Большинство заемщиков наивно полагают, что когда они берут ипотечный кредит, то им нужно будет заплатить только первоначальный взнос и проценты по займу. Однако еще на стадии оформления стоимость ипотеки может существенно возрасти. Как показывает практика, около 90% заемщиков не в курсе того, какие расходы по ипотеки они должны будут понести. Это приводит к ошибкам, когда они пытаются рассчитать полную стоимость ипотечного займа, что в итоге приводит к проблемам с выплатой кредита. Поэтому стоит учитывать, что переплата за такие услуги, как оценка, госрегистрация и прочие расходы, может достигать 10% от стоимости жилья.
Так какие показатели определяют полную стоимость ипотечного кредита? Конечно, на первом месте – годовая процентная ставка. Именно от ее размера, в большей степени, зависит, сколько заемщик в итоге заплатит. Однако помимо годовой ставки необходимо учитывать такие расходы, как плата за ежегодную страховку, оценка недвижимости, оплата за рассмотрения заявки на получение ипотечного займа, комиссия за выдачу кредита и за снятие денежных средств со счетов, также может понадобиться аренда банковских ячеек, за что тоже придется платить заемщику.
В конечном счете, дополнительные расходы и переплаты значительно влияют на конечную стоимость ипотеки. А у каждого финансового учреждения свои условия выдачи ипотечного займа, проценты и комиссии, то нужно учитывать все расходы, чтобы выбрать наиболее выгодный кредит и не просчитаться.
Учитывая многие жалобы от заемщиков на то, что они не рассчитывали на такой размер переплат, Центробанк в 2008 году обязал все ипотечные банки заранее информировать своих клиентов о полной стоимости займа, включая все дополнительные расходы, а также высчитывать для заемщика эффективную ставку. Кредитная организация должна включить в расчеты: плату по возврату ипотеки, платежи по процентам, комиссии за ведение и обслуживание клиента, оценка оптимальной программы. Так, сегодня заемщик может потребовать у банка рассчитать полную стоимость жилищного займа.
Процентная ставка – основная составляющая стоимости ипотеки
Выбирая ипотечную программу, заемщик, в первую очередь, уделяет внимание размеру процентной ставки, так как итоговая стоимость ипотечного кредита напрямую зависит от годовой ставки. Разница даже в 1% при пересчете на 10–20 лет обернется очень ощутимой переплатой. А размер годовой процентной ставки, которую может предложить тот или иной банк, зависит от следующих важнейших показателей:
- Вид приобретаемой недвижимости (первичная или вторичная)
- Срок ипотеки – чем он больше, тем ставка выше
- Размер первого взноса – чем он больше, тем процент ниже
- Надежность и платежеспособность заемщика
- Способ расчета ежемесячных выплат (дифференцированный или аннуитетный).
На последнем пункте остановимся подробнее. Чтобы сэкономить, заемщику выгоднее взять кредит с дифференцированной платой, то есть с изменяющейся. Данный способ расчета ежемесячных выплат предполагает их ежемесячное снижение, поскольку будет уменьшаться основной долг. Плюс этого типа платежей – меньший размер переплаты, а минус заключается в том, что первое время (2–5 лет) придется выплачивать достаточно крупные суммы каждый месяц. Поэтому ипотека с дифференцированной платой подходит не каждому заемщику.
Аннуитетная плата одинакова на протяжении всего срока погашения ипотечного займа, она может уменьшиться только при частичном досрочном погашении ипотеки. Плюс аннуитета заключается в удобстве, он позволяет рассчитать размер выплат на многие годы вперед, а платежи вполне посильны даже в первые годы. А главным минусом этого способа расчета ежемесячных выплат является то, что переплата больше, чем при дифференцированной плате. Однако не каждый банк предлагает дифференциацию, большинство работает с аннуитетом.
Расчет конечной стоимости ипотечного кредита банком
Итак, Центробанк обязал кредитные организации рассчитать окончательную цену ипотеки, учитывая все «скрытые» расходы. Оценка полной стоимости ипотечного кредита предполагает расчет следующих платежей:
- Плата процентной ставки по займу
- Выплата основного долга по кредиту
- Комиссия за рассмотрение заявки
- Комиссия за анализ документации заемщика
- Плата за выдачу ипотеки (в среднем 1% от суммы кредита)
- Оплата за обналичивание денежных средств (от 0,5% до 3%)
- Плата за банковскую карту и ее обслуживание.
При этом оценка полной стоимости жилищного займа банком не предполагает расчет следующих расходов:
- Штрафы и пени в случае просрочки ежемесячного платежа
- Комиссия за конвертацию валюты
- Аренда банковской ячейки
- Оценка и страховка недвижимости.
