Как оценивают квартиру при ипотеке

Перед получением ипотечного кредита в любом российском банке с заемщика всегда потребуют оценку приобретаемой недвижимости. Причем такую процедуру придется провести уже после одобрения заявки клиента на выдачу ссуды и проверки его платежеспособности. Рассмотрим, как проходит оценка квартиры для ипотеки, сколько она стоит и кто платит, кем проводится и что может быть причиной снижения оценочной стоимости недвижимости.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и на что она влияет?

Проведение оценки квартиры при ипотечном кредитовании закреплена законодательно статьей 8 Закона №135-ФЗ. Один из пунктов статьи гласит, что оценка для ипотеки нужна обязательно, если есть споры по стоимости объекта. Она важна как для банка, так и для самого заемщика.

Цели оценки для банка и заемщика следующие:

1. Банк подстраховывает себя в случае неисполнения клиентом условий договора. Поскольку покупаемая квартира становится предметом залога, то для банка важно знать, за сколько он сможет ее продать, если клиент не вернет кредит. При этом финансовой организации важно знать как рыночную цену квартиры (по ней объект продается по средним срокам для аналогичных квартир), так и ликвидационную (при срочной продаже объекта). Именно на последнюю цифру банк ориентируется при определении верхнего предела суммы кредита. Иногда, от оценочной стоимости уходит еще 20-40%, которые снимает банк после корректировки с учетом понижающих коэффициентов из-за возможных рисков.
2. Клиент будет знать, что в случае непредвиденных обстоятельств (развод, несчастный случай), ведущих к вынужденной продаже квартиры, цена за проданную недвижимость полностью покроет долг перед банком. Иначе заемщик, даже оставшись без квартиры, будет должен по кредиту.
3. Заемщик узнает реальную рыночную цену за конкретный объект недвижимости. Соответственно, это хороший повод для торга с продавцом, когда он завышает стоимость.
4. Дополнительная проверка «чистоты» сделки купли-продажи. Покупатель и банк убедятся в отсутствии обременения на жилье, незаконных перепланировок, статуса «ветхого» жилья, нахождения в планах на снос, и будут знать обо всех недостатках недвижимости, про которые продавец мог умолчать.

Факторы, влияющие на положительное решение банка

Когда заемщик проходит этап оценки жилья, есть ряд нюансов, влияющих на положительное решение банка при принятии итогового отчета и определении конечной суммы выдачи кредита:

1. Оценочная (ликвидная) стоимость квартиры должна быть равна или превышать сумму ипотечного кредита. Тогда банк одобрит выдачу ссуды.
2. С оценщиком следует заключать письменный договор. Этого требует законодательство и, кроме того, клиент будет уверен, что в случае некачественной работы, оценщик будет обязан исправить недочеты.
3. Фотографии квартиры, а также подъезда, лестничной клетки должны быть качественными и четкими. Поэтому оценщику следует работать в светлое время суток.
4. В отчете должно быть прописана и отражена цель оценки объекта. То есть, экспертиза проводится именно для оценки квартиры в качестве предмета залога.

К кому обратиться?

Оценку квартиры вправе осуществлять организации или оценщики, имеющие соответствующую лицензию или квалификационный аттестат. Оценщик может быть частным лицом или работать на компанию, но в любом случае его квалификация должна быть подтверждена дипломом или справкой о профильном обучении.

Обычно банк предлагает на выбор перечень аккредитованных фирм, с которыми он сотрудничает. Иногда заемщику могут предложить компанию в агентстве недвижимости, если оно участвует в оформлении ипотеки. Однако клиент не обязан следовать этим рекомендациям, поскольку имеет право оценить квартиру для ипотеки в любой организации или у частного лица.

Специалисты по оценке недвижимости распределяются на 2 группы:

1. Независимые.
2. Аккредитованные.

Рассмотрим, какие отличия имеются между ними, и к кому лучше обращаться за оценкой недвижимости для банка.

Независимые оценщики

Под независимыми оценщиками подразумеваются компании или частные лица, которые не смогли или не пожелали пройти аккредитацию в банке. Банк может отказаться принимать отчеты таких организаций под любыми предлогами. Поэтому советуем обращаться сразу к аккредитованным оценщикам для экономии времени.

Аккредитованные банком

В этой категории находятся только проверенные оценочные компании, которые четко следуют требованиям банка.

Такое сотрудничество выгодно как банкам, так и оценочным организациям:

1. Банк получает отчеты об оценке жиля, соответствующие всем требованиям.
2. Оценочные организации получают постоянный и стабильный поток клиентов.

Часто между банком и оценочной организацией имеется договоренность об отчислении процента от стоимости оценки в качестве партнерского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

При выборе не аккредитованной оценочной компании, есть риск непринятия банком отчета об оценке, поэтому выбирать лучше именно аккредитованные организации. Список аккредитованных оценщиков можно найти на сайте банка, в котором планируется взять ипотеку, или взять в офисе при оформлении кредита.

