметить, что большие шансы оформить кредит на длительный срок (на 30-45 лет) имеют те иностранные граждане, которые получили карту постоянного проживания в Польше. Иностранцам – владельцам карты временного пребывания в Польше это сделать сложнее – кредит будет выдан на время, не превышающее срок действия карты.
В числе банков, наиболее популярных среди иностранцев, следует назвать:
- MBank. Требования к иностранным гражданам здесь наиболее лояльные: минимум документов, возможность онлайн-регистрации, быстрое принятие решения (когда есть положительная кредитная история и сотрудничество с этим банком, то за 1-2 дня). Банк может проверить факт трудоустройства, обратившись к работодателю клиента. Из минусов – более высокая процентная ставка.
- Millenium. Банк имеет опыт работы с гражданами из России, Украины и других стран СНГ и большое количество отделений по всей стране. Подать заявление и открыть счет можно через сайт банка. Для оформления кредита требуется предоставление загранпаспорта, договора с работодателем, справки о доходах за 3 месяца, ВНЖ.
- WBK Bank Zachodni. Банк работает с гражданами СНГ, но выдвигает более строгие требования к клиентам. Возможно онлайн-обращение через сайт (хотя личный визит все равно необходим – для подписи кредитной заявки), однако банк затребует и проверит удостоверение личности, сроки ВНЖ, данные о зарплате и кредитную историю, сведения о работодателе и пр.
- ING Bank Slaski требует от иностранцев подтвердить сроки ВНЖ, предоставить доказательства платежеспособности (можно предоставить umowa o dzieło или umowa zlecenia). Первоначальный взнос – не менее 20 % от стоимости недвижимости;
- PKO Bank Polski. Минимальная первоначальная выплата – 10% от стоимости недвижимости. Банк предоставляет ипотечные кредиты гражданам СНГ, но требует подтверждение кредитной и банковской истории, платежеспособности, а также разрешение от МВД Польши на приобретение недвижимости в стране.
Интересный факт. Один из старейших банков Польши PKO Bank Polski (был основан в 1919 г.) в 2004 году стал инвестором львовского “Кредобанка”. Тем самым банк возобновил свою деятельность во Львове спустя 65 лет – до 1939 года офис банка уже находился в этом городе.
Подведем итоги
Получить ипотечный кредит в Польше для граждан СНГ вполне реально. Если иностранец легально проживает на территории Польши, официально трудоустроен и имеет источник постоянного дохода, безукоризненную кредитную и банковскую историю, как правило, он без особых проблем сможет оформить себе ипотечный кредит.
Для приобретения недвижимости в Польше необходимо заплатить (в зависимости от банка) от 10 до 20 % стоимости недвижимости. Следует отметить также три важных момента:
- в ряде случаев необходимо получение разрешения от МВД Польши на приобретение недвижимости;
- выбор банка (требования по процедуре предоставления и оформления кредита могут сильно отличаться);
- дополнительные расходы (на оформление сделки, нотариуса).
Взамен иностранный гражданин получит собственное жилье, которым он вправе распоряжаться по своему усмотрению: проживать в нем или сдавать в аренду. Наличие собственного жилья в Польше дает некоторые преимущества: это обстоятельство может поспособствовать получению мультивизы, дает право не подтверждать бронь отеля при оформлении польской визы, а просто прописаться в своей квартире (что будет плюсом и при оформлении ВНЖ), кроме того, позволяет купить автомобиль в Польше и зарегистрировать его по месту прописки.
Кредит на жилье в Польше. Процессы получения кредита иностранцу: Видео
Источник
Можно ли взять кредит на жилье в Польше для иностранцев?
Ипотечное кредитование доступно иностранцам. Конечно, существуют определенные условия, которые и будут рассмотрены далее, но сама такая возможность имеется. Более того, есть тысячи реальных примеров получения ипотеки иностранцами из-за пределов ЕС.
Но прежде чем перейдем к условиям, предупредим:
Мнение эксперта
Дмитрий Константинович
Ведущий эксперт «Польского консультанта»
В ипотечном кредитовании в Польше очень много субъективных факторов. Лишь небольшая часть процесса закреплена законодательно. Многое отдано на откуп внутрибанковским правилам, и даже инструкции надзорных органов иногда носят рекомендательный характер. Поэтому все сказанное далее будет иметь обобщенный вид («как правило», «в большинстве случаев» и т.п.). Конкретные условия могут быть установлены не только выбранным банком, но и в индивидуальном порядке.
На данный аспект специально заостряется внимание читателей, чтобы в дальнейшем не повторяться об относительности правил в каждом разделе.
Какие банки предлагают kredyt hipoteczny для украинцев, белорусов и россиян?
