Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Максим Золотых разъясняют, зависит ли заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, от соответствия оценки предмета ипотеки размеру обеспечиваемого ею обязательства.
Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (с учетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно к п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.
Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.
Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее — Закон N 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст.ст. 4, 8 Закона N 135-ФЗ).
Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:
— при заключении договора ипотеки на основании п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке (где под оценкой предмета ипотеки в денежном выражении следует понимать определение стоимости заложенного имущества);
— при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах (ст. 57 Закона об ипотеке) или на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке).
Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).
Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 N А55-5902/05-44).
При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст.ст. 43-46 Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.
Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п.п. 1, 3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 N 17АП-5965/12).
Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.
Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п.п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.
Источник
Какой вопрос часто становится самым важным как для отдельного человека, так и для всей семьи? Конечно, квартирный. То есть, напрямую касающийся приобретения недвижимости. Более того, не только для физических, но и для юридических лиц вопросы владения недвижимым имуществом и его использования обычно имеют исключительное значение.
В условиях рынка проблемы приобретения недвижимости все чаще решаются с помощью ипотечного кредитования. При этом залогом возврата средств, выделенных кредитором покупателю, становятся права на объект недвижимости, то есть для большинства сделок – права на квартиру.
Это значит, что оценка недвижимости, отдаваемой в залог, – совершенно необходимый этап ипотечного кредитования. Для чего именно она нужна и как она осуществляется, мы и обсудим далее.
Зачем банки требуют отчет об оценке залоговой недвижимости?
Пункт 1 статьи 9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ указывает, что оценка предмета ипотеки – обязательная часть ипотечного договора.
Выдавая ипотечный кредит на покупку недвижимости, банк по договору получает права на эту недвижимость в качестве залога. И если заемщик не сможет вовремя расплатиться по кредиту, банк может выставить залог на торги, чтобы компенсировать свои убытки.
Поэтому оценка залоговой недвижимости очень важна. Банк выдает ипотечный кредит только тогда, когда уверен, что стоимости заложенного имущества заведомо хватит для его погашения. Тем самым оценка недвижимости выступает для банка ориентиром при определении суммы кредитования.
Заемщика тоже очень интересует величина оценки: он должен знать, на какую сумму кредитования может рассчитывать, сколько денег ему надо будет возвращать банку, сколько средств он выручит в случае вынужденной продажи квартиры до окончания срока ипотеки.
Кроме того, заемщик сравнивает результат работы оценщика и цену недвижимости, которую озвучивает продавец, и делает вывод о том, не завышена ли запрашиваемая цена по сравнению с рыночной стоимостью. Нередко результаты оценки служат весомым доводом в спорах продавца и покупателя о конечной цене сделки.
Кто должен проводить оценку?
Оценку объекта недвижимости, согласно законодательству, должен производить оценщик:
· который может быть компанией или частным лицом, но при этом является независимым лицом от всех прочих участников сделки: покупателя, продавца, кредитора;
· который состоит в саморегулируемой организации оценщиков, обладает необходимой квалификацией и имеет полис гражданской ответственности на сумму от 300 тыс. руб., свидетельствующий о его способности в случае необходимости компенсировать ущерб, причиненный заказчику;
· деятельность которого застрахована на срок не менее одного года.
Банк нередко предлагает заемщику при оформлении ипотечного кредита обратиться к аккредитованным им оценщикам, предоставляя список последних, включающий иногда сотни и тысячи наименований. Это не означает, что указанные оценщики зависят от этого банка и действуют в его интересах. Нет, обычно это лишь круг доверенных оценщиков, с которыми у банка согласованы форматы представления результатов оценки.
Заемщик может воспользоваться и услугами других оценщиков, однако согласование результатов оценки в этом случае наверняка займет большее время, а отчет потребует внесения исправлений.
Как происходит оценка недвижимости?
После того, как заемщик определился с выбором объекта недвижимости и достиг предварительных договоренностей с продавцом, он заключает договор с оценщиком на оказание последним услуг оценки и производит оплату по договору. Кроме того, заемщик отдает оценщику собранный пакет документов по объекту недвижимости, включающий в себя:
· копии правоустанавливающих документов, например, свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, договора долевого участия и т.п.;
· копии технических документов, таких как техпаспорт, кадастровый паспорт, технический план или иных, требуемых в данном конкретном случае.
