Три года назад я взял ипотеку.
Каждый месяц отдаю треть зарплаты на погашение кредита. Квартиру застройщик обещает сдать в следующем году.
Евгений Парфентьев, три года платит ипотеку
За эти три года я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.
Расскажу по порядку.
Как взять ипотеку правильно
- Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
- Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
- Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
- Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
- Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
- Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
Ошибка №1: Импульсивный выбор
Три года назад я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.
Как правильно
Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.
Квартирный вопрос: брать ипотеку или копить самому?
Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.
Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:
- где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
- во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
- где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.
То, что вы можете себе позволить квартиру за 2 миллиона рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.
Как выбрать застройщика
Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо
Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки
Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете
Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете
Ошибка №2: Быстрое заключение сделки
Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.
У застройщика договор с банком «Солнечный». Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)
Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2-НДФЛ, копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В «Солнечном» сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.
Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.
Как правильно
«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.
Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке
Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:
— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?
— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.
— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.
Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.
Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.
Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.
Ошибка №3: Небрежное отношение к документам
Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.
Главное правило юридической грамотности
В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.
Как правильно
Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.
Новостройка. Оформляем договор долевого участия
Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.
Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.
Ошибка №4: Взять ипотеку, не зная свой бюджет
Каждый месяц я плачу ипотечные взносы — 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.
Как на самом деле пользоваться кредиткой
Как правильно
Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.
Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.
У вас меньше денег, чем вы думаете
Пример трат при зарплате 70 тысяч
Ошибка №5: Платить сверхипотеку
Спустя год я отдал банку 250 тысяч рублей, а квартиры еще нет и близко. Начинаю проклинать день, когда подписался на эту авантюру.
Как оплатить квартиру в новостройке
Недавно мне позвонили из банка «Солнечный». Оказалось, что я просрочил платеж по ипотеке. Поругался, я же всё вносил вовремя, даже немного с запасом. Оказалось, что забыл продлить договор страхования жизни. А в условиях кредита прописано: если нет договора страхования жизни, ставка по кредиту повышается. Теперь я должен платить больше на 1500 рублей в месяц, а еще оплатить пени за просрочку платежа.
Менеджер напомнил: если ситуация повторится еще два раза в этом году, банк потребует выплатить весь кредит досрочно.
Помимо ипотеки я вносил платежи по кредитной карте — 1000 рублей ежемесячно. В ближайшие 2 месяца мне не удастся отложить денег на отпуск: нужно оплатить новый договор страхования. Ежедневный бюджет снова надо корректировать.
Как правильно
Банки зарабатывают дополнительные деньги на ошибках клиентов, чтобы покрыть свои риски. Поэтому вы платите комиссию за внесение средств на счет через кассу, пени за просрочки платежа, увеличение процентной ставки в случае отсутствия договора страхования.
Каждый месяц сверяйтесь со своим платежным календарем. Желательно настроить автоплатеж, который будет переводить деньги на ипотечный счет до даты списания ежемесячного платежа. Обязательно проверяйте, корректно ли проходят переводы и списания по графику. Обратите внимание на комиссии за перевод: необходимо учесть их в бюджете либо выбрать другой банк, который позволяет делать переводы без комиссий.
Как переводить деньги выгодно
Если вы просрочили платеж, постарайтесь как можно быстрее закрыть задолженность. Пересмотрите свой бюджет, чтобы не допускать повторения ситуации.
Запомнить
- Выбирая жильё, оцените свои потребности и возможности. Дешево — не значит выгодно.
- Потратьте время на самостоятельный поиск и сравнение лучших условий по ипотеке.
- Ипотечная сделка происходит не на словах, а на бумаге. Внимательно читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
- Перед ипотекой проведите двухмесячную тренировку: откладывайте сумму, которую вам придется платить каждый месяц. Так вы поймете, можете ли скорректировать свой бюджет, и на 100% проверите, насколько вы готовы к ипотеке.
- Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
Источник
К 1 сентября 2018 году россияне были должны банкам почти 6 триллионов рублей за ипотеку. Доля просроченных кредитов — чуть больше процента, но аналитики говорят, что она может вырасти. Разбираемся, что делать, чтобы не пополнить печальную статистику.
Что будет, если не выплачивать ипотеку и скрываться от банка
Многим психологически сложно признаться, что денег на выплату кредита нет, и когда они будут — неизвестно. Иногда люди начинают скрываться от банка не из-за того, что они «злостные неплательщики», а просто от растерянности. И тогда события развиваются по самому негативному сценарию.