Эмиграция в Польшу из стран СНГ во многом поощряется правительством. Число трудовых мигрантов, желающих остаться в стране, постоянно растет. Соответственно, растет и число желающих получить ипотеку. Банки не те организации, которые любят упускать выгоду, поэтому ипотечные кредиты для иностранцев предоставляет большинство (но не 100%) крупных банков РП.
Мы перечислим несколько основных, на примере которых будем рассматривать и дальнейшее. На момент публикации ипотеку белорусам, россиянам и украинцам выдавали:
- Alior Bank.
- BPS банк.
- BGŻ BNP Paribas.
- Credit Agricole.
- ING Bank Śląski.
- Миллениум Банк.
- Pekao.
- PKO BP.
Еще раз подчеркнем, пока не все банки готовы работать с выходцами из-за пределов ЕС, не имеющими польского гражданства. К примеру, Eurobank подобных услуг не оказывает.
Условия получения ипотечного кредита
Кроме индивидуальных условий, о которых поговорим далее, можно выделить общие для всех ипотечных кредитов. Это не исключает возможности запроса дополнительных сведений и/или подтверждений, которые банки могут сделать в каждом конкретном случае.
Карта временного/постоянного побыту
Получить ипотеку без одного из этих документов (статусов) практически невозможно.
Кредит для иностранцев, пребывающих в стране по визе или безвизовому режиму, не предоставляется.
Однако и с видом на жительство все не настолько однозначно. Имеющие карты сталего побыту или карты долгосрочных резидентов ЕС обладают значительно большими шансами на положительное решение, чем обладатели карт часовего побыту. Последние, как показывает практика, получают ипотеку значительно реже.
В любом случае, кроме статуса ВНЖ / ПМЖ, банки требуют:
- PESEL.
- Мельдунек.
- Соискатель должен быть резидентом Польши.
Быть резидентом означает, что иностранец имеет постоянный доход на территории Польши в течение большинства времени в году, и, соответственно, платит в полном объеме все налоги и сборы.
Доказанный регулярный доход
Это обязательное правило. Доход должен быть именно внутри Польши, а заграничные средства (накопления, доходы, пенсии, проценты и пр.) могут быть либо учтены косвенно, либо не берутся в расчет вовсе.
От уровня подтвержденного дохода будет зависеть максимальная сумма ипотеки (подробнее далее), и нередко банки устанавливают непрерывный срок такого дохода от нескольких месяцев до года и более. Частая смена работы, даже если перерывы были недолгими, может иметь негативное влияние на решение по предоставлению кредита на покупку недвижимости.
Тип трудового договора
К рассмотрению принимаются все типы контрактов. Однако при умове о праце банки требуют подтверждения дохода за несколько месяцев, а сам договор должен быть бессрочным или, как минимум, на год вперед.
При умовах злицення или о дзеле доход подтверждается не менее чем годовым интервалом. Аналогичная ситуация и при осуществлении предпринимательской деятельности – подтвердить регулярный доход нужно за год, предшествующий запросу ипотеки.
Разрешение на покупку недвижимости
Это довольно сложный, но вместе с тем законодательно установленный момент. В соответствии с Законом «О покупке недвижимости иностранцами», а также профильными нормативными актами МВД, специальное разрешение на приобретение недвижимости иностранцами из-за пределов ЕС требуется (основные случаи) при покупке:
- Недвижимости в пограничных зонах.
- Частного дома.
- Земельного участка.
- Объектов сельхозназначения.
Скачать Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
Одновременно, точно указаны два типа недвижимости, не относящиеся к вышеперечисленным, на которые не нужно получать разрешение:
- Гаражи.
- Отдельные квартиры (Lokal mieszkalny).
На последние нужно обратить пристальное внимание. Во-первых, именно они чаще всего и являются объектами для ипотеки, а, во-вторых, с ними есть определенные сложности.
Согласно Według Przepisów techniczno-budowlanych (Технические правила проведения строительных работ в РП), в параграфе 3 определено:
«…Под понятием «квартира» следует понимать совокупность жилых и вспомогательных помещений (комнат, кухни, санузлов, коридоров и т.п.), имеющих отдельный вход, разделенных постоянными строительными сооружениями (стенами), обеспечивающих постоянное пребывание людей и ведение самостоятельного домашнего хозяйства».
Это непростая формулировка нужна нам с одной целью – указать на наличие отдельного входа и самостоятельного ведения хозяйства. То есть, квартира для одного человека или семьи будет относиться к категории Lokal mieszkalny, и не потребует дополнительного разрешения от МВД (если не находится в приграничье).
А вот покупка части (доли) в квартире не будет являться Lokal mieszkalny, а значит может потребовать отдельного разрешения. Сюда же относятся случаи, если «квартирой» назван нежилой объект – офис, склад и т.п.