После получения всех необходимых документов оценщик извещает заемщика о времени проведения осмотра. В назначенный день оценщик выезжает к месту расположения объекта недвижимости, осматривает его, фотографирует, знакомится с ближайшим окружением, инфраструктурой.
Затем, уже имея на руках всю информацию по объекту и сопоставив ее с имеющимися сведениями по аналогичным объектам и рынку в целом, оценщик получает искомую величину оценки стоимости объекта недвижимости. Для этого используются утвержденные на федеральном уровне методики оценки имущества, базирующиеся на различных подходах: сравнительном, доходном и затратном. Для оценки квартир, как правило, применяется сравнительный подход.
После этого фотографии, анализ рынка, расчеты и их результаты фиксируются в виде итогового отчета об оценке.
Продолжительность экспертизы занимает несколько дней, обычно от 2 до 5. Стоимость оценки зависит от размера и расположения объекта недвижимости, для типовых квартир она составляет, как правило, 3-5 тыс. руб. Чаще всего оценку недвижимости оплачивает покупатель, выступающий одновременно заемщиком по ипотечному кредиту. В порядке исключения оценку может оплатить и продавец, – например, при наличии заинтересованности в быстрой реализации объекта.
Что содержится в отчете об оценке залога? В течение какого времени он действует?
Отчет об оценке залога после его составления действует в течение полугода. Он представляет собой прошнурованный документ, с подписями и печатями, состоящий из нескольких частей:
· данные о заказчике оценки и об оценщике;
· полная информация об объекте недвижимости и его окружении;
· анализ состояния рынка недвижимости, в первую очередь для объектов, аналогичных оцениваемому;
· описание используемых методик оценки стоимости недвижимости с обоснованием степени их применимости к данному объекту;
· итоговая оценка объекта, причем в двух вариантах: рыночная стоимость и ликвидационная стоимость, наиболее вероятная стоимость в случае срочной продажи объекта.
В приложениях к отчету размещаются копии документов на объект недвижимости, фотографии, иные важные для банка сведения, также прилагаются копии документов оценщика, такие как свидетельство о членстве в саморегулируемой организации, полис страхования ответственности.
Таким образом, оценка объекта недвижимости, выступающего в роли залога по договору ипотеки, производится в обязательном порядке. Полученная независимая оценка – важнейший ориентир и для банка-кредитора, и для заемщика. Оценка производится в течение 2-5 дней независимым оценщиком-профессионалом, лучше всего – аккредитованным в данном банке, на основе изучения представленных документов и личного осмотра объекта. Её результатом становится отчет об оценке залога с указанием рыночной и ликвидационной стоимости.
Источник
Если вы покупаете, продаете или хотите застраховать недвижимость, вам наверняка понадобится отчет об оценке стоимости недвижимости. Отвечаем на самые популярные вопросы: что это, когда нужен, где заказать оценку и сколько стоит отчет.
Отчет об оценке стоимости недвижимости — это документ, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который содержит информацию о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Вы можете скачать пример отчета об оценке, чтобы узнать, как выглядит документ.
Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы:
- Покупаете или продаете недвижимость
- Получили недвижимость по наследству
- Хотите застраховать квартиру
- Оформляете кредит под залог недвижимости
- Решаете спорные вопросы
Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь документальное подтверждение стоимости. Для этого вы можете заказать оценку стоимости недвижимости в оценочной компании.
Если же вам не нужно иметь официальный документ с подтверждением стоимости недвижимости, но важно определить ее цену, воспользуйтесь сервисом «Анализ цены» от ДомКлик.
«Анализ цены» — это сервис онлайн-оценки стоимости квартир, основанный на реальных ипотечных сделках Сбербанка. Он поможет продавцам назначить адекватную цену и не упустить выгоду, а покупателям — не переплатить.
Отчет об оценке стоимости недвижимости необходим банку для определения рыночной стоимости вашей квартиры — ведь банк берет ее в залог. Отчет можно оформить онлайн — быстро и безопасно.
