Ипотека, как и другие кредитные продукты, может предоставляться под фиксированный процент (в большинстве случаев) и по плавающей процентной ставке (достаточно редкая практика).
Для того чтобы понять – выгодна ли плавающая процентная ставка при заключении договора ипотечного кредитования, стоит разобраться, что она из себя представляет.
ЧТО ТАКОЕ ПЛАВАЮЩАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА?
Если фиксированная процентная ставка предполагает, что в течение всего срока кредитования заемщик выплачивает банку постоянный процент за пользование его деньгами, то смысл плавающей процентной ставки также заложен в ее названии. Она меняется, или «плавает», в течение периода действия кредитного договора.
Плавающая процентная ставка имеет две составляющие: постоянную и переменную.
Постоянная составляющая плавающей процентной ставки называется «банковская маржа» (или «надбавка»). Она не меняется на протяжении всего периода кредитования. Ее размер обязательно прописан в кредитном договоре.
Плавающая составляющая – изменяющаяся во времени величина, привязанная к какому-либо рыночному индикатору. Размер изменения, его частота и другие условия определяются в кредитном договоре.
Рыночный индикатор
Для расчета плавающей процентной ставки банки используют несколько рыночных индикаторов.
Индекс LIBOR (London Interbank Offered Rate – Лондонская межбанковская ставка предложения), признанный финансистами всего мира. Это средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском рынке.
LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки кредитуют друг друга. С 1985 года ставка ежедневно фиксируется Британской банковской ассоциацией (British Banker’s Association – ВВА).
LIBOR рассчитывается по семи мировым валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской иене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Поэтому этот индекс и берется в качестве основы для расчета базы по кредитам с плавающим процентом, выданным именно в этих валютах.
Для рублевых кредитов существуют два следующих индекса:
MosPrime – это ставка по межбанковским рублевым кредитам на московском рынке «Moscow Prime Offered Rate».
MosIBOR (иногда его называют MIBOR) – это ставка по межбанковским рублевым кредитам на московском межбанковском рынке «Moscow Interbank Offered».
Также существует индекс Euribor, по которому работают европейские банки. Исчисляется только для евро.
Ранее Банк России предлагал банкам привязать плавающую процентную ставку к величине ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако предполагалось делать это лишь в случае ее понижения, таким образом облегчая долговую нагрузку заемщиков. Это не было обязательным для банков, регулятор рекомендовал, а прислушиваться или нет к рекомендации – каждый конкретный банк решал самостоятельно.
ИПОТЕКА ПО ПЛАВАЮЩЕЙ СТАВКЕ
В России ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой не очень распространены, в том числе и в силу того, что ситуация на российском экономическом рынке плохо поддается прогнозированию. В европейских странах плавающий процент по ипотеке встречается гораздо чаще.
Тем не менее сейчас в России можно оформить ипотеку с плавающей процентной ставкой в некоторых банках. Также ипотечные кредиты по т. н. переменной ставке предлагает ДОМ.РФ (ранее АИЖК). Ее отличие от классической плавающей процентной ставки в том, что она не привязана к традиционным индексам.
Процентные ставки по этой программе пересматриваются один раз в квартал в зависимости от размера индекса потребительских цен (инфляция, ИПЦ) по следующей формуле: фактический уровень инфляции по данным Росстата за три месяца + определенный фиксированный процент.
В этом случае изменение процентной ставки не отражается на размере ежемесячного платежа, а уменьшает или увеличивает срок кредитования. Кроме того, изменение процентных ставок по данной программе влияет и на кредиты, выданные ранее.
Таким образом, процентная ставка по ипотеке может повыситься после заключения договора, впрочем, так же она может и понизиться. Но это возможно лишь в том случае, если договор ипотечного жилищного кредитования изначально заключал в себе условие плавающей процентной ставки.
ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ
Плюсы плавающей процентной ставки:
изначально она ниже, чем фиксированная;
у заемщика есть возможность со временем сократить размеры/срок выплат.