Кто освобожден от необходимости получать разрешение?
Закон освобождает от получения разрешения иностранцев, если они:
- Имеют статус ПМЖ (сталый побыт или резидент ЕС) на протяжении предшествующих 5 лет.
- Являются супругами граждан Польши, и находятся в РП на этом основании в статусе ПМЖ не менее 2 лет, предшествующих покупке. При этом недвижимость должна являться совместной собственностью с таким гражданином.
- Получили недвижимость в наследство, при том что предыдущий владелец являлся собственником или бессрочным пользователем не менее 5 лет.
Те же случаи, но при недостаточности сроков, могут потребовать получения разрешения.
Как получить разрешение от министра внутренних дел?
Если разрешение требуется, министру подается соответствующее заявление. К сожалению, не существует установленного бланка такого документа, поэтому он заполняется в произвольной форме.
Документ должен четко описывать объект недвижимости, его параметры и адрес, а также содержать сведения о соискателе. Для оформления разрешения лучше обратиться к профильному юристу.
Очень важно! Отсутствие необходимости получать разрешение от МВД может привести к необходимости предоставления справки, что такого обязательства нет. То есть банки в любом случае запрашивают у иностранца документ из МВД: либо разрешение, либо справку, что разрешение не нужно.
Несмотря на нелогичность этого процесса, подобные требования возникают в большинстве случаев.
Страхование
Застрахованными должны быть и иностранец, и объект ипотеки (недвижимость). При этом, официально трудоустроенные могут предоставить сведения об обязательном страховании, однако банк имеет право потребовать расширенных условий полиса, т.е. придется покупать дополнительную страховку.
Недвижимость страхуется в любом случае. Перечень страховых случаев так же определен конкретным финансовым учреждением. Как правило, это пожары, гражданская ответственность, порча и т.п.
Дополнительные требования от крупнейших банков
Требования банков различны. Для наглядности предоставим действующие на октябрь 2019 года правила для иностранцев вышеуказанных банков:
Еще раз напомним.
Gри отсутствии требования ПМЖ, теоретически возможен вариант кредитования по карте часовего побыту, но, во-первых, при наличии статуса резидента, а, во-вторых, практическое применение такого случая возможно, но маловероятно.
Размер возможного кредита
И здесь банки могут выставлять собственные требования, но все же распространенные пределы и другие условия указать возможно.
Есть достаточно простая формула размера ипотеки для иностранцев. Привязана она к доходу. Это важно, т.к. означает, что имеющиеся накопления не влияют на размер возможного кредита – он зависит исключительно от дохода (конечно, накопления могут влиять косвенно – например, увеличив часть взноса, которые выплачивается продавцу, и, соответственно уменьшим необходимый размер ипотеки).
На подтвержденных доход нетто в размере 1200 – 1500 злотых в месяц, существует вероятность получения 100000 злотых ипотеки.
Согласитесь, выглядит все просто: например, получаете 6000 злотых нетто, можете рассчитывать на 400000 злотых кредита. Но не спешите радоваться. Есть и здесь сложности. Каждый член семьи-иждивенец уменьшает возможную сумму на 100000 злотых.
Пример для наглядности. За ипотекой обратился иностранец, соответствующий всем требованиям банка, и получающий 6000 злотых нетто:
Совместный кредит при работающей жене, наоборот, может увеличить сумму ипотечного кредитования.
Валюта кредита
Здесь так же все довольно просто. Есть рекомендация Komisji Nadzoru Finansowego (Комиссии финансового надзора), которой и следуют основные банки. Суть ее в том, что валюта кредита должна соответствовать валюте заработка заемщика.
Соответственно, если за кредитом обратился иностранец, зарабатывающий в злотых, то в этой валюте он и может рассчитывать на ипотеку.
Возраст кредитования
Получить ипотеку несовершеннолетним невозможно. Для лиц в пределах 19 – 21 года могут быть свои условия. Максимальный возраст, как правило, не превышает 75 лет.
Одновременно существуют государственные программы поддержки молодых семей, в т.ч. связанных и с ипотечным кредитованием. Это отдельная объемная тема, в данной статье не рассматриваемая.
Среднегодовая процентная ставка по ипотеке в 2020 году
В основном процент составляется из трех компонентов:
- Warsaw Interbank Offer Rate (или WIBOR). Это ставка межбанковского кредитования – условия, на которых банки кредитуют друг друга. Это переменная величина, которая систематически корректируется (раз в 3, 6 или 12 месяцев).
- Фактическая процентная годовая ставка (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – RRSO). Непосредственно условия предоставляемого кредита.
- Маржа. Стоимость выдачи кредита. Устанавливается банком в момент предоставления ипотеки. Является неизменной весь срок кредита.
