Далеко не всем ипотечникам удается погасить взятый кредит. Квартиры могли покупаться в одних экономических условиях, пять лет назад наступили совсем другие. Уровень доходов в стране даже по официальной статистике падает каждый год. Людям, взявшим ипотеку, никогда не было легко. Сейчас — тем более. Крайний метод, на который приходится идти банкам, если клиент не справляется с ипотекой и не может выплачивать платежи по кредиту — лишение его жилья и продажа квартиры на торгах. Залоговые квартиры выставляются по цене на 10-15% ниже рыночной с тем, чтобы такая недвижимость быстрее сбывалась, а деньги возвращались кредитной организации. Как дешево купить залоговую квартиру у банка — вопрос, который будет интересен предприимчивым покупателям недвижимости, которые хотели бы воспользоваться подобной возможностью.
Фото: pxhere.com
Почему залоговые квартиры продаются дешевле
Никакого дефекта у залоговых квартир нет. Это могут быть прекрасные объекты недвижимости в хорошем районе города. Дом может быть достаточно новым, а все соседи — приличными людьми. Квартира продается дешевле просто потому, что банку важна срочность в этом вопросе.
Банк сохраняет за собой право требовать принудительной продажи квартиры в случае неуплаты по кредиту. Это одно из требований ипотечного договора.
Банк — не риэлторская компания, ему неинтересно держать недвижимость на своем балансе. Для него это — только дополнительные убытки. Как минимум банку как новому собственнику нужно оплачивать коммунальные платежи, налоги и т.п. Задача кредитной организации — максимально быстро избавиться от квартиры, вернув свои деньги.
Соответственно, для покупателя, который хотел бы купить залоговую квартиру, такой вариант — это экономия 10-15% от рыночной цены, плюс отпадает нужда в оплате услуг риэлторов.
Фото: pixabay.com
Как купить залоговую квартиру
Существует два основных варианта покупки залоговой квартиры: у банка или у заемщика, который не справился с ипотекой.
Если речь идет о банках, то практически у любого из них можно найти список объектов недвижимости, выставленных на продажу. Это могут быть объекты коммерческой недвижимости и жилые квартиры.
Имеет смысл изучить подобные предложения во всех банках вашего города. Из крупных кредитных организаций прежде всего нужно обращать внимание на Сбербанк, ВТБ, Дельта Кредит, Альфа-Банк. В этих банках процесс продажи залогового жилья налажен очень хорошо.
Что касается варианта с покупкой квартиры у собственника, который еще не передал все права на недвижимость банку, то этот вариант также существует. В такой ситуации нужно будет помнить о некоторых важных нюансах.
Фото: pxhere.com
Покупаем залоговую квартиру у банка
Вариант приобретения залогового жилья у банка — наиболее безопасный. Кредитные организации берут на себя юридическую чистоту сделки — на них работают или собственные риэлторы, или специалисты партнерских агентств.
Банк избавит вас от проблемы с обременением квартиры — оно будет снято ради вас до сделки. Вам выдадут справку об отсутствии долга для нотариуса.
Наконец, если вы приобретаете залоговую квартиру за наличные, банк предоставит банковскую ячейку для внесения средств. Окончательно рассчитавшись с банком и подписав все документы, вы становитесь полноправным собственником своего жилья.
Если вы рассчитываете купить залоговую квартиру в ипотеку, такой вариант также может быть рассмотрен. Разумеется, нужно предупредить об этом банк заранее. Если в банке не будут против, а ваша кредитная история окажется хорошей, вам могут оформить ипотеку там же.
Главное, на что стоит обратить особое внимание в данном варианте — два принципиальных момента.
Во-первых, прежний собственник должен подписать согласие на продажу квартиры. Во-вторых, среди зарегистрированных жильцов не должно быть детей младше 18 лет. Нарушение любого из этих двух условий (тем более, обоих сразу) — повод оспорить сделку в суде.
Фото: pixabay.com
Покупаем залоговое жилье у собственника
Для покупателя этот вариант менее предпочтительный. Конечно, может возникнуть ситуация, когда ипотечник и сам понимает, что не справляется с кредитом, он морально готов расстаться с квартирой и даже договорился об этом с банком.
