Федеральный закон № 02-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке»
На первый взгляд вопрос залога зданий и сооружений, расположенных на земельном участке переданном в залог, четко урегулирован положениями Федерального закона № 02-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге имущества)», согласно которым право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на таком земельном участке (статьи 64, 65 Федерального закона № 02-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге имущества)».
Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не зарегистрировано в реестре прав на недвижимость, следовательно, и не возникло?
Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений – до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Федерального закона № 02-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге имущества)» (далее — Закон об ипотеке).
В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно пункту 1 статьи 5 названного Закона об ипотеке ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.
Таким образом, при заключении договора ипотеки здания или сооружения земельный участок закладывается в ипотеку в силу вышеуказанного требования закона.
Согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, зарегистрированные в установленном законодательстве порядке.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Вместе с тем положения статьи 64 Закона об ипотеке распространяется только на те случаи ипотеки, когда земельный участок является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки.
Ст. 53 Закона 218-Ф3. При государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права».
На основании вышеизложенного, и, принимая во внимание то, что, если в ипотеку было передано здание и земельный участок, на котором оно расположено, государственная регистрация залога на все иные, имеющиеся на таком земельном участке объекты недвижимого имущества залогодателя не требуется.
Меня зовут Ренат, спасибо, что уделили время и прочитали статью! Я стараюсь для Вас! Если есть желание, получать информацию по строительству и недвижимости, благодарю за подписку!
Источник
Граждане Российской Федерации в большинстве случаев обращаются за ипотекой для приобретения квартиры в новостройке, дома или вторичного жилья. Однако с каждым годом появляется все большее количество желающих покинуть шумные мегаполисы и поселиться за пределами города, для чего необходимо наличие собственного участка земли. Для приведения в жизнь этих желаний, также можно воспользоваться ипотекой. Согласно Закону об ипотеке, в договоре по ипотеке возможно заложение земельного участка, если он не исключен из земельного оборота и не ограничен в обороте (статья 62). Узнать подробно о тех земельных участках, чей оборот ограничен и изъятых из оборота землях можно сверившись со статьей 27 Земельного кодекса РФ. Оформить ипотеку на земельный участок можно при соблюдении дополнительных условий, первым из которых является соблюдение земельного права. Оформить договор ипотеки земельного участка можно практически в любом банке Российской Федерации.
Выбрать выгодную ипотеку
Как оформляется ипотека на земельный участок
Ипотека на дом с земельным участком или просто на земельный участок может быть оформлена с привлечением значительного количества необходимых документов. Процесс их сбора весьма трудоемкий.
Прежде всего, необходимо знать, что Земельный кодекс РФ регулирует ситуации, при которых можно продать земельные участки с помощью ипотеки. Запрещено закладывать земли государства или муниципалитета в ипотечный договор. Также учитывается минимальный размер земли, который устанавливается согласно нормативным актам субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Размеры могут варьироваться в зависимости от целвого назначения земли и регулируются согласно статье 33 Земельного кодекса РФ.
Земельное право включает в себя критерии, влияющие на качество земли. Основными из них являются:
- Категория почвы;
- Месторасположение земли;
- Наличие транспортных коммуникаций;
- Наличие рядом источников загрязнений, таких как промышленные предприятия;
- Развитие инфраструктуры;
- Расстояние от региона банка, дающего заем;
- Наличие на участке лесной зоны или водоема;
- И прочее.
Покупая землю, предназначенную для сельскохозяйственных нужд, следует учитывать, что взыскать её можно не ранее завершения всех работ, в которые входит и время, необходимое для сбыта собранной или переработанной продукции. Это условие имеет силу до 1 ноября года, указанного в ипотечном договоре. Исключение касается тех ситуаций, когда в договоре указана иная дата.
Требования при оформлении ипотеки на участок земли
Есть определенный список условий, которому следуют все банки. Заявитель должен соответствовать следующим:
- Быть старше 18 и младше пенсионного возраста;
- Быть гражданином Российской Федерации;
- Быть зарегистрированным там, где находится отделение залогодателя;
- Иметь хорошую кредитную историю;
- Иметь постоянную работу. Стаж работы на последнем месте должен быть от 1 года;
- Иметь стабильный заработок, который позволит совершать ежемесячные выплаты по займу.