Минусы:
в любой момент ставка может вырасти;
заемщику сложно самостоятельно соориентироваться в размерах платежей/изменении срока кредита при изменении ставки.
Плавающая ставка в периоды экономического благополучия действительно ниже – это несомненный плюс. Но в кризисный период, затрагивающий в том числе и заемщиков, ставка вырастет. Поэтому при возможности выбора между фиксированной и плавающей ставками по ипотеке стоит предпочесть первую. В нестабильной экономической ситуации плавающая ставка может привести к огромным переплатам.
Ссылка на материал : https://zaim.com/poleznye-sovety/mikrofinansy/plavayushchaya-protsentnaya-stavka-po-ipoteke-chto/
Источник
Премьер-министр Михаил Мишустин поручил правительству разработать комплекс мер для снижения ипотечной ставки. Тема обсуждалась на заседании кабинета министров.
«В целом ипотека остаётся очень … Подробнее
И снова об ипотеке… Премьер-министр: «В целом ипотека остаётся очень дорогой, и президент ясно дал понять, что ждёт от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8%. Какие резервы у нас есть для снижения ставки?»
Я уже как-то показывал, как формируются ставки по ипотеке, фактически ставка формируется следующим образом:
1. Стоимость фондирования – она в значительной мере зависит от ключевой ставки Банка России.
2. Операционные расходы банков (офисы, персонал, IT, инфраструктура, безопасность и пр.) – фактически определяются экономикой.
3. Регуляторные издержки (взносы в АСВ, ФОР, капитал (в т.ч. рисковые коэффициенты) и прочие нормативы) – устанавливаются Банком России.
4. Стоимость рисков – зависит от многих факторов, но в общем-то основные риски здесь: кредитный (риск потерь от неисполнения обязательств заемщиком) и процентный (риск изменения ставок).
Стоимость фондирования определяется средствами населения и компаний на депозитах и текущих счетах, в общем приближении это выглядит как на графике (на примере 4 квартала 2019 года). Это цифры приближенные к реальности на 4 квартал 2019 года. Но здесь стоит учитывать, что на момент 4 квартала ставка фондирования еще не отыграла снижение ключевой, она должна быть на уровне ~4.4%, но это компенсируется тем, что процентный риск недооценен из-за заложенных ожиданий дальнейшего снижения ставки – в стабильной ситуации он должен быть ~0.7%, а то и выше. Что здесь в предельном варианте можно изменить в сторону понижения ставки (на втором графике, при предпосылке, что «нейтральный» уровень ставки 5.5%):
1. Стоимость фондирования определяется ключевой ставкой Банка России, но снижение ставки на 1 п.п. исторически снижает стоимость фондирования лишь 0,65-0,7 п.п., т.к. в системе есть текущие средства (30%), стоимость которых не снижается вместе с КС, а в последние годы даже растет. Учитывая тот факт, что текущая ДКП является достаточно жесткой, снижение ключевой ставки до условных «нейтральных» 5.5% даст снижение ставки ипотеки на 1.1 п.п. относительно среднего уровня 4 квартала 2019 года (9.2%), но при отсутствии ожиданий дальнейшего снижения ставок процентный риск должен подрасти до ~0.7%. В итоге целевая ставка здесь около 8.5% (в зависимости от первого взноса и различных «особых» условий).
2. Расходы банков, в примере я взял средние расходы на активы банков, они достаточно высоки и в последнее время даже растут: цифровизация и трансформация стоят денег, делает это банки намного удобнее для клиентов, но… сокращение расходов пока остается лишь мечтами консультантов. Расходы на IT растут у всех, но сокращать издержки, чтобы хотя бы компенсировать рост расходов на IT это не позволяет. Отдельно ипотечного решения здесь нет, хотя возможности и здесь есть, но это отдельная история и она не быстрая.