За просрочку банк начисляет неустойку, которую придётся выплачивать сверх кредита и процентов. Если скрываться и не пытаться решить проблему мирно, можно испортить кредитную историю и попасть в список неблагонадёжных заёмщиков. А это сильно усложнит получение кредитов в будущем, так как такой информацией банки друг с другом делятся.
Если просрочено уже несколько платежей, то у банка появляется право не только начислить неустойку, но и расторгнуть кредитный договор, потребовать обратно кредит или продать квартиру с торгов.
Что же делать, чтобы всё перечисленное с вами не случилось?
Прочитайте кредитный договор
В любой непонятной ситуации первым делом смотрите кредитный договор. Там написано, что вас ждёт за задержку платежей и что — за систематическую неуплату.
Найдите раздел договора, в котором описано, в каких случаях и как банк может забрать квартиру за долги. Это нужно, чтобы подготовиться к переговорам.
Обратитесь в банк
Если у вас просто изменились дни выплаты зарплаты, с которой вы платили взносы, и вам стало неудобно платить в какие-то определённые даты, банк почти наверняка пойдёт вам навстречу и переделает график платежей.
Если же вы не можете платить в принципе, ни в коем случае не скрывайте от банка своё ухудшившееся положение! В противном случае ваш долг будет увеличиваться, а вы получите статус недобросовестного должника.
Как только вы поняли, что не в состоянии регулярно платить взносы по кредиту, тут же обращайтесь в банк, не дожидаясь просрочки. Соберите документы, которые подтверждают изменение обстоятельств вашей жизни: справки о болезни, копию трудовой книжки с записью о сокращении — всё, что свидетельствует об ухудшении вашего положения.
Обычно в таких ситуациях банк идет навстречу и предлагает несколько выходов из ситуации.
Реструктуризируйте долг
Один из вариантов, который может предложить банк, — реструктуризация вашего долга по договору. Это общее название для изменения условий кредита, под ним могут подразумеваться совершенно разные приёмы, которые позволят вам пережить трудный период и ослабить кредитное бремя.
Например, банк может увеличить срок кредита, за счёт чего ежемесячный платёж уменьшится до посильного вам на данный момент.
Ещё один из методов реструктуризации долга — изменение процентной ставки или валюты платежа (если курс валюты существенно вырос, что и привело к финансовым трудностям).
Банк может отменить штрафы или другие санкции за просрочку оплаты — как правило, ему важнее вернуть свои деньги, а не создать дополнительные проблемы заёмщику.
После согласования того или иного варианта вы подпишите с банком дополнительное соглашение к договору и новый график платежей.
Договоритесь о кредитных каникулах
Банк может заморозить выплату кредита на какое-то время. Когда вы снова сможете платить ипотеку, её срок просто вырастет на продолжительность таких «каникул».
Также банк может позволить какое-то время погашать только проценты, а выплаты по основному долгу вернуть после того, как ситуация стабилизируется.
Помните: банку проще и выгоднее договориться с должником и предложить выход из сложившейся ситуации, чем доводить дело до суда.
Прочитайте договор страхования
Подписывая кредитный договор с банком, вы наверняка заключили и договор страхования со страховой компанией и добросовестно платите по нему. Пришло время прочитать и этот договор. Проверьте, какие риски вы застраховали и что будет считаться страховым случаем. Обычно банк настаивает на том, чтобы были застрахованы риск утраты вами трудоспособности и риск смерти в результате несчастного случая.
Обращайте внимание на точные формулировки того, какой случай признается страховым, — они могут включать множество нюансов. Например, страховка может сработать только в случае получения инвалидности 1 группы и только от заболевания, которое было впервые диагностировано уже после заключения договора страхования.
Если ваш случай подходит под описание, пишите заявление в страховую компанию. Возможно, ваш долг будет погашать уже она.
Но в банк стоит сходить и в этом случае — не известно, чем кончится дело со страховой (а она сделает всё возможное, чтобы не брать на себя погашение вашей ипотеки).
Попросите поддержку у государства
Если вы относитесь к категории заёмщиков, которым государство может оказать помощь в оплате долга по кредиту или другим образом реструктурировать долг, обратитесь с заявлением об этом в банк. Разобраться с долгами в этом случае помогает Агентство ипотечного жилищного кредитования.
