Как делится квартира в ипотеке с материнским капиталом

10 709 просмотров

В последнее время все больше семей имеют возможность улучшить свои жилищные условия с помощью материнского капитала. Впоследствии некоторые из них сталкиваются с проблемой развода и раздела имущества, возникает вопрос – как делить квартиру, если в нее вложены средства МК, при этом еще больше сложностей создают ситуации, когда раздел усугубляется материнским капиталом, вложенным в ипотечную квартиру.

Как можно использовать материнский сертификат для улучшения жилищных условий

Существует два пути вложения сертификата в ипотечную квартиру:

1. Ипотечный кредит уже оформлен, рождается второй ребенок, семья вкладывает сертификат в досрочный платеж в размере материнского капитала.
2. Семья решила купить квартиру в ипотеку и в качестве первого взноса оформила сертификат.

И в том и в другом случае после погашения всего кредита родители обязаны оформить часть жилого помещения в собственность детей. При этом в случае внесения сертификата в качестве первого взноса, дети надежнее защищены в реализации прав на жилое помещение, так как имеется возможность сразу же, при оформлении ипотечного кредита закрепить за несовершеннолетними их долю.

Но закон не исключает выдачу материнского капитала и отцу, это происходит в следующих ситуациях:

• мать лишается родительских прав;
• женщина умерла или есть решение суда о признании ее умершей;
• мать осуждена за преступление против своих детей.

Делится ли материнский капитал

Согласно семейному законодательству, при разводе должно быть разделено все движимое и недвижимое имущество, нажитое в браке. Исключение составляет личное имущество каждого супруга и целевые денежные выплаты.

Как делится ипотечная квартира при разводе, купленная на материнский капитал

Более-менее понятно, как разделить квартиру, полностью или частично оплаченную материнским сертификатом. Но как поступить с жилым помещением, если капитал использован для ипотеки, которая еще не погашена?

Развод при непогашенной ипотеке — особенности

Особенности ипотечного кредита с применением капитала состоят в следующем:

• оба родителя являются созаемщиками, это обязательное условия оформления ипотечного кредита;
• каждый из супругов получает свою долю в собственность;
• нет разницы – кто назван в качестве главного заемщика, обязательства обоих родителей равнозначны;
• жилое помещение оформляется на всех, в том числе и на несовершеннолетних детей, это обязательное условие вложения материнского капитала.

В случае развода при непогашенной ипотеке с применением сертификата доля каждого из супругов будет зависеть от количества несовершеннолетних в семье.

Но материнский сертификат может быть использован  для улучшения жилищных условий по-разному.

Если материнский капитал использован для покупки квартиры или дома без оформления ипотеки, то главным условием раздела будет соблюдение прав детей, которые априори имеют долю жилого помещения. Вариантов раздела несколько:

• выделение доли квартиры в натуре (один из супругов получает в собственность отдельную комнату);
• получение одним из супругов денежной компенсации в размере его доли;
• замена доли в квартире каким-либо другим имуществом (автомобилем, дачей либо другим равноценной по стоимости доли собственностью).

Покупка квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала происходит по тем же правилам, что и покупка без ипотечного кредита, здесь главное обязательное условие – равноценность долей всех членов семьи. Раздел же в случае развода имеет ряд особенностей:

1. Какую бы долю от недвижимости не имел каждый из родителей, обязательства по выплате ипотечного кредита делятся поровну.
2. Пока не будет погашена ипотека, никаких сделок с недвижимостью производить нельзя, либо они крайне затруднительны.

Пока не выплачен долг, фактические имущественные доли каждого члена семьи не определены, так как по закону их выделение происходит только после оформления права собственности, которое, в свою очередь происходит только после погашения ипотечного кредита.

В данном случае существуют только обязательства разделить недвижимость после получения права собственности. Никто из членов семьи не может претендовать на большую по сравнению с другими долю, все квадратные метры делятся поровну.