3. Регуляторные требования (фактически это тоже стоимость риска от ЦБ и АСВ) обходятся дорого, сейчас около 1.7% на портфель и это слишком много по факту, если задаться целью предельного снижения — посягаем на «святое» ЦБ:
3.1. АСВ: в фонд страхования вкладов банки платят 0.6% в год от портфеля пассивов физлиц (в развитых странах взносы часто менее 0.1%), учитывая то, что примерно половина рублевых депозитных ресурсов банков – это физлица, это увеличивает стоимость фондирования на 0.3 п.п. Если есть задаться желанием поддерживать ипотеку – то есть только один вариант: из базы для расчета взносов в АСВ вычитать ипотечный портфель – это целевым образом снизит ставку на 0.3 п.п … АСВ прости, но 0.6% при современных ставках – это много, почему в Бразилии, Турции, Индии <0.2%, а у нас в 3-4 раза больше?
3.2. ФОР: норма обязательных резервов по рублевым пассивам 4.75%, Банк России по обязательным резервам процентов не начисляет – это автоматически делает фондирование для банков дороже. ФРС и ЕЦБ по обязательным резервам проценты начисляют, но Банк России не хочет этого делать, потому как для него это издержки: если вы сами определяете платить, или нет – то зачем платить? Даже если ЦБ остается на этой позиции, то можно, как и в предыдущем пункте делать целевой вычет, из базы расчета ФОР вычитать ипотечный портфель банка. Этот шаг способен дать еще -0.3 п.п. в ипотечной ставке. ЦБ и ты прости, но почему многие платят, а у нас нет?
3.3. Капитал: самая сложная история. Средний по рынку коэффициент риска по ипотечному портфелю около 1.2. Что означает этот коэффициент – он означает, что для выдачи 100 р. кредита надо задействовать 100р. 11.5% 1.2 = 14 рублей капитала и добавит это к стоимости кредита ~ 1.1 п.п. Определенные шаги делаются через снижение коэффициентов риска до 0.2 посредством секъюритизации. Но, суть в том, что при секъюритизации есть издержки на гарантии и прочие, только прямые расходы здесь 0.4 – 0.8 п.п. Секъюритизация позволяет высвободить капитал, но кредит дешевле она особо не делает! Ипотечный портфель – это низкорисковый залоговый кредит, где стоимость риска достаточно низка, чтобы просто более детально посмотреть, более дифференцированно смотреть на коэффициенты риска Банка России. Они завышены (в странах где ипотеки под 100% ВВП они ниже) и нормальная калибровка риска – это вполне разумно и может дать еще минимум ~0.2-0.3 п.п. снижения ставки.
4. Риски должны стоить ~1 п.п в относительно стабильной ситуации
4.1. Кредитный риск определяется уровнем дефолтов по ипотечным кредитам и потерям от них, на самом деле в российской финансовой системе этот уровень низкий (0.3% — это вполне разумный CoR) по объективным причинам. Кстати, по мере роста объемов ипотеки этот риск будет склонен расти – это стоит учитывать.
4.2. Процентный риск – это риск изменения процентных ставок, здесь есть простор для фантазии, но скорее в области перераспределения этого риска в финансовой системе, а не его снижения. Нужно понимать, что в целом он есть в любой финансовой системе. При относительно стабильной инфляции и относительно стабильной ДКП он разумный. У нас он сейчас вполне на нормальных уровнях в сравнении даже с развитыми странами. Нужно развивать инфраструктуру инструментов для хеджирования и покупки/продажи процентного риска, т.е. управления этим риском (это в том числе и про тему т.н. «длинных денег»). В мире 0.7-1% — это вполне обычная премия за такие сроки размещения средств.
Если взять за основу то, что «нейтральная» ключевая ставка до 5.5% (личное мнение – это ближе к нейтральному уровню, чем 6-7%) и нет значимых ожиданий ее изменения, то это позволит опустить среднюю ставку по ипотеке на до ~8.3-8.5%. Не в моменте, а как устойчивый уровень. Если все же решиться на урезание регуляторных издержек – это даст ещё до 0.8 п.п. и ставку 7.5-7.7%. При ключевой ставке 5% — предельное снижение до 7.0-7.1%, при ставке 4% — 6.4%-6.5%.