Если заемщик остановился на выборе компании не из предложенного банком списка, то потребуется согласовать с ним кандидатуру оценщика. Ведь кредитное учреждение может не устроить данная организация.

Как правило, банки предъявляют следующие требования к тому, каким должен быть оценщик:

1. Состоит в одном из учреждений, которое специализируется на оценочной деятельности. Оно, в свою очередь есть в ЕГРЮЛ (Единый Госреестр Юрлиц).
2. Имеет полис страхования гражданской ответственности (на сумму не менее 300 тыс. руб.). Таким образом исключается риск, связанный с возможной ошибкой в результате экспертизы по оценке недвижимости.
3. Состоит в СРО (саморегулируемая организация), в ведении которой все вопросы, касающиеся деятельности оценщиков.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и кто должен ее оплачивать?

Стоимость оценки квартиры для ипотеки различается в зависимости от региона, но находится в пределах 2,5-8 тыс. руб. Так, экспертиза оценщика на квартиры в Москве обойдется в 5-10 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге 3-5 тыс. рублей, особенно если жилье элитное и находится в центре. В регионах и провинциальных городах стоимость оценщика составляет от 2,5 до 4 тыс. рублей.

Оценку недвижимости всегда оплачивает заемщик за свой счет. Причем компенсировать затраты у него не получится, даже если банк отказал в ипотеке. По этой причине банк проводит предварительную экспертизу приобретаемой недвижимости. Если цена жилья устраивает все стороны, и причин для отказа в выдаче ипотеки нет, то только в этом случае клиент вносит оплату за оценку.

Какие документы нужны для оценки квартиры?

От заемщика и продавца квартиры потребуется следующий перечень документов для оценки:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимость. К ним относится:
   • свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных после 15.07.2016 оно не выдается) или выписка из ЕГРП;
   • иногда необходима копия договора купли-продажи или другого документа, по которому недвижимость перешла нынешнему собственнику;
   • акт приемки и договор долевого участия (при покупке новостройки в ипотеку).
2. Кадастровый паспорт.
3. Поэтажный план из БТИ или технический паспорт, а также экспликацию квартиры — документ, который детально описывает площадь недвижимости и точные размеры.
4. Справка о перекрытиях, если дом, в котором покупается квартира, построен раньше 1960 г.
5. Копия паспорта заемщика.
6. Разрешение на перепланировку, если она проводилась
7. Справка из домоуправления о количестве прописанных в квартире.
8. Справка об отсутствии долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг.
9. Справка о том, что дом не подлежит сносу или реконструкции. Требуется не всегда и только если строение возведено до 1970 г.

Пошаговое описание процесса

Когда заемщик определился с кандидатурой оценщика и согласовал ее с банком, то пошаговая схема оценивания квартиры при ипотеке выглядит следующим образом:

1. Подписание договора с оценщиком на оказание услуг. Иногда это делает специалист из агентства недвижимости по поручению заемщика, если тот дал согласие.
2. Сбор всех необходимых документов и передача их оценщику.
3. Согласование времени и дня выезда оценщика на объект недвижимости.
4. Специалист обследует квартиру, делает необходимые фотографии, сверяет планировку объекта со схемой из БТИ и проверяет другие документы. Вся процедура занимает 30–60 минут.

В течение 2–5 рабочих дней готовится отчет. При более срочной необходимости с клиента скорее всего попросят доплату.

В документе должно быть отражено по какому методу из 3 возможных проводилась экспертиза (иногда применяется 2 метода):

1. Затратный – определяются затраты на строительство такого же жилья, применяется при оценке квартир на первичном рынке.
2. Сравнительный (рыночный) – сравнивается стоимость завершенных сделок купли-продажи с аналогичными квартирами, применяется на вторичном рынке.
3. Доходный – рассматривается возможность окупаемости объекта с точки зрения возможного дохода с него (например, сдача в аренду).

Что оценивает оценщик при проведении экспертизы?

При проведении расчетов специалист принимает во внимание следующие характеристики объекта, от которых зависит итоговая оценка:

• Фактическое местоположение, площадь.
• Транспортная доступность.
• Внутреннее состояние, наличие ремонта.
• Физический износ, год постройки дома.
• Этаж, состояние подъезда и лестничной клетки.

Заемщику следует знать, что увеличить стоимость квартиры могут следующие характеристики:

• Изолированные комнаты, особенно если окна выходят на разные стороны дома.
• Ванна и туалет находятся раздельно.
• Застекленный балкон или лоджия.

Вопреки распространенному мнению качественный и дорогой ремонт увеличит лишь рыночную, но не ликвидационную стоимость квартиры.

Снижают оценочную стоимость квартиры следующие параметры:

1. Первый или последний этаж.
2. Наличие следов пожара или других происшествий в подъезде.
3. Невзрачный вид из окна.
4. Неузаконенная перепланировка (продавцу квартиры предложат узаконить ее).
5. Неблагополучная экологическая ситуация в районе.

Итоговая цифра в отчете действительна лишь ограниченный промежуток времени (около 6 месяцев). Ведь оценщик не может точно предсказать ситуацию и цены на рынке недвижимости на длительный период.