Обязательства о выделении долей несовершеннолетним

Для того, чтобы исполнить обязательство о выделении доли несовершеннолетним, нужно предпринять следующие действия:

1. Без использования МК. Для этого необходимо посетить нотариуса и там составить соглашение об определении этих долей (обычно квартира делится поровну). Затем зарегистрировать их в Регистрационной палате, впоследствии составить у нотариуса новое соглашение с определением доли несовершеннолетних.
2. Если сертификат был использован для погашения части ипотеки. Посетить нотариуса и составить соглашение о закреплении части доли каждого из родителей за несовершеннолетними детьми.
3. Если капитал использовался в виде первого взноса. В таком случае детские доли недвижимости определяются изначально, при оформлении ипотеки и посещения нотариуса не требуется.

Если помимо ипотеки и материнского капитала при покупке жилья использовались другие совместные средства

Несмотря на то, что в законодательстве закреплено право детей на обязательную долю в жилом помещении, купленном с помощью материнского капитала, в тех случаях, когда помимо этих средств были использованы и совместные денежные суммы, в том числе полученные в кредит, часть имущества, оплаченного этими средствами, подлежит разделу между супругами поровну.

В таких случаях бывшие супруги могут использовать несколько вариантов раздела ипотечного жилья, приобретенного с использованием МК, а именно:

1. На каждого из супругов оформить отдельный кредит, с помощью этих средств погасить долг по ипотеке, затем продать квартиру и разделить вырученные средства. Но такой вариант раздела невозможен, если дети имеют доли в жилом помещении. Органы опеки или прокуратура могут признать такую сделку недействительной.
2. Разделить обязательства по ипотечному кредиту поровну, либо в соответствии с долями, оформив добровольное соглашение. В таком случае каждый из супругов выплачивает свою часть долга, а жилое помещение остается в собственности каждого в размере тех долей, которые были до развода и раздела имущества.
3. Супруг, остающийся в квартире, выплачивает второму компенсацию, пропорциональную его доле вложений в покупку квартиры. Сумма компенсации может быть определена как с помощью добровольного соглашения, так и в соответствии с вердиктом суда.

Как делится ипотека при разводе с детьми с материнским капиталом

Обычно все совместное имущество при разводе делится между бывшими супругами поровну, но при наличии детей и ипотечном кредите суд часто делит совместную собственность на неравные доли: большая часть жилья достается матери с детьми, однако долг по кредиту при этом делится поровну.

Так как часто для погашения ипотеки используется материнский капитал, дети имеют право на долю в жилом помещении и раздел квартиры происходит по еще более неравным долям, так как часть доли, погашенная с помощью сертификата, вообще не подлежит разделу и полностью передается тому из родителей, с кем остаются дети.

Если квартира находится в ипотеке с использованием сертификата, то перед ее разделом самым оптимальным вариантом будет предварительное погашение долга. В этом случае квартира выводится из залога кредитного учреждения и способов раздела становится больше.

В большинстве случаев у заемщиков не находится денежных средств в объеме, достаточном для полного досрочного погашения ипотечного кредита и она при разводе остается в ипотеке. В таких ситуациях возможно несколько вариантов развития событий:

1. Один из супругов обращается в суд с требованием о разделе ипотечного долга. Суд при помощи кредитного учреждения составляет новый график платежей. Банки очень неохотно идут на такой вариант, так как возрастает риск задержки платежей и роста просроченной задолженности по ипотеке.
2. Более подходящим вариантом будет обращение в банк обоих супругов с заявлением о перекредитовании. В таком случае кредитное учреждение взамен одного общего ипотечного кредита заключает с бывшими супругами два раздельных, равных по общей сумме остатку ипотечного долга. При этом каждый их заявителей несет личную ответственность за свою часть кредита.
3. Можно вообще не делить имущество до тех пор, пока ипотечный кредит не будет погашен полностью, при этом составить договор о способах и частях погашения ипотеки каждым из бывших супругов. В этом случае супруги могут пропустить срок исковой давности по разделу совместного имущества, который составляет три года. Также не будет разрешена проблема раздельного проживания, если ни у кого из них нет иного жилья.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе с материнским капиталом

Как говорилось выше, разделить ипотечную квартиру с материнским капиталом довольно проблематично. На первый взгляд можно подумать, что самым оптимальным вариантом будет продажа жилого помещения с последующим разделом вырученных средств в соответствии с долями, затем покупка новой недвижимости.