Источник
Источник
Рассказываем о способах снизить нагрузку по жилищному кредиту до и после его получения
Фото: fizkes/shutterstock
Благодаря господдержке ипотека в России подешевела до рекордно низкого уровня. Кроме того, многие девелоперы представили программы, в которых предлагают выплачивать проценты по кредитам за покупателей жилья на определенный срок. Однако до минимальных и отрицательных европейских ставок, о которых мечтает каждый заемщик, в России еще далеко.
Рассказываем, как россиянам платить за ипотеку меньше.
Эксперты в этой статье
- Ирина Орешкина, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
- Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья»
- Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
- Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»
Выберите правильный банк
Прежде всего стоит определиться с выбором кредитной организации. Клиенту следует обратиться в банк, зарплатным клиентом которого является его работодатель. К примеру, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке. «Минимальная ставка по базовой программе в Сбербанке составляет 7,9% для работников предприятий, являющихся участниками зарплатного проекта. В других случаях размер ставки будет на 0,5 п.п. выше — 8,4% годовых. Отмечу также, что некоторые банки, в которых действует ипотека с господдержкой, дополнительно субсидируют ставку (максимум — до 5,85% годовых)», — пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Читайте также: Доступная ипотека: где взять кредит с низким взносом прямо сейчас
Не забывайте про льготы
Стоит также не забывать, что некоторым категориям граждан положены льготы по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут получить кредит на жилье по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.
Читайте также: Льготы, скидки и падение ставок: 5 вещей, сделавших ипотеку доступнее
Найдите лучший способ погашения кредита
Следует заранее рассмотреть все возможные схемы погашения кредита. Сейчас самыми распространенными схемами погашения кредитной задолженности являются дифференцированная и аннуитетная. «У каждой есть как свои плюсы, так и свои минусы. В одном случае сумма долга делится на равные части, а проценты по ипотеке начисляются на остаток суммы задолженности. Во втором случае размер ежемесячных выплат по кредиту будет всегда осуществляться в равном размере независимо от срока: только взяли кредит или совершаете последние платежи. Делая выбор, необходимо хорошо оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В первом случае финансовая нагрузка будет больше, особенно в начале, а во втором в итоге больше получится размер переплаты процентов», — объяснила Ирина Орешкина, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль».
Читайте также: Ипотека после развода: как выплачивать кредит
Подберите подходящий объект
Заемщику необходимо правильно определиться с выбором объекта недвижимости. На жилье от застройщика сейчас можно получить ипотеку под более низкий процент, чем на вторичку. Кроме того, не стоит забывать, что льготная ипотека под 6,5% распространяется только на первичный рынок жилья.
«Более того, сегодня многие крупные девелоперы (ГК «ПИК», ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК и другие) дополнительно субсидируют ставку до 0,1–1% годовых на определенный срок (до конца года, на шесть, восемь или десять месяцев). То есть девелопер берет на себя часть кредитной нагрузки на клиента и выплачивает проценты по ипотеке вместо него», — отметила Литинецкая.
Однако стоит понимать, что программы девелоперов не подразумевают субсидирования ставок на весь срок кредитования и не всегда речь идет о нулевой ставке на льготный период.
Читайте также: Каких скидок на жилье стоить ждать в Москве летом 2020 года
Выберите оптимальный срок кредита
Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. «При выборе ипотеки на 20 лет ежемесячный платеж будет меньше, его легче будет платить, но размер переплаты банку будет больше. При этом если вы вносите сумму большую, чем ежемесячный платеж, то есть погашаете досрочно, то размер переплаты уменьшается», — комментирует Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья».