Не стоит просить специалиста назвать примерную цену до проведения экспертизы. Он попросту не сможет этого сделать, так как не владеет информацией по всем критериям, характеризующим объект.

Банк принимает во внимание ликвидационную стоимость квартиры. Она на 10–30% меньше рыночной. Может получиться так, что рыночная стоимость объекта вполне устроила бы клиента и именно на эту сумму он рассчитывает. Но ликвидационная стоимость всегда меньше и ему просто откажут в ипотеке или попросят уменьшить сумму кредита.

Бессмысленно в такой ситуации пытаться договориться с оценщиком, чтобы он завысил стоимость. Он вряд ли будет рисковать своей репутацией. К тому же если обман вскроется, а банк всегда проверяет отчет об оценке, то негативные последствия возможны и для заемщика.

Содержание готового отчета и сроки оценки

Оценщик составляет отчет на основании вышеперечисленных данных. В готовом отчете отражены следующие данные:

1. Информация об оценщике и заказчике.
2. Методы, по которым проводилась оценка.
3. Полная информация об оцениваемой недвижимости.
4. Статистический анализ ситуации на рынке недвижимости.
5. Ликвидационная и рыночная стоимость жилья.
6. Приложение, в котором содержатся фотографии, и пакет документов.

Специалисты банка изучают в первую очередь заключительную часть отчета (Приложение), в которой содержатся документы и фотографии квартиры, ее рыночная и ликвидационная стоимость.

Готовый отчет об оценке квартиры для ипотеки содержит 25-30 прошнурованных и пронумерованных листов формата А4, и заверяется печатью с подписью сотрудника оценочной фирмы. Срок составления отчета оценщиком длится от 2 до 5 рабочих дней.

Срок действия отчета

Банки устанавливают определенные сроки действия отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, в течение которых оценка будет действительна. Поэтому оценивать недвижимость следует не задолго до обращения в банк, чтобы уложиться в установленные сроки.

Так, Сбербанк принимает заключения оценщиков, составленные не позднее 6 месяцев до даты обращения за ипотечным кредитом. Подобные требования есть и в других банках, могут различаться только сроки. Информацию необходимо уточнять у специалистов выбранного банка или по телефону горячей линии.

Что делать дальше?

После проведения оценки заемщик передает итоговый отчет в банк, где его проверяют на подлинность, отсутствие ошибок и наличие необходимых документов. При успешной проверке банк оповещает заемщика об одобрении ипотечного кредита, и приглашает на оформление сделки.

Как происходит оценка квартиры для Сбербанка?

Являясь лидером по объему выданных ипотечных кредитов, Сбербанк строго соблюдает порядок проведения процедуры оценки, и обращает внимание на каждую мелочь. В связи с этим почти всегда риэлторы и кредитные специалисты рекомендуют выбирать компанию из списка аккредитованных оценщиков, который предоставит сам банк. При этом у каждой организации есть свой рейтинг. Стоимость экспертизы варьируется в пределах 3-5 тыс. руб.

Оценка недвижимости для Сбербанка имеет ряд следующих нюансов:

1. В отчете обязательно должен быть указан год ввода в эксплуатацию и сведения о том, запланирован ли капитальный ремонт дома. Эти данные оценщик может получить только из управляющей компании или ТСЖ (товарищество собственников жилья).
2. Оценщик составляет акт независимой оценки, который прикладывает к отчету.
3. Внимание уделяется и следующим, незаметным не первый взгляд, деталям:
   • расположение станций метро, остановок общественного транспорта;
   • информация о состоянии дома в целом, возможные дефекты, а также как выглядит подъезд;
   • наличие неснятых обременений (арест, предыдущая ипотека).
4. При покупке квартиры на первичном рынке помимо договора ДДУ нужны все необходимые приложения и акт приема-сдачи объекта.
5. При обнаружении неузаконенной перепланировки банк откажет в кредитовании или придется дожидаться от продавца правильного ее оформления.
6. Если заемщик вдова (вдовец), то понадобится свидетельство о смерти супруга (супруги).
7. Когда продавец недвижимости в разводе, то необходимо свидетельство об этом и, возможно, другие документы, показывающие, что на передаваемое в залог жилье никто претендовать не будет.

Выводы

К процедуре оценки будущей квартиры заемщику следует подойти со всей серьезностью. Тогда отчет будет готов в короткие сроки и не придется переплачивать, что ускорит получение ипотечного кредита.

Заключительные выводы по процедуре оценки таковы:

1. Обращайтесь к аккредитованным оценщикам, список можно взять в банке.
2. Выбирайте самую недорогую фирму из списка аккредитованных оценщиков банка.
3. Заказывайте оценку для ипотеки заранее и приобретайте жилье как можно быстрее, так как срок ее действия ограничивается 6 месяцами.
4. Размер кредита ограничивается ликвидационной стоимостью недвижимости, которая не всегда соответствует ожиданиям продавца, и заемщику приходится искать дополнительные деньги для покупки квартиры или торговаться с продавцом.