Этапы купли продажи квартиры в ипотеку

Сегодня ипотека является самым распространенным способом покупки квартиры.

Ее суть в том, что банк выдает некую денежную сумму заемщику на определенных условиях. Прежде чем взять ипотеку человек должен определиться с банком, который выдаст ему заем, необходимой программой кредитования.

В каждом финансовом учреждении свои условия и ипотечные программы, а вот этапы покупки квартиры в ипотеку одинаковые для всех.

Любому заемщику важно знать последовательность действий при оформлении квартиры в ипотеку, чтобы обезопасить себя от дополнительных расходов, не тратить впустую время.

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке в 2020 году

Совершая сделку купли-продажи квартиры, важно все сделать правильно, своевременно и в полном объеме, чтобы в дальнейшем не бегать по нескольку раз в банк или страховую компанию.

Чтобы ничего не забыть при оформлении договора, необходимо последовательно рассмотреть все этапы ипотечной сделки:

Этап 1. Подача заявления на выдачу ипотечного кредита. Распространенная ошибка потенциальных покупателей квартир в том, что они изначально начинают просматривать подходящее жилье на сайтах, а потом вживую, а некоторые даже оставляют задаток. Люди считают, что банки должны выдать им ипотеку, ведь у них положительная кредитная история и достаточно дохода, чтобы вовремя погашать ипотеку. Результат таких действий может быть не очень хорошим: банк может отказать в выдаче ипотеки, человек может потерять задаток. Поэтому вначале подается заявление в банк о предоставлении ипотеки и только потом можно рассматривать подходящие варианты квартир.
Этап 2. Получение одобрения банка о предоставлении ипотеки. Получить уведомление предпочтительно в письменном виде. В документе должна быть отражена информация об условиях ипотечного соглашения, о сроках действия одобрения (обычно это 3-4 месяца).
Этап 3. Поиск квартиры. На этом этапе покупателю обязательно нужно сообщить продавцу квартиры об условиях оплаты (квартира приобретается по ипотечному договору). Если этого не сделать, то на стадии совершения сделки продавец может отказаться продавать квартиру только потому, что будет понимать, что попадает на налоги, поскольку его объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет. Или же причиной его отказа может быть опасение того, что он может не получить деньги после того, как право владения квартирой перейдет новому собственнику.
Этап 4. Получение в банке списка документов по приобретаемой в ипотеку квартире. Этот список нужно будет предоставить продавцу недвижимости, чтобы он подготовил документы согласно списку.
Этап 5. Подписание предварительного договора о передаче задатка. Если не подписать предварительное соглашение, то можно столкнуться с такими проблемами, как повышение цены на квартиру, нарушение сроков сделки или вовсе отказ продавца от продажи жилья.
Этап 6. Получение от продавца полного пакета документов. Пока продавец будет готовить документы, покупатель может сделать независимую оценку квартиры, результат которой приложить к тому пакету документов, что подготовил продавец.
Этап 7. Оформление договора купли-продажи ипотечной квартиры. Шаблон такого договора можно попросить у кредитного специалиста банка. Этот этап очень важный, поскольку при неправильном оформлении или внесении данных в договор, его могут не принять в Росреестре, куда покупатель должен будет обратиться для переоформления прав собственности на жилье.