Можно ли продать квартиру с непогашенным ипотечным долгом

В последнее время кредитные учреждения охотнее дают согласие на такие сделки, при этом обязательным условием разрешения ставится перечисление остатка долга по ипотеке на счет банка в день продажи. Но совершение сделки купли-продажи ипотечной квартиры при вложении в нее материнского капитала практически невозможно по двум причинам:

1. Необходимость обязательного выделения детских долей. Между этапом снятия обременения (это является условием продажи квартиры) и сделкой купли-продажи стоит этап обязательного выделения долей жилого помещения детям, если этого не произойдет, то по иску прокурора сделка признается ничтожной. В таком случае последует принудительное возвращение денежной суммы в размере МК в казну государства, так как родители не смогли выполнить свои обязательства о разделении долей жилого помещения между всеми членами семьи.
2. Запрещение продажи квартиры без выделения долей несовершеннолетним с последующим выделением такой доли в новой купленной квартире. Принудительное возвращение материнского капитала ждет и тех родителей, которые решили сначала продать ипотечную квартиру, а затем купить новое жилое помещение и там выделить доли для детей. Такая сделка по продаже ипотечной квартиры будет признана недействительной. Это связано с тем, что впоследствии, уже став совершеннолетними, дети, не наделенные долями в квартире, оплаченной материнским капиталом, имеют право подать исковое заявление о признании сделки ничтожной, так как их права были нарушены.

С кем согласовать продажу такого жилья

Решив все-таки продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, супруги должны согласовать ее с двумя инстанциями:

• кредитным учреждением, выдавшим ипотечный кредит;
• органами опеки, стоящими на страже интересов несовершеннолетних детей.

Если с банком все более-менее понятно, он может дать разрешение на продажу, если будет уверен в прозрачности и законности сделки, то с опекой все гораздо сложнее.

Когда поможет только суд

При этом, когда расторжение брака уже произошло, а недвижимость не делилась в силу больших разногласий между супругами, в исковое заявление желательно вписать два требования:

• определение долей между супругами;
• выделение долей несовершеннолетних детей.

Исковое заявление подается в районный или городской суд по месту нахождения спорной квартиры. В заявлении обязательными для заполнения являются следующие данные:

• реквизиты суда;
• личные данные всех сторон процесса;
• обстоятельства возникновения спора (когда и где были заключен и расторгнут брак, когда и на какую сумма заключался кредитный договор, использовался ли сертификат, когда и за какую сумму была куплена квартира, причины невозможности разделить ее мирным путем);
• ссылки на статьи законов, которые применяются в данных обстоятельствах;
• требования истца и их обоснование;
• перечень документов, приложенных к иску.

К исковому заявлению прилагаются ксерокопии следующих документов:

• иска по количеству сторон, участвующих в процессе;
• удостоверений личности оппонентов;
• свидетельств о браке и разводе;
• договора с кредитным учреждением;
• свидетельств о рождении всех детей;
• правоустанавливающих документов на квартиру.

Дополнительно должна присутствовать квитанция об уплате госпошлины. Размер госпошлины зависит от стоимости иска, при расчете берется полная стоимость кредита, как уже выплаченного, так и оставшейся непогашенной части. Ее размер исчисляется по специальной таблице.

Таблица для расчета госпошлины

Для этого необходимо пройти несколько этапов в следующем порядке:

1. Подать исковое заявление о разделе недвижимости.
2. Обратиться в Росреестр и переоформить права собственности на всех членов семьи.
3. Посетить банк с просьбой переоформить ипотеку на основании решения суда, заключив договора с каждым из собственников.
4. Переоформить договор об ипотечном кредитовании на каждого из супругов, в соответствии с его долей в жилом помещении.