Оценка точно понадобится, если вы:
- рефинансируете ипотеку другого банка в Сбербанке
- купили в ипотеку Сбербанка квартиру на стадии строительства и дом наконец построен
- покупаете квартиру или жилой дом с земельным участком на вторичном рынке
Если вы купили квартиру или апартаменты в новостройке, обязательно предоставьте в банк отчет об оценке в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, одновременно с полисом страхования недвижимости, но не позднее 36 месяцев с даты подписания кредитного договора. Подготовка отчета и передача его в банк в этом случае обязательны и предусмотрены условиями кредитного договора и Федеральным законом «Об ипотеке».
Также оценка может понадобиться при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку Сбербанка.
На ДомКлик вы можете найти недвижимость, при покупке которой предоставлять отчет об оценке не придется. Такие квартиры отмечены значком «Ипотека без отчета об оценке».
Подробнее о проекте можно узнать здесь: «Ипотека без отчета об оценке».
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Заказывать отчет об оценке лучше в надежной оценочной компании с большим опытом работы и хорошими отзывами.
Если же вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию. Вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании прямо на ДомКлик.
Аккредитация оценочной компании в Сбербанке — это показатель ее надежности. Кроме того, в этом случае вы можете быть уверены, что все требования к отчету об оценке будут соблюдены.
Есть несколько вариантов.
Вариант 1: на ДомКлик
Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.
- Авторизуйтесь на ДомКлик
- Перейдите в личный кабинет, вы увидите баннер «Закажите отчет об оцене недвижимости»
- Оплатите услугу
Вариант 2: менеджер закажет отчет для вас
Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, отчет об оценке может заказать для вас менеджер.
- Авторизуйтесь на ДомКлик
- Позвоните или напишите менеджеру — сообщите о том, что хотите заказать отчет об оценке
- Получите от менеджера договор на оценку и ссылку на оплату, оплатите услугу
Вариант 3: в оценочной компании
Подойдет в любой ситуации — если вы только оформляете или уже оформили ипотеку Сбербанка.
- Авторизуйтесь на ДомКлик
- Зайдите на страницу «Поиск оценочных компаний» на ДомКлик
- Введите адрес квартиры, чтобы узнать, какие оценочные компании работает по этому адресу
- Выберите компанию из появившегося списка
- Нажмите на кнопку «Получить консультацию» — и мы соединим вас с оценочной компаний безопасно и бесплатно
- Обсудите условия и — если они вам подходят — закажите отчет напрямую в выбранной компании
- Оплатите услугу
Если вы заказали отчет об оценке в личном кабинете ДомКлик или через менеджера, после оплаты с вами свяжется представитель оценочной компании. Вы сможете выбрать удобное время для встречи. Специалист приедет на объект, осмотрит его и сделает фото, а после — подготовит отчет об оценке недвижимости.
При заказе отчета через ДомКлик вам ничего не нужно будет делать дополнительно.
Если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка
Готовый отчет об оценке, подписанный электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании, автоматически отправляется в банк, а вы сможете скачать его в личном кабинете ДомКлик — никаких лишних поездок.
Если вы заказываете отчет для себя
Готовый отчет вы получите на электронную почту, указанную при заказе услуги. Отчет будет подписан электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании.
Примерную стоимость отчета об оценке в вашем городе вы увидите на ДомКлик на странице сервиса после ввода адреса.
В среднем же стоимость отчета составляет от 3 до 6 тысяч рублей. Точную стоимость вы сможете узнать в оценочной компании. Она зависит от региона, города и типа недвижимости и не зависит от оценочной компании.
По традиции, оценку оплачивает та сторона, которой отчет необходим. Чаще всего, эта сторона — покупатель. Но ни один из законодательных актов не регламентирует — кто именно должен оплачивать оценку недвижимости.
Тем не менее, если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, оплачена она должна быть со счета покупателя. При этом, если вы покупатель, и вам удастся договориться с продавцом о том, что он оплачивает оценку полностью или частично — для банка имеет значение только счет, с которого оплачена оценка, а не то, как именно об оплате договорились стороны.
Средний срок подготовки отчета об оценке — 3 дня. Отчет об оценке в электронном виде готовится быстрее, чем отчет на бумажном носителе и при этом имеет ту же юридическую силу.
Если вы заказываете отчет об оценке на ДомКлик, вы можете быть спокойны: вам не придется ничего переделывать — отчет подготовят в соответствии с требованиями банка.
Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления.
Источник