Таким образом, полная стоимость ипотеки от кредитной политики каждого отдельного банка. Чтобы сэкономить деньги, заемщику будет полезно ознакомиться с законодательством об ипотеке, так как некоторые комиссии банков ВАС признал незаконными. Однако и это еще не окончательная цена ипотечного кредита, существуют еще дополнительные расходы, которые кредиторы в своих расчетах не учитывают.
Дополнительные платежи по оформлению ипотеки
Все услуги различных организаций в ходе оформления ипотечного кредита оплачивает заемщик. К ним относятся:
- Независимая оценка залогового жилья
- Страхование – частичное или комплексное
- Услуги нотариальной конторы
- Государственная регистрация договора ипотеки
- Комиссия риелтора или ипотечного брокера.
Таким образом, готовясь оформить ипотечный кредит, необходимо рассчитать все затраты, так как оценка окончательной стоимости ипотеки показывает, что расходы на получение кредита могут доходить до 10% от суммы всего займа. Расчет дополнительных трат поможет объективно оценить итоговую стоимость недвижимости, которую планируется приобрести за счет ипотеки. Необходимо подсчитать, сможет ли заемщик вернуть долг в срок. Специалисты также рекомендуют не вносить все имеющиеся наличные средства в качестве первоначального взноса. Лучше оставить 40–50 тысяч рублей на оформление сделки.
Источник
Премьер-министр Михаил Мишустин поручил правительству разработать комплекс мер для снижения ипотечной ставки. Тема обсуждалась на заседании кабинета министров.
«В целом ипотека остаётся очень … Подробнее
И снова об ипотеке… Премьер-министр: «В целом ипотека остаётся очень дорогой, и президент ясно дал понять, что ждёт от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8%. Какие резервы у нас есть для снижения ставки?»
Я уже как-то показывал, как формируются ставки по ипотеке, фактически ставка формируется следующим образом:
1. Стоимость фондирования – она в значительной мере зависит от ключевой ставки Банка России.
2. Операционные расходы банков (офисы, персонал, IT, инфраструктура, безопасность и пр.) – фактически определяются экономикой.
3. Регуляторные издержки (взносы в АСВ, ФОР, капитал (в т.ч. рисковые коэффициенты) и прочие нормативы) – устанавливаются Банком России.
4. Стоимость рисков – зависит от многих факторов, но в общем-то основные риски здесь: кредитный (риск потерь от неисполнения обязательств заемщиком) и процентный (риск изменения ставок).
Стоимость фондирования определяется средствами населения и компаний на депозитах и текущих счетах, в общем приближении это выглядит как на графике (на примере 4 квартала 2019 года). Это цифры приближенные к реальности на 4 квартал 2019 года. Но здесь стоит учитывать, что на момент 4 квартала ставка фондирования еще не отыграла снижение ключевой, она должна быть на уровне ~4.4%, но это компенсируется тем, что процентный риск недооценен из-за заложенных ожиданий дальнейшего снижения ставки – в стабильной ситуации он должен быть ~0.7%, а то и выше. Что здесь в предельном варианте можно изменить в сторону понижения ставки (на втором графике, при предпосылке, что «нейтральный» уровень ставки 5.5%):
1. Стоимость фондирования определяется ключевой ставкой Банка России, но снижение ставки на 1 п.п. исторически снижает стоимость фондирования лишь 0,65-0,7 п.п., т.к. в системе есть текущие средства (30%), стоимость которых не снижается вместе с КС, а в последние годы даже растет. Учитывая тот факт, что текущая ДКП является достаточно жесткой, снижение ключевой ставки до условных «нейтральных» 5.5% даст снижение ставки ипотеки на 1.1 п.п. относительно среднего уровня 4 квартала 2019 года (9.2%), но при отсутствии ожиданий дальнейшего снижения ставок процентный риск должен подрасти до ~0.7%. В итоге целевая ставка здесь около 8.5% (в зависимости от первого взноса и различных «особых» условий).
2. Расходы банков, в примере я взял средние расходы на активы банков, они достаточно высоки и в последнее время даже растут: цифровизация и трансформация стоят денег, делает это банки намного удобнее для клиентов, но… сокращение расходов пока остается лишь мечтами консультантов. Расходы на IT растут у всех, но сокращать издержки, чтобы хотя бы компенсировать рост расходов на IT это не позволяет. Отдельно ипотечного решения здесь нет, хотя возможности и здесь есть, но это отдельная история и она не быстрая.