Согласно рейтингу, который оставляет издание Bankier.pl, размер ставок по ипотеке в Польше (в злотых) на весну 2019 года составлял 3,5% – 5,2% годовых.
Ипотечный калькулятор
Практически все кредитные учреждения публикуют свои онлайн-калькуляторы расчета ипотеки.
Задав имеющиеся параметры, можно получить результат максимальной суммы и потенциальных выплат. Найти калькуляторы можно, например, по этим ссылкам:
- MBank.
- ING Bank.
- PKO BP.
- Миллениум Банк.
Дополнительные расходы
Кроме указанных затрат, могут возникнуть и дополнительные. Более того, мы считаем их появление очень вероятными.
Мнение эксперта
Юлия Владимировна
Эксперт интернет-журнала «Польский консультант»
Если у иностранца имеется 20% стоимости недвижимости, ему не стоит рассчитывать на использование более 10%, т.к. остальное, скорее всего, «съедят» эти дополнительные расходы.
Среди подобных затрат:
- Налог на приобретение жилья (вторичный рынок). Около 2% стоимости.
- Гонорар нотариуса. В среднем 5000 – 10000 злотых в зависимости от стоимости объекта.
- Банковский процент за выдачу кредита. Это индивидуальный параметр, и может как отсутствовать, так и составлять до 3,5% от суммы сделки.
- Страхование.
- Услуги переводчика. В крупных городах стоимость может достигать 350 – 400 злотых в час. К этому вопросу мы еще вернемся в заключении.
Суммироваться могут и косвенные расходы: транспортные издержки, переводы документов, услуги риелторов и т.д.
Права владельца
Ипотека в Польшепредполагает определенные ограничения на право использовать объект кредитования. Однако заемщик не совсем бесправен.
Аренда ипотечного жилья
Вариант аренды допустим. Более того, иногда консультанты предлагают вариант покупки в кредит сразу двух квартир: в одной проживать, а вторую сдавать, получая дополнительный доход для покрытия ипотеки.
Подробнее об инвестициях можно посмотреть в этой статье.
Продажа ипотечной квартиры
Продажа квартиры с обременением возможна, однако право ипотеки при этом не переходит. Фактически будет использован вариант досрочного погашения кредита:
- Новый собственник оповещается, что недвижимость в ипотеке.
- Для покупки ему предоставляются два счета: заемщика, чтобы выплатить его часть, и банка – для погашения оставшейся части кредита.
- После оплаты жилье становится собственностью нового владельца, а оставшиеся вопросы с банком будет решать предыдущий.
Проблема заключается в том, что некоторые банки берут дополнительные проценты за досрочное погашение кредита. Часто это продолжение определенных выплат следующие несколько лет (как правило, три). Этот вопрос необходимо уточнить заранее.
Как купить квартиры в ипотеку? Итог
Подытожим сказанное выше в виде инструкции:
- Выбор объекта недвижимости. Определение его статуса, и, соответственно необходимости получать разрешение на покупку.
- Выбор банка и предложения по кредиту. Определение условий и самой возможности ипотеки для иностранца.
- Получение разрешения от МВД или справки, что такое разрешение не требуется.
- Подача wniosku o uzyskanie kredytu. Консультация в банке, и, при положительном решении, подача заявления о выдаче ипотечного кредита.
- Оценка кредитоспособности. Проверка банком заемщика на соответствие условиям ипотеки. На этом этапе возможен запрос дополнительных документов.
- Оценка недвижимости. Проверка объекта кредитования. Соответствие заявленным условиям, имеющиеся обременения, возможность ипотеки.
- Подписание umowy kredytu hipotecznego. Этот пункт разберем ниже чуть подробнее.
- Переезд. После получения средств и расчетов с продавцом, заемщик может использовать жилое помещение по назначению.
- Оплата кредита.
Нужно более подробно рассмотреть подписание ипотечного договора. К этому времени должны быть собраны все необходимые документы, и определен момент расчета / передачи права собственности с предыдущим владельцем.
На этом этапе возможны сложности, связанные со знанием языка иностранцем. Многие документы требуют нотариального заверения, а нотариус вправе отказаться от требуемых действий, если, по его мнению, одна из сторон не до конца понимает написанного. В этом случае нужно привлекать к заключению договора присяжного переводчика. Оплата его услуг возлагается на иностранца.
В таком упрощенном виде процесс ипотеки может показаться легким. На деле это разумеется не так. Но сложности процессе вознаграждаются наличием собственного жилья в Польше. Не это ли было целью? Да, нюансов очень много, и, если что-то осталось неясным, перечитайте статью еще раз, и, только разобравшись, обращайтесь в банк.
Была ли статья полезна?
Не забудь подписаться на наш ТГ-канал. Наши эксперты там проводят опросы и публикуют интересненькое о Польше.
Источник