В случае, если человек подходит под все пункту, описанные выше, для получения ипотеки на покупку земельного участка ему необходимо собрать и предъявить следующий список документов:
- Акт, в котором подтверждается право владения продавца земельным участком;
- Свидетельство, с прописанной госрегистрацией права собственности на заявленный участок;
- Кадастровый план земли, с указанием всех необходимых пунктов, в том числе номера, месторасположения, категории участка, его площади и цены;
- Правоустанавливающий документ;
- Справка из бюро техинвентаризации, подтверждающая отсутствие на заявленном участке построек;
- Экспертный отчет, составленный независимым оценщиком;
- В случае нахождения земельного участка в собственности у обоих супругов, требуется заверенное нотариусом согласие второго супруга о продаже;
- В случае совладения участком лицом, которое ещё не остигло 18 лет, требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Особенности договора залога недвижимости
Ипотека на земельный участок имеет ряд особенностей, поэтому залог недвижимости оформляется на особых условиях:
- Покупатель вправе строить здания и иные постройки на приобретенном участке земли без предварительного согласования с банком. Исключением выступает прописанный в договоре пункт об обязательном предварительном уведомлении;
- Банк вправе строить здания на земле получателя ипотеки без согласования с ним;
- Банк постарается навязать максимальную процентную ставку по ипотеке, поскольку такая недвижимость имеет меньшую вероятность последующей продажи, чем жилье в черте города;
- При приобретении части участка, необходимо оформление согласия всех остальных долевых собственников земли;
- При нахождении на приобретаемом участке зданий или сооружений, они также переходят в собственность покупателя. Однако их отчуждение может происходить исключительно при согласии залогодержателя, то есть банка.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Автор: Команда Bankiros.ru
1 315 просмотров
Подпишитесь на Bankiros.ru
Предыдущая статья
Оформление ипотеки на вторичное жилье в 2021 году
Следующая статья
Ипотека от застройщика — плюсы и минусы
Источник
Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков (ст. 62-68)
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
- По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли
на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт в редакции,
введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см.
предыдущую редакцию). *62.1)1_1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор
земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора
аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (пункт дополнительно включен с
10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ). - При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей
статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу
земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной
собственности.
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
- Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается (пункт в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
- Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера,
установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного
самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. *63.2)
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются
здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
- Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога
распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение
залогодателя.Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода
прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего
Федерального закона.При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном
участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю,
залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или
сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка,
которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением.
Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем
и залогодержателем, а в случае спора — судом.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004
года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию) - Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими
ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи
право залога не распространяется.При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем
об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются
условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи (абзац в редакции, введенной
в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см.
предыдущую редакцию). - Пункт утратил силу с 11 января 2005 года — Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.
- Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся
здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные
с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного
участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с
ним объектов недвижимости (пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5
февраля 2004 года N 1-ФЗ).
Статья 64_1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной
кредитной организации либо средств целевого займа
- Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с
использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа,
предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается
находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот
земельный участок.Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды,
если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое
лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды
земельного участка. - К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды
земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого
имущества и права аренды недвижимого имущества.
(Статья дополнительно включена с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N
216-ФЗ)
Статья 64_2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка
или иной кредитной организации либо средств целевого займа
- Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
- Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная
организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство
здания или сооружения.
(Статья дополнительно включена с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N
216-ФЗ)
Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на
заложенном земельном участке
- На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя
возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения
(абзац в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года
N 18-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может
повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель
вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать
изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на
возведенное здание или сооружение. - Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя
удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в
закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются
здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не
залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к
приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как
владелец участка.
Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке
- Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. *67.1)
- Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
- К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения
копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и
землеустройству.
(Статья в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004
года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию)
Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные
земельные участки и их реализации
- На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу,
распространяются требования о разрешенном использовании.Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу,
вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской
Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. *68.1.2) - Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. *68.2)
- Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с
учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной
сельскохозяйственной продукции.Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого
ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
(Пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004
года N 1-ФЗ).
Источник