Вы имеете право на помощь, если вы:
- родитель или опекун несовершеннолетнего ребенка;
- инвалид или воспитываете ребёнка-инвалида;
- ветеран боевых действий;
- содержите студента очной формы обучения.
Есть и дополнительные условия:
- площадь квартиры (например, однокомнатная квартира должна быть не более 45 кв. м);
- квартира должна быть единственным жильем;
- кредитный договор заключён более года назад;
- после уплаты взноса по ипотеке на каждого члена семьи остаётся меньше двух прожиточных минимумов.
Получить такую поддержку можно только один раз, её размер не может превышать 1,5 млн рублей, за исключением отдельных случаев. Узнать больше об условиях помощи ипотечным заёмщикам, попавшим в сложную ситуацию, можно в самой программе.
Постарайтесь найти дополнительные источники дохода
Подумайте, можете ли вы найти подработку. Звучит банально, но это работает! Возможно, стоит вспомнить о своих хобби или умениях, которые могли бы приносить вам деньги. В интернете легко найти сайты, на которых ищут товары или услуги. Люди готовы платить за выполнение самых разных задач, которые не всегда требуют определённых навыков, часто — просто немного свободного времени. Например, купить что-то в магазине и привезти по адресу или напомнить о встрече.
Сдайте квартиру
Самый очевидный вариант получить дополнительный доход — заставить работать ваши активы. Если у вас есть возможность сдавать ипотечную квартиру, жить в другом месте и платить ипотеку «за счёт» арендаторов — самое время сделать это. На Яндекс.Недвижимости вы можете быстро разместить объявление самостоятельно. Предложения от собственников пользуются большим спросом — это отличная возможность сдать квартиру максимально быстро и получить необходимую сумму для выплаты кредита. Возможно, ваши жилищные условия на какое-то время ухудшатся, зато долг за квартиру будет уменьшаться. Как только финансовая ситуация стабилизируется, договор найма квартиры можно расторгнуть и вернуться в свой дом.
Сократите расходы
И снова банальный — но работающий! — совет. Есть множество приложений, которые показывают структуру ваших расходов. Скорее всего, вы сильно удивитесь, куда на самом деле уходят ваши деньги. Изучите эти данные и попробуйте оптимизировать бюджет.
Почитайте истории людей, которые перешли на осознанное потребление, обратите внимание на то, какие статьи расходов они исключают, а какие — сокращают. Обычно результаты таких экспериментов в экономии впечатляют. Тем более, что такой подход к планированию своих трат — общемировой тренд, некоторые живут так совсем не потому, что они «бедные».
Главное — не впадайте в панику и уныние и помните, что вынужденная экономия — это временный режим. Трудный период пройдет, а навык грамотно планировать бюджет останется с вами навсегда.
Продайте что-нибудь ненужное
Для этого вовсе не обязательно сначала покупать что-нибудь ненужное — скорее всего, оно уже давно куплено и ждёт своего часа. Оглядитесь вокруг — наверняка у вас есть вещи, которыми вы не пользуетесь, но и не выбрасываете: старые фотоаппараты, тренажёры, которые пылятся в углу, пароварки и йогуртницы, в которых вы готовите раз в год. Продажа этих вещей может хоть немного, но облегчить кредитное бремя. И «разгрузит» квартиру от хлама.
Самый распространенный способ получить деньги на погашение кредита — продать машину. Конечно, если она у вас есть. Лучше на время лишиться автомобиля, чем рисковать купленной в кредит квартирой.
Рефинансируйте кредит
Ещё один из способов справиться с финансовыми трудностями — обратиться в другой банк для рефинансирования ипотечного кредита. В «новом» банке, процентная ставка по ипотеке будет меньше. И после погашения долга перед первым банком, вы будете выплачивать кредит на более выгодных условиях (или вам их предложит ваш банк, узнав, что вы собрались от него уходить).
Идти за новым кредитом лучше до того, как вы стали проблемным должником банка, поэтому озаботиться рефинансированием желательно заранее.
Применять с осторожностью: новый кредит или займ
Если вы на 100% уверены, что ваши трудности — временные, то вам может помочь потребительский кредит. Помните: у него гораздо больше процентная ставка, чем у ипотеки, поэтому трезво оценивайте свои перспективы. Ведь вам придётся платить уже двум банкам.
Эксперты этот метод ухода от долгов не советуют: очень часто всё сводится к набору новых кредитов для погашения уже взятых. Суммы долга могут достигать астрономических масштабов.