Для банка такой вариант не самый плохой — кредитной организации не приходится судиться со своим клиентом, тот самостоятельно продает жилье и гасит свою задолженность.
С недостатками такого способа покупки сталкивается приобретатель квартиры.
Во-первых, купить квартиру по цене заметно ниже рыночной вряд ли удастся. Недвижимость продает собственник, который не хочет терять деньги. Скорее всего, ему при этом не так важно, как долго продается квартира.
Во-вторых, в такой ситуации вы покупаете квартиру, которая находится под залоговым обременением. Обременение должно будет сняться банком только тогда, когда сделка полностью пройдет. По этой причине не стоит давать продавцу никакого аванса. Лучше отдать всю сумму сразу во время сделки.
Покупая залоговое жилье у собственника, вы рискуете нарваться на мошенников. Поэтому для полной безопасности стоит придерживаться следующей схемы проведения сделки:
- квартиру нужно покупать на условиях самостоятельного погашения долга перед банком вами (через переуступку долга),
- для расчетов используется две ячейки: одна для внесения суммы в пользу банка за аннулирование долга и снятие обременения, вторая — остаток, который достается продавцу.
Фото: pixabay.com
Как найти и купить залоговую квартиру
Поиск и покупка залогового жилья подразумевает три основных этапа:
Этап первый — ищем подходящую залоговую квартиру
Не стоит искать залоговое жилье на сайтах объявлений. Ни на любимом всеми аферистами Авито, ни на специализированных порталах по продаже недвижимости. Риск нарваться на мошенническую схему слишком велик.
Для поиска информации о таких объектах нужно пользоваться двумя официальными каналами — сайтами самих банков и местными СМИ. По закону информация о предстоящих торгах публикуется в местных газетах за один месяц до их проведения.
Помимо городских СМИ, стоит изучить сайт судебных приставов. На сайте ФССП также сообщается о таких аукционах.
Этап второй — готовимся к торгам
При подготовке к торгам нужно понимать некоторые нюансы. Во-первых, вам предстоит внести авансовый взнос в сумме 5% от начальной стоимости лота. Во-вторых, заявку нужно подать вовремя — не позднее 5 дней до торгов. В третьих, имейте в виду — если вы окажетесь единственным участником или участников будет только двое, торги отменят. Начальная цена будет снижена на 15%, и аукцион переназначат на новую дату.
Этап третий — участвуем в торгах
Торги — это обычный аукцион, который проводится по определенным правилам. Тот покупатель, который предложит максимальную цену, выигрывает торги и сможет купить залоговую квартиру по названной цене.
Стоит заранее определить для себя, за какую наивысшую цену вы согласны купить данное жилье. Как минимум, для того чтобы не увлечься торгами и не купить квартиру по неприемлемой для вас стоимости.
Все те, кто проиграл торги, забирают полную сумму авансового платежа. Победитель получает копию протокола о проведении торгов и на основании этой бумаги может оформлять сделку через Росреестр.
Фото: mil.ru
Риски при покупке залогового жилья
Покупая залоговую квартиру дешево, вы в некоторых моментах этой сделки рискуете. Впрочем, так же, как и при совершении любой другой сделки на крупную сумму.
Если вы покупаете квартиру у банка, риск ниже, чем при покупке у прежнего собственника. Почему — мы объясняли выше.
Тем не менее, даже в случае с приобретением жилья напрямую у кредитной организации, стоит самостоятельно проверить некоторые детали.
Да, банк берет на себя юридическую чистоту сделки, но заинтересованы в том, чтобы все прошло безупречно, именно вы. Обязательно нужно убедиться, что у собственника отсутствует задолженность по коммунальным платежам, что сам он согласен на сделку, а на жилплощади не зарегистрированы несовершеннолетние и другие недееспособные лица.
Еще один минус залогового жилья — чаще всего у вас нет возможности лично убедиться в состоянии, в котором находится квартира. Об этом вы знаете только со слов банка.
Покупка залоговой квартиры позволяет сэкономить около 10-15% рыночной стоимости объекта недвижимости. Но и проверка многих нюансов здесь требуется особенно тщательная.
???? Если вам понравилась статья, поддержите ее лайком ???? (ПАЛЕЦ ВВЕРХ). Это поможет другим людям узнать о ней
⚡ Будем признательны, если вы поделитесь статьей в соцсетях со своими друзьями!
✅ Подпишитесь на нас, чтобы получать новые статьи наших авторов первыми!
Другие наши статьи:
Что делать, если банкомат не отдаёт вашу карту
Что делать, если у вашего банка отозвали лицензию
Деньги на пенсию: сколько можно накопить за 35 лет
Какой цвет кошелька притягивает деньги
Как летать в отпуск за счет Вашего бан
Источник
Часто случается, что люди не справляются со своими кредитными обязательствами. Особенно, когда речь идет о крупных займах, как ипотека или автокредит. При непогашении задолженности, следует выяснить, что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке.
Имеют ли по закону право отнять жилье
Существует несколько случаев, когда банк может потребовать изъятия жилья. Перед тем, как отбирать квартиру у должника, гражданину всегда дается шанс погасить всю неуплаченную сумму, избежав конфискации. Однако даже после выставления заемной квартиры на торги ее можно вернуть, погасив всю просрочку.
Выселение из жилья, купленного в ипотеку, дело распространенное. Такие процессы рассматриваются в суде, который выносит решение. Если имеется крупная, длительная задолженность по платежам, то банк вправе изъять квартиру и выставить на торгах.
Весь процесс осуществляется в три шага:
- Образование недостачи по долговому ипотечному обязательству.
- Исковое заявление от банка с целью взыскания жилища, купленного в ипотеку.
- Решение суда и размещение квартиры на реализации (чаще всего общественные торги).
Если конфискованная жилплощадь не реализована на торгах, то она переходит в распоряжение кредиторской компании. В такой ситуации банк вправе пользоваться квартирой на свое усмотрение.
При рассмотрении дела судебный орган берет во внимание следующие нюансы:
- Должник не скрывается и не отказывается от кредитовых обязательств.
- Потеря регулярной работы гражданином.
- Заемщик предпринимал попытки решить проблему мирным способом (писал заявления на снижение процентов, предоставление отсрочки).
Разумеется, лучше не доводить дело до крайности и при возникновении малейших трудностей пытаться их решить, не прибегая к исковому заявлению, тогда банк не заберет ваше жилье.
Судом может быть принято решение о выселении должников из ипотечной квартиры
Как избежать изъятия квартиры
Никто не имеет права отнимать ваше жилище без судебного решения. В связи с этим не стоит бояться, что банк или коллекторы самостоятельно придут описывать ваше имущество.
Самая распространенная причина изъятия ипотечной квартиры – это невыполнение обязательств по кредиту. Если у неплательщика нет средств на погашение задолженности, то в счет уплаты пойдет жилплощадь.
В ходе судебного разбирательства заемщик может использовать любые методы и доказательства, которые могут смягчить решение или позволить выиграть дело против банка. Однако любое утверждение должно быть подтверждено документами. Это может быть:
- трудовая книжка с записью об увольнении;
- больничный лист;
- справки о снижении заработной платы и т. д.
Все, что может помочь, идет в дело. Если должник оказался в сложной финансовой ситуации, может это подтвердить и не отказывается от своих обязательств по ипотеке, то суд зачастую идет ему навстречу.
Если кредитор изымает квартиру, что делать
Как банк продает ипотечную квартиру, изъятую за долги, описано в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102. Заемщик может передать жилище представителям банка в любой момент. Это действие допускается сделать разными способами, включая составление обоюдного соглашения сторон.
Продавать квартиру на аукционе невыгодно. Проще всего обеим сторонам, если жилплощадь будет передана кредитной организации в собственности. Если стоимость жилья превышает сумму долга, то на основании действующего законодательства банк возвращает оставшуюся сумму заемщику. Таким образом, даже лишившись жилья, гражданин может получить неплохой капитал. В этой ситуации банк забирает квартиру, а оставшийся по ипотеке долг не взыскивается.
Наличие прописанных несовершеннолетних не уберегает от выселения
Если реализация жилища на торгах оказалась неудачной и у человека остался долг, то она была продана за цену меньше размера ипотеки. Действия заемщика в такой ситуации могут быть следующими:
- Обращение к квалифицированному юристу за помощью. В большинстве случаев клиент перестает платить не по собственной воле, а в силу обстоятельств.
- Подготовить доказательную базу, просчитать все за и против.
Нужно обратить внимание еще на несколько нюансов:
- Кредитное учреждение не имеет права выселять семью с детьми на улицу. Они обязаны предоставить альтернативное жилье и получить разрешение от органов опеки.
- Банковская оценка стоимости квартиры может быть необъективна, поэтому ее можно оспаривать в суде. Если основная часть ипотеки уже погашена, а жилье оценили слишком низко, то проще найти ей приобретателя самостоятельно.
- Судебные разбирательства могут затянуться надолго. Если банк примет решение, что ему это невыгодно, то он может предложить мирное урегулирование вопроса. Как правило, предлагаются упрощенная система погашения и начисления процентов.
Если у вас есть веские основания считать действия банка неправомерными, то это нужно обязательно прописать и прикрепить к делу.
Банк имеет право выселить кредитуемого, даже если жилье является единственным. Это регламентировано в ст. 446 ГПК РФ. Однако на улицу выселять нельзя, поэтому должна быть предоставлена альтернативная жилплощадь.
Многие граждане считают, что если зарегистрировать в жилье несовершеннолетнего, то кредитная организация будет не вправе отнять его или продать. Однако это ошибочное предположение. Даже с прописанным в квартире ребенком, у банка не будет препятствий для ее изъятия и дальнейшей реализации. Это прописано в ФЗ №229 РФ.
Как оспорить действия банка
Если суд принял решение, что квартира подлежит конфискации, то у гражданина есть ровно 5 суток на погашение задолженности. Если за это время не удается найти необходимую сумму, то квартира переходит в собственность кредитору и будет реализована.
Принятое банком решение может быть оспорено
Для подачи искового заявления достаточно малейшего основания полагать, что кредитное учреждение действовало неправомерно. Многое зависит не только от действующего законодательства, но и от условий конкретного ипотечного договора. Прежде чем подавать судебный иск на банк, нужно изучить все нюансы кредитного соглашения и оценить вероятность успеха.
В любом случае, встречное ходатайство позволит оттянуть принятие решения и выиграть дополнительное время, за которое можно попытаться найти деньги на погашение задолженности.
Порядок действий такой:
- Ищете зацепку в договоре, законодательстве и действиях банка, чтобы на основании этого составить исковое заявление.
- Заполняете документ вместе с юристом, чтобы были учтены все моменты.
- Подаете ходатайство в судебный орган, ведущий ваше дело по ипотечному вопросу.
Если все сделать правильно, то можно либо выиграть дело, тогда можно оставаться в своем жилье, либо оттянуть выселение.
Итог
Чтобы купить квартиру в ипотеку нужно не только иметь материальные возможности, но и выбрать наиболее выгодный для вас вариант. Тщательно изучить договор, просчитать все за и против. При возникновении каких-либо проблем или вопросов сразу обращаться в банк. Как правило, кредитная организация идет навстречу клиенту и предлагает пути решения. Заемщик имеет право предлагать собственные варианты разрешения ситуации, которые банк рассмотрит и либо примет, либо откажет.
В любом случае, лучше не доводить дело до иска, а стараться урегулировать проблему на досудебном этапе.
Об ипотеке с банкротством можно узнать из видео:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Бесплатная консультация с юристом
Заказать обратный звонок
Все ещё остались вопросы?
Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы
Источник
Приобретение жилой недвижимости уже долгие годы считается выгодным вложением денежных средств. Она может стать местом для проживания, а также хорошим источником дохода, если ее сдавать в аренду или впоследствии перепродать по более высокой цене.
Многих покупателей привлекает залоговое жилье, которое, по их мнению, можно купить у банка совсем недорого. Так ли это и где посмотреть квартиры, которые продают банки за долги? Рассказываем подробно далее.
Ипотека от Альфа-банка от 6,5% , подробнее здесь ⇒
Выгодно ли покупать залоговое имущество у банков?
Некоторые россияне считают, что наиболее выгодной сделкой может оказаться покупка конфискованной недвижимости, так как возможны большие скидки. Но на самом деле все не так просто.
Банки не заинтересованы в нерентабельных объектах и предоставляют кредиты в основном на новостройки или жилье со вторичного рынка, но в идеальном состоянии. Такую квартиру не получится приобрести за бесценок. Есть возможность только немного сэкономить, но экономия не так уж и велика – до 5%.
И банковская организация, и бывший собственник хотят продать недвижимость по хорошей цене без чрезмерных скидок. Если помещение в надлежащем состоянии, то оно будет выставлена на продажу со среднерыночной стоимостью.
Кроме того, покупатели зачастую вынуждены сами снимать обременение, наложенное на залоговое имущество. А это дополнительные расходы и траты по времени, так как придется ждать перехода прав собственности.
Стоимость залоговой квартиры зависит от способа ее реализации:
· Банк подписывает с бывшим владельцем соглашение, согласно которому к нему переходят права собственности. Далее он выставляет недвижимость на продажу, а после этого погашает задолженность заемщика за счет полученных от реализации средств. Если в результате остаются деньги, то они передаются должнику. В данном случае залоговое жилье можно купить только по рыночной цене без каких-либо скидок.
· Ипотека – банк продает залоговую квартиру новому клиенту, обратившемуся за жилищным кредитом. Здесь есть некоторая выгода за счет снижения процентной ставки по специальной программе.
· Покупка на открытом аукционе. Цена может быть ниже представленной на рынке на 30-35%, так как банк заинтересован в скорейшей продаже данного объекта. Этот способ приобретения жилья как раз и является наиболее выгодным.
Ипотека от Совкомбанка от 5,9% , подробнее здесь ⇒
Где искать квартиры, продаваемые банками за долги?
Жилое недвижимое имущество, которое реализуется кредиторами за долги, можно посмотреть на различных площадках.
· Аукцион банка.
В случае согласия должника по кредиту реализация проводится во внесудебном порядке. Искать информацию о предстоящих аукционах следует на официальных сайтах банковских учреждений. В результате торгов побеждает тот человек, который предложил наиболее высокую цену за лот. Такие сделки не предполагают значительных скидок, так как стартовая цена устанавливается в пределах рынка, а в результате аукциона она может превысить и среднюю величину.
Примеры можете посмотреть здесь
https://www.torgi.gov.ru/lotSearch1.html
· Публичные торги.
Квартира выставляется на продажу после решения суда о принудительном взыскании (если заемщик отказывается добровольно ее продавать). Торги проводятся на специальных порталах или на персональных онлайн-площадках кредитных организаций. Имущество достается тому покупателю, который предложит наиболее привлекательную цену. Если продажа не состоялась, то она проводится впоследствии повторно, но при этом стоимость объекта снижается на 15-20%, что дает возможность покупателям сделать выгодное приобретение.
Если же вас интересует жилье, которое продается по решению суда, то необходимо искать информацию о публичных торгах, которые проводят по месту нахождения реализуемого объекта. К примеру, можно посмотреть предложения на Авито или на сайте продажи залогового имущества по всей России.
Если торги пройдут с нарушениями, то договор купли-продажи могут признать недействительным. Поэтому сразу же нужно уточнять у организаторов наличие судебного решения или иных документов, которые стали основанием для реализации имущества на торгах.
· Онлайн-витрина банковской организации.
Залоговые квартиры размещены в специальных разделах официальных сайтов банков. Как правило, они выставляются со средней ценой по рынку.
Если вы хотите воспользоваться предложениями с онлайн-витрин, а также получить ипотеку со льготной ставкой, то вам следует обратиться в самые крупные организации России, например, в:
· Сбербанк
· ВТБ
· Россельхозбанк
Если в течение какого-то времени кредитору не удается продать недвижимость, то он вынужден снизить его стоимость. В некоторых случаях скидка может достичь 50% от изначально установленного ценника.
Источник