Этап 8. Подготовка документов для предоставления в Росреестр. Запросить список этих документов можно в Росреестре. Принеся необходимые бумаги, специалист должен выдать расписку. Этот документ покупатель недвижимости должен показать специалисту банка, который занимается выдачей ипотеки. В ней должна быть указана дата, когда заявитель может получить документы о переходе прав собственности с Росреестра. Эту дату важно знать, чтобы можно было договориться с банковским специалистом о дате выдачи ипотеки.
Этап 9. Получение документов из Росреестра. Получив свидетельство, обязательно нужно проверить наличие записи об ипотеке в разделе «Обременение». В договоре должен стоять штамп о регистрации ипотеки. Если нужна выписка из ЕГРП, тогда на месте ее можно заказать (поинтересоваться в банке, нужна ли такая выписка).
Этап 10. Оформление страховки. Без оформленной страховки рассчитывать на ипотечные деньги не стоит. Можно воспользоваться предложениями банков, ведь зачастую многие работают со своими страховыми компаниями.
Этап 11. Получение кредитных денег, произведение расчетов с продавцом, получение графика платежей по ипотеке. В банке нужно уточнить, каким способом он выдаст деньги – наличными покупателю на его счет, а уже потом тот передаст деньги продавцу либо напрямую на счет продавца. После совершения сделки банк должен выдать покупателю квартиры платежное поручение о том, что перевод был совершен, а также запросить у продавца расписку о получении денежных средств.

Особенности и этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:

зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.

Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:

Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.
Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.
Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.
Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.
Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.
Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.
Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.

Процесс оформления квартиры в ипотеку в «Сбербанке»

Одним из самых популярных банков в сфере ипотечного кредитования является «Сбербанк». Для оформления сделки в этом финансовом учреждении нужно пройти такие шаги при покупке квартиры в ипотеку:

Шаг 1. Выбор ипотечной программы и расчет кредита в режиме онлайн на сайте банка – www.sberbank.ru. «Сбербанк» предлагает клиентам разнообразные программы, включая программу с материнским капиталом, военную ипотеку, с государственной поддержкой. Важно выбрать ту, что окажется наиболее подходящей для заемщика.
Шаг 2. Отправка заявки на получение ипотеки. Заявку можно отправить в режиме онлайн на официальном сайте банка. К заявке нужно приложить такие документы: копию трудовой книжки, справку о доходах, копию страниц паспорта.
Шаг 3. Получение одобрения банк и выбор необходимого жилья. На сайте банка можно выбрать подходящую квартиру, установив курсором ограничения по расположению недвижимости, типу жилья, типу сделки и стоимости квартиры.
Шаг 4. Оформление залога и страховки, оценка недвижимости. В качестве залога выступает недвижимость: та, которую заемщик планирует купить по ипотеке либо имеющаяся у него недвижимость (принадлежащая ему на правах собственности).
Шаг 5. Оформление сделки в банке. В назначенное время в банк должен явиться заемщик и подписать ипотечный договор. После этого банк передает ему деньги и клиент может начать процедуру оформления сделки купли-продажи.
Шаг 6. Подписание договора купли-продажи. Регистрация перехода прав собственности на жилье.

Пятый шаг может быть изменен. Банк может контролировать расчеты между продавцом и покупателем, поэтому на сделку приглашает обе стороны.

Он открывает банковскую ячейку, куда помещает первоначальный взнос и кредитные средства. Деньги будут находиться там до тех пор, пока заемщик не пройдет процедуру государственной регистрации перехода прав собственности.

И только после того как сделка будет оформлена, банк даст продавцу доступ до ячейки, где он сможет забрать свои деньги.

Покупка квартиры в ипотеку имеет свою специфику. Вначале потенциальный заемщик должен определиться с банком и программой кредитования, подать заявку, получить одобрение.

Дальше ему нужно выбрать подходящее жилье, получить документы на него от продавца, оформить сделку с банком и продавцом и только потом перечислить деньги за квартиру, получить от нее ключи.

Чтобы сделать все правильно и ничего не пропустить, желательно обратиться за помощью к услугам ипотечного брокера, который подскажет, какие документы нужны для осуществления сделки, когда и куда заемщику обращаться для оформления страховки, оценки имущества и т. д.

Видео: Пошаговая инструкция «Как купить квартиру в ипотеку»

Источник

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
документы о семейном положении,
документы, подтверждающие доход,
справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
копии паспортов продавцов,
копию лицевого счета,
технический, кадастровый паспорт,
выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.