В таких ситуациях лучше попросить деньги в долг у друзей и родственников.
Крайние меры: продажа квартиры
Это крайний случай, но он почти наверняка поможет вам рассчитаться с долгами.
Обратитесь в банк и расскажите о своих планах продать квартиру, которая находится у него в залоге. В кредитном договоре должно быть указано, в какой форме и в какие сроки вы должны сообщить об этом банку.
Нужно учесть обстоятельства покупки квартиры: если для её приобретения использовался материнский капитал, разберитесь в деталях продажи заранее. Если вы подписывали нотариально заверенное обязательство наделить детей долями в квартире после выплаты ипотеки (банки часто настаивают именно на такой схеме, чтобы не брать в залог недвижимость с детьми-сособственниками), то продать такое жильё может быть проблематично. По сути вы будете распоряжаться чужой собственностью. Это незаконно. При достижении совершеннолетия дети смогут оспорить это решение. Поэтому такие нюансы необходимо обсудить не только с банком, но и с опытным юристом.
Все деньги, полученные от продажи жилья и не пошедшие на оплату кредита и процентов, останутся у вас. Если вы успели погасить значительную часть ипотеки, то на руках у вас останется достаточно денег, чтобы купить себе что-то подешевле или хотя бы снимать квартиру в первое время.
Помните: при продаже квартиры выплаченные проценты уже не вернёшь, а стоить ипотечные квартиры могут дешевле аналогичных из-за обременения. На банк в таких случаях рассчитывать не стоит: ему важно вернуть невыплаченную сумму, а не продать квартиру подороже, так что искать покупателей лучше самостоятельно.
Последний вариант: банкротство
Если ничего из перечисленного не помогло, то по закону должник может подать заявление на банкротство.
Чтобы суд не решил, что так вы хотите избежать уплаты долгов, лучше, чтобы заявление о банкротстве подал банк. Но кредитные организации не будут делать это сразу — сначала они попытаются вернуть свои деньги другими способами.
При банкротстве всё имущество, которое у вас есть, пойдёт на погашение долгов и оплату внешнего управляющего процессом. Остальные долги будут списаны.
Банкроты в течение следующих 5 лет не могут рассчитывать на новые кредиты или займы, а в течение 3 лет — участвовать в управлении юридическим лицом.
Для России это новая процедура, через которую прошло не так много людей, поэтому все нюансы лучше выяснить у юриста.
Чего лучше НЕ делать
Не прячьтесь от банка и не пытайтесь утаить ваше тяжелое финансовое положение. Чем раньше вы осознаете, что не можете платить кредит, и обратитесь в банк, тем лучше. Если вы попытаетесь скрыть вашу ситуацию, то рискуете получить штрафы по договору и плохую кредитную историю. Чем позже вы придете в банк для решения проблемы, тем менее добросовестным будете выглядеть и тем меньше времени останется у банка для маневров с условиями вашего кредита.
Не совершайте никаких манипуляций с квартирой без ведома банка. Квартира — предмет залога, и любые действия с ней возможны только с согласия кредитной организации. Все остальное — незаконно, так что на подобные варианты лучше не рассчитывать.
Не берите кредиты в микрофинансовых организациях. Как бы плохи ни были ваши дела, такой кредит «по одному документу» вас точно не спасет. Если у вас не хватает денег на выплату ипотечного кредита со ставкой 9-12%, то на выплату кредита под 70% вы и подавно не найдёте средства.
Не исчезайте и не уповайте на срок исковой давности. Во-первых, все это время надо будет скрываться, во-вторых, банк не упустит возможность потребовать кредит в судебном порядке.
Не судитесь с банком. Шанс того, что вы выиграете очень призрачный, а в случае проигрыша к вашему долгу прибавятся судебные издержки. Да и в кредитную историю войдёте как «проблемный» должник, который судился с банком. Это чревато отказами в других банках в будущем.
Не обманывайте себя. Не стоит успокаивать себя, что «Семью с двумя детьми на улицу не выставят». Банк имеет на это право по закону, и если вы не предприняли мер по реструктуризации долга, то на сантименты со стороны финансовой организации рассчитывать не стоит. Главная задача банка — эффективно управлять своими денежными ресурсами.
Не отчаивайтесь. В крайнем случае квартиру всегда можно продать и даже выручить за неё деньги.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксюша Шишкова.
Источник