Читайте также: Что важнее зарплаты? Ставка по ипотеке — колонка Михаила Хорькова
Увеличьте первоначальный взнос
Сократить расходы на ипотеку поможет и существенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. Банк рассматривает единовременное внесение большой суммы как подтверждение финансовой благонадежности заемщика, пояснила юрист «S&K Вертикаль». По ее словам, также можно уменьшить свои расходы по ипотеке и внесением суммы материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита. Однако данной формой государственной поддержки могут воспользоваться лишь те семьи, в которых появился второй ребенок, резюмировала эксперт.
Читайте также: Где в Москве купить квартиру в ипотеку с нулевым взносом
Оформите страховку самостоятельно
При оформлении ипотечного кредита дополнительно заключается договор страхования. В банке, в котором берется ипотека, стоимость страховки может быть в несколько раз выше, чем в страховой компании, одобренной банком, уточнил Косьмин. По его словам, зачастую заемщикам бывает выгоднее сделать страховой полис самостоятельно и принести в кредитную организацию.
Читайте также: Страховка квартиры: сколько заплатят при повреждении имущества
Внесите досрочный платеж
Если ипотека уже выдана, один из способов снизить ипотечный платеж — это досрочно погасить кредит. Прежде чем вносить досрочный платеж, перечитайте кредитный договор: бывает так, что банк разрешает сократить ежемесячный платеж, только если сумма досрочного взноса выше определенного порога (например, от 50 тыс. руб.), советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Внести досрочный платеж можно в любое время, но списывается он, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику. Надо обеспечить, чтобы на счете был и сам ежемесячный платеж, и та сумма, которую вы внесли и обозначили в заявлении на досрочку. Допустим, у вас ежемесячный платеж 18 тыс. руб., а вы хотите внести еще 300 тыс. руб., таким образом, на счет нужно внести 318 тыс. руб. В заявлении обязательно укажите, что хотите сократить ежемесячный платеж, а не срок кредита», — советует Доброхотова. Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.
Читайте также: Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
Сдайте квартиру в аренду
Еще один способ уменьшить ипотечные платежи — сдать ипотечную квартиру в аренду. В этом случае арендные взносы будут частично или полностью погашать ежемесячный платеж. Конечно, если квартира у вас одна, этот вариант, скорее всего, не слишком подходящий, уточняет Доброхотова. «Есть еще один существенный нюанс: сдавать недвижимость, обремененную ипотекой, можно только с согласия залогодержателя, то есть банка. Так, обычно пункт о возможности (или запрете) сдачи ипотечной недвижимости содержится в ипотечном договоре. В случае если в договоре отдельно не оговаривается этот момент, а есть желание сдать имущество в аренду, то во избежание проблем в будущем следует обратиться в банк за получением официального письменного разрешения на сдачу имущества в аренду», — пояснила Орешкина.
Читайте также: Выйти в ноль: как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры
Рефинансируйте кредит
Другой вариант снижения ипотечных платежей — это рефинансирование. Однако такая схема работает, если осталось платить более 2 млн руб. и если заемщик выплатил меньше половины долга, а также в том случае, если ставка после рефинансирования снизится не менее чем на 2 п.п. «Так, если вместо 11,2% будет оформлен новый кредит под 6,5% годовых — игра стоит свеч, но только если, как говорилось выше, сумма долга еще довольно велика», — поясняет председатель «Бест-Новострой».
Читайте также: Стоит ли рефинансировать ипотеку после снижения ставки ЦБ
Не забудьте про компенсацию
Одним из способов сэкономить для ипотечного заемщика является оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки, советует юрист. Она подчеркнула, что полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, направить на погашение кредита, что станет ощутимой финансовой помощью заемщику. Оформляется налоговый вычет по заявлению, поданному в налоговый орган. Следует отметить, что законом установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год, и то при условии, что вы ранее не обращались за получением вычета при покупке предыдущей недвижимости.
Читайте также: Налоговый вычет в 2020 году: что нужно знать при покупке квартиры
Источник