3. Регуляторные требования (фактически это тоже стоимость риска от ЦБ и АСВ) обходятся дорого, сейчас около 1.7% на портфель и это слишком много по факту, если задаться целью предельного снижения — посягаем на «святое» ЦБ:
3.1. АСВ: в фонд страхования вкладов банки платят 0.6% в год от портфеля пассивов физлиц (в развитых странах взносы часто менее 0.1%), учитывая то, что примерно половина рублевых депозитных ресурсов банков – это физлица, это увеличивает стоимость фондирования на 0.3 п.п. Если есть задаться желанием поддерживать ипотеку – то есть только один вариант: из базы для расчета взносов в АСВ вычитать ипотечный портфель – это целевым образом снизит ставку на 0.3 п.п … АСВ прости, но 0.6% при современных ставках – это много, почему в Бразилии, Турции, Индии <0.2%, а у нас в 3-4 раза больше?
3.2. ФОР: норма обязательных резервов по рублевым пассивам 4.75%, Банк России по обязательным резервам процентов не начисляет – это автоматически делает фондирование для банков дороже. ФРС и ЕЦБ по обязательным резервам проценты начисляют, но Банк России не хочет этого делать, потому как для него это издержки: если вы сами определяете платить, или нет – то зачем платить? Даже если ЦБ остается на этой позиции, то можно, как и в предыдущем пункте делать целевой вычет, из базы расчета ФОР вычитать ипотечный портфель банка. Этот шаг способен дать еще -0.3 п.п. в ипотечной ставке. ЦБ и ты прости, но почему многие платят, а у нас нет?
3.3. Капитал: самая сложная история. Средний по рынку коэффициент риска по ипотечному портфелю около 1.2. Что означает этот коэффициент – он означает, что для выдачи 100 р. кредита надо задействовать 100р. 11.5% 1.2 = 14 рублей капитала и добавит это к стоимости кредита ~ 1.1 п.п. Определенные шаги делаются через снижение коэффициентов риска до 0.2 посредством секъюритизации. Но, суть в том, что при секъюритизации есть издержки на гарантии и прочие, только прямые расходы здесь 0.4 – 0.8 п.п. Секъюритизация позволяет высвободить капитал, но кредит дешевле она особо не делает! Ипотечный портфель – это низкорисковый залоговый кредит, где стоимость риска достаточно низка, чтобы просто более детально посмотреть, более дифференцированно смотреть на коэффициенты риска Банка России. Они завышены (в странах где ипотеки под 100% ВВП они ниже) и нормальная калибровка риска – это вполне разумно и может дать еще минимум ~0.2-0.3 п.п. снижения ставки.
4. Риски должны стоить ~1 п.п в относительно стабильной ситуации
4.1. Кредитный риск определяется уровнем дефолтов по ипотечным кредитам и потерям от них, на самом деле в российской финансовой системе этот уровень низкий (0.3% — это вполне разумный CoR) по объективным причинам. Кстати, по мере роста объемов ипотеки этот риск будет склонен расти – это стоит учитывать.
4.2. Процентный риск – это риск изменения процентных ставок, здесь есть простор для фантазии, но скорее в области перераспределения этого риска в финансовой системе, а не его снижения. Нужно понимать, что в целом он есть в любой финансовой системе. При относительно стабильной инфляции и относительно стабильной ДКП он разумный. У нас он сейчас вполне на нормальных уровнях в сравнении даже с развитыми странами. Нужно развивать инфраструктуру инструментов для хеджирования и покупки/продажи процентного риска, т.е. управления этим риском (это в том числе и про тему т.н. «длинных денег»). В мире 0.7-1% — это вполне обычная премия за такие сроки размещения средств.
Если взять за основу то, что «нейтральная» ключевая ставка до 5.5% (личное мнение – это ближе к нейтральному уровню, чем 6-7%) и нет значимых ожиданий ее изменения, то это позволит опустить среднюю ставку по ипотеке на до ~8.3-8.5%. Не в моменте, а как устойчивый уровень. Если все же решиться на урезание регуляторных издержек – это даст ещё до 0.8 п.п. и ставку 7.5-7.7%. При ключевой ставке 5% — предельное снижение до 7.0-7.1%, при ставке 4% — 6.4%-6.5%.
Источник
Источник
Рассказываю, какие существуют «подводные камни» в виде дополнительных расходов на ее выдачу и обслуживание, а также как пользоваться стандартным ипотечным калькулятором.
Но чтобы было понятнее, сначала рассмотрим несколько ключевых терминов.
Первый взнос — это размер собственных средств, которые вы планируете внести при покупке квартиры. Сегодня большинство банков выдают ипотеку с первым взносом 20 %, новостройки по льготной программе с господдержкой — с первым взносом 15 %. В ряде банков для зарплатных клиентов снизили первый взнос до 10 %. Кроме того, в ряде банков есть программы «по двум документам»- без подтверждения клиентом доходов. По ним первый взнос составляет от 30 до 50%.
Процентная ставка — расчетная годовая процентная ставка по кредиту. Эта ставка привязана к ключевой ставке Центробанка. Но не прямым, а косвенным образом. В ближайшее время Центробанк планирует привязать максимальную ставку по ипотеке к ключевой ставке на законодательном уровне. Из практики: по ипотечным сделкам, проведённым на прошлой неделе, минимальная ставка по ипотечному кредиту составила 7,25 %, максимальная — 8.9 % годовых.
Срок кредита – период, на который выдаётся кредит. Обычно считается в месяцах.
Ежемесячный платёж — сумма платежа по ипотеке в месяц. Данная сумма включает в себя часть суммы долга и выплату процентов по кредиту. Теоретически платеж бывает аннуитентный и дифференцированный. Аннуитентный — это когда сумма долга и процентов по нему выплачивается одинаковыми платежами весь период кредита. Дифференцированные платежи — это когда ежемесячный платёж уменьшается по мере выплаты. Практически во всех банках сегодня расчёт происходит по аннуитентным платежам.
Основной долг — сумма средств, которые заёмщик получил от банка по кредитному договору.
Сумма процентов — сумма фактической переплаты банку в виде процентов за время пользования кредитом. Считается обычно за весь срок действия кредита.
Все расходы по предстоящему кредиту можно просчитать заранее
Как это сделать? Есть такая полезная программа — ипотечный калькулятор. Именно он позволит вам посчитать все свои платежи по ипотеке.
Где найти ипотечный калькулятор? Найти его в интернете не сложно, есть масса сайтов, на которых он работает.
Как пользоваться ипотечным калькулятором?
Вводите в соответствующие графы калькулятора свои параметры кредита. Например, у вас имеется первый взнос в размере 1 млн рублей. Вы планируете купить квартиру за 5 миллионов рублей. Сумма заемных средств (основной долг) составит 4 миллиона рублей. Планируется взять кредит на 15 лет — в месяцах это составляет 180 месяцев.
Процентная ставка составляет 8 % годовых.
Как выглядит ипотечный калькулятор
Как выглядит ипотечный калькулятор
Как выглядит ипотечный калькулятор
Вводим все и получаем ежемесячный платеж в размере 38 226 рублей.
Сумма процентов за весь период кредита (общая переплата банку за пользование кредитом) составит 2 880 698 рублей.
Если поэкспериментировать с ипотечным калькулятором, то мы увидим, что при уменьшении срока кредита уменьшается общая переплата банку, но увеличивается сумма ежемесячного платежа. И наоборот. При увеличении срока кредита ежемесячный платёж уменьшается, но общая сумма переплаты банку увеличивается.
Какие ещё у вас будут дополнительные расходы при ипотеке?
- Страховка. В большинстве банков это обязательная опция, которая так и называется «комплексное ипотечное страхование». В него входит три вида страхования: страхование титула (потери права собственности); страхование недвижимого имущества (конструктив) и страхование жизни и здоровья заемщика. Если вы откажитесь от страховки, вам, скорее всего, откажут в ипотеке или увеличат ставку по кредиту на 1 %. Средняя стоимость комплексного страхования составляет 0,6-1,0% от суммы кредита. Страхование — это ежегодная процедура.
- Оценка квартиры независимым оценщиком. Цена вопроса от 4 до 6 тысяч рублей. Оценку надо делать только у аккредитованных в данном банке оценщиков.
- Оплата аккредитива или банковской ячейки. Стоимость услуги от 2 до 5 тысяч рублей.
- Оплата регистрации и/или услуг регистраторов банка. Стоимость — от 2 тысяч (госпошлина) до 14 тысяч рублей (за услуги регистраторов плюс госпошлина).
Перед тем как брать ипотеку надо все просчитать и рассчитать. Самое главное правило при любом кредите — стараться гасить досрочно тело долга. Даже небольшими платежами. Если вы во всем разобрались, просчитали все расходы и платежи, и вас все устраивает — заполняйте анкеты, собирайте документы и подавайте заявки сразу в несколько банков. Получив несколько решений, вы сможете выбрать для вас лучшее и именно в этом банке оформить ипотеку.
Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:
???? Банк отказал в ипотеке? Вот еще 5 способов купить квартиру в кредит, о которых мало кто знает
???? Подробная пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку
???? Купить квартиру в ипотеку для граждан Приднестровья, ЛНР, ДНР и стран СНГ. Что для этого нужно?
???? Ипотечные иллюзии, или почему банк квартиры на юридическую чистоту не проверяет
???? Неочевидные, но ключевые моменты для тех, кто берет ипотеку впервые
???? Как быстро закрыть ипотеку. И меньше заплатить процентов банку. Простой рецепт ипотечного счастья
???? Покупаем квартиру, чтобы жить в ней. Что выбрать? Новостройку или вторичку?
???? КАК БЫСТРО ЗАКРЫТЬ ИПОТЕКУ? Погасить кредит за 6 лет вместо 20 с минимальной переплатой
